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Discussion : appropriation de parties communes

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,
    je me permets de revenir sur cette question dans les circonstances suivantes :

    Je souhaite acheter dans une copropriété un appartement auquel est associé un jardin privatif sur l'arrière de l'immeuble.
    Sur les plans de division et les actes officiels, ce jardin dispose d'une allée le long de la copropriété qui le relie à l'avant de l'immeuble et à la voie publique.
    (Cela le désenclave et évite par exemple que les ouvriers chargés du ravalement de la façade arrière n'aient à traverser le salon avec tout leur barnum pour y accéder).

    Le problème est que le propriétaire du jardin voisin du mien et longé par l'allée, a totalement annexé celle-ci en y plantant sa haie (probablement dès l'achèvement de l'immeuble en 1996, et probablement de bonne foi).

    Mon vendeur, qui n'y habitait pas mais avait acheté pour louer, ne s'en est pas aperçu et n'est pas intervenu.

    Il exclut l'idée de faire cesser lui-même ce trouble de jouissance avant la vente, de même qu'il exclut une quelconque réduction du prix en compensation.
    Il vend en l'état, "à prendre ou à laisser".

    Tout bien pesé je souhaite acheter quand même ce bien au prix convenu, et faire ensuite mon affaire de ce litige.


    1. Après mon achat, serai-je fondé à faire libérer les lieux, abusivement occupés par les plantations de mon voisin, ou dois-je craindre un obstacle juridique ? (Je ne comprends pas le sens du 4ème alinea de l'art 555 cité plus haut par Denis_63).
    2. Ai-je un intérêt quelconque à faire mentionner cette occupation partielle dans le compromis de vente dès l'instant où le vendeur impose une vente "en l'état" ?
    3. Si, au contraire, je signe le projet de compromis tel qu'il m'a été soumis, c'est à dire stipulant à tort "l'acheteur en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective le jour de la réalisation de la vente, le bien étant vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques" cette mention - démentie par la réalité - me permettra-t-elle d'appeler mon vendeur en garantie, et de l'obliger à faire libérer les lieux à ses frais, ou a minima à me dédommager des coûts associés à cette action si je dois l'entreprendre moi-même?

    Merci d'avance de vos réponses et recommandations,
    Cordialement
    Nino

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    S'agissant d'une Copropriété c'est à voir avec le Syndic
    Je ne comprends pas bien en quoi cette haie du voisin vous gène, elle empiète sur votre jardin ?

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonsoir

    Après l'achat, il vous faudra enjoindre le voisin de respecter le RC et l'EDD et libérer cette allée SI c'est bien vous qui en avez la jouissance. Ce qui vous prendra du temps, avec éventuellement une ou plusieurs procédures
    -le jardin étant une partie commune, c'est au syndicat de le faire libérer
    - mais comme vous en avez la jouissance, c'est à vous de faire pression sur le syndicat pour qu'il agisse éventuellement afin de le faire libérer.

    Visiblement, vous achetez en connaissance de cause. Chercher à savoir comment vous retourner contre le vendeur après l'achat si vous n'arrivez pas à faire libérer cet espace, c'est inutile (et un peu de mauvaise foi). Vous avez eu le RC et l'EDD. Vous avez vu que cette allée est inaccessible ( apparemment, c'est impossible de pas le voir, et un juge ne se privera pas de vous le dire) . Le vendeur ne souhaite pas s'occuper du problème. Soit vous achetez et vous gérez le problème, soit vous n'achetez pas.

    Commencez par discuter avec le propriétaire de la haie..voir ce qu'il en pense.
    Dernière modification par Ermeline ; 29/04/2015 à 00h17.

  4. #4
    Pilier Cadet

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    Bonjour,
    Tel que j'ai compris le problème, le voisin n'est pas lui-même un copropriétaire mais le propriétaire de la maison à côté (?) et avec un jardin limitrophe et c'est donc un problème de bordure et de délimitation entre deux propriétés plus qu'un problème de copropriété... je laisse Nino7879 confirmer ce point !

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous les 3, et merci tant pour votre aide que pour votre réactivité, c'est vraiment appréciable.

    Pardon pour le quiproquo qui a pu être créé par les circonstances suivantes : j'ai posté ma question dans un fil titré "haie plantée chez autrui" mais il semble qu'elle ait été déplacée par l'administrateur dans un nouveau fil qu'il a titré par erreur " appropriation de parties communes".

    Voudriez-vous s'il vous plait reconsidérer mes 3 questions à la lumière des précisions suivantes ?

    Mon problème est bien celui d'une annexion de propriété privée, suivie d'une plantation sur la zone annexée.

    L'image jointe ci-dessous devrait clarifier :
    Les jardins sont des lots privatifs en pleine propriété, et non pas des parties communes en simple jouissance.

    Mon futur jardin est le n°2, dont l'accès direct à la voie publique se fait par une allée surlignée en rouge qui longe le jardin n°1.
    (A droite sur le plan, le propriétaire du jardin n°3 dispose de son côté d'une allée semblable qui longe le jardin n°4 pour rejoindre la rue)

    Le propriétaire du jardin n°1 a purement et simplement annexé la partie de mon futur jardin constituée par l'allée surlignée en rouge, qu'il a planté d'une haie tout du long : il me manque un bout du jardin que l'on me vend, en l'occurence son allée d'accès à la voie publique.
    Merci d'avance,
    Nino

    ( @ Ermeline :
    Il est exact que je suis un peu remonté contre le vendeur qui a d'abord essayé de me dissimuler le problème, puis lorsque je l'ai interrogé sur le sujet a déclaré s'en laver les mains et me le transférer sans même accepter le principe d'un dégrèvement du prix.
    Mentionner dans le projet d'acte que le bien est vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques quand on sait que c'est faux, n'est-ce pas une tentative de dol ? )

    appropriation de parties communes-jardin-anonymise-2015-04-29_152833-v2.jpg

  6. #6
    Pilier Cadet

    Infos >

    Donc c'est bien un problème de copropriété mais vous n'êtes pas encore copropriétaire... en supposant que le vendeur reste sur sa position "jemenfoutiste" vous avez plusieurs options :
    - renoncer à votre achat...
    - refuser la mention "libre de (...) encombrements", le cas échéant avec un constat d'huissier présenté au vendeur et au notaire (mais si le vendeur refuse de baisser le prix... pas grand chose à y faire)...
    - conclure quand même la vente pour ensuite saisir le syndic afin de faire respecter vos droits de propriété sur vos lots privatifs, conformément au plan et à l'état descriptif...
    - renoncer à cet accès étant donné que les relations avec le voisin risquent d'être dès le départ difficiles !!!

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Si le jardin est en pleine propriété, (et non pas à jouissance privative) le syndic n'a rien à voir là dedans, et le syndicat non plus. Pas plus que si vous avez des squatteurs chez vous.

    Sinon, vous êtes coincé de toute façon.

    Si le vendeur écrit "libre de tout encombrement"vous pouvez ensuite vous retourner contre lui, sauf que si il peut prouver que vous saviez que c'était faux, vous risquez fort de perdre.
    - si vous faites écrire sur l'acte qu'il y a un problème, le vendeur a la preuve que vous avez acheté ebn connaissance de cause, donc impossible de se retourner contre le vendeur.

    Bref, mieux vaut à mon avis partir du principe que vous aurez le problème sur les bras, et que vous devrez le résoudre seul.
    Ou ne pas acheter.

  8. #8
    Pilier Cadet

    Infos >

    Attention, on peut tout à fait avoir un jardin privatif sur un terrain en indivision comme c'est le cas pour les appartements (sur un ou plusieurs étages) ou une copropriété horizontale. A mon avis il y a une unique parcelle au cadastre et les seuls plans qui détaillent cet accès sont dans le règlement de copropriété et son état descriptif et c'est bien au syndic de les faire respecter même si ça n'empêche pas de saisir un juge qui aura des pouvoirs plus importants...

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si le jardin n'est pas une partie commune à jouissance privative, mais bien une partie privative, pour moi peu importe que ce soit la même parcelle. Les appartements sont aussi sur la même parcelle, et pourtant, le syndic n'a pas à gérer les squatteurs d'une partie privative.

  10. #10
    Membre Benjamin

    Infos >

    Je vous remercie de vos compléments.

