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Discussion : Servitude de jour et pavés de verre

  1. #1
    Membre Sénior

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    Bonjour,

    Propriétaire de 2 maisons l'une à côté de l'autre (A et B), je suis en train d'en vendre une (B).
    La maison B avait des fenêtres ouvrantes qui donnaient sur le jardin de A.
    Pour éviter une servitude, j'ai fait fermer ces fenêtres par des pavés de verre.

    En effet, d'après mes recherches, la jurisprudence reconnait que les pavés de verre ne sont pas considérés ni comme des vues, ni comme des jours et ne génèrent pas de servitude :
    Jurisprudence sur les briques en pavés de verre ? - Servitudes
    JOUR

    Mon notaire ne veut pas l'entendre et m'a imposé un paragraphe créant une servitude de jour dans le compromis de vente.
    Je lui demande de le retirer dans l'acte authentique qui doit être signé mais il ne veut pas...

    Que puis-je faire ?

    Merci pour votre aide

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bjr,

    Pour éviter une servitude, j'ai fait fermer ces fenêtres par des pavés de verre.
    C'est tout à votre honneur !

    Mon notaire ne veut pas l'entendre et m'a imposé un paragraphe créant une servitude de jour dans le compromis de vente.
    La servitude de jour n'existe pas !!!
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  3. #3
    Membre Sénior

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    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    La servitude de jour n'existe pas !!!
    Je sais bien !
    Mais que puis je faire pour le faire admettre à mon notaire ?
    Et quand bien même la servitude serait inscrite dans l'acte, n'est elle pas réputée non écrite puisque contraire à la Loi ?

  4. #4
    Pilier Junior

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    Changer de notaire ?

  5. #5
    Membre Sénior

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    entre le compromis et l'acte authentique ?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Mon notaire ne veut pas l'entendre et m'a imposé un paragraphe créant une servitude de jour
    De quoi il se mêle ? c'est vous le vendeur !
    C'est l'acheteur qui le demande ?
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  7. #7
    Pilier Sénior

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    pourquoi avoir signé ce compromis s'il ne vous convenait pas ?

    Ensuite, meme si la servitude de "jour" n'existe pas officiellement, le fait que cela soit mentionné dans le compromis ne vous permet plus de la faire "disparaitre" de l'acte definitif sans l'accord de l'acheteur :
    en effet, l'acte notarié doit etre conforme au compromis : a defaut, l'acheteur pourrait refuser de signer l'acte

    ... maintenant, si l'acheteur ne s'apercoit pas que cette clause a ete supprimée, et qu'il reitere l'acte : pas de probleme !

    ---------- Message ajouté à 21h53 ---------- Précédent message à 21h52 ----------

    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    entre le compromis et l'acte authentique ?
    et qui vous en empeche ?
    vous n'etes pas mariée avec ce notaire

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Un autre notaire ne modifiera pas le compromis, hormis s'il considère la clause illicite (ou accord des parties, bien sûr).

  9. #9
    Pilier Sénior

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    A la limite,une servitude de jour,vous permettrait de passer en fenêtre à châssis dormant et vitre opaque. Et si ce mur est en limite,elle empêchera le voisin de construire et de boucher vos jours.

    Mais dans l'état actuel,on considère qu'il n'y a aucunes ouvertures dans votre mur (à condition que ces briques de verre soient bien opaque.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    Et si ce mur est en limite,elle empêchera le voisin de construire et de boucher vos jours..
    Non c'est l'inverse BEUNEUT puisque c'est B qui est vendu
    C'est CARO 33 qui ne pourra pas construire à cet endroit

    Les acquéreurs veulent en être surs et on les comprend, sinon ces pièces qui déjà ont perdu en luminosité du fait du remplacement des fenêtres par des pavés et ne peuvent plus être aérées, imaginez si CARO ou l'un des propriétaires ultérieurs les bouche ! (justement du fait que ce soit assimilé à une simple paroi)
    A mon avis le Notaire remplit son devoir de conseil

    Est ce que cela avait été évoqué chez le Notaire lors du projet de compromis ?
    Dernière modification par Marieke ; 29/11/2014 à 12h29.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Imposé par le notaire dès le compromis, visiblement.

  12. #12
    Membre Sénior

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    Merci à tous pour vos réponses.

    Le problème est que la maison appartient à mon mari mais c'est moi qui me suis occupée de préparer le compromis avec le clerc. Le jour de la signature, ni le clerc, ni moi n'étions présents, et le notaire a rajouté manuellement le paragraphe au moment de la signature.
    Mon mari n'a pas compris l'enjeu et a signé comme ça...

    Est ce que si j'obtiens l'accord de l'acheteur pour le retrait du paragraphe sur la servitude, il pourrait être retiré de l'acte définitif ?

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    Est ce que si j'obtiens l'accord de l'acheteur pour le retrait du paragraphe sur la servitude, il pourrait être retiré de l'acte définitif ?
    Oui c'est à votre mari de le leur demander , mais ce n'est pas l'intérêt des acquéreurs (cf plus haut)!

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Est ce que cela avait été évoqué chez le Notaire lors du projet de compromis ?
    vous ne répondez pas à la question.
    Comme le dit Marieke,le notaire joue son role de conseil,mais il n'a rien à vous imposer.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  15. #15
    Membre Sénior

    Infos >

    Non, dans les discussions préparatoires au compromis, j'avais expliqué qu'il y avait des fenêtres ouvrantes que nous étions en train de faire remplacer par des pavés de verre de façon à supprimer la servitude.
    Le clerc savait très bien que nous ne voulions pas de servitude, les acheteurs étaient prévenus de l'existence de ces pavés de verre.

    La difficulté réside dans le fait que le notaire ait rajouté la clause (sur demande de l'acheteur ?) quelques minutes avant la signature et qu'il n'a pas précisé à mon mari (son client donc !) les conséquences de cette servitude.

    J'ai préparé un brouillon de mail que que je compte envoyer dans un premier temps au notaire (copie à l'acheteur ?). Si son refus persiste, que pourrais je faire ? Contacter la Chambre des Notaires ? Je ne sais pas si c'est leur rôle ?

    Monsieur,

    Comme suite à la signature du compromis de vente de la maison XXX le 14 novembre dernier, je suis très surprise que vous ayez rajouté une clause concernant la création d'une servitude de jour (page 10).

    J'avais demandé à Madame xxx (le clerc) qu'il ne soit créé aucune servitude, c'est la raison pour laquelle nous avons installé des pavés de verre à la place des fenêtres ouvrantes.

    La jurisprudence admet que les briques de verres ne sont pas créatrices de servitude de jour :

    Jurisprudence sur les briques en pavés de verre ? - Servitudes
    et
    JOUR

    Je souhaite que toute mention relative à cette servitude soit supprimée dans l'acte définitif.

    Bien Cordialement,

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je comprend mieux,en effet depuis le début,je pensais que c'était sur votre maison que vous aviez modifié.

    Ce qui explique parfaitement la réaction du notaire.
    Comprenez que vous avez déjà condamné des pièces à un manque d'aération et une réduction de luminosité. Si le notaire ne prévoit pas de clause dans l'acte, vous (ou le futur propriétaire,si vous vendez par la suite) pourrait faire un agrandissement et venir boucher ces "jours" (si le PLU autorise les constructions en limite) qui priverai totalement l'acquéreur, de lumière.

    Quand il parle de servitude de jour,c'est une "image" la clause entendra plus je pense,l'impossibilité de boucher ses jours.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    A l'inverse, en l'absence de clause, le notaire aurait d'ailleurs pu être accusé de défaut de conseil par les acquéreurs, parce que justement les pavés de verre ne créent pas de servitude.

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    La difficulté réside dans le fait que le notaire ait rajouté la clause (sur demande de l'acheteur ?) quelques minutes avant la signature et qu'il n'a pas précisé à mon mari (son client donc !) les conséquences de cette servitude.
    S'il n'y a qu'un seul Notaire il représente les 2 parties , votre mari n'est pas son seul client (surtout que ce sont les acquéreurs qui payent les frais)!
    Il appartenait à votre mari de lire avant de signer !

    Ensuite il faut considérer l'étendue de cette "servitude de jour" ou plutôt de "luminosité "dans le cas présent
    Comment est exactement rédigé le paragraphe d'ailleurs ?
    Vous comptez vraiment boucher ces pavés un jour ??

    .
    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    Si son refus persiste, que pourrais je faire ?
    Rien c'est trop tard
    Dernière modification par Marieke ; 30/11/2014 à 10h36.

  19. #19
    Membre Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    Je comprend mieux,en effet depuis le début,je pensais que c'était sur votre maison que vous aviez modifié.
    Oui c'est le cas, les deux maisons m'appartiennent (enfin à mon mari).

    Vous comptez vraiment boucher ces pavés un jour ??
    Pas dans l'immédiat mais je ne veux pas être bloquée si jamais un jour je fais une extension du garage (mitoyen), là, ça boucherait les pavés de verre.

    Je vous précise qu'il s'agit des fenêtres de salle de bains et wc.

    Voici le texte du compromis :
    Il sera créé lors de la réitération des présentes par acte authentique les servitudes suivantes :
    - une servitude de jour sur la confrontation nord de l'immeuble présentement vendu avec le lot B du plan de division afin de permettre à l'immeuble présentement vendu de conserver un jour dans les toilettes et salle de bains.
    Le vendeur déclare qu'il existe dans cette confrontation des pavés de verre. Le propriétaire de l'immeuble vendu, fonds dominant, ne pourra en aucun cas transformer ces pavés avec d'autres équipements mobiles et transparents.
    L'entretien de ces pavés de verre demeurera à la charge exclusive du fonds dominant.

