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Discussion : Mandat de vente sans exclusivité et clause pénale

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    Je m'apprête à signer un mandat sans exclusivité avec une agence immobilière pour un bien.

    Je relis attentivement le contrat et me pose quelques questions.

    Déjà, il n'est nullement exprimé que je peux vendre mon bien par moi-même ou
    d'autres intermédiaires. Le libellé du contrat suffit-il? Serait-il judicieux d'y faire ajouter
    une clause mentionnant explicitement que je peux le faire par moi-même ou d'autres
    agences?

    Il existe de plus dans ce contrat une clause pénale, libellée comme suit:

    De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté
    la présente mission, le mandant s'interdit, pendant la durée du présent mandat et dans les 24 mois qui
    suivent son expiration ou sa révocation, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant
    été présenté par le mandataire ou ayant visité les lieux avec lui.
    En cas de non-respect de la présente clause pénale, le mandant devra verser au mandataire des dommages
    et intérêts d'un montant égal à celui des honoraires stipulés à l'article 3 du présent mandat


    Si je comprends l'intérêt pour l'agence, je trouve la durée de 24 mois abusive, ce qui ferait en fait
    24+3 = 27 mois pendant lesquels un acheteur présenté par l'agence ne pourrait acheter mon bien
    sans son entremise. Une telle durée est-elle commune?

    D'autre part, il me semble que le montant des DI est fixé par décret, conformément à l'article 6-I de
    la loi du 2-1-70. Pourquoi le libellé ne le mentionne-t-il pas?


    Merci pour vos conseils et votre expérience.

    Cordialement à tous.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Le contrat est non exclusif, le titre se suffit à lui-même. La durée de 24 mois se retrouve très souvent dans les mandats, vous pouvez néanmoins en discuter avec l'agence.

    A vérifier mais je pense que le décret auquel il est fait référence au sujet du plafond de la clause pénale n'est pas encore paru.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci pour votre réponse.

    Ceci donc interdit la concurrence entre agences pendant 24 mois. Si une autre agence pratique des honoraires moins élevés pour le même bien, alors
    l'acheteur ayant visité avec un agence dont les honoraires sont plus chers ne pourra pas visiter au travers de l'agence la moins chère. Enfin elle pourra
    visiter mais moi je ne pourrai pas vendre sans payer des DI !

    Pour la durée, j'ai vu 12 mois en général.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    essayez de négocier cette clause en faisant rayer la mention "indirectement"

  5. #5
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci.

    Cette clause pénale est-elle courante dans les mandats simples?

    Je trouve normal que pendant l'exécution du mandat, on ne puisse pas vendre à un acheteur déjà présenté par une agence. Par contre, si je ne suis pas satisfait des
    services d'une agence ou des ses honoraires, ou bien que le prix de vente du bien baisse, je me trouve coincé par cette clause.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si vous n'êtes pas satisfait des honoraires vous ne signez pas avec elle.

  7. #7
    Membre Benjamin

    Infos >

    C'est plutôt de cette clause dont je ne suis pas satisfait.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par irisvic Voir le message
    C'est plutôt de cette clause dont je ne suis pas satisfait.
    Negociez pour la faire supprimer / modifier, sinon, ne signez pas le mandat...

  9. #9
    Pilier Sénior

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    posez vous quand meme la question: pourquoi voulez vous passer par une agence ?
    quand on lit tous les problémes que les acheteurs/vendeurs rencontrent, on peut se demander alors les raisons ... au jour d'aujourd'hui, Avec Internet, il y a moyen de vendre aussi (!) en direct et les acheteurs seront Contents de ne pas avoir a payer X % d'honoraires pour un intermediaire.

    posez bien la question de leur valeur ajoutée (pour ce Prix là) : est indispensable ?

    sinon, apres, si vous etes decidés a passer par eux, eh bien negociez TOUT CE QUE VOUS VOULEZ ! Ce n'est pas parce que c'est ecrit sur un Mandat que vous devez OBLIGATOIREMENT accepter !
    c'est vous le Client, il y a suffisamment d'agences en France, negociez sinon allez voir ailleurs s'ils n'acceptent pas VOS conditions.

  10. #10
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour à tous,

    Je vends aussi par moi-même et je comprends néanmoins l'intérêt de passer par une agence. Le montant des honoraires me semblent par contre
    sur-dimensionnés par rapport à leur mission.

    J'ai déjà réduit cette durée de 24 mois à 6 mois.

    Par contre, quelqu'un peut-il m'éclairer sur le verbe traiter dans la clause pénale? Cela veut dire qu'on ne peut pas vendre ou bien signer une promesse de vente avec un potentiel
    acquéreur pendant cette période de 6 mois?

    Cordialement.

  11. #11
    Pilier Junior

    Infos >

    Ca veut tout simplement dire qu'un acquéreur qui a connu le bien par cette agence, ne peut pas aller voir une autre agence et lui dire," coucou, vous me prenez une com de -50% et je signe avec vous cet aprés-midi ".

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Almas Voir le message
    Ca veut tout simplement dire qu'un acquéreur qui a connu le bien par cette agence, ne peut pas aller voir une autre agence et lui dire," coucou, vous me prenez une com de -50% et je signe avec vous cet aprés-midi ".
    mais c'est tout a fait possible almas : il y a de nombreuses jurisprudences sur le fait qu'une visite peut etre faite via une agence A et que l'acheteur passe par une agence B (moins chere) pour traiter la vente - et c'est l'agence B qui empoche la comm, si elle a bien sûr, un Mandat Avec le vendeur.
    c'est juste la mise en concurrence entre 2 agences.

    par contre dans un tel cas, il ne pourrait pas visiter avec A et signer directement avec le vendeur.

    le mieux étant de revoir la clause: il faut vous rappeler que la commission n'est dûe que si et seulement si, une agence cloture la vente ! donc dasn le cas de multi-agences, c'est le meilleur, le moins cher qui va remporter la vente.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Attention :
    telle qu'elle est redigée, le candidat pourra acheter via une autre agence, mais c'est le vendeur qui sera redevable d'une indemnité a la 1ere agence
    il faut donc imperativement faire retirer le mot "indirectement" de cette clause afin que, justement, un candidat puisse faire jouer la concurrence sans que cela ne penalise le vendeur...

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    mais c'est tout a fait possible almas : il y a de nombreuses jurisprudences sur le fait qu'une visite peut etre faite via une agence A et que l'acheteur passe par une agence B (moins chere) pour traiter la vente - et c'est l'agence B qui empoche la comm, si elle a bien sûr, un Mandat Avec le vendeur.
    c'est juste la mise en concurrence entre 2 agences.
    Donc commission versée à l'agence B, et, éventuellement, dommages et intérêts à l'agence A.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    oui / non, mais pas forcément PierreJacques : qq exemples de jurisprudences:

    Plusieurs agences ont été chargées de la vente de ma maison ? - Négociation (transactions, locations)

    Agence immobilière B moins chère que agence immobilière A, clause pénale ? - Fiscalité immobilière et défiscalisation ==> Ici il fallait faire attention à la rédaction de la clause penale.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je pense que dans l'arrêt évoqué, il y a eu une commission à l'agence qui a officiellement fait l'affaire et des DI pour celle qui s'est fait évincer non?

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Pierrejacques11 Voir le message
    Je pense que dans l'arrêt évoqué, il y a eu une commission à l'agence qui a officiellement fait l'affaire et des DI pour celle qui s'est fait évincer non?
    oui du fait de la redaction de la clause penale.

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