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Discussion : Achat d'une maison : surface non déclarée et forte augmentation des taxes

  1. #1
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    Nous avons acquis une maison le 27 juin 2013.
    Dans l'annonce de la maison de l'agence, la maison était présentée comme ayant 4 pièces (séjour, 3 chambres) pour une surface totale 101m2 (+un grenier non compté das la surface habitable, normal).
    L'annonce mentionnée une taxe foncière de 747€ et les propriétaires ont mentionné lors de la visite une taxe d'habitation d'environ 500€.
    Nous avons donc procédé à l'acquisition de ce bien d'une valeur de 169000€.
    A la signature chez le notaire, l'acte mentionne bien une maison de 4 pièces, sans mentionné la surface.
    A cette occasion, nous versons le prorata de la taxe foncière, soit 413,44€ (pour 186 jours), ce qui correspond à peut près à la taxe foncière annoncée.
    Dans le dossier du notaire, il n'y a pas de copie de taxe foncière antérieure (peut être n'est-ce pas obligatoire...).
    Au mois de janvier, nous recevons un courrier des impôts nous informant qu'il y avait une incohérence entre la notification du notaire et ce qu'il avait dans leur fichier et ils nous demandent de mesurer la maison et d'indiquer les pièces correspondantes.
    Nous remplissons donc correctement cette fiche et mon conjoint la dépose aux impôts qui nous informent qu'ils avait dans leur fichier "un appartement" de 76 m2.
    On se dit bien évidemment qu'il y a un soucis, mais bon...attendant un heureux évènement nous avons un peu zapper cette chose.
    Et il y a deux jours nous recevons la taxe d'habitation, non pas de 747€ mais de 1068€, soit plus de 300€ d’augmentation. Nous appelons donc les impôts qui nous informent que cela est dû à la régularisation des surfaces...super !
    La taxe d'habitation est dans le même goût forcément : 792€. Soit également prêt de 300€ par rapport à ce qui était mentionné. Je précise que les anciens propriétaires avaient des revenus bien supérieurs aux nôtres donc ce n'est pas une histoire de dégrèvement.
    Quand nous avons acheté notre maison, nous avons bien entendu établi notre budget et pris notre décision en prenant en compte le coût de ces impôts qui devaient s’élever à 1300€. Aujourd'hui, nous nous retrouvons avec des impôts à près de 1900€ ce qui va être très difficile pour nous à tenir. Sans compter que le jour où nous souhaiterons revendre la maison, de tels impôts peuvent en faire fuir plus d'un.
    Bref, cette situation est vraiment difficile.
    Pourriez-vous nous dire quels sont les recours à notre disposition, nous avons vraiment l'impression de nous être fait arnaquer par des propriétaires indélicats, qui on mis aujourd'hui en péril notre stabilité financière et notre avenir.

    Nous vous remercions d'avance de vos réponses...

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    vous n'avez pas demandé les copies des differents avis d'imposition ?
    et sur quelle base s'est donc basé le notaire pour faire la Repartition entre vendeur / acheter pour le foncier ?

  3. #3
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour et merci d'avoir pris le temps de nous repondre.
    Non nous n'avons pas demandé de copies des taxes mais le notaire l'avait sans doute vue pour etablir le prorata mais cela n'aurait rien changé puisque 35m2 n'avait pas été déclaré...D'où le bond de 600e...quels recours avons nous ?
    Merci

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    Attention, la valeur locative cadastrale ne prend pas vraiment en compte la surface, et c'est plus compliqué que cela.

    Les derniers m2, ceux que vous mettez en cause, ne comptent pas pour un m2 équivalent.
    En revanche, si vous avez délcaré des baignoires alors que les fichiers comptaient des douches, c'est +5 m2 au lieu de +4m2 et si dans la salle de bain, il y a un lavabo double, que vous avez déclaré de bonne foi, vous devez (à vérifier) en être a +8 m2 au lieu de +4 m2.

