Vos question à l'Avocat
Discussion fermée
Résultats 1 à 8 sur 8

Travaux dans copro voisine

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 911
    Bonjour,

    Les branches d'un arbre de la copro voisine occultait (en partie) les fenêtres de l'un des habitants de notre copro, en empiètant sur notre copro.
    Nous avions demandé plusieurs fois à notre synddic de faire le nécessaire auprès du syndic voisin, qui semble-t-il, est resté sourd aux demandes.

    Notre syndic a missionné une entreprise d'élagage, qui a coupé les branches gênantes, en pénétrant sur la copro voisine.
    Et la facture se retrouve dans nos comptes...

    Tout cela est-il légal ? Devons-nous accepter de payer cette facture qui aurait dû être supportée par la copro voisine ?

    Merci de vos lumières.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 02/10/2006 à 14h25.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour, Jean-Louis !

    Que non ! Cela est contraire à la loi.

    L'élagage des arbres devait, certes, être fait par une entreprise, mais à l'initiative et aux frais de la copropriété voisine.

    Votre Syndic n'avait pas le pouvoir, ni de procéder à ces travaux (encore moins en pénétrant dans la propriété voisine) ni de faire payer les copropriétaires.

    Dans la mesure, où le Syndic de la copropriété voisine faisait la sourde oreille, il fallait le mettre en demeure et, au besoin, assigner le Syndicat de ladite copropriété.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 911
    Merci Protis de votre réponse.

    Pensez-vous que nous puissions refuser de payer la facture ?
    Si oui, faut-il le refuser en AG, en le mentionnant précisément sur le PV et en ne donnant pas quitus ?
    Qu'en résultera-t-il alors ?

    Pour information, lors de la vérification des comptes, j'avais accompagné le président du CS, et avais à ce moment-là fait part verbalement de mes observations.
    Lors de la prochaine AG, nous ne renouvellerons vraisemblablement pas le contrat de notre actuel syndic.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Citation Envoyé par Jean-louis52
    Merci Protis de votre réponse.

    Pensez-vous que nous puissions refuser de payer la facture ?
    Si oui, faut-il le refuser en AG, en le mentionnant précisément sur le PV et en ne donnant pas quitus ?
    Qu'en résultera-t-il alors ?

    Pour information, lors de la vérification des comptes, j'avais accompagné le président du CS, et avais à ce moment-là fait part verbalement de mes observations.
    Lors de la prochaine AG, nous ne renouvellerons vraisemblablement pas le contrat de notre actuel syndic.
    En premier lieu, il faudrait connaître le montant de la facture. Selon son importance le Syndic risque de vous rétorquer qu'une procédure serait revenue beaucoup plus cher, même si votre copropriété avait obtenu des dommages.

    Pour la facture, vous pouvez bien entendu la contester et refuser de la payer lorsque la question du vote des comptes sera abordée,mais cela est indépendant du vote du quitus dont le refus serait un acte grave. En effet, le refus d'une facture est une chose , et le refus de donner quitus , une autre. On refuse le quitus à un Syndic qui s'est livré à des actes délictueux , à des malversations, bref à des actions que la loi condamne.

    Ne serait-il pas possible de demander à votre syndic d'envoyer la facture à son collègue qui gère l'autre copropriété ?
    Dernière modification par Protis ; 01/10/2006 à 17h12.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 911
    Bonjour,

    La facture incriminée pour ces travaux d'élagage est d'environ 400 euros.

    Lors de la vérification des comptes que j'ai effectuée avec le président du CS, nous avons fait retirer deux factures qui n'avaient plus lieu d'être (contrats résiliés). J'ai ensuite envoyé une lettre RAR au syndic pour faire retirer deux autres factures, après étude précise de ses honoraires supplémentaires (facturation de cinq heures de présence pour la dernière AG pour 400 euros alors que cette prestation est dans la gestion courante ; facturation de frais de déclaration de sinistre DDE (250 euros) alors que cette prestation est dans la gestion courante).Je suis toujours à la recherche de la jurisprudence en question http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...ad.php?t=29982

    Nous allons changer de syndic. Lors de la prochaine AG, nous n'approuverons certainement pas les comptes si les rectifications demandées ne sont pas faites, et, compte tenu de la gestion du syndic, et des surprises qu'elle a déjà réservées à la copro, nous ne donnerons vraisemblablement pas le quitus.

