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Facturation de charges supplémentaires à la fin de bail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    septembre 2006
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    1
    Bonjour,
    Je loue un studio depuis 3 ans. Aujourd'hui j'ai rendu mon appartement, nous avons fais l'état des lieux avec le propriétaire et tout est en bon état. Néanmoins ma propriétaire a refusé de me rendre ma caution. Elle a pretexté qu'il fallait qu'elle fasse des calculs pour vérifier si elle avait bien effectué l'augmentation du loyer tout les ans et si les 25€ de charges que je lui payais tout les mois ( comme convenues dans le contrat de location) couvrait bien les charges de nettoyage des parties communes et les charges d'ordures ménages. Elle a dit qu'elle m'enverrait une facture dont elle déduirait de ma caution.

    A-t-elle le droit de me facturer tout ca et de me prevenir le jour où je rend le studio???

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Oui c'est son droit et elle a deux mois pour vous rendre la caution
    Le studio était-il vide ?
    Avez eu des augmentations annuelles de loyer était ce prévu dans le bail ?
    La régularisation des charges est annuelle donc en effet pour ces dernières il faut qu'elle ait le décompte
    Par contre elle doit vous fournir les justificatifs de TEOM (l'aviez vous payée les années précédentes ?) et le décompte annuel des charges

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    c'est (hélas) une pratique courante car il se peut parfaitement que vos provisions ne vont pas être suffisantes ....
    ca permet d'attirer le "client" pour un loyer correct mais la majorité passe sur les loyers (et pas une bonne répartition entre loyer et provisions de charges) ...

    comme dit Marieke: oui elle a le droit.

    alors un conseil pour tous les lecteurs, candidats locataires:

    quand vous louez un nouvel appart, demandez à voir les précédentes régularisation de charges locatives (que le bailleur doit produire une fois par an, selon la loi de 89).

    cela vous dira tout de suite si le bailleur est honnête et si les provisions annoncées sont réelles (total /12) et si vous n'allez pas vous attraper une belle régul en sortant du logement ...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 18/02/2007 à 11h25. Motif: typo

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    4
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message

    quand vous louez un nouvel appart, demandez à voir les précédentes régularisation de charges locatives (que le bailleur doit produire une fois par an, selon la loi de 89).
    Bonjour,


    Suite à la réponse de Golfy à Marieke je me pose une question :

    Le bailleur peut demander la régularisation des charges et la récupération de la TOM sur les 5 dernières années, mais il est dit aussi selon la loi qu'il doit produire une fois par an la régularisation des charges locatives. Contradiction ?

    Dans mon cas, en 2002, 2003 et 2004, mon bailleur m'a produit la régularisation des charges locatives respectivement pour 2001, 2002 et 2003 en fonction des provisions versées durant ces périodes. (Régularisation que j'ai payée chaque année)


    En 2005 et 2006, il ne m'a pas produit de régularisation pour les années 2004 et 2005. J'ai (sûrement à tord) considéré que mes différentes provisions de charge pour ces années couvraient l'ensemble des charges.


    En ce début d'année, mon bailleur me transmet des régularisations pour charge pour l'année 2004, 2005 et 2006. Pour l'année 2006, je conçois totalement que je dois régulariser mes charges car il s'agit de l'année passée.

    Mais pour 2004 et 2005, il me demande de réguler des charges qu'ils avaient en sa possesion en 2005 pour 2004, en 2006 pour 2005.
    D'après le site vosdroits.service-public.fr (Charges locatives - Service-public.fr) il est indiqué que le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle ou un mois avant chaque paiement. Ce qui n'a pas été effectué par mon bailleur en 2005 et 2006 pour 2004 et 2005.

    J'arrive donc (enfin) à ma question :

    Sachant que mon bailleur ne m'a pas adressé le décompte des charges avant la régularisation annuelle de 2004 et 2005 m'est-il possible de refuser, aujourd'hui en 2007, de payer la régularisation de 2004 et 2005 en justifiant que la loi oblige le bailleur a le founir une fois par an. (Choses effectuées pour les régularisations de 2001, 2002 et 2003)


    J'ai une deuxième question :

    Dans le cas où je quitte mon appartement, si la somme que je dois (pour charges locatives....) au bailleur est supérieure au dépôt de garantie :

    - le bailleur a-t-il un moyen de recours envers moi pour récupérer la différence avec le dépôt de garantie

    ou

    - les sommes dues au bailleur qui sont supérieures au dépôt de garantie ne peuvent pas être récupérées par le bailleur.



