Vos question à l'Avocat
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mandat de gestion

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    12
    Bonjour,
    Habitant à l'étranger, nous avons préféré confier la location de notre appartement à une agence via un mandat de gestion.
    Nous sommes très surpris des délais de virement du loyer sur notre compte bancaire en France à savoir que le locataire est censé déposer un chèque le 1er du mois pour le règlement du loyer (tel que spécifié dans son contrat de location) or notre compte n'est crédité par virement que le 22 du mois.
    L'agence nous affirme qu'elle n'a pas le choix car elle doit attendre d'être sure que le chèque est bien provisionné. J'imagine que cela a un lien avec le recours cambiaire des banques ou un délai légal quelconque de 7 jours mais je me demande si cette pratique est bien fondée sur une obligation juridique ou si elle fait "de la trésorerie" à notre dépend.
    Nous avons bien vérifié sur le mandat : aucune clause ne spécifie ce délai de virement. Ne sont-elles pas tenue à un "délai raisonnable" si ce n'est pas spécifié dans le mandat ?
    Autre question : elle nous dit ne pas pouvoir imposer le virement à notre locataire or celui-ci n'est pas ponctuel dans ses paiements par chèque.
    Est-ce fondé également ?
    Par avance merci de vos réponses.

  2. #2
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    408
    Bonjour,
    Par expérience, je vais vous dire comment je pratique :
    - j'attends les jours de valeur en banque pour faire le virement au propriétaire même si le mode de paiement est un chèque, cela sous certaines conditions tenant au locataire
    par ex : date de valeur du chèque j+4, date de valeur du virement j-1. Il y a donc déjà systématiquemetn un écart de 5 jours
    pour un virement, c'est plus rapide car j+1 pour l'encaissement
    - si le locataire montre des signes d'irrégularité ou s'il y a eu un défaut de paiement, effectivement, j'attends les 10 jours que la banque nous impose. Nous avons eu une mésaventure et ne souhaitons pas renouveler. Si le chèque est sans provision, l'argent est débit du compte gestion de l'agence. Si le virement est fait au propriétaire, qui finance ?
    Justement, une agence ne fait pas de trésorerie avec les loyers d'où le respect de certaines règles.

    Il n'est effectivement pas possible d'imposer un mode de paiement plutôt qu'un autre. Bien évidemment, toute agence préfèrera le virement qui satisfait tout le monde tant au point de vue sécurité qu'au point de vue délai de paiement.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    12
    Merci beaucoup de cette réponse.Mais si je comprends bien, le virement de l'agence doit s'effectuer au plus tôt 5 Jours après le dépot du chèque et au plus tard 10 jours. Donc le 15 du mois (en comptant assez large), nous devrions avoir le virement et non le 22. Comment expliquez alors ce décalage ? Dois-je rappeler à l'agence que si la banque impose 10 jours elle ne peut justifier un délai supplémentaire?
    Par avance merci

  4. #4
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    408
    Si le chèque de votre locataire est mis en banque le 5 du mois. On ajoute 10 jours, on arrive donc au 15. On y ajoute un jour de valeur pour le virement en votre faveur, et le virement doit être émis le 16.
    Mais, dans votre mandat de gestion, il est écrit quoi ? Aucun délai n'est stipulé.

    Pour vous consoler un peu, sachez qu'il existe des agences qui ne versent aux propriétaires que tous les trois mois !!!

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Exact Lola6 mais avouez aussi que les agences se font leur trésorerie sur le dos de leurs clients .... les dates de valeur ont bon dos !

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    12
    merci de ces précisions...mais il me reste encore 6 jours...je suis d'accord avec le dernier intervenant, on peut se poser des questions car en effet quelle est la limite entre le légal et la pratique commerciale abusive de la part de ces grandes chaines d'agences immobilières qui confient la gestion des locations à une filiale qui regroupe tout...si l'on additionne tous les loyers multipliés par 20 jours de trésorerie, le chiffre doit être conséquent...ce qui n'est pas normal vu les 7% déjà prélevés...

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Adrien,
    moi aussi j'habite à l'étranger et je gère mes logements à distance .... bon évidemment tout dépend où vous êtes ... si c'est Tombouctou, oui, faut y réfléchir !
    Agence: merci, j'ai donné !
    on n'est jamais mieux servi que par soi-même ... bien sûr cela requiert de l'organisation, internet bien évidemment, une sélection très sérieuse, des appart nickel, des garanties, une information continuelle sur la législation (mais c'est mon dada ) et finalement, pour le moment - et depuis de nombreuses années-, c'est plutot côté bénéf pour moi.

    A méditer - attention je ne dis absolument pas que toutes les agences ne sont pas performantes, mais bien malheureusement, il faut chercher longtemps pour en trouver une bonne ....

  8. #8
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2006
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    408
    Citation Envoyé par Golfy
    Exact Lola6 mais avouez aussi que les agences se font leur trésorerie sur le dos de leurs clients .... les dates de valeur ont bon dos !
    Mais vous assimilez un peu vite. Je vous assure que nous on ne se fait pas de trésorerie du tout, voire parfois, j'ai des intérêts débiteurs car les propriétaires sont justes et que le loyer est juste viré sur le compte. Résultat, nous avons 2 jours de découvert et la banque ne nous manque pas !!! Les dates de valeur viennent de la banque et non de nous !!!

    Pour info, nous on ne prend que 6,50% et non 7 % !
    ----
    Citation Envoyé par Golfy
    A méditer - attention je ne dis absolument pas que toutes les agences ne sont pas performantes, mais bien malheureusement, il faut chercher longtemps pour en trouver une bonne ....
    Mais je suis là moi (mais évidemment je sais que certaines agences ont des pratiques qui font fuir les clients et c'est bien dommage car, somme toute, les honoraires de gestion ne sont pas si élevés dans la mesure où on gère tout : charges, décompte annuel, soucis du quotidien,...) Et puis quand tout va bien, c'est simple, mais s'il y a un tout petit souci avec le locataire, ou dans le bien, c'est moins rose à gérer à distance.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 17/10/2006 à 13h51.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    12
    Il est vrai qu'il y a du pour et du contre..en conclusion, nous avons 1 année pour juger vraiment de la qualité de son travail et si ce n'est pas satisfaisant en fin de compte, nous dénoncerons le mandat et nous nous en occuperons ou alors, nous chercherons une agence peut-être plus "transparente" dans ces pratiques....
    Encore merci pour toutes ces réponses

  10. #10
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    408
    D'ailleurs de par la loi, l'agence doit vous rappeler avant le délai nécessaire au préavis, que vous avez l'opportunité de mettre fin au mandat conformément à l'artilcle prévu dans ce dernier

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    12
    Je suis de nouveau confrontée à un problème avec l'agence qui gère mon appartement :
    depuis la mise en location de cette appartement rénové (il y a 6 mois), elle
    1) nous a facturé diverses réparations sans demander notre accord préalable :
    - 1300 € pour le changement du tableau électrique-pose de cables-changement de prises- de douilles-d'un interrupteur
    - 631 € pour un lave-main de toilettes ébréchés.
    2) a demandé notre accord pour une réparation de chaudière (780 €) arguant qu'elle était vétuste et nous proposant son remplacement (1500 €) sans aucun devis contradictoire. Nous avons contacté nous-même la sté qui l'avait posée 6 ans auparavant et l'avait entretenu jusque fin 2004(nous contestions à juste titre son caractère vétuste) et avons obtenu qu'elle la répare pour 516 € TTC.
    Nous sommes assez démunis car elle prélève directement ces sommes sur le loyer à nous versé et par exemple nous n'avons eut aucun loyer en décembre car selon elle nous étions débiteurs à son égard...avec 631 € de remplacement de lave-main cela va très vite en effet.
    Actuellement je souhaite contester le remplacement du lave-main dont le caractère urgent me parait douteux et le montant qui me semble excessif...quel recours avons-nous ?
    par avance merci

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Adrien: il faut voir ce que vous avez signé dans le mandat.
    ce sont des choses qui doivent être discutées auparavant, avant la signature et reprises dans les taches qu'est censée accomplir l'agence en votre nom ... tout est négociable, donc difficile de vous donner une réponse standard.

    je suis étonnée quand même qu'à l'heure d'internet, de MSN ou du fax, une agence ne puisse pas demander l'accord de son client avant la dépense.

    de plus si lave main ébréché, c'est surement de la faute du locataire (c'est pas le truc qui s'ébrèche comme ca .... ) donc faute, donc à charge du locataire.
    si EDL de début ne mentionne rien, le locataire aurait dû payer pour le remplacement pour le départ si mention de l'etat sur EDL de sortie: donc il me semble aussi que l'agence va un peu vite dans VOTRE porte-monnaie ... donc ne lâchez pas le morceau.

    vous pouvez pour l'avenir mettre les choses au point par écrit avec le mandataire, de facon que cela ne se reproduise plus, que vous ayez au moins 2 devis avant toute réparation > à x euros, ... etc ...

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