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rachat maison avec locataire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    6
    bonjour je suis sur le point d'acheter une maison où une aprtie est louée par des personnes agées. Une proposition d'achat leur a été faite par l'ancienne propriétaire mais ces personnes ont refusés l'achat. ainsi , leur bail va jusqu'en novembre 2007. On achèterai la maison pour vivre que dans la moitié jusqu'à cette date. Après on compte bien récupérer l'autre partie pour en faire notre résidence principale.
    Une lettre AR doit leur etre envoyé 6 mois avant la fin du bail, mais je voudrais savoir que se passerait il si les personnes ne veulent pas partir?
    Doit on demander un papier écris de leur engagement de partir avant de signer le comprmis de vente? Quels sont les précautions à prendre avant de signer le comprmis et l'achat définitif?
    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Si ces personnes ont plus de 70 ans vous devrez les aider à se reloger dans un logement correspondant aux mêmes critères et au même loyer
    Voir texte ADIL :

    Le Propriétaire vend son logement
    Le locataire a la priorité pour l'acheter.
    Le propriétaire doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente (la mention de la superficie du logement n'est pas obligatoire). L'offre de vente doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
    L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.

    Si le locataire accepte l'offre de vente :
    il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire.
    Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu'il recourt à un prêt. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.
    Si le locataire n'a pas accepté l'offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement au plus tard à l'expiration du bail.
    Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses : le propriétaire ou le notaire doit en informer le locataire ; la notification qui vaut offre de vente, lui est transmise à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse.
    Le locataire intéressé a un mois pour répondre : s'il accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à un prêt).
    Le locataire ne bénéficie pas de priorité pour acheter, lorsque la vente est faite entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, à condition toutefois que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis.

    Vente du logement en cours de bail : le locataire n'a pas la priorité pour acheter et le bail se poursuit jusqu'à son terme lorsque le logement est vendu avant l'expiration du bail, sauf cas particuliers :
    - en cas de première vente d'un appartement après la mise en copropriété de l'immeuble (loi du 31.12.75) ;
    - en cas de vente en totalité et en une seule fois de plus de 10 logements dans un même immeuble appartenant à un bailleur quel qu'il soit (loi du 13.6.06) ;
    - en cas de vente simultanée par lots, de plus de 10 logements appartenant à un bailleur institutionnel (société, compagnie d'assurance ou société d'économie mixte, par exemple) ; des mesures protectrices sont alors prévues par des accords collectifs.
    Renseignez-vous auprès de l'ADIL pour connaître les modalités particulières applicables dans ces situations.


    Le propriétaire dispose d'un motif légitime et sérieux

    Le non-respect en cours de bail par le locataire de l'une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage?) peut notamment constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé. Le congé doit indiquer le motif allégué.

    Quel que soit le motif du congé donné par le propriétaire, si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement.

    A la fin du bail, si le locataire est âgé de plus de 70 ans et a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut donner congé doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

    Et ceci est précisé par la nouvelle loi et il devient très difficile de faire partir des personnes âgées...

    PROTECTION DES LOCATAIRES AGES OU DE FAIBLES RESSOURCES

    Au moyen de divers textes, le législateur a organisé la protection des droits des locataires âgés et/ou de faibles ressources face à leurs bailleurs lors de la vente des biens qu'ils occupent.

    D'une part, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le droit au relogement des locataires âgés de plus de 70 ans et de faibles ressources.

    D'autre part, la loi n° 86-1290 du 26 décembre 1986 modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 organise une protection particulière des locataires âgés de plus de 65 ans ou handicapés dans le cadre des baux de sortie de la loi du 1er septembre 1948.

    Enfin, l'accord collectif de location du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 et en partie légalisé par la loi SRU du 13 décembre 2000 a renforcé la protection des locataires en cas de vente de plus de dix logements dans un même immeuble en prévoyant d?une part le droit au relogement des locataires de faibles ressources et d'autre part le droit au maintien dans les lieux des locataires âgés.

    I Protection organisée par la loi du 6 juillet 1989

    La loi du 6 juillet 1989 dans son article 15-III alinéa 2 prévoit que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC sans qu'un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert.

    Précision étant ici faite que l'âge du locataire s'apprécie à la date d'échéance du contrat de bail.

    Ainsi, les personnes âgées et ayant de faibles ressources ne peuvent pas, en principe, être congédiés sauf si le bailleur lui fait une offre de relogement dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le logement.

    A noter qu'en cas de pluralité de locataires, il suffit que l'un d'entre eux soit âgé de plus de 70 ans pour bénéficier de la protection légale.


    Cette réglementation met en place une protection renforcée des locataires de faibles ressources d'une part et des locataires âgés d'autre part.

    A Droit au relogement des locataires de faibles ressources

    L'accord du 9 juin 1998 prévoit dans son article 4.1. que lorsque le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et qu'il justifie d'un revenu inférieur à 80 % du plafond des ressources PLI en vigueur, le bailleur ne peut pas lui délivrer de congé sans une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si cela est souhaité par le locataire et dans la mesure du possible pour le bailleur, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de résidence du locataire.

    Le bailleur doit proposer notamment et en priorité au locataire les logements qui deviennent vacants dans son parc et qui ne font pas l'objet d'un droit de réservation.

    Dans ce cas, le loyer du logement proposé doit bénéficier par rapport aux loyers de relocation d'une remise en pourcentage égale à celle dont bénéficie le locataire dans son logement actuel sans que ce loyer ne puisse être supérieur au loyer moyen pratiqué pour un logement comparable dans la même zone géographique.

    N.B. : Dans la mesure où il semble qu'un locataire qui veut se maintenir dans les lieux pourrait soulever la nullité de toute la procédure si le congé reçu n'était pas accompagné d?une offre de relogement conforme aux dispositions ci-dessus décrites, il convient de s'assurer que l'offre de relogement est sérieuse et compatible avec les besoins du locataire.

    B Droit au maintien dans les lieux des locataires âgés

    L'accord du 9 juin 1998 prévoit dans son article 4.2. que lorsqu'un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu'il ne peut déménager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, d'un handicap physique ou d'une dépendance psychologique établie, ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé.

    Ainsi, le congé délivré à un locataire de plus de 70 ans est dépourvu d'effet et celui-ci voit son bail renouvelé.

    Ici, aucune condition n'est exigée quant aux revenus du locataire : seul son âge suffit à le faire bénéficier du droit au maintien dans les lieux.

    Cette protection est donc sensiblement étendue comparativement à celle que prévoit la loi de 1989 qui limite sa protection aux locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC.

    Ici, les conditions sont alternatives : seront donc protégés tous les locataires dès lors qu'ils sont dans l'une ou l'autre des situations prévues :

    - âge supérieur à 70 ans,

    - état de santé présentant un caractère de gravité reconnue,

    - handicap physique,

    - dépendance psychologique établie,

    - situation dûment justifiée.


    A noter que les situations de « dépendance psychologique établie » ou de « situation dûment justifiée » sont extrêmement floues et risquent d'entraîner des difficultés d'application certaines.

    Enfin, il y a lieu de préciser que l'accord prévoit dans son article 6.1. que pour les opérations en cours, les bailleurs s'engagent à examiner les dossiers au cas par cas et à mettre en oeuvre les dispositions de l'accord, en particulier les points 4.1. et 4.2. en tenant compte de l'état d'avancement des opérations.

    En conséquence, même si les congés ont été délivrés avant l'entrée en vigueur de l'accord, ses dispositions s'appliquent aux dossiers en cours, pour la partie de la procédure restant à mettre en oeuvre, en juin 1998 pour les sociétés signataires, en juillet 1999 pour les sociétés des 2ème et 3ème secteurs, et en décembre 2000 pour les autres personnes morales.

    ATTENTION AU FORMALISME ET AUX DÉLAIS !
    Quelle que soit son intention, proposition de nouveau bail ou de renouvellement ou congé, le propriétaire doit impérativement informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier, au moins six mois avant la fin du bail. Chacun des cotitulaires du bail doit être destinataire de l'information, chacun des conjoints lorsque ceux-ci ont informé le propriétaire de leur mariage.


    En cas de notification par lettre recommandée, le propriétaire doit s'assurer que le locataire l'a réceptionnée avant le point de départ du délai de 6 mois. A défaut, le propriétaire a intérêt à lui signifier sa proposition (ou le congé) par acte d'huissier, avant que le délai de 6 mois commence à courir.

    Dans votre cas en 2007 ce sera à vous de trouver un logement à ces personnes ....et vous n'avez en effet aucune garantie qu'ils partent....donc il faut être très prudents....voyez avec votre vendeur ce qui est envisagé car après ce sera à vous de vous en occuper....
    Vu que leur bail n'arrivait pas à échéance actuellement le propriétaire n'avait pas à leur proposer l'achat...il vend occupé....
    Par contre vous devrez vous suivre les instructions ci dessus à partir de Mai 2007.....6 mois avant la fin du bail si c'est Novembre....
    Dernière modification par Marieke ; 21/10/2006 à 23h00.

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