    Mon choix aujourd'hui est d'acheter, dans l'intention ensuite de contraindre le voisin à retirer ses plantations et à me restituer le libre usage de mon allée.

    Je crois comprendre que l'article 555 du Code Civil me permet en effet d'y contraindre ce voisin fautif : «Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ».

    Toutefois, je ne comprends pas bien l'alinea 4 de cet article 555, et donc j'ignore s'il s'applique à mon cas :

    Alinea 4 : Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.

    Pensez-vous que cet alinea s'applique à ma situation, et que je puisse être empêché "d'exiger la suppression de ces plantations" ou encore que je doive "rembourser au tiers" intrus quoi que ce soit ?
    Avec mes remerciements renouvelés,
    Cordialement,
    Nino

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Si le jardin est en pleine propriété, (et non pas à jouissance privative) le syndic n'a rien à voir là dedans, et le syndicat non plus. Pas plus que si vous avez des squatteurs chez vous.
    Je croyais qu'en Copropriété un jardin ne pouvait être qu'à jouissance privative !
    Ou alors il est numéroté comme une cave par exemple ?

    Par ailleurs ce droit de jouissance ne doit pas porter atteinte aux voisins donc c'est bien au Syndic de faire respecter le RC et au voisin d'enlever cette haie qui empêche l'accès au lot
    Article 9 Loi du 10 juillet 1965

    Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59

    Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

    Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.

    Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.

    Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

    Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

    Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux
    Dernière modification par Marieke ; 02/05/2015 à 16h01.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je croyais qu'en Copropriété un jardin ne pouvait être qu'à jouissance privative !
    Pas toujours. Et pas dans le cas de Nino, d'après ce qu'il dit. A moins qu'il se trompe.
    Les jardins sont des lots privatifs en pleine propriété, et non pas des parties communes en simple jouissance.
    Et dans ce cas, ça n'est donc pas le problème du syndic. Et l'article 9 ne s'appilique pas:

    il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
    Cet article s'entend comme user de SES propres parties privatives.

    Là le problème n'est pas d'un copro Mr Dupont qui porte atteinte aux autres dans l'usage de ce qui appartient à Mr Dupont, mais d'un copro qui fait usage de ce qui ne lui appartient pas, et appartient à mr Durand.

    Pour moi, c'est un peu comme si votre voisin de palier faisait un trou dans le mur mitoyen (qui n'est pas partie commune mais bien partie mitoyenne à deux lots,) pour faire passer un tuyau chez vous. C'est pas le problème du syndicat.

  13. #13
    Pilier Cadet

    Infos >

    Je crois que vous vous enfoncez Ermeline... un mur autre qu'une simple cloison est évidemment une partie commune et si un voisin fait un trou dedans ça concerne le syndicat.
    Si vous faites un trou chez vous dans un mur porteur entre deux pièces de votre lot ça concerne déjà le syndicat et il faut demander l'autorisation !
    Pour les jardins je ne vois pas non plus comment on pourrait avoir une pleine propriété sur un terrain et être en copropriété sur le bâti, je pense aussi à 95% qu'un jardin en copropriété ne peut être qu'une jouissance exclusive et c'est la définition même de la copropriété... la notion même de mitoyenneté ne s'applique pas ici.

    Edité pour complément ; en fait on peut avoir des lots "jardin" (avec un numéro distinct et des tantièmes...) qui donnent l'impression d'une propriété privative mais dans la mesure où une nouvelle fois le propriétaire n'est pas connu du cadastre (c'est le syndicat qui est propriétaire de la parcelle) il n'a pas pour autant tous les droits d'un propriétaire et on ne peut pas parler de "pleine propriété" de même qu'on ne peut pas parler de mur ou de haie mitoyens...
    Dernière modification par Andre78fr ; 04/05/2015 à 01h19.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ermeline :Pour moi, c'est un peu comme si votre voisin de palier faisait un trou dans le mur mitoyen (qui n'est pas partie commune mais bien partie mitoyenne à deux lots,) pour faire passer un tuyau chez vous. C'est pas le problème du syndicat.



