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Discussion : Bail commercial locataire en prison

  1. #1
    Membre Cadet

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    bonjour je louais un local commercial et n avais aucun problème avec mon locataire ,hors ce dernier est incarcéré soupçonné d avoir assassine son epouse
    Deux problemes
    - que dois je faire concernant la recupération de mon local commercial(celui ci contient du materiel qui ne m appartient pas)

    -je me trouve privee de fait de la majeure partie de mes revenus et les charges qui vont courrir ne vont pas arranger les choses Je ne peux pas prendre un avocat mes seuls revenus etant une maigre pension de reversion et une petite location (total 900 € Je ne pense pas avoir l aide juridictionnelle du fait que je suis proprietaire Jai 1 appart que je dois vendre mais il y a des travaux a realiser et la conjoncture etant ce qu elle est je ne pense pas le vendre rapidement
    Auriez vous quelques pistes pour que j essaie de m en sortir avant d etre submergée par les dettes
    Jattends beaucoup de vos réponses Merci

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Apparemment il n'y a guère d'espoir que le commerce reparte!

    1/ Allez le voir (en prison certes) et négocier avec lui un arrêt du bail immédiat, récupérer a l'amiable et relouer. Valable si l'affaire n'utilise guère de matériel ou que celui-ci est aisément transportable (chez un cousin, ses enfants, ses parents, que sais-je) Mais vous ne dites pas quel type de commerce/

    2/ Si la boutique est entièrement occupée (restaurant, cordonnier, ...), il s'agit d'une cession de fonds commercial a prévoir, et la avec le locataire en prison, sincèrement ca me partir tres tres difficile parce que c'est quand même complexe et l'exploitant a son mot a dire
    Et la, je soupconne que les mots sortent mal.

    3/ Si vous ne faites rien au bout de 6 mois / 1 an des créancier se manifestant (rsi, ursaff, impots, fournrisseurs,..) vont mettre l'affaire en dépot de bian, et le liquidateur cherchera a revendre le bail. Ca peut durer un a deux ans de plus sans loyer.

    4/ La meilleure piste est peut etre de convaincre le locataire (bon, il faut aller le convaincre en prison, et il a sans doute son esprit ailleurs) de mettre son affaire en liquidation avant que tout le monde lui tombe dessus, et que la liquidation soit gérée par x ou y au plus vite (on sait deja que ca ne sera pas sa femme)....
    Dernière modification par ribould ; 04/12/2014 à 13h57.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Sur l'aide juridictionnelle voilà les conditions pour bénéficier de l'AJ depuis le 1er janvier 2014 (vous dites 900 €.... vous y avez droit)
    Il faut entendre par ressources mensuelles de l'année précédentes prises en compte au titre du bénéfice de l'aide juridictionnelle : les revenus du travail, les loyers, les rentes, les retraites et les pensions alimentaires perçus de chaque personne vivant habituellement au foyer
    Pour bénéficier de l'aide juridictionnelle totale en 2014, la moyenne mensuelle des revenus perçus par le foyer en 2013, doit être inférieure ou égale à 936 euros.donc en dessous aide totale
    Pour bénéficier d'une aide de l'Etat comprise entre 85% et 15% du montant des frais engagés, le demandeur doit disposer de ressources comprises entre 937 euros et 1.404 euros.


    Ressources

    Contribution de l'Etat
    de 937 à 979 EUR
    85%
    de 980 à 1.032 EUR
    70%
    de 1.033 à 1.107 EUR
    55%
    de 1.108 à 1.191 EUR
    40%
    de 1.192 à 1.298 EUR
    25%
    de 1.299 à 1.404 EUR
    15%

    Pour le reste, votre bail commercial se poursuit selon les clauses qu'ils mentionnent..... donc pour résilier ce bail, il faut que les clauses concernant cette résiliation s'appliquent telles le défaut de paiement des loyers........
    Dans un premier temps, je vous recommande d'écrire à votre locataire en prison..... pour lui demander sa position vis à vis de vous....et se son bail..bref ce qu'il entend faire...sachant que vous lui préçisez qu'a defaut de paiement ce bail sera résilié....peut être voudra t'il désigné un mandataire pour le représenter.... vous trouverez peut être une solution amiable comme cela a été suggéré par mon camarade

    Sinon voilà une doc..... source avocat pour que vous compreniez en général la procédure à suivre....

    La clause résolutoire désigne clause aux termes de laquelle le bail sera résilié en cas de manquement du locataire à une de ses obligations, notamment le non-paiement du loyer. Elle est applicable pendant toute la durée du bail commercial dans lequel elle est stipulée et continue à s’appliquer à l’expiration du bail, si celui-ci est tacitement reconduit ou s’il est renouvelé.

    La mise en œuvre de cette clause est impérativement subordonnée à la délivrance au locataire d’un commandement d’exécuter son obligation (par exemple de payer son loyer) par un huissier de justice mandaté par le bailleur. Ce commandement doit, à peine de nullité, faire connaître de façon précise au locataire le manquement aux obligations auxquels il doit être remédié et l’informer de ce que le bailleur entend résilier le bail si le locataire n’exécute pas ses obligations dans un délai d’un mois.

    A ce stade, il est encore possible pour le locataire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. Dans ce cas, la clause résolutoire est privée d’effet et le bail se poursuit normalement.

    Si le commandement de payer ou d’exécuter est resté infructueux dans le délai d’un mois, le bailleur saisira le Juge des référés du Tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion du locataire.

    Au cours de cette audience, le locataire pourra demander la suspension de la réalisation de la clause résolutoire, en demandant au Juge de lui accorder des délais de paiement. L’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet en effet au Juge d’accorder au débiteur des délais en suspendant, sous certaines conditions, les effets de la clause résolutoire.

    L’article 1244-1 du Code civil prévoit que : « (…) compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »

    Les actions envisageables après l’acquisition de la clause résolutoire

    Il peut arriver, pour diverses raisons, que le locataire ne se rende pas à l’audience des référés pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

    Tout n’est pas perdu cependant, car il est possible de demander au Juge du Tribunal de grande instance des délais de paiement rétroactifs.

    L’article L.145-41 du Code de commerce dispose en effet dans son second alinéa : « Les Juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de Justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le Juge. »

    Ainsi, en régularisant la situation, même après que soit rendue la décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire, il est possible d’éviter l’expulsion du locataire.

    La jurisprudence précise en effet que lorsque les causes du commandement ont été réglées hors du délai imparti, mais avant que le Juge ne statue, le Juge peut accorder rétroactivement des délais au locataire, puis constater que le paiement ou l’exécution demandé a eu lieu dans ces délais.

    La Cour d’appel de Bordeaux a ainsi rendu la décision suivante le 2 novembre 2011 (n° Rôle : 11/4804) : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. (…) Dans ces conditions, compte tenu de la situation du débiteur, l’octroi rétroactif de délais de paiement pour la régularisation de deux termes de loyers et de la suspension de la clause résolutoire pour effectuer ce paiement sont justifiés. Le paiement intégral des loyers dus étant intervenu avant même que la cour accorde ces délais, il doit être constaté que la clause résolutoire n’a pas opéré. »

    La Cour d’Appel de Paris, dans une espèce similaire, a considéré que « La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est recevable, même si l’acquisition de la clause résolutoire a été consacrée par une ordonnance du Juge des Référés devant lequel le preneur, qui n’avait pas comparu, n’avait pas sollicité de délai. En effet, cette ordonnance n’a pas autorité de la chose jugée au principal. » (C.A. Paris, 4 mars 2009, JurisData : 2009-001506)

    La Cour d’appel de Chambery a également jugé que « Attendu cependant que le juge saisi d’une demande de délai de paiement dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation et peut même accorder des délais au-delà de la demande ; Attendu qu’il résulte des pièces produites par la société Chevallier que la valeur du fonds de commerce est sans commune mesure avec le montant de la dette visée par le commandement, que la perte du droit au bail serait ainsi une sanction disproportionnée, qu’il y a lieu en conséquence de faire droit à sa demande ; Attendu qu’il résulte des explications de la société Chevallier qu’elle aurait intégralement payé les causes du commandement, qu’il convient en conséquence de lui accorder un délai de deux mois, soit pour parfaire le paiement, soit pour en justifier ; » (CA Chambéry, 25 septembre 2012, RG : 12/00971)

    Pour obtenir gain de cause dans ce type de procédure, il conviendra de démontrer la bonne foi du locataire. Celle-ci peut être caractérisée par les efforts faits par le locataire pour tenter de régulariser les paiements lorsque sa situation financière le permettait, ou encore s’il démontre que les difficultés financières de l’exploitation commerciale résultaient d’éléments extérieurs.