    Merci d'avance pour vos réponses.
    Dernière modification par Nbn22 ; 16/02/2007 à 12h35.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    Bonjour,

    Votre bailleur a tout à fait le droit de faire cette régularisation...la loi est ambiguëe, mais seulement pour "laisser le temps" aux copro de faire ces calculs...vous devez bien ces régul. de 2004 et 2005, ne vous en déplaise !

    Et oui, le bailleur peut très bien demander un complément si le montant dû dépasse le dépot de garantie...c'est considéré come une dette...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  6. #6
    Membre
    Ancienneté
    février 2007
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    4
    Merci pour votre réponse.

    Pour le montant qui dépasse le dépôt de garantie, je me doutais qu'il s'agirait de cette réponse (que je considère normale au final)

    Citation Envoyé par Rac8 Voir le message

    mais seulement pour "laisser le temps" aux copro de faire ces calculs...
    Dans mon cas, je sais qu'en 2005 le bailleur avait les informations nécessaires pour réguler les charges de l'année 2004. Cependant, il attend 2 ans pour les réguler.
    Ma nouvelle question : est de savoir si à partir du moment où le bailler a les informations nécessaires pour réguler les charges :

    - il a 1 an pour faire la régularisation ("le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle ou un mois avant chaque paiement")

    ou

    - il a 5 ans pour le faire quand il le veut



    Merci d'avance pour vos réponses

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    il a 5 ans pour le faire quand il veut ! c'est comme l'augmentation du loyer (si prévue au bail)...il peut le faire à la date anniversaire, mais il peut aussi attendre 5 ans pour tout récupérer...eh oui ! si vous avez cette clause, prévoyez...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  8. #8
    Membre
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    février 2007
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    4
    Citation Envoyé par Rac8 Voir le message
    si vous avez cette clause, prévoyez...
    Nouvelle question :

    1/
    Si dans le contrat il n'y a pas de clause pour tout récupérer au bout de 5 ans ou à la fin du bail, peut-il récupérer l'ensemble des charges locatives au bout de 5 ans?

    2/
    Dans mon cas j'effectue une provision sur charge tous les mois. Dans ce cas le bailleur ne doit-il pas effectuer une régularisation chaque année? (Ne le faisant pas, il n'aurait alors pas le droit ensuite de revenir sur l'antériorité)

    Je suppose au vu des précédentes réponses qu'il n'est pas obligé de réguler chaque année même s'il y a des provisions mensuelles. Mais avec ma nouvelle question, ça me permettra de bien éclaircir certains points car sur certains sites on peut lire "Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles"


    Merci encore pour votre aide sachant que mes questions sont quasiment identiques.
    Dernière modification par Nbn22 ; 16/02/2007 à 17h22.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Citation Envoyé par Nbn22 Voir le message
    Nouvelle question :
    Si dans le contrat il n'y a pas de clause pour tout récupérer au bout de 5 ans ou à la fin du bail, peut-il récupérer l'ensemble des charges locatives au bout de 5 ans?
    Vous ne posez pas la bonne question ..
    1)Si l'indexation annuelle du loyer n'est pas prévue au bail, elle ne s'applique pas
    2)Sinon c'est la législation soit la loi du 6 Juillet 1989 (Légifrance - Le service public de l'accès au droit>) et l'art. 125 de la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, qui permet si cette clause est inscrite le rappel d'indexation sur 5 ans maximum si cela n'a pas été fait ou si cela a été fait partiellement il en est de même pour les charges locatives ....

    Lisez ceci :
    Prescription quinquennale applicable aux loyers et charges

    Citation Envoyé par Nbn22 Voir le message
    2/Dans mon cas j'effectue une provision sur charge tous les mois. Dans ce cas le bailleur ne doit-il pas effectuer une régularisation chaque année? (Ne le faisant pas, il n'aurait alors pas le droit ensuite de revenir sur l'antériorité)
    Oui cela est expliqué plus haut
    Je suppose au vu des précédentes réponses qu'il n'est pas obligé de réguler chaque année même s'il y a des provisions mensuelles. Mais avec ma nouvelle question, ça me permettra de bien éclaircir certains points car sur certains sites on peut lire "Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles"
    Oui cela est expliqué plus haut c'est le même système

    Ce que veut dire "doit" ici signifie qu' en tant que locataire, vous pouvez, vous, exiger le décompte annuel et le réajustement de vos charges ...car vous pouvez aussi avoir trop payé !
    ----
    Petite précision la possibilité de rappel des charges sur 5 ans n'a pas à être marquée dans le bail..elle s'applique de droit
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 22/02/2007 à 10h14. Motif: typo

  10. #10
    Membre
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    4
    Merci beaucoup pour vos réponses.

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