    André78 : Je crois que vous vous enfoncez Ermeline... un mur autre qu'une simple cloison est évidemment une partie commune et si un voisin fait un trou dedans ça concerne le syndicat.
    Vous devriez vous enfoncer un peu plus loin dans la loi de 1965, André78

    Loi 1965
    Article 7
    Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
    Or, un des murs me séparant de mon voisin n'est PAS du gros oeuvre (à mon grand regret, d'ailleurs) et est défini dans le RC comme mitoyen. Mais celui entre ma salle de bains et mon salon, c'est du gros oeuvre, (donc partie commune) à mon grand regret aussi.
    Dernière modification par Ermeline ; 04/05/2015 à 02h05.

  15. #15
    Pilier Cadet

    Infos >

    Sur la cloison / gros oeuvre je n'ai pas dit le contraire et dont acte sur l'utilisation de "mitoyen" ;-)

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    et dont acte sur l'utilisation de "mitoyen"
    Mitoyen signifiant comme pour n'importe quel autre bien mitoyen, qu'il appartient aux copros des lots contigus, qui en assurent seuls l'entretien, et prennent seuls les décisions concernant ce mur, sans intervention du syndicat.


    Et sur le jardin, idem, si c'est un lot privatif, il n'y a aucune différence avec votre lot appartement. La parcelle ne vous appartient pas, les poutres soutenant votre plancher non plus, mais le lot, lui, c'est le votre.
    Dernière modification par Ermeline ; 04/05/2015 à 02h03.

  17. #17
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci encore à tous de vos échanges qui m'éclairent sur des choses dont je ne soupçonnais pas la complexité.

    Je vous confirme que le projet de compromis de vente concerne bien 3 lots numérotés, différenciés, et chacun générateur de tantièmes : l'appartement, le garage, et enfin le jardin.
    Le notaire nous a confirmé que le jardin constitue bien un lot privatif.

    Dans ces conditions, Ermeline considère que notre litige avec notre futur voisin ne concerne pas la copro ni le syndic.
    Je suppose donc que ce litige se réglera selon les dispositions de l'article 555 du CC ?
    Quid alors de son 4ème alinea (voir ma question du 2 mai ci-dessus) ?

    Merci encore,
    Cordialement,
    Nino

  18. #18
    Pilier Cadet

    Infos >

    Tenez...
    1 LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 555 DU CODE CIVIL PRECISENT LE DROIT DU PROPRIETAIRE D'UN FONDS DANS LE CAS OU LES OUVRAGES ONT ETE L'OEUVRE D'UN TIERS. UN COPROPRIETAIRE NE SAURAIT ETRE CONSIDERE COMME TEL DANS SES RAPPORTS AVEC LES AUTRES COPROPRIETAIRES.

    In. Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 28 février 1969, Publié au bulletin | Legifrance

  19. #19
    Pilier Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par Nino7879 Voir le message
    Merci encore à tous de vos échanges qui m'éclairent sur des choses dont je ne soupçonnais pas la complexité.

    Je vous confirme que le projet de compromis de vente concerne bien 3 lots numérotés, différenciés, et chacun générateur de tantièmes : l'appartement, le garage, et enfin le jardin.
    Le notaire nous a confirmé que le jardin constitue bien un lot privatif.

    Dans ces conditions, Ermeline considère que notre litige avec notre futur voisin ne concerne pas la copro ni le syndic.
    Je suppose donc que ce litige se réglera selon les dispositions de l'article 555 du CC ?
    Quid alors de son 4ème alinea (voir ma question du 2 mai ci-dessus) ?

    Merci encore,
    Cordialement,
    Nino
    Bonjour,

    Dans votre cas, le propriétaire du jardin voisin ne peut pas être "présumé de bonne foi" car il a eu, lors de la signature de l'acte d'achat, copie du plan de sa parcelle.

    Par ailleurs, en plantant ses arbustes sur votre terrain, celui-ci est désormais enclavé (il me semble).

    Cordialement,

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le notaire nous a confirmé que le jardin constitue bien un lot privatif.
    Avez-vous, tout de même pris la peine de lire vous-même le RC ? Et la description du lot jardin? Pouvez-vous la recopier ?

