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Discussion : Besoin d'aide sur une situation imprécise

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    J'ai besoin d'information ou d'avis sur situation que je vais tenter de vous exposer clairement. Pardonnez moi si je ne suis pas précis car je débute totalement dans le monde de la copropriété !

    Je projette d'acquérir un bien correspondant au regroupement de 2 lots, regroupement qui a été fait récemment (le mur dans lequel a été réalisée l'ouverture n'est pas porteur).

    Actuellement, le règlement de copropriété fait état des deux lots, il n'y a pas de procédure lancée pour mettre à jour le règlement de copropriété du fait de la réunion de ces deux lots. Je précise aussi que la présence de deux lots est spécifique à cet étage, tous les autres étages sont constitués de lots uniques.

    J'en arrive à la raison de mon message ici :
    - étant donné qu'il existait deux lots auparavant à cet étage, il existe au sein de l'appartement (ie après la porte d'entrée) une sorte de sas qui permettait autrefois l'accès à chacun des lots.
    - ce sas n'est pas décrit dans le règlement de copropriété (ni dans la partie descriptive des lots, ni dans la partie descriptive des parties communes).
    - si je comprends bien la législation, il est considéré que tout ce qui n'est pas décrit comme partie privative est partie commune.
    - étant donné qu'il s'agit d'une particularité spécifique à cet étage, l'appellation partie commune ne reflète absolument pas la réalité (le sas est situé après la porte d'entrée du bien, aucun passage n'est possible des autres copropriétaires). Je pense qu'il s'agit d'une partie commune spéciale (c'est à dire une partie commune spécifique à ces deux lots), mais là encore il n'en est pas fait mention dans le règlement de copropriété, donc j'ignore si cette appellation est possible.

    De fait, je suis gêné par cette description "juridique" de l'appartement qui contient une partie commune alors que dans les faits, il s'agit réellement d'un espace à jouissance exclusive. Dans le quotidien, cela ne change pas forcément grand chose, mais j'aimerais savoir quelles options se présentent à moi.

    Comment faire pour régulariser cette situation selon vous ? (d'ailleurs, faut il la régulariser ?)

    Merci par avance, et à nouveau désolé si je suis imprécis, je subis ces jours ci une formation accélérée à la copropriété !

    Cdt

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    si ce sas n'est pas décrit dans le RDC, ni dans aucun de vos deux lots ( ce sas n'est pas décrit dans le règlement de copropriété (ni dans la partie descriptive des lots, ni dans la partie descriptive des parties communes))., cela signifierait que le sas est une partie commune, donc ne peut vous appartenir par l'achat.

    maintenant, il est possible q'une AG ait autorisée un ancien proprio à annexer ce sas, sans autre forme de procès, ni révision de l'EDD, et... Il faudrait que vous vérifiez sur au moins les PV des 10 dernières années et plus si possible. En effet, il serait bien d'avoir cette certitude.

    citation:
    le sas est situé après la porte d'entrée du bien, aucun passage n'est possible des autres copropriétaires
    ceci est la situation d’aujourd’hui, mais pas forcément la situation décrit dans le RDC. Ce sas n'est pas une partie indivis à 2 copros, car dans ce cas, il aurait un numéro de lot. Il est vraisemblable que celui qui a réuni, a rajouté une porte ou déplacer une porte en amont du sas, avec l'accord tacite des autres.

    Vous avez tout intérêt à régulariser la propriété de ce sas : faites le inscrire dans votre acte d'achat ! ou demander au vendeur, un accord écrit de cession gratuite de TOUS les autres copros (tout le monde est fautif dans cette affaire). Ces copros sont-ils nombreux ?


  3. #3
    Membre Benjamin

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    bonjour Rambouillet

    Merci beaucoup pour ta (tes ) réponse(s) !
    En ayant contacté le syndic, nous avons eu comme réponse que pour eux, ce sas n'existait pas ! Pourtant, on comprend bien son existence à travers la présence des deux lots à cet étage.

    Par ailleurs, je crains que :
    - il n'y ait eu aucune action (et, de fait, aucune mention) concernant l'annexion de ce sas (pas de traces a priori dans les PV à ma disposition)
    - le vendeur ne fasse aucune démarche de régularisation et vende le bien en l'état (et comme nous tenons bcp à ce bien, nous ne souhaitons pas le perdre tout en souhaitant mesurer les "risques" à le prendre en l'état ainsi que le coût de régularisation)

    La porte d'entrée actuelle donnant sur le sas est absolument identique aux autres portes d'entrée des autres étages (qui, elles, donnent directement sur un unique lot).

    Il y a je crois une trentaine de copropriétaires.
    Dernière modification par toupie ; 18/02/2015 à 12h06.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    D'accord avec les suggestions de Rambouillet.

    Demandez au vendeur de vous procurer le plan certifié de l'immeuble tel que publié au fichier immobilier.

    Il arrive qu'y soient précisé plus clairement que dans l'EDD les parties communes

    Pour la réunion des lots; vérifiez qu'elle a été autorisée par l'AG ou, au moins qu'elle n'est pas interdite par le RDC.

    Si vous n'avez pas de certitude quant à tout ça, soit vous n'achetez pas, soit vous mettez des conditions suspensives. Sans quoi vous risquez de vous voir forcé par vos voisins à rediviser votre lot, et rendre ce "sas" à la copro.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Merci Ermeline pour votre réponse.

    Je prends note pour la recherche de plans, tout en doutant qu'ils apportent une clarification (sinon, pourquoi cette clarification ne serait elle pas intervenue plus tôt ?)

    Concernant la réunion des lots (dans le sens "physique", pas juridique), elle a été autorisée, donc c'est ok de ce côté.

    Par ailleurs, le règlement de copropriété évoque uniquement la division de lot, et n'évoque pas la réunion (qui je le rappelle, ne concernerait que l'étage concerné étant donné que tous les autres étages sont constitués d'un unique lot). J'ignore si l'absence de mention implique une autorisation ou une interdiction.

    Cela me laisse croire que le règlement (qui date de 1960) ne semble pas avoir suffisamment pris en compte la spécificité de cet étage, d'où toutes mes questions.

    Sachant que l'ensemble de la copropriété est constituée de 3 immeubles ayant chacun leurs propre règlement (ce n'est pas simple!). Peut-être pourrait il être pertinent si l'occasion se présente de chercher à reconstituer un règlement de copropriété unique, et de "régulariser" la situation à cette occasion.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Je prends note pour la recherche de plans, tout en doutant qu'ils apportent une clarification (sinon, pourquoi cette clarification ne serait elle pas intervenue plus tôt ?)
    Parce que dans beaucoup de copros personne ne pense au plan
    parce dans les vieilles copros le syndic l'a souvent perdu
    parce que quand il est perdu il faut le demander au fichier immobilier, et c'est payant
    parce que dans les très vieilles copros il faut contacter le successeur du notaire qui a rédigé les actes originaux pour les avoir, ils ne sont pas au fichier
    parce que le plan stipule peut-être que ce sas est une partie commune

    - parce que si le sas est une partie commune, vous avez besoin d'une décision d'AG pour le récupérer et qu'il devienne une partie privative. Que le syndicat doit vous le VENDRE. Et même vendu à bas prix, ça implique tous les frais d'une vente. Et que le RC et l'EDD doivent être modifiés suite à cette vente, et cette modification doit être publiée au fichier immobilier (ce qui est payant aussi).
    Sans tout ça, on peut vous réclamer de rendre ce sas à n'importe quel moment. Et ça, le vendeur n'a pas forcément envie de vous le dire.


    Or, quoi qu'il en soit, si ce sas n'est pas défini comme partie privative, cherchez pas trop loin, il est partie commune.