    Il peut aussi y avoir de la part du service qui calcule une revalorisation de certains coefficients, ce qui amène a une réévaluation de la valeur locative sans même que les m2 changent.

    Une première solution, mais des gens plus pointus que moi vont certainement intervenir également, est de demander les feuilles de calcul nouvelles (suite à votre déclaration) et précédentes pour votre maison, cela vous permettra sans avoir a douter de connaitre précisément le mode de calcul précédent et le mode de calcul actuel.

    je crois que ce sont les formulaires type6675 mais le mieux est de lire ce qui se fait de mieux sur le sujet: Universimmo.com - Éclairage sur la valeur locative cadastrale

    Donc
    1/ lire d'abord,
    2/ demander aux impots les feuilles et comprendre,
    3/ puis le cas échant enfin contester si contestation possible.

  5. #5
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par anag Voir le message
    Bonjour,

    Nous avons acquis une maison le 27 juin 2013.
    Dans l'annonce de la maison de l'agence, la maison était présentée comme ayant 4 pièces (séjour, 3 chambres) pour une surface totale 101m2 (+un grenier non compté das la surface habitable, normal).
    L'annonce mentionnée une taxe foncière de 747€ et les propriétaires ont mentionné lors de la visite une taxe d'habitation d'environ 500€.
    Nous avons donc procédé à l'acquisition de ce bien d'une valeur de 169000€.
    A la signature chez le notaire, l'acte mentionne bien une maison de 4 pièces, sans mentionné la surface.
    A cette occasion, nous versons le prorata de la taxe foncière, soit 413,44€ (pour 186 jours), ce qui correspond à peut près à la taxe foncière annoncée.
    Dans le dossier du notaire, il n'y a pas de copie de taxe foncière antérieure (peut être n'est-ce pas obligatoire...).
    Au mois de janvier, nous recevons un courrier des impôts nous informant qu'il y avait une incohérence entre la notification du notaire et ce qu'il avait dans leur fichier et ils nous demandent de mesurer la maison et d'indiquer les pièces correspondantes.
    Nous remplissons donc correctement cette fiche et mon conjoint la dépose aux impôts qui nous informent qu'ils avait dans leur fichier "un appartement" de 76 m2.
    On se dit bien évidemment qu'il y a un soucis, mais bon...attendant un heureux évènement nous avons un peu zapper cette chose.
    Et il y a deux jours nous recevons la taxe d'habitation, non pas de 747€ mais de 1068€, soit plus de 300€ d’augmentation. Nous appelons donc les impôts qui nous informent que cela est dû à la régularisation des surfaces...super !
    La taxe d'habitation est dans le même goût forcément : 792€. Soit également prêt de 300€ par rapport à ce qui était mentionné. Je précise que les anciens propriétaires avaient des revenus bien supérieurs aux nôtres donc ce n'est pas une histoire de dégrèvement.
    Quand nous avons acheté notre maison, nous avons bien entendu établi notre budget et pris notre décision en prenant en compte le coût de ces impôts qui devaient s’élever à 1300€. Aujourd'hui, nous nous retrouvons avec des impôts à près de 1900€ ce qui va être très difficile pour nous à tenir. Sans compter que le jour où nous souhaiterons revendre la maison, de tels impôts peuvent en faire fuir plus d'un.
    Bref, cette situation est vraiment difficile.
    Pourriez-vous nous dire quels sont les recours à notre disposition, nous avons vraiment l'impression de nous être fait arnaquer par des propriétaires indélicats, qui on mis aujourd'hui en péril notre stabilité financière et notre avenir.

    Nous vous remercions d'avance de vos réponses...
    Pour ce qui est de la revente, normalement, les logements similaires doivent se voir appliquer les mêmes taxes.
    donc si un ménage est déterminé à acheter une maison de 100m2 datant cette époque, du même standing, dans la même commune, les taxes seront similaires...

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    sauf que les taxes locales etant un critere de plus en plus important, cela peut suffire pour choisir une autre commune limitrophe, et moins chere...

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour
    Prenez RV au CDI pour explication car je ne comprends pas comment on peut passer d'un appartement à une maison
    Ensuite ce n'est pas à vous de mesurer mais à un Géomètre du cadastre qui se rend sur place et procède aux vérifications
    Voyez aussi du côté du Notaire car il a bien eu l'acte de vos vendeurs et aurait du au moins vous avertir si la différence était notable !

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    D'ou vient l'info que pour remplir une H1 ou une H2 il faille faire venir un géomètre du cadastre?

    De plus ils'agit d'un document fiscal, et non cadastral....

    En ce qui concerne le post de Hel4 jepense qu'il y a confusin entre les taxes relatives a la cession et les taxes locales (foncières et d'habitation). les deux n'ontpas du tout les mêmes bases. Le même longement dans deux communes voisines peut subir des imputations totalement différentes en taxes foncières , TEOM (ou autre, ce n'est pas toujours une teom) et d'habitation.

  9. #9
    Membre Sénior

    Infos >

    Nous voyons d'une année sur l'autre l'augmentation régulière du foncier et de la taxe d'habitation ,sans oublier la TEOM !
    Il est cependant pas du ressort de l'ancien propriétaire de fixer le montant ,et ce qui est surprenant que sur l'acte d'achat ne figure pas le métrage ?
    Allez demander des explications au notaire.

  10. #10
    Pilier Junior

    Infos >

    Il est possible de retrouver l'ancienne déclaration faite par le proprio indiquant les surfaces et les pièces et le confort. Mais si il a fraudé, vous n'aurez guère de recours...

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    D'ou vient l'info que pour remplir une H1 ou une H2 il faille faire venir un géomètre du cadastre?

    De plus il s'agit d'un document fiscal, et non cadastral....
    Bonjour
    On peut en effet se contenter de remplir soi même une H1 ou H2 (avec le risque de se planter) ou si c'est une petite surface à rajouter mais si on n'est pas d'accord pour la valeur locative d'une maison qui sert de base aux calculs de TF et TH on peut demander que ce soient les GE du Cadastre (ce sont évidemment eux qui s'en occupent puisqu'il n'y en a pas d'autres rattachés au Centre des Impôts) qui se déplacent
    Cela s'intitule d'ailleurs la valeur locative cadastrale
    http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi...typePage=ifi01
    Rpertoire Interministriel des Mtiers de l'État :: Emplois rfrences
    Voir aussi :
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/253-PGP.html

    Je le sais car nous l'avons fait....tout simplement RIBOULD ! (je n'ai pas pour habitude de raconter n'importe quoi !)
    Avec au passage une baisse de 500 e ce qui n'est pas négligeable par rapport à celle reçue lors de l'achat(vieille maison en mauvais état) et les précédents s'en fichaient car famille nombreuse et abattements maxi

    Il faut savoir que la valeur locative évolue en hausse régulièrement même si entretemps la maison se dégrade ..si pas entretenue

    Il n'y a pas que la surface de la maison qui compte il y a son âge , les sdb , robinets extérieurs etc ...un tas de détails qui peuvent influer sur la TH et la TF

    Les 2 taxes TF et TH sont liées car basées sur cette valeur locative , ensuite il y a des abattements qui interviennent suivant la composition de la famille et les % attribués par les communes
    Dernière modification par Marieke ; 22/09/2014 à 11h35.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Oui, j'ai dit tout ca et même donné un lien qui explique.

    j'ai fait un certain nombre de H2, et je n'ai jamais fait intervenir un géomètre du cadastre.
    Marieke, je ne conteste pas que vos l'ayez fait, je conteste qu'il faille le faire, et il n'y a pas a le faire. On peut le demander, mais la contestation a mon avis doit commencer sur d'autres bases.

    Je persiste a dire (je l'ai fait aussi, et plsuierus fois) que la première chose a faire est d'obtenir les feuilles de calculs, et de manière générale (je le fais aussi, je ne dis pas n'importe quoi) je préconise toujours de demander la feuille de calcul avant de remplir une H1 ou une H2, histoire de suivre ce que vont faire les impots. ca m'est même arrivé que du coup ils m'envoient la nouvelle feuille de calul sans que je la demande;

    Oyster
    Il est cependant pas du ressort de l'ancien propriétaire de fixer le montant ,et ce qui est surprenant que sur l'acte d'achat ne figure pas le métrage ?
    Allez demander des explications au notaire.
    Attention à ne pas se méprnedre sur les 'métrages'.
    On parle d'ordinaire de m2 carrez pour une vente en copro, on parle aussi de m2 habitable.
    Ici il ne s'agit ni de l'un ni de l’autre mes des m2 équivalents, résultant d'un mode de calcul plus complexe.

    Il est évident que si quelqu'un remplace sa baignoire par une douche, il ne remplir que de manière rarissime une H2. Il devrait pourtant. De même si l'on abandonne le chauffage au gaz, et on devrait pourtant, car ca va faire gagner qqs m2 équivalents de plus. Si vous avez deux lababos et que vous n'en déclarez qu'un, vous gagnez 4m2, etc...

  13. #13
    Membre Benjamin

    Infos >

    ...pour toutes ces précisions un peu technique pour moi.
    Après ces lectures je me dis oui mais...
    Mais final la maison n'était pas du tout déclarée correctement, les vendeurs se savaient (Monsieur est propriétaire bailleur et propriétaire de la maison mitoyenne à la mienne qui est en location) et on profitait de leur fraude et donc des soient disants faibles taxes pour vendre leur maison plus facilement, car si nous avions connus le montant nous ne l'aurions même pas visité...
    Et on peut arnaquer les gens de cette façon sans aucun recours pour les acheteurs ?

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Marieke, je ne conteste pas que vos l'ayez fait, je conteste qu'il faille le faire, et il n'y a pas a le faire. On peut le demander, mais la contestation a mon avis doit commencer sur d'autres bases.
    En cas de contestation de la valeur locative, c'est pourtant la voie à suivre au niveau du CDI, c'est ce qui nous avait été indiqué sur RV donc cela se pratique !
    Sinon nous aurions évidemment pas procédé de cette manière
    Mon mari est de par sa formation parfaitement capable de remplir un H2

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Je persiste a dire (je l'ai fait aussi, et plsuierus fois) que la première chose a faire est d'obtenir les feuilles de calculs, et de manière générale (je le fais aussi, je ne dis pas n'importe quoi) je préconise toujours de demander la feuille de calcul avant de remplir une H1 ou une H2, histoire de suivre ce que vont faire les impots. ca m'est même arrivé que du coup ils m'envoient la nouvelle feuille de calul sans que je la demande;
    Quel intérêt lorsque c'est quelqu'un de néophyte comme l'indique ANAG ?
    C'est déjà extrêmement compliqué (cf votre lien) pour quelqu'un qui s'y connait !

    Déjà il faut éclaircir cette histoire d'appartement et vérifier si pas d'erreur !
    Donc RV au CDI indispensable de toute façon

    ---------- Message ajouté à 22h47 ---------- Précédent message à 22h04 ----------

    Citation Envoyé par anag Voir le message
    ...pour toutes ces précisions un peu technique pour moi.
    Après ces lectures je me dis oui mais...
    Mais final la maison n'était pas du tout déclarée correctement, les vendeurs se savaient (Monsieur est propriétaire bailleur et propriétaire de la maison mitoyenne à la mienne qui est en location) et on profitait de leur fraude et donc des soient disants faibles taxes pour vendre leur maison plus facilement, car si nous avions connus le montant nous ne l'aurions même pas visité...
    Et on peut arnaquer les gens de cette façon sans aucun recours pour les acheteurs ?
    Peut-être un dol ...voir si vous avez une assurance juridique ce qu'ils en pensent mais bon ...
    Dernière modification par Marieke ; 22/09/2014 à 22h08.

  15. #15
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour,

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Peut-être un dol ...
    la question est à mon avis là.

    Plus exactement, à partir de


    Citation Envoyé par anag Voir le message
    L'annonce mentionnée une taxe foncière de 747€

    .../... nous recevons un courrier des impôts nous informant qu'il y avait une incohérence entre la notification du notaire et ce qu'il avait dans leur fichier .../...mon conjoint la dépose aux impôts qui nous informent qu'ils avait dans leur fichier "un appartement" de 76 m2.
    + de la récupération auprès du fisc de l'ancienne déclaration faite,

    Auriez vous la possibilité de faire valoir une mauvaise foi des vendeurs ?

    à voir en tout cas d'où proviennent ces différences

    il est possible en effet que la précédente déclaration ait été établi par des propriétaires précédents, que les services fiscaux n'aient pas réagi à l'époque d'une première vente et que vos vendeurs ne se soient en fait jamais posés la question...

    Donc il vous faut d'abord vérifier si les données utilisées par le fisc jusqu'ici pour les impots locaux résultaient ou non d'indications fournies par vos vendeurs

    qui auraient alors fait, dans ce dernier cas, soit une fausse déclaration à l'époque, soit des modifications par la suite sans le déclarer

    Après, le dol serait-il avéré dans ce cas ? (d'ailleurs la qualification de dol dépend elle de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs ?) je pose la question à plus compétent...
    Dernière modification par cirrus ; 23/09/2014 à 06h11.
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Sans connaitre les éléments des précédents déclarations, impossible de savoir même comment contester.
    Prétende a un DOL est peut être possible mais me semble prématuré;

    Si Anag a su remplir la H2, elle va savoir lire le reste.
    Comment ont été 'calculés' les 76 m2 Ceux-ci étant des m2 équivalent peuvent être inférieurs à la valeur en m2 habitable du logement.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par cirrus Voir le message
    la qualification de dol dépend elle de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs ?) je pose la question
    Oui, sinon on est plus dans le cadre de l'erreur, ou du vice involontairement caché

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour et merci pour vos réponses.
    Je vais prendre rdv avec le CDI pour obtenir les différents renseignements et j'ai rdv avec le maire de ma commune demain.
    Par ailleurs, je précise à toute fin utile que le vendeur est de profession "propriétaire bailleur", qu'il est propriétaire de la maison mitoyenne à la nôtre qui est mise en location, qu'il a acquis la maison en 2001 pour 50000€ (je veux bien que les prix de l'immobilier ait bondi mais de la à faire 119000€ de plus-value sans travaux - nous avons payé la maison 169000€...) et que les vendeurs sont revenus vivres dans leur maison pendant 1 an après l'avoir mise en location de nombreuses années (pour éviter la taxe sur la plus-value...?!).

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonsoir
    Puisque vous avez RV demandez si des PC ou DP ont été demandés entre 2001 et votre achat

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    je précise à toute fin utile que le vendeur est de profession "propriétaire bailleur"
    Attention, ce n'est pas une profession. Il s'agit d'activité civile.

    les vendeurs sont revenus vivres dans leur maison pendant 1 an après l'avoir mise en location de nombreuses années (pour éviter la taxe sur la plus-value...?!)
    C'est probable. C'est précisément autorisé.
    Attention, mais d'autres plus 'habitués' que moi aux contactes avec les impôts corrigeront mes propos éventuellement:
    Je serais a votre place, en allant voir les impôts je me garderais bien de dénigrer de quelque manière que ce soit le précédent propriétaire, surtout s'il n'y a pas matière comme ci-dessus, car vous risqueriez de mettre votre interlocuteurs dans une situation de méfiance, qui se dirait ' pourquoi veut-il charger le précédent propriétaire alors que le problème est chez lui', y compris si ce n'est pas vrai.
    Si vous venez le voir en ne comprenant pas et en demandant des documents, en revanche il vous aidera, y compris dans vos droits.

