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augmentation de loyer pour remise aux normes? Légal ou pas?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2006
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    Alès
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    Bonjour,

    Depuis mon enménagement dans un appartement du privé en avril 2006, je ne cesse de remarquer les imperfections de la maison (3 appartements dans une maison individuelle) en ce qui concerne les normes.

    JE me renseigne, tente de faire avancer les choses de façon calme et diplomate avec la propriétaire mais apres lui avoir parlé aujourd'hui des fenêtres qui prennent l'eau, où l'air passe etc...
    Elle me répond qu'elle ne peut changer toutes les fenêtres sans augmenter le loyer et pourtant l'hygiène et santé de ma ville m'a bien indiqué qu'une usure prononcée de la fenêtre entrainait l'obligation de son changement.

    Nous avons enménagé en avril, nous avons un bail de 3 ans, a-t-elle le droit d'augmenter le loyer pour des travaux de remise aux normes, puis-je (au niveau de la loi) me permettre de continuer mes demandes (normales à mon goût) de remise en état, ou ferais-je mieux d'y aller doucement si je ne veux pas me retrouver avce un loyer que je ne pourrais pas payer?

    Merci d'avance.

  2. #2
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
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    894
    bonjour
    l'augmentation du loyer ne peux se faire qu'a la date anniversaire du bail et tout les ans... le calcul ne se fait pas à la tète du client, et le propriétaire ne peux décider lui meme du montant de l'augmentation du loyer.
    pour ce qui est de la mise aux normes d'un logement, il faud faire attention, car il peux ne plus etre aux normes actuellement, mais etre aux normes de l'année de sa construction...
    par contre, si les fenètres laissent passer de l'eau, et si l'entretien a été fait correctement auparavent (changement des joints, etc) elle dois les changer...

    une fois encore je remercie les contributeurs de me corriger sur ce que je peux dire d'erroné....

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 710
    Le loyer ne peut être augmenté en cours de bail que si c'est prévu en fonction des indices INSEE maintenant IRL ou pour des travaux si cela est prévu au bail
    Voir :http://www.anil.org/guide/locatif/fixat.htm#B
    L'AUGMENTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL

    Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
    La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Bien que le bailleur ne soit pas tenu d'adresser un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire.

    L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (loi du 26 juillet 2005).
    L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

    Exemple : un loyer fixé le 1.1.2006 à 700 euros hors charges, s'établit au 1.1.2007, à :

    700 Euros x indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2006
    indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2005

    L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE et au journal officiel.


    Ce mode de révision des loyers s'applique à tous les baux à compter du 1er janvier 2006, même si les contrats, signés avant cette date, ne sont pas modifiés.

    Dans le cas d'un bail signé avant le 1er janvier 2006, la valeur de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du coût de la construction est remplacée par l'indice de référence des loyers.

    Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

    En revanche, si votre bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises, ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances.

    Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire sont convenus, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

    Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions (voir " la fin du bail " et ci-dessous).

    LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL AVEC UN NOUVEAU LOYER

    Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

    Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers :
    six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants
    trois références dans les autres zones géographiques.

    Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

    Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

    Chaque référence doit mentionner :
    le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement
    la présence éventuelle d'un ascenseur
    la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
    l'existence d'annexes éventuelles
    son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage
    la période de construction de l'immeuble
    l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
    le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé.

    Comment s'applique l'augmentation du nouveau loyer ?

    Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer : l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou par sixième sur six ans, si le propriétaire est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice de référence des loyers.

    Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.
    Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.
    Où trouver les références ?
    Par tous moyens : auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès des observatoires de loyers là où il en existe.