    Loi 1965, article 3
    Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
    Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
    (...)- les passages et corridors.(...)
    ce qui était le cas avant la réunion des lots: le sas desservait 2 lots. Donc c'était une partie commune GENERALE, appartenant à TOUS les membres du syndicat. Sauf s'il est écrit et publié au fichier que c'est autre chose. Or, c'est l'état des lieux tels que publié au fichier immobilier qui compte pour définir qu'est-ce qui est à qui. Pas l'état physique des lieux aujourd'hui
    Par ailleurs, le règlement de copropriété évoque uniquement la division de lot, et n'évoque pas la réunion (qui je le rappelle, ne concernerait que l'étage concerné étant donné que tous les autres étages sont constitués d'un unique lot). J'ignore si l'absence de mention implique une autorisation ou une interdiction.
    Ni l'un ni l'autre. Simplement, SI le RDC interdisait la réunion des lots, l'AG ne pourrait pas l'autoriser. Vu que votre RDC ne l'interdit pas, l'AG a pu à bon droit l'autoriser.
    Concernant la réunion des lots (dans le sens "physique", pas juridique), elle a été autorisée, donc c'est ok de ce côté.
    Pouvez-vous recopier la résolution exacte, voir si rien n'est oublié? Cette modification a-t-elle été publiée au fichier immobilier?


    Sachant que l'ensemble de la copropriété est constituée de 3 immeubles ayant chacun leurs propre règlement (ce n'est pas simple!). Peut-être pourrait il être pertinent si l'occasion se présente de chercher à reconstituer un règlement de copropriété unique, et de "régulariser" la situation à cette occasion.
    Si vous avez plusieurs règlements, c'est qu'il y a probablement des syndicats secondaires. Ce qui n'empêche qu'il doit FORCEMENT y avoir un règlement pour le syndicat principal. Et il vous le faut. Demandez le. Car vous aurez à payer des charges au titre de votre appartenance au syndicat principal . Sans ce règlement, vous ne pouvez pas savoir combien (quelle proportion). Il vous faut également les 3 derniers PV d'AG du syndicat principal, ET les 3 derniers PV du syndicat secondaire auquel vous appartiendrez.

    A moins que les 3 immeubles ne fassent pas (ou plus) partie de la même copropriété.

    Ou que le RC du syndicat principal soit repris dans le RC de votre syndicat secondaire.(relisez le)
    Dernière modification par Ermeline ; 18/02/2015 à 16h25.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Merci à nouveau Ermeline, je me forme à vitesse grand V grâce à vos éclairages.

    Dans le cadre d'une vente, y a-t-il une obligation légale de fourniture du plan tel que publié au fichier immobilier ? (les seuls plans dont je dispose sont ceux annexés au RC de l'immeuble). Cependant, je n'ai pas trop de doute sur le fait que ce sas soit considéré comme une partie commune (sinon, encore une fois, il existerait des traces simples à retrouver faisant état de modifications de lots).

    Concernant le (les) RC, je n'ai pas eu connaissance d'un RC unique (ou principal) ou de syndic secondaire, et je doute sérieusement que cette organisation (ie principal / secondaire, que ce soit pour le RC ou le syndic) existe.

    Concrètement, je dispose de plusieurs RC indépendants (un par immeuble), et des PV d'AG qui eux sont communs aux 3 immeubles (et donc à la copropriété). Les charges couvrent bien l'ensemble des 3 immeubles. Est-il possible qu'une telle situation existe ?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    (les seuls plans dont je dispose sont ceux annexés au RC de l'immeuble).
    C'est de ça dont je parle. Il est normalement publié au fichier en même temps que le RC. Il peut cependant y avoir eu des modifs depuis la création de la copro. Comment est défini ce sas sur ces plans?

    Concernant le (les) RC, je n'ai pas eu connaissance d'un RC unique (ou principal) ou de syndic secondaire, et je doute sérieusement que cette organisation (ie principal / secondaire, que ce soit pour le RC ou le syndic) existe.
    Si vous avez réellement plusieurs RC, c'est le contraire qui serait étonnant, juridiquement parlant.

    Concrètement, je dispose de plusieurs RC indépendants (un par immeuble), et des PV d'AG qui eux sont communs aux 3 immeubles (et donc à la copropriété). Les charges couvrent bien l'ensemble des 3 immeubles. Est-il possible qu'une telle situation existe ?
    Tout existe, y compris quantités de situations anormales juridiquement. Mais êtes vous sur de réellement avoir 3 RC totalement distincts, sans rien qui se recoupe? Pouvez vous nous donner l'intitulé exact de votre RC?

    vous dites; " Les charges couvrent bien l'ensemble des 3 immeubles.". Je ne comprends pas ce que ça veut dire concrètement,
    - prenez la description de votre (vos) lot et recopiez la
    - recopiez également la grille de répartition des charges qui vous concerne

    Prenez le PV d'AG. Désignation du syndic. Une désignation? Plusieurs désignations? Libellée comment exactement?
    Dernière modification par Ermeline ; 18/02/2015 à 17h33.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    C'est de ça dont je parle. Il est normalement publié au fichier en même temps que le RC. Il peut cependant y avoir eu des modifs depuis la création de la copro. Comment est défini ce sas sur ces plans?
    Ah, désolé, je ne l'avais pas compris ainsi ! Le plan date de l'établissement du RC, j'ignore s'il a été mis à jour depuis . Il existe un coloriage par lot, coloriage qui semble attribuer une partie du SAS à un lot, mais rien de plus (et j'ignore si ce coloriage a une quelconque valeur)

    Tout existe, y compris quantités de situations anormales juridiquement. Mais êtes vous sur de réellement avoir 3 RC totalement distincts, sans rien qui se recoupe? Pouvez vous nous donner l'intitulé exact de votre RC?
    Sur les deux documents que j'ai sous les yeux :
    - l'un s'intitule :Règlement de copropriété ...(suivi de l'adresse du bien)
    - l'autre s'intitule : Dépôt de l’état descriptif de division - Règlement de copropriété de l'immeuble situé à ...

    Chacun fait état de l'existence d'une communauté avec les immeubles adjacents, ainsi que la répartition en pourcentage portée par les immeubles concernés. Par contre, rien n'indique une "hiérarchie" entre les RC

    Est-ce que dans mon cas précis je peux en conclure qu'il existerait implicitement un syndicat secondaire (représenté par l'immeuble qui contiendrait mon bien et pas les immeubles adjacents) qui deviendrait seul décisionnaire sur ma volonté de m'approprier le sas ?

    vous dites; " Les charges couvrent bien l'ensemble des 3 immeubles.". Je ne comprends pas ce que ça veut dire concrètement
    Concrètement, la description des lots de chaque RC est faite en 1000ème, et la répartition des charges totales de la copropriété est en 15000èmes, basé sur la répartition en pourcentage évoquée plus haut.

    Prenez le PV d'AG. Désignation du syndic. Une désignation? Plusieurs désignations? Libellée comment exactement?
    Le PV d'AG mentionne une seule désignation

  10. #10
    Pilier Sénior

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    (et j'ignore si ce coloriage a une quelconque valeur)
    Il a une valeur si il est repris dans l'EDD, genre : lot n° TANT, blabla blabla, en jaune sur le plan...

    Sur les deux documents que j'ai sous les yeux :
    - l'un s'intitule :Règlement de copropriété ...(suivi de l'adresse du bien)
    - l'autre s'intitule : Dépôt de l’état descriptif de division - Règlement de copropriété de l'immeuble situé à ...
    Même adresse? A priori vous n'avez pas deux règlements, mais un règlement(donc les règles applicables) et un EDD (etat descriptif de division) qui dit à qui appartient quoi. . C'est normal. Les documents ont la même date?

    Chacun fait état de l'existence d'une communauté avec les immeubles adjacents,
    Les immeubles adjacents ont la même adresse? Fait état comment? Vous pouvez recopier?
    Dernière modification par Ermeline ; 18/02/2015 à 18h19.

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci à nouveau pour ces éclairages, je découvre bcp de choses en peu de temps

    Oui, tout est à la même adresse, mais à des dates différentes. Seulement les lots qui me concernent sont décrits dans le règlement mais pas dans l'EDD. Par contre, je n'ai pas épluché l'EDD, pensant que, puisqu'il ne contient pas la description des lots concernés, tout ce qui y est indiqué ne s'applique pas.

    les immeubles ont la même adresse. L'état ressemble à : "Il existe une communauté avec les immeubles [descriptif de leur positionnement par rapport à l'immeuble concerné]. Cette communauté comprend
    [liste des éléments communs : cour, allée, escalier ...]. Cette communauté est répartie à concurrence de
    [liste des pourcentage par immeubles].

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Par contre, je n'ai pas épluché l'EDD, pensant que, puisqu'il ne contient pas la description des lots concernés, tout ce qui y est indiqué ne s'applique pas.
    Si les documents n'ont pas la même date, celui-ci est probablement un modificatif de l'EDD d'origine. Il vous faut le lire.

    L'état ressemble à : "Il existe une communauté avec les immeubles [descriptif de leur positionnement par rapport à l'immeuble concerné]. Cette communauté comprend
    [liste des éléments communs : cour, allée, escalier ...]. Cette communauté est répartie à concurrence de
    [liste des pourcentage par immeubles].
    Vous avez aussi cette phrase dans l'autre RC?

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    ne se peut il pas que les 2 lots n'en formaient qu'un au debut ? et que le sas etait donc bien une partie privative ?
    car j'ai le cas aussi dans une copro : 2 lots sont acccéssibles par un sas (privé, apres la Porte d'entrée) mais en fait au debut, ces 2 lots ne formaient qu'un seul Appartement.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    ne se peut il pas que les 2 lots n'en formaient qu'un au debut ? et que le sas etait donc bien une partie privative ?
    C'est effectivement à vérifier.

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Si les documents n'ont pas la même date, celui-ci est probablement un modificatif de l'EDD d'origine. Il vous faut le lire.
    Vous avez aussi cette phrase dans l'autre RC?
    Bonjour

    Avec un peu de retard, quelques compléments :
    Après nouvelle analyse, les deux documents comportent chacun explicitement leur règlement de copropriété ainsi que leur état descriptif des divisions respectifs. Ils semblent donc être autonomes, en évoquant juste cette communauté d'immeubles (dans des termes semblables).

    ---------- Message ajouté à 11h26 ---------- Précédent message à 11h23 ----------

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    ne se peut il pas que les 2 lots n'en formaient qu'un au debut ? et que le sas etait donc bien une partie privative ?
    car j'ai le cas aussi dans une copro : 2 lots sont acccéssibles par un sas (privé, apres la Porte d'entrée) mais en fait au debut, ces 2 lots ne formaient qu'un seul Appartement.
    Bonjour Golfy

    Merci pour ce message.
    Ce serait idéal, mais j'ignore comment trouver des plans antérieurs à ceux qui sont annexés au RC (qui date de 1960). En toute sincérité, cela semblerait logique car tous les autres étages n'ont qu'un seul lot et donc pas de sas.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Après nouvelle analyse, les deux documents comportent chacun explicitement leur règlement de copropriété ainsi que leur état descriptif des divisions respectifs. Ils semblent donc être autonomes, en évoquant juste cette communauté d'immeubles (dans des termes semblables).


    D'après ce que vous nous avez dit de cette évocation de la communauté, c'est en soi un RDC +EDD des parties communes générales, repris à l'identique dans chacun des docs..
    Les deux documents seraient alors simplement deux EDD des parties communes spéciales, un par immeuble.
    Mais faudrait les voir. Montrez les à une asso spécialisée (ARC, ADIL)

    j'ignore comment trouver des plans antérieurs à ceux qui sont annexés au RC (qui date de 1960).
    Des plans antérieurs à la création de la copro ne vous serviraient à rien. Ce qui compte, c'est les plans à dater de la mise en copropriété.

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