Vos question à l'Avocat
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Je viens de recevoir mon préavis - Besoin d'infos svp

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    21
    Bonjour,

    Je viens de recevoir mon congé de la part de l'agence immobilière qui nous loue (je suis colocataire avec ma mère).

    Nous nous y attendions mais j'aurais besoin de quelques informations svp.

    1/ Visite
    Dans le cadre d'une location, si les horaires de visite ne sont pas spécifiés dans le bail, ils sont fixées à 2h par jour. Qu'en est il dans le cadre d'une vente ? Quelles visites sont 'obligatoires' sachant que la maison est vendue en l'état ? Pendant notre délai de préemption, la maison peut elle être visitée ?

    2/ Frais d'agence
    En rentrant dans cette maison, nous avons payé caution, mois d'avance et frais d'agence. L'idéal serait que l'agence immobilière nous trouve quelque chose comme ça nous n'aurions pas à avancer une autre caution en attendant qu'on nous rembourse celle-ci.
    Question : si l'agence immobilière nous trouve autre chose, il y aura sans doute réévaluation de la caution, ça ok. Mais qu'en est il des frais d'agence payés ? Devront nous les repayer ? Dans la mesure où c'est une vente, ce n'est pas notre faute, faudra t il repayer ?

    Merci par avance pour votre aide,
    Oracle

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
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    12 405
    Pour ce qui concerne l'agence, il faut négocier avec elle, dans l'absolu tout arrangement qui ne serait pas hors la loi est possible, donc le mieux serait d'en discuter avec eux

    Pour les visites à mon sens c'est pareil que pour une location

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    vous avez bien recu un congé pour vente (puisque vous parlez de droit de préemption): donc vous avez priorité pour les 2 premiers mois du préavis.
    avez vous vérifier si le congé donné est bien valable, a été à temps et selon les termes de la loi ?

    le DG ( = depot de garantie et, non pas caution) vous sera rendu après l'EDL et en fonction des dégats constatés. c'est le bailleur qui l'a recu (pas l'agence) et vous devrez repayer un DG, correspondant à 2 mois de loyer hors charges pour votre nouveau logement.

    attention au délai car vous devrez le payer avant de signer le bail (ou a la signature) et le bailleur actuel a 2 mois (apres la remise des clés) pour vous rendre le DG actuel. ce qui fait un laps de temps de 2 mois maximum où vous devrez avancer cette somme en plus des frais d'agence (puisque proprositions de logements, établissement de bail, ....) et des mois à payer au début.
    prevoyez donc votre trésorerie en fonction de ce laps de temps.

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    21
    merci de vos réponses.

    D'après ce que j'ai vérifié, le courrier respecte le cadre légal (délai, dispositions légales, prix de vente, etc).
    Le seul truc que je trouve bizarre c'est qu'il indique 'le bien loué' sans plus de spécificité, ni si cela concerne que la maison, le jardin.

    Golfy, si nous restons dans la même agence immobilière, nous sommes quand même obligées de verser un nouveau dépot de garantie, ils ne peuvent pas réutiliser celui qu'on leur a versé ?

    J'ai une question par rapport à ça. En février 2004 nous avons emmenagé dans cette maison inoccupée depuis un an, elle était en vente avec le hangar qui est derrière mais comme il ne trouvait pas acquéreur, il voulait la louer. En février 2006, le tout a été vendu mais comme notre bail était signé auprès de l'agence immobilière et qu'il courrait jusqu'en février 2007, cela n'a rien changé nous payions toujours à l'agence. Le nouveau propriétaire, entrepreneur BTP, utilisant le hangar derrière (à grand renfort de nuisances pour nous d'ailleurs).
    Si le propriétaire a changé entre temps, cela n'aurait pas du changer qq'chose pour nous au niveau du DG ? Après tout le bailleur avait changé ?

    S'il faut changer de DG, alors absolument aucune raison de rester dans la même agence immobilière. N'y a t il pas un cadre légal dans le cas d'une vente ?

    Encore merci,
    O.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Golfy, si nous restons dans la même agence immobilière, nous sommes quand même obligées de verser un nouveau dépot de garantie, ils ne peuvent pas réutiliser celui qu'on leur a versé ?
    non puisque comme je l'ai expliqué plus haut, ce n'est ps l'agence qui garde le DG: il appartient au bailleur. L'agence n'est qu'un mandataire que le bailleur peut "virer" a tout moment....

    Votre solution ne serait possible que si vous louiez un nouvel appartement appartenant au même bailleur.
    c'est pour cela que vous devez prévoir votre trésorerie.

    Si le propriétaire a changé entre temps, cela n'aurait pas du changer qq'chose pour nous au niveau du DG ? Après tout le bailleur avait changé ