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Discussion : agence et mandataire : retractation d'achat et achat d la meme maison

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,
    petit resume de l'affaire concernant un membre de ma famille. Une visite est organisée pour plusieurs maisons par une agence. L'acheteur lui demande d'ajouter un bien qu'il a trouvé sur internet (annonce d'un mandataire). Lors de la visite conjointe avec mandataire et agence, tout va bien. un bon de visite est signé conjointement entre les 3 parties. L'acheteur signe avec l'agence un mandat de négociation exclusif et un mandat de recherche. Ensuite l'acheteur reçoit un phone du mandataire qui dit vouloir traiter en direct et qu'il faut se retracter Sous la pression du mandataire qui dit refuser de vendre si l'agence reste dans le coup, l'acheteur se rétracte alors qu'il veut ce bien.
    que risque l'acheteur s'il traite immédiatement en direct avec le mandataire ???
    L'acheteur aura-t-il le droit lorsque le délai du mandat exclusif sera expiré d'acheter ce bien en direct avec le mandataire. ?? L'agence pourra-t-elle se retourner et attaquer en justice l'acheteur ???? Je sais que l'agence a essayé de négocier avec le mandataire et que ça s'est terminé par une lettre recommandée entre eux. Un mandataire a-t-il le droit de négocier son bien en vente en direct si la visite a été organisée par une agence ????
    merci de nous éclairer sur les droits et devoirs de l'acheteur en pareil cas de conflit entre une agence et un mandataire

    cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bjr,
    il faudrait savoir si l'agence a reçu un mandat de la part du vendeur ou de son mandataire.
    si l'agence n'a pas de mandat du mandataire ou du vendeur, l'agence ne peut rien réclamer au vendeur.
    dans votre cas, l'acheteur a signé un mandat avec l'agence qui a servi d'entremise avec le vendeur donc l'acheteur, à mon avis, doit la commission prévue avec cette agence.
    si le vendeur n'a pas signé de mandat avec l'agence, il ne peut y avoir de litiges entre eux.
    la solution qui me semble la plus simple, l'acquéreur fait affaire avec le vendeur sans la participation de l'agence et ensuite l'acquéreur paie sa commission à l'agence conformément au mandat.
    généralement le mandat signé par l'acquéreur à l'agence prévoit une durée s"interdisant de traiter pendant x mois après la fin de validité du mandat.
    cdt
    Dernière modification par Amatjuris ; 13/04/2015 à 18h03.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    la solution qui me semble la plus simple, l'acquéreur fait affaire avec le vendeur sans la participation de l'agence et ensuite l'acquéreur paie sa commission à l'agence conformément au Mandat.
    effectivement ! c'est bien pour cela que l 'agence a pris soin de faire signer un Mandat de RECHERCHE et de negociation ! pas fous !!! ca veut dire qu'ils n'avaient pas de Mandat de vente signé du vendeur, mais comme l'acheteur a demandé a cette agence de rajouter la maison durant leurs visites, l#agence represente alors l'acheteur - la commission sera dûe entierement par l'acheteur puisque c'est lui qui donne Mandat à un professsionel de lui rechercher un bien à acheter. le vendeur a bien compris la chose et ne veut surtout pas avoir à payer une commission à cette agence. si vous voulez la maison, rassurez le vendeur et dites lui bien que c'est l'acheteur qui paiera 100% de la commission a l'agence.


    L'acheteur aura-t-il le droit lorsque le délai du mandat exclusif sera expiré d'acheter ce bien en direct avec le mandataire.
    relisez le Mandat signé par l'acheteur. il doit y avoir une clause qui precise que le bien visité durant le Mandat de RECHERCHE fait bien partie du paiement de la commission dûe meme si l'achat se fait apres la date.

    L'agence pourra-t-elle se retourner et attaquer en justice l'acheteur ????
    plus que certainement OUI - mais relisez ce que vous avez signé-

  4. #4
    Membre

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    Bonjour et merci pour vos réponses mais je pense que j'ai mal expliqué la situation, je vais essayer de la reformuler :
    1) d'un côté nous avons un mandataire independant qui a la charge de vendre une maison appartenant à sa famille. Ce mandataire met une annonce sur les sites d'annonces internet

    2) de l'autre côté nous avons un acheteur en relation à distance et par internet avec une agence depuis plusieurs mois. L'acheteur habitant une autre région demande à l'agence de lui faire un planning de visites. Cet acheteur qui a vu l'annonce du mandataire demande à l'agence de contacter ce mandataire pour inclure la maison trouvée dans les annonces du mandataire sur internet dans ce planning de visite. L'agence n'a pas cette maison dans son portefeuille.

    3) l'agence prend RDV avec le mandataire et la visite de la maison est faite en présence de l'acheteur, de l'agence et du mandataire. Un bon de visite est signé conjointement par les 3 parties.