    Il y a également une servitude de débord de toit et une servitude de tour d'échelle.

    ---------- Message ajouté à 12h12 ---------- Précédent message à 12h11 ----------

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    S'il n'y a qu'un seul Notaire il représente les 2 parties , votre mari n'est pas son seul client
    Non, il y a deux notaires, celui de l'acheteur était également présent.

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    Je vous précise qu'il s'agit des fenêtres de salle de bains et wc.
    Raison de plus , plus d'aération !
    Il y a une VMC au moins ?

    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    Voici le texte du compromis :
    Il sera créé lors de la réitération des présentes par acte authentique les servitudes suivantes :
    - une servitude de jour sur la confrontation nord de l'immeuble présentement vendu avec le lot B du plan de division afin de permettre à l'immeuble présentement vendu de conserver un jour dans les toilettes et salle de bains.
    Le vendeur déclare qu'il existe dans cette confrontation des pavés de verre. Le propriétaire de l'immeuble vendu, fonds dominant, ne pourra en aucun cas transformer ces pavés avec d'autres équipements mobiles et transparents.
    L'entretien de ces pavés de verre demeurera à la charge exclusive du fonds dominant.
    Cela semble correct dans la rédaction, pas d'ouverture possible ni transformation
    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    Il y a également une servitude de débord de toit
    Ok

    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    et une servitude de tour d'échelle.
    Comment ça ??
    Cela n'existe pas en tant que servitude perpétuelle , c'est juste ponctuel si besoin d'entretien !



    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    Non, il y a deux notaires, celui de l'acheteur était également présent.
    Ok c'est peut être ce dernier qui a fait ajouter cela

    ---------- Message ajouté à 13h19 ---------- Précédent message à 13h18 ----------

    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    Pas dans l'immédiat mais je ne veux pas être bloquée si jamais un jour je fais une extension du garage (mitoyen), là, ça boucherait les pavés de verre.
    Donc ils avaient raison de se méfier !

  21. #21
    Membre Sénior

    Infos >

    Donc ils avaient raison de se méfier !
    De quoi ? Nous avons toujours été clairs sur ce point avec notre acheteur, à savoir qu'on ne voulait pas se bloquer pour pouvoir construire en mitoyenneté. Cela n'a jamais semblé poser de problème pour eux !

    Il y a une VMC au moins ?
    Non il n'y en a pas. La maison est à réhabiliter entièrement, les futurs travaux de l'acheteur incluent l'installation d'une VMC.

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    De quoi ? Nous avons toujours été clairs sur ce point avec notre acheteur, à savoir qu'on ne voulait pas se bloquer pour pouvoir construire en mitoyenneté. Cela n'a jamais semblé poser de problème pour eux !
    Il faut croire que si vu la clause ajoutée
    La fermeture par des pavés de verre les prive déjà d'aération pour des pièces d'eau où c'est très appréciable, une construction les priverait en plus de lumière !
    Pour moi c'est une dévalorisation importante du bien

    Citation Envoyé par Caro33 Voir le message
    Non il n'y en a pas. La maison est à réhabiliter entièrement, les futurs travaux de l'acheteur incluent l'installation d'une VMC.
    Ok

  23. #23
    Membre Sénior

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    Voici le texte relatif à la servitude de tour d'échelle (je précise que le garage du lot A est construit en mitoyenneté de la maison B) :

    "une servitude de tour d'échelle afin de permettre au lot présentement vendu, fonds dominant, l'entretien tant du débord de toiture que des pavés de verre.
    Fonds dominant : immeuble objet des présentes (A)
    Fonds servant : immeuble B

    une servitude de tour d'échelle afin de permettre au propriétaire du lot A conservé par le vendeur, fonds dominant, l'entretien du débord de toiture du garage situé en fonds de parcelle.
    Fonds dominant : immeuble A
    Fonds servant : immeuble B

    le propriétaire du fonds dominant devra prévenir une semaine avant la réalisation des travaux sur la toiture du garage, le propriétaire du fonds servant de telle manière que cette intervention soit la moins incommodante pour ce dernier.
    Le propriétaire du fonds dominant devra suite à cette intervention remettre le fonds servant dans l'état dans lequel il se trouvait préalablement à cette intervention à ses frais exclusifs."

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ils ont établi une vraie servitude c'est un peu étonnant

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Ils ont établi une vraie servitude c'est un peu étonnant
    Ce qui est étonnant,c'est l'intitulé : "tour d'échelle" Car il s'agit là plutôt d'une servitude tout court (restreinte uniquement à l'entretien certe) il faut mieux définir la chose, sinon il peut y avoir abus d'utilisation de celle ci de la part des acquéreurs. (les voisins pourraient y passer tous les jours,prétextant un nettoyage des pavés)!
    Dernière modification par beuneut ; 30/11/2014 à 12h57.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

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