    En tout état de cause, la décision du Juge d’accorder ou non des délais de paiement résulte de son pouvoir discrétionnaire. Cela signifie que même si le locataire débiteur est de bonne foi, il pourra refuser d’accorder des délais de paiement rétroactifs. Il est donc important de répondre à son bailleur et d’assister à toutes les audiences, pour éviter de laisser dégénérer la situation, sous peine de voir son bail définitivement résilié et l’expulsion réalisée.
    Dernière modification par Sudmanche ; 04/12/2014 à 14h29.
    "Partager sa connaissance avec autrui,
    c'est aussi aider un inconnu dans le souci."

  4. #4
    Membre Exclu des Forums

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    Je ne pense pas avoir l aide juridictionnelle du fait que je suis proprietaire Jai 1 appart
    ce n'est pas incompatible , l'AJ est liée aux revenus

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Non l'aide juridictionnelle n'est pas lié que au revenu. Si on a zero revenu mais du patrimoine on peut ne pas avoir droit a l'AJ

  6. #6
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Non l'aide juridictionnelle n'est pas lié que au revenu. Si on a zero revenu mais du patrimoine on peut ne pas avoir droit a l'AJ
    je me suis mal exprimée lorsque je disais que ce n'est pas incompatible!
    le fait d'etre propriétaire n'est pas un critère d'exclusion de l'AJ qui depend aussi et d'abord des revenus
    Aide juridictionnelle - Service-public.fr

  7. #7
    Pilier Sénior

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    On va tout de même dire qu'il est assez illusoire d'utiliser simplement le tableau présenté sur le site service-public, puisque le formulaire de demande de l'aide juridictionelle demande de lister tous les éléments de patrimoine in-extenso, immoblier bien entendu, mais livret A, solde de livret bancaire, assurance vie, et autres

    Si le demandeur a de l'argent en assurance vie et/ ou en PEL ou livret A, l'aide juridictionnelle lui sera refusée, quelle que soit son niveau de revenu.

  8. #8
    Membre Cadet

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    Merci pour vos reponses il y a beaucoup d informations qu il me faut a present relire et comprendre Vos observations ne me rassurent pas trop pour ce qui est de mes revenus a venir Je vais essayer un accord amiable c est ce qui me parait possible a entreprendre dans l immediat et prier pour que je puisse vendre mon appartement rapidement mais ca n est pas gagné Encore merci a tous de vos conseils Jaurai je pense encore besoin de vous car mon dossier est des plus complique Cordialement

  9. #9
    Pilier Junior

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    En tout état de cause, ça ne coute rien de présenter une demande d'AJ, donc ne vous privez pas.

  10. #10
    Membre Cadet

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    bonjour le bail pour ce commerce a été signe en avril 2007 je crois qu il s agit de bail 3/6/9 donc fin avril 2016. Cela a t il une importance pour ce qui faciliterait mon affaire

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Faute d'exploitation commerciale pendant les dernieres années le droit au renouvellement serait perdu.
    Pour acquérir cette potentielle possibilité, cela signifie d'attendre sans revenu jusqu'au a la dette de fin du bail, et encore plus pendant le temps des constatation, échanges de courrier ou d'acte d'huissier et action en justice.

    A mon avis i ne faut pas viser ca mais recourir a d'autres procédures;
    Si un accord amiable est impossible pour diverses raisons, vous ne couperez pas aux actions judiciaires, et attendre ne fait que reculer le jour de la solution.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Depuis quand le locataire ne paye-t-il plus?