    4) le lendemain l'acheteur refait la visite de la maison du mandataire avec son fils, l'agence et le mandataire

    5) au retour à l'agence et après visites des autres maisons de l'agence, l'acheteur avertit l'agence et le mandataire que c'est bien cette maison qui l'intéresse.
    l'agence fait signer un mandat de négociation exclusif à l'acheteur, en l'informant que dans ce cas la commission qu'il payera sera partagée entre l'agence et le mandataire

    6) le mandataire rappelle l'acheteur et met la pression. Il dit à l'acheteur qu'il souhaite traité en direct sans l'agence et que l'acheteur doit se rétracter. Sinon le mandataire ne vend plus. (ndlr : je pense que le mandataire souhaite toucher seul la commision plutôt que de la partager avec l'agence?)

    7) l'acheteur envoie une lettre recommandé à l'agence pour se rétracter et décide de traiter directement avec le mandataire car il veut cette maison.

    5) l'agence précise alors que l'acheteur ne peut pas traiter uniquement avec le mandataire puisque la visite et l'offre a été faite au préalable chez elle même s'il y a eu rétractation le lendemain.

    Mes questions sont donc :
    a) l'acheteur sera-t-il en faute vis à vis de l'agence s'il traite avec le mandataire en évinçant l'agence ?
    b) A-t-il un délai à respecter avant de conclure avec le mandataire ?
    c) le mandataire a-t-il le droit de refuser de vendre un bien uniquement parce qu'il ne veut pas partager avec l'agence ?
    d) l'agence peut-elle attaquer le mandataire ?
    e) l'agence peut-elle attaquer l'acheteur ?
    f) si oui que risque l'acheteur ?

    voilà j'espère avoir été plus claire
    merci
    cordialement

  5. #5
    Pilier Sénior

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    je ne suis pas certain d'avoir tout compris sans connaître les dispositions du mandat de négociation exclusif signé entre l'acheteur éventuel et l'agence immobilière.
    a) l'acquéreur ayant signé un mandat avec l'agence, si l'acheteur traite directement avec le vendeur, l'agence immobilière lui réclamera le paiement de la commission, en cas de refus l'agence assignera sans doute l'acheteur devant le tribunal compétent en demandant des DI égaux au montant de la commission prévue au contrat.
    b) le délai pour traiter directement avec le mandataire du vendeur doit figurer dans le contrat entre l'acheteur et l'agence.
    c) le mandataire vend à qui il veut puisqu'il n' a signé aucun contrat ou mandat.
    d) l'utilisation du verbe pouvoir, appelle généralement une réponse positive. L'agence peut attaquer le mandataire mais, à mon avis, ne le fera pas puisque il n'y a pas de contrat entre les 2 personnes.
    e) l'agence peut attaquer l'acheteur pour non respect du contrat signé et elle le fera ou menacera de le faire.
    f) si l'acheteur maintient son refus de payer la commission prévue et que l'agence l'assigne au tribunal, l'acheteur pourra être condamné à payer la commission due à l'agence voir plus et également les frais engagés par l'agence pour la procédure judiciaire.

    en conclusion, quand on signe un contrat, un mandat, une convention, on doit respecter le document car le code civil indique que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

    cdt
    Dernière modification par Amatjuris ; 14/04/2015 à 13h56.

  6. #6
    Membre

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    bonjour
    j'appellerais les 2 agences en cause AA et BB
    je reprend cette discussion car l'affaire n'est pas finie
    Je devais changer de région et n'avais donc pas le temps de faire le tour des agences pour trouver une maison à acheter.
    J'ai donc recherché des biens sur internet.
    J'avais trouvé plusieurs biens dans une agence AA (pour lesquels c'est AA qui avait les mandants de vente des vendeurs) et un autre bien dans une agence BB (pour celui-là c'est BB qui avait le mandat de vente).
    J'ai donc demandé par mail à l'agence AA de m'établir un planning de visite en y incluant le bien de BB. C'est donc AA qui apris RDV avec BB.
    Nous avons fait une visite conjointe avec les 2 agences AA et BB pour le bien de BB (un bon de visite conjoint a été signé), puis avons enchainé les visites avec AA pour les biens dont elle avait les mandants de vente... De retour à l'agence AA, je lui ai dit que c'est le bien de BB qui m'intéressait.
    AA m'a fait signer un MANDAT DE NEGOCIATION EXCLUSIF...
    J'ai ensuite été contacté par BB qui me menacait de refuser de me vendre le bien, si je traitais avec l'agence AA et m'a fait écrire une lettre recommandée avec AR pour me rétracter auprès de l'agence AA.
    L'agence AA me dit maintenant que je suis dans l'illégalité si j'achète en direct avec BB
    Je n'y comprend plus rien...
    Naivement, je pensais que dans pareil cas où une agence n'ayant pas le mandat de vente trouvait un client à l'agence qui avait le mandat, elles partageaient la commission....Mais que c'était une pratique courante ??
    Qu'est-ce que je risque ??? Quelle agence me ''baratine'' ???
    Pouvez-vous me dire quelles lois régissent ce type de relation ???
    Ai-je eu tort de prendre une agence ''referente'' du fait que j'habitait loin de ma future région ???

    merci de m'aider
    cordialement

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