    Puisque vous allez sur place, ce que je n'avais pas conseillé, n'omettez pas un point, qui est de la modification par les impôts toujours possible entre l'ancienne situation et la nouvelle (la votre): les impôts peuvent avoir réévalué des coefficients relatives au voisinage ou la qualité de votre immeuble, ce qui peut modifier également la taxe finale.

    Avant votre rendez-vous, vous pouvez peut-etre également lire ceci: [******]
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 24/09/2014 à 12h06. Motif: Ajout d'une référence/ suppression d'un lien commercial

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Puisque vous allez sur place, ce que je n'avais pas conseillé,
    D'autres l'ont fait ...
    En cas de litige et de doute sur les documents fournis ayant servi au calcul de la valeur locative (appartement /maison) c'est ce qui est préférable et il est conseillé d'avoir un interlocuteur compétent qui aura le dossier depuis l'origine de la propriété sous les yeux, en face de soi pour trouver d'où vient la si grande différence , les Inspecteurs sont là pour cela !
    Par ailleurs si c'est la réalité je ne vois pas en quoi incriminer le vendeur qui n'a pas déclaré des agrandissements sans les déclarer serait préjudiciable à ANAG qui elle est de bonne foi !
    Dernière modification par Marieke ; 24/09/2014 à 11h53.

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je n'ai dit ni l'un ni l'autre de ce que vopus me pre^tez, Marieke.
    Puisque vous me posez la quesiton je vais répondre;

    1/ Il est plus facile de réfléchir a tête reposé sur des documents puis d'aller voir les impots avec ses question que d'aller voir un inspecteur pour une question qu'on ne maitrise pas surtout si comme on en fait la réflexion ici, c'est technique. Comment voulez-vus vous discuter d'une éventuelle modification de coefficient si vous ne les connaissez meme pas.
    Je ne conteste pas la compétence de l'interlocuteur, loin de la...

    2/ Incriminer le vendeur pour avoir habité un an le logement voisin histoire de ne pas payer la PV n'a AUCUN rapport avec le dossier, et je conseille donc de ne pas avancer ce genre d'argument qui n'en n'est pas mais qui procède du dénigrement.
    Puisque vous vous le conseillez, expliquer pourquoi....
    Relisez, je parle de DENIGRER

    J'ai mis un lien vers article de journal traitant de ce sujet. La modération a considéré que c'était une publicité, j'en suis désolé. Je présente mes excuses au site et au lecteur, jene pensais pas enfreindre les regles.
    Dernière modification par ribould ; 24/09/2014 à 13h10.

  23. #23
    Modérateur Communautaire

    Infos >

    Bonjour.

    J'attire l'attention de Ribould sur le caractère collectif et collaboratif du forum Net Iris. Toute contradiction ou avis divergeant ne doit pas être interprété comme une remise en cause personnelle, mais comme élément constructif.
    Les esprits s'échauffant, je ferme la discussion et ne la rouvrirait qu'à la demande du posteur initial.

    Bonne continuation.

    Modo 02

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Vous dites que votre vendeur est propriétaire de la maison mitoyenne : cette maison et la vôtre sont elle bien de vraies maisons individuelles, ou votre vendeur avait-il acheté une seule maison qu'il a ensuite divisée en deux lots séparés (ce qui expliquerait la notion d'appartement au niveau du fisc). ?

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Bonjour,

    Vous dites que votre vendeur est propriétaire de la maison mitoyenne : cette maison et la vôtre sont elle bien de vraies maisons individuelles, ou votre vendeur avait-il acheté une seule maison qu'il a ensuite divisée en deux lots séparés (ce qui expliquerait la notion d'appartement au niveau du fisc). ?
    Bien vu YOOYOO

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