Vos question à l'Avocat
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dégradation manque d'entretien, que faire?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    157
    Bonjour,
    je suis allée accompagnée d'une agence immobilière visiter 2 maisonnettes que je donne en location, afin de les vendre.
    L'état d'entretien est déplorable, notamment pour une le plafond est noir du à la fumée de cheminée, le locataire ne m'a jamais dit qu'il y avait un problème, maintenant que je suis au courant que dois-je faire?
    Le ramonage n'a pâs été effectué depuis 3 ou 4 ans apparemment.

    Pour l'autre, locataire depuis 6 ans, elle m'a avoué devant témoins ignorer posséder une VMC, du coup le plafond de la salle de bain est également piqué de taches moisies. Immaginer se laver dans ces conditions, cela me donne la nausée.

    Dois-je adresser un courrier pour les informer de leur ogligation de m'informer s'il y a lieu des divers problèmes,
    L'agence, se refuse de faire visiter ces maisons vu l'état de saleté et de désordre. Du coup, je ne peux les mettre en vente
    Qui doi-je faire intervenir, je suis seule et un peu perdue.
    Merci

  2. #2
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    385
    Bonjour,


    1) Merci de preciser qui s'occupait de la gestion locative jusqu'a present. Si c'est une agence, elle a engage sa responsabilite car le ramonage est une obligation legale (tous les ans) a la charge du locataire et un certificat doit generalement etre remis par un professionnel (et une copie remise a l'assurance habitation).
    Si vous vous en occupez vous meme, sachez que louer un bien immobilier ne se resume pas a encaisser les loyers mais a faire de la gestion avec un minimum de connaissances techniques et juridiques.


    2) Si les degats que vous mentionnez ne sont pas inscrits dans l'etat des lieux de sortie du locataire, il n'y a rien a faire. Le logement est repute avoir ete rendu en bon etat.

    Maintenant la salete etant une notion toute relative, vous pouvez faire relever lors de l'etat des lieux de sortie que des taches, marques, presence de moisissures, etc... (je traduis ici mon experience de locataire lors de plusieurs constats d'huissier a l'occasion des etats des lieux d'entree et de sortie). Je n'ai jamais vu un huissier ecrire le mot "sale" mais peinture craquee, jaunie, noircie,...
    Le locataire pourra invoquer la vetuste (de quand datent ces peintures? avez vous des factures montrant que ces peintures sont relativement recentes?), d'un usage normal (le plafond va noircir avec le temps a cause de la cheminee) ou l'humidite de la maison. Si la VMC est en panne, c'est une obligation du locataire de vous informer de la panne pour que vous y remediez et de nettoyer regulierement les bouches d'aeration.
    Quand a faire passer un huissier pour constater les degats actuels, je ne suis pas sur de la demarche car si le locataire s'y oppose c'est son droit (violation de domicile).


    3) En tant que locataire, je peux vous dire que j'ai vu des proprietaires entrer dans des maisons qu'ils avaient achetees il y a 15~20 ans mais jamais visitees entre temps. Ils en confient la gestion locative a une agence et se contentent de toucher les loyers en croyant que locataire et agence vont bien s'occuper de leur bien. Quelle surprise pour ces gens qui s'imaginaient que leur bien immobilier n'avait pas change depuis leur derniere visite et qui decouvrent des peintures craquees, des moquettes usees, des tapisseries defraichies, une chaudiere corrodee a bout de souffle, des portes gondolees, .. une usure ma foi normale.
    Comme le temps fait son oeuvre, une maison vieillit et demande du gros entretien, voila tout.

    Miky
    Dernière modification par Miky ; 24/10/2006 à 12h11.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    157
    déjà merci, de vous interesser à mon problème.
    Tout d'abord, meme si les locataires ont loué par le biais d'une agence, c'est moi qui gère mes locations.
    Ensuite, les locataires ne sont pas partis, mais grace à mon désir de vendre, j'ai pu visiter, une cheminée présente un problème, je suis au courant puisque j'ai constaté par moi-même, je veux dire par là suis-je responsable de n'avoir pas insité sur le ramonage et l'assurance?

    puis-je leur adresser un courrier en leur disant ma déception de trouver les maisons dans cet état.

    Je voulais insister sur le fait, les propriétaires sont des "nantis" des "profiteurs", on entend que ça, mais que pensez vous du fait que je n'ai pas augmenté le loyer d'une locataire pendant 9 ans, car son mari était parti. Aujourd'hui je me retrouve avec une maison à la limite de l'insalubrité. Le logement avait 5 ans quand 'jai loué ce logement.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Faites un courrier a vos locataires les informant que fautes de vous avoir prévenus des désordres dans le logmenent que vous avez constaté lors de votre visite, ils vous ont empeché de procéder a l'entretien convenable du logement. Insistez sur l'absence d'utilisation de la vmc. D'autre part, exigez qu'ils vous transmettent le certificat de ramonage sous huit jours. Ainsi vous pourrez des élémetns pour appuyer votre demande de remise en état du logement (comparatif des edl), mais eulement après leur départ. Avant vous ne pouvez rien exiger si ce n'est leur proposer de refaire le logement à vos frais.

  5. #5
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    385
    D'accord avec Agnes1, c'est la demarche la plus raisonnable.

    Maintenant la question n'est pas d'avoir des proprietaires "nantis" ou "profiteurs" la question est simplement qu'un bien immobilier destine a la location est un placement a risque comme un autre.
    Personnellement je n'envisage l'achat immobilier que pour loger ma famille, surement pas pour investir. Trop de tracas, rentabilite hazardeuse (a la revente i.e. la plus value), trop de taxes,...

    Miky

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    157
    Citation Envoyé par Miky
    D'accord avec Agnes1, c'est la demarche la plus raisonnable.

    Maintenant la question n'est pas d'avoir des proprietaires "nantis" ou "profiteurs" la question est simplement qu'un bien immobilier destine a la location est un placement a risque comme un autre.
    Personnellement je n'envisage l'achat immobilier que pour loger ma famille, surement pas pour investir. Trop de tracas, rentabilite hazardeuse (a la revente i.e. la plus value), trop de taxes,...

    Miky
    Moi les logements que j'ai fait construire, c'est mon assurance retraite,
    mais ce que j'ai voulu dire, c'est que l'on tape très souvent sur des propriétaires qui donnent en location des taudis et j'en connais.
    Pour ma part, ces logements étaient neufs, par contre maintenant ce sont des taudis. Quand on doit refaire un appartement en entier, ce n'est pas 2 mois de caution qui suffisent.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    157
    Citation Envoyé par Agnes1
    Faites un courrier a vos locataires les informant que fautes de vous avoir prévenus des désordres dans le logmenent que vous avez constaté lors de votre visite, ils vous ont empeché de procéder a l'entretien convenable du logement. Insistez sur l'absence d'utilisation de la vmc. D'autre part, exigez qu'ils vous transmettent le certificat de ramonage sous huit jours. Ainsi vous pourrez des élémetns pour appuyer votre demande de remise en état du logement (comparatif des edl), mais eulement après leur départ. Avant vous ne pouvez rien exiger si ce n'est leur proposer de refaire le logement à vos frais.
    Merci, c'est ce que je vais faire.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Gardez a l'esprit que les courriers (a l'inverse des conversations) seront vos seules '"preuves". Donc formalisez tout de cette manière puisque visiblement il y a des soucis. Relater par courrier que lors de votre visite, la locataire n'avait pas connaissance de l'usage d'une vmc en état de fonctionnement pourra (je dis bien pourra) vous évitez d'etre condamnée a lui refaire une salle de bains pour cause d'humidité si elle prenait l'envie de vous le demander !

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