    Par ailleurs votre logement doit répondre aux normes de décence voir :http://www.anil.org/lumiere/logdecent.htm
    En cas de problème contactez l'ADIL permanences gratuites en Mairie
    voir : www.anil.org

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    Remplacer des fenêtres hors d'usage, ce n'est pas de la "mise aux normes", c'est du gros entretien de premier degré. Le propriétaire, dans tous les baux d'habitation, doit le clos et le couvert. Le propriétaire ne peut donc pas augmenter le loyer s'il fait cet entretien.
    Le propriétaire peut cependant appliquer aux dates anniveraine de la signature du bail la révision du loyer, si le bail la prévoit. Réviser un loyer n'a rien à voir avec l 'augmenter.

  5. #5
    Membre Cadet
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    juillet 2006
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    Alès
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    28
    Citation Envoyé par Fredval
    Remplacer des fenêtres hors d'usage, ce n'est pas de la "mise aux normes", c'est du gros entretien de premier degré. Le propriétaire, dans tous les baux d'habitation, doit le clos et le couvert. Le propriétaire ne peut donc pas augmenter le loyer s'il fait cet entretien.
    Le propriétaire peut cependant appliquer aux dates anniveraine de la signature du bail la révision du loyer, si le bail la prévoit. Réviser un loyer n'a rien à voir avec l 'augmenter.
    D'abord, je vous remercie tous pour vos reponses tres enrichissantes.
    Cependanht je ne comprends pas la différence entre reviser un loyer et l'augmenter?
    Pour moi, le reviser veut dire: à la hausse?
    Pourriez-vous m'expliquer, surtout dans mon cas ou c'est vrai que le loyer est tres bas pour la surface que nous louons et proches d'un centre ville.
    Je ne paie que 440 euros pour un 5 pieces de 150m2
    Mais bien sûr il y a un certain nombre de travaux.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    La révision du loyer, c'est l'augmentation annuelle suivant la variation de l'indice. Elle se fait si elle est prévue dans le bail. Prenez votre bail et vous verrez si la clause est prévue. Certainement que oui.

    L'augmentation, c'est le changement de prix en dehors de cette révision. En supléménet à cette révision. C'est très rare en habitation. Il faut qu'elle soit justifiée. par exemple s'il y a eu des travaux "d'embellissement". Embellissement ne veut pas dire faire plus joli mais ajouter quelque chose qui n'existait pas. Par exemple mettre un chauffage central dans un logement qui n'avait que des cheminées et des poêles. Par exemple mettre des appareils sanitaires supplémentaires. par exemple aménager une dépendance pour la rendre habitable. Il faut savoir que si ces travaux sont faits par le locataire à ses propres frais, le propriétaire est en droit d'en faire état pour augmenter le loyer. Ce cas arrrive rarement.

    Moralité, dans votre cas, le propriétaire, s'il répare ou remplace vos fenêtres ne peut pas faire d'augmentation. Sauf s'il vous remplace de simples fenêtres par des baies ultra techno, avec tout électrique, verre spécial... domotique, je ne sais quoi... Quand on ne remplace pas "à l'identique", on fait de "l'embellissement". "à l'identique" s'entend au sens large car on ne peut trouver exactement l'identique d'une fenêtre qui a 300 ans d'âge, on prend quelque chose d'actuel qui y ressemble le plus dans sa mati-ère et sa conception. "à l'identique" est encore valable si on remplace des fenêtres bois par des fenêtres ressemblantes en alu ou en PVC.

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2007
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    31
    Une petite précision : une révision de loyer n'est pas nécessairement une augmentation de loyer. Il se trouve que l'indice de révision augmente chaque année, donc le loyer augmente. Mais si l'indice stagne, voire baisse, le loyer suit l'évolution...

    Selon les baux, cette mécanique est appelée "révision", ou "actualisation" (improprement à vrai dire), ou "indexation" du loyer...

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    Attention, des fenêtres mal isolées, ou laissant passer l'air ne justifient pas un changement des dites fenêtres par le propriétaire ! Il n'a pas l'obligation de vous louer un logement équipé aux dernières normes. Lorsque vous parlez de "normes", auxquelles faites vous référence ? Celle de la construction d'aujourd'hui ? Elles ne sont nullemnet applicables à votre logement. Donc a moins d'avoir des fenetres completement HS, ne comptez pas sur un changemeent. Comment ont elles été décrites lors de l'edl d'entré ?

  9. #9
    Membre Cadet
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    juillet 2006
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    Alès
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    Citation Envoyé par Agnes1 Voir le message
    Attention, des fenêtres mal isolées, ou laissant passer l'air ne justifient pas un changement des dites fenêtres par le propriétaire ! Il n'a pas l'obligation de vous louer un logement équipé aux dernières normes. Lorsque vous parlez de "normes", auxquelles faites vous référence ? Celle de la construction d'aujourd'hui ? Elles ne sont nullemnet applicables à votre logement. Donc a moins d'avoir des fenetres completement HS, ne comptez pas sur un changemeent. Comment ont elles été décrites lors de l'edl d'entré ?
    Comme ce n'est pas une propriétaire ennuyeuse, j'avoue, que je n'ai pas fait faire d'etat des lieux, le principal, ici, pour moi, est de connaitre reellement la loi afin de ne pas dire de betises quand nous discutons ensemble.
    Mes fenetres sont HS à mon goût, elles laissent passer le froid mais aussi la pluie et lorsque je les ouvre et les ferme, des morceaux de bois leur appartenant tombent souvent. Cela justifie-t-il qu'elle puisse augmeter, eventuellement, le loyer en cas de changement et cela est-il onligatoire à ce niveau?

    Cela m'a coûté 250 euros de gaz (pour préciser) et mon thermostat s'arrete rarement car la porte d'entrée aussi laisse passer l'air et il se trouve à côté.

    Merci encore de vos reponses.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    Si les fenêtres sont telles que vous les décrivez, non. Elle devrait les réparer (sans obligation de les changer) et ce sans augmentation du loyer. Toutefois, faute d'edl d'entrée, le logement est réputé avoir été pris en bon état fenêtres incluses. Par conséquent, votre propriétaire peut vous rendre responsable des dégats des fenêtres par un mauvais entretien. Il va donc falloir si vous ne vous entendez pas à l'amiable, prouver que la dégradation actuelle ne peut en aucun cas venir d'un mauvais entretien de votre part. Pas gagné entre nous.

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2006
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    Alès
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    Citation Envoyé par Agnes1 Voir le message
    Si les fenêtres sont telles que vous les décrivez, non. Elle devrait les réparer (sans obligation de les changer) et ce sans augmentation du loyer..
    Ok mais elles sont irréparables (et cela a été constaté par le maçon de ma propriétaire)

    "Toutefois, faute d'edl d'entrée, le logement est réputé avoir été pris en bon état fenêtres incluses. Par conséquent, votre propriétaire peut vous rendre responsable des dégats des fenêtres par un mauvais entretien. Il va donc falloir si vous ne vous entendez pas à l'amiable, prouver que la dégradation actuelle ne peut en aucun cas venir d'un mauvais entretien de votre part. Pas gagné entre nous"
    Ces fenetres ont subi l'usure du temps et cela se voit tres tres bien, cela ne pourrait pas être un mauvais entretien, n'importe qui le verrait et de plus j'ai enménagé le 30 04 06 (cela aurait été compliqué de les mettre dans un etat pareil en si peu de temps) et mon appartement est en parfait état sauf cela (c'est moi qui ai refait l'appartement moi-même et les travaux ont été entièrement financés par ma propriétaire), j'ai conservé les preuves écrites, factures etc.

    Où puis-je me situer?

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    Si vous avez un document du macon spécifiant qu'elles sont hs de part leur vétusté, dans ce cas là pas de problème. Quant à la vitesse de dégradation de fenêtres bois, un hiver avec des fenêtres mal nettoyées (goulotte) suffit à les "déglinguer" completement.

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