    Il faut de toute évidence entamer une procédure devant le TGI afin de faire constater la résolution du bail judiciairement, si une clause existe, et parallèlement négocier verbalement avec le preneur, s'il souhaite conserver le local.

  13. #13
    Membre Cadet

    Infos >

    depuis le mois de septembre puis je entreprendre une action sans avocat je n ai aucune idee du temps que ca va prendre je sais que c est tres long et n ayant plus de loyers je n aurai pas les moyen de prendre un avocat

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Comme mentionné, faites immédiatement une demande d'aide juridictionnelle. Sauf erreur de ma part, vous devrez obligatoirement être assisté d'un avocat afin de plaider au TGI.

  15. #15
    Membre Cadet

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    Bonjour il y a du nouveau pour mon affaire je m appretais a envoyer un courrier en prison pour proposer un accord amiable (premiere approche qui m aurait peut etre evite de gros frais d avocat etant donne ma situation financiere ) Hors par le journal local je viens d apprendre qu il nie toujours et qu il attends des resultats de recherche d adn Je pense que mon courrier serait particulierement malvenu (il a d autre chats a fouetter...) Que faire ? J ai demandé l aide juridictionnelle mais je ne sais pas le delai habituel pour la reponse . J attends un peu de voir la suite des evenements ?

  16. #16
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par frou34 Voir le message
    Je pense que mon courrier serait particulierement malvenu (il a d autre chats a fouetter...) Que faire ?
    si vous commencez a avoir des sentiments dans ce genre d'affaires vous n'en verrez pas le bout!
    ecoutez les conseils qui vous ont été donnés

  17. #17
    Pilier Sénior

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    J'émets le Même avis

  18. #18
    Membre Cadet

    Infos >

    plus que le sort de mon locataire ce qui me préoccupe c est sa réaction négative a ma proposition d accord amiable

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Plus vite vous êtes fixé sur ce point plus vite vosu passez a l'action judiciaire sans état d'ame

  20. #20
    Membre Cadet

    Infos >

    bon devant la concordance des reponses je continue mes demarches Vous ne m avez pas repondu concernant les delais de reponse approximatifs pour l aide juridictionnelle Merci a vous

  21. #21
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par frou34 Voir le message
    bon devant la concordance des reponses je continue mes demarches Vous ne m avez pas repondu concernant les delais de reponse approximatifs pour l aide juridictionnelle Merci a vous
    cela depend des regions mais c'est long, plusieurs mois

  22. #22
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par frou34 Voir le message
    Bonjour il y a du nouveau pour mon affaire je m appretais a envoyer un courrier en prison pour proposer un accord amiable (premiere approche qui m aurait peut etre evite de gros frais d avocat etant donne ma situation financiere ) Hors par le journal local je viens d apprendre qu il nie toujours et qu il attends des resultats de recherche d adn Je pense que mon courrier serait particulierement malvenu (il a d autre chats a fouetter...) Que faire ? J ai demandé l aide juridictionnelle mais je ne sais pas le delai habituel pour la reponse . J attends un peu de voir la suite des evenements ?
    Que proposez-vous comme accord amiable?

  23. #23
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Non l'aide juridictionnelle n'est pas lié que au revenu. Si on a zero revenu mais du patrimoine on peut ne pas avoir droit a l'AJ
    OUI à la condition que le dit patrimoine ait été déclaré à l'AJ ce qui est rare, et que l'AJ puisse le retrouver avec ses moyens légaux, ce patrimoine, ce qui est encore plus rare. cf mon autre post sur ce sujet ou une AJ a été acordée malgré quelques dizaines de milliers d'euros sur le compte du bénéficiaire, et déclarés à l'AJ.

    Prisonnier, c'est un être un peu logé à titre gratuit ! Non ?
    On a tous les droits, sauf celui de se faire prendre. "Ca va sans dire, mais c'est mieux en le disant" : Charles de Gaulle, en reprenant Talleyrand.

  24. #24
    Pilier Sénior

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    Jacques Dumontel, souffrez que je m'étouffe.... Dans quel pays vivons nous?

  25. #25
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Jacques Dumontel, souffrez que je m'étouffe.... Dans quel pays vivons nous?
    et pourtant !!!!!!

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