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Là le problème n'est pas d'un copro Mr Dupont qui porte atteinte aux autres dans l'usage de ce qui appartient à Mr Dupont, mais d'un copro qui fait usage de ce qui ne lui appartient pas, et appartient à mr Durand.
    Il porte également atteinte à la Copropriété puisqu'il n'y a plus accès pour le ravalement par exemple ou les travaux de façade via cet accès qui a été prévu au départ pour cela

  22. #22
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Avez-vous, tout de même pris la peine de lire vous-même le RC ? Et la description du lot jardin? Pouvez-vous la recopier ?
    Non seulement je l'ai lu et relu mais je l'ai toujours sous les yeux.

    Le Règlement de Division ne fait état des jardins que dans l'article suivant :

    Art x : Description des lots
    Lot n° 2 : un jardin pour 128/10000 des parties communes générales et 854/10000 des parties communes spéciales (ces dernières constituées par l'accès à la voie publique figurant sur le plan et partagé avec le jardin n°1)
    Le Règlement de Copropriété ne fait état des jardins que dans l'article suivant :

    Art y : Utilisation des parties privatives
    Alinea z : Conditions d'utilisation des jardins privatifs constituant les lots 1 à 4.

    Il est précisé que les locaux en sous-sol sont situés sous les jardins.
    En conséquence les propriétaires de jardins veilleront à limiter l'arrosage au strict nécessaire pour ne pas risquer d'infiltrations dans les locaux du sous-sol. En cas de plantation de végétaux, ils choisiront de planter des espèces dont les racines - par leur importance et leur développement - ne risquent pas de causer de désordres à la dalle.
    Enfin une servitude de passage est constituée à la charge de ces lots de copropriété afin de permettre d'éventuels travaux de réparation de cette dalle.
    Cordialement,
    Nino

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    OK, désolée d'avoir demandé, mais il n'est pas rare ici qu'on réfléchisse des jours entiers à un problème pour découvrir que les gens se sont fié à ce qu'on leur dit plutôt qu'au RC, ou n'ont pas compris le RC.

    Donc votre jardin sera bien privatif, ça n'est pas une partie commune. Et ce sera, de plus, à vous de veiller à respecter la servitude de passage. Le syndicat peut donc se retourner contre vous (et pas contre le voisin) pour faire enlever ces plantations. Charge à vous de vous de vous retourner contre le voisin.

    Vous avez discuté avec ce voisin?

  24. #24
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci Ermeline,
    et ne vous excusez pas : il est bien normal que vous vérifiiez tout ce qui vous paraît devoir l'être avant de porter un avis.

    Il s'agirait donc d'un litige ordinaire entre voisins, à régler à l'aune de l'art 555 du CC.
    Mais si l'utilisation de cet article 555 est rendue impossible par le fait que, selon l'arrêt de la Cour de Cassation fourni plus haut par Andre78fr, que je remercie, un copropriétaire ne peut être considéré comme "un tiers", comment faire ?

    Qui exactement devrai-je actionner pour récupérer mon allée, et sur quel fondement ?

    P.S. :
    Je n'ai pas encore discuté avec le voisin (ni même encore signé l'avant-contrat ce qui ne saurait tarder).
    Le syndic m'a seulement laissé entendre qu'il ne faudrait rien attendre de ce voisin. Il ne bougera que sous l'effet de mesures coercitives.

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ce voisin fait donc bien partie de la même copro?

    Les actions de ce type, ça dépasse un peu (et même beaucoup) mes compétences. Mais je ne suis pas sure que l'article 555 ne s'applique pas dans votre cas.

    Dans l'arrêt cité, si je comprends bien, on a un copropriétaire contre le syndicat. Et effectivement un copro n'est pas un tiers par rapport au syndicat puisqu'il en fait partie.

    Mais le copro X et le copro Y, sont bien des tiers l'un par rapport à l'autre.

    Personnellement, je demanderais à un avocat.

    Pour tout vous dire, cela dit, si c'est des arbustes, je vois pas vraiment pourquoi vous vous cassez la tête. Vous achetez un terrain privatif, y'a des arbustes dessus, qui ne vous plaisent pas, vous les coupez, point. Je vois pas pourquoi vous iriez vous demander qui les a planté. C'est pas comme si la maison du voisin débordait sur votre terrain.
    Dernière modification par Ermeline ; 04/05/2015 à 20h52.

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