    Pour info, nous sommes six copropriétaires et les honoraires de gestion courante nous reviennent à plus de 3000 euros, auxquels le syndic nous ajoute ses prestations supplémentaires : location salle pour AG (dans les locaux du syndic, aux heures ouvrables, pour 90 euros[le contrat de syndic est mal rédigé sur ce point] ; présence du syndic lors de l'AG (quatre heures pour le gestionnaire ; une heure pour le comptable), alors que cela fait partie du contrat de gestion courante ; frais de papeterie à 200 euros annuels...carnet d'entretien pour l'obtention duquel j'ai dû faire un "sitting" dans les locaux du syndic, et dont j'ai l'impression qu'il a été fait pendant mon sitting : il est truffé d'erreurs, et de manques (le numéro de police assurance est faux ; on ne sait pas qui a installé la nouvelle chaudière en 1999 ; des références de contrats courent encore alors que les contrats ont été résiliés ; et tutti quanti.......tout cela facturé 300 euros à l'époque...)
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Sorry Jean-Louis de faire une appartée sur ton message mais je voudrais réagir à cette phrase de Protis.


    mais cela est indépendant du vote du quitus dont le refus serait un acte grave.
    On refuse le quitus à un Syndic qui s'est livré à des actes délictueux , à des malversations, bref à des actions que la loi condamne.
    Pour moi, ne pas donner quitus n'est pas un vote sanction, contrairement à ce que vous écrivez:

    - le vote d'un quitus au syndic n'est pas du tout prévu par les textes.

    - l'approbation des comptes ne vaut pas quitus pour la gestion du syndicat. cette approbation est de nature comptable.

    - Le quitus est de nature juridique : lorsqu'il est donné, il dégage le syndic de toute responsabilité pour tous ses actes de gestion du syndicat durant l'exercice écoulé, ses fautes éventuelles étant assumées alors par le syndicat.

    - Ne pas donner quitus pour la gestion, c'est une assurance pour le syndicat, rien de plus, l'assurance qu'il pourra engager la responsabilité du syndic pour des fautes éventuelles dont le syndicat devrait assumer la responsabilité.

    Combien de copropriétaires peuvent être sûrs (au moment de l'AG) que le syndic n'a pas fait de fautes (voulues ou non) dans la gestion et ce, même si qq'un a vérifié les comptes ?

    quand on voit comment sont en général revu les comptes, on se prend à paniquer un peu (JL peut surement confirmer ce point car sinon, pourquoi aurait-il assisté le Président lors de cette vérification?)

    Le refus de donner quitus, c'est un peu comme une "dommage ouvrage". C'est uniquement pour garantir le syndicat.... au cas où ...

    Pourquoi alors donner quitus, qui peut porter préjudice au syndicat lorsqu'il est donné ???


    qu'en pensez-vous ?




    -----
    Citation Envoyé par Jean-louis52
    Bonjour,

    La facture incriminée pour ces travaux d'élagage est d'environ 400 euros.

    Lors de la vérification des comptes que j'ai effectuée avec le président du CS, nous avons fait retirer deux factures qui n'avaient plus lieu d'être (contrats résiliés). J'ai ensuite envoyé une lettre RAR au syndic pour faire retirer deux autres factures, après étude précise de ses honoraires supplémentaires (facturation de cinq heures de présence pour la dernière AG pour 400 euros alors que cette prestation est dans la gestion courante ; facturation de frais de déclaration de sinistre DDE (250 euros) alors que cette prestation est dans la gestion courante).Je suis toujours à la recherche de la jurisprudence en question http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...ad.php?t=29982

    Nous allons changer de syndic. Lors de la prochaine AG, nous n'approuverons certainement pas les comptes si les rectifications demandées ne sont pas faites, et, compte tenu de la gestion du syndic, et des surprises qu'elle a déjà réservées à la copro, nous ne donnerons vraisemblablement pas le quitus.

    Pour info, nous sommes six copropriétaires et les honoraires de gestion courante nous reviennent à plus de 3000 euros, auxquels le syndic nous ajoute ses prestations supplémentaires : location salle pour AG (dans les locaux du syndic, aux heures ouvrables, pour 90 euros[le contrat de syndic est mal rédigé sur ce point] ; présence du syndic lors de l'AG (quatre heures pour le gestionnaire ; une heure pour le comptable), alors que cela fait partie du contrat de gestion courante ; frais de papeterie à 200 euros annuels...carnet d'entretien pour l'obtention duquel j'ai dû faire un "sitting" dans les locaux du syndic, et dont j'ai l'impression qu'il a été fait pendant mon sitting : il est truffé d'erreurs, et de manques (le numéro de police assurance est faux ; on ne sait pas qui a installé la nouvelle chaudière en 1999 ; des références de contrats courent encore alors que les contrats ont été résiliés ; et tutti quanti.......tout cela facturé 300 euros à l'époque...)
    JL, c'est sûr que pour 400 euros, il vaut mieux essayer de résoudre le prbl à l'amiable.
    la proposition de Protis me semble correcte : pourquoi ne pas l'envoyer au syndic d'a côté (bien que s'il n'a rien fait pour l'élagage, il va peut-etre pas le faire pour le paiement de la facture ...)

    on revient donc au fait que le syndic a fait une bourde en commandant ces travaux et que s'il refuse de prendre cette facture à sa charge, il faut refuser l'approbation des comptes ....

    JL: concernant la liste des honoraires supplémentaires, je peux confirmer que dans les cas que je connais (+sieurs copro),
    • la location de salle est rechargée en plus du temps passé par les collaborateurs présents à l'AG,
    • les déclarations de sinistres sont au % .... mais enplus
    donc à moins que le contrat signé détaille bien ces prestations dans la gestion courante de votre syndic (il a dû faire une différenciation dans la tarification), il faudra payer.

    Ah ces syndics !!!!! y'en a donc pas beaucoup qui font un boulot correct sans qu'il y ait de prbl après ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 03/10/2006 à 13h50.

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Profil
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 353
    Bonjour

    Je confirme les propos de GOLFY, le quitus et l approbation des comptes sont deux choses différentes et en général, il est conseillé dans les copropriétés de ne jamais accorder le quitus justement afin d avoir des recours contre le syndic. Si Quitus accordé, le syndic est totalement deresponsabilisé de tout son travail.
    A toute fin utile, il existe de sites spécialisés en copropriété dont voici un lien auquel JEAN LOUIS pourrait exposer ses soucis.

    http://www.mon-immeuble.com/Dossiers...dossiers02.htm

    Pour ce qui concerne l intervention du syndic sur la propriété voisine, ce syndic n avait pas intervenir sans l accord de ces travaux par assemblée générale. Le syndic peut intervenir sans accord d une AG uniquement pour des cas d urgence pour la sauvegarde du patrimoine. En l occurence, un élagage d arbres n a aucun caractère d urgence à mon avis.


    Cordialement

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 911
    Bonjour,

    Merci de vos réponses.

    Vous avez bien compris que nos différends avec notre syndic vont au-delà de la "simple" facture d'élagage.

    La présence du syndic lors de l'AG fait partie de la gestion courante : sa facturation en sus m'apparaît alors abusive.

    Les frais de déclarations de sinistre ont été jugés non dus par un arrêt de la CA de Paris, si j'en crois ce que dit la fiche "contrat de syndic" (§ déviations - renvoi en bas de page), accessible ici : http://www.conso.net/page/bases.1_po...hm-/curPage-2/

    et ces frais font également partie, dans notre contrat, de la gestion courante.

    J'attends de toute façon les explications de notre syndic sur ces points.

    On tentera de lui faire prendre en charge les frais d'élagage, à lui de se faire rembourser par la copro voisine....s'il y arrive...

    Mais comme on devrait changer de syndic à la faveur de la prochaine AG, notre actuel syndic risque d'apurer les comptes en sa faveur, lors du transfert du dossier à son successeur.

    D'où mes actions actuelles de déminage
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

Discussion fermée
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Us et coutumes pour des travaux en copro?
    Par Galopa dans le forum Immobilier
    Réponses: 4
    Dernier message: 29/03/2010, 12h27
  2. travaux copro escalier
    Par Y7.coc dans le forum Immobilier
    Réponses: 35
    Dernier message: 18/11/2009, 18h19
  3. Travaux et harcelement par voisine
    Par Kienast dans le forum Immobilier
    Réponses: 35
    Dernier message: 05/04/2008, 18h24
  4. Réponses: 4
    Dernier message: 11/12/2007, 18h45
  5. travaux dans maison voisine
    Par Supermamix dans le forum Immobilier
    Réponses: 9
    Dernier message: 22/06/2006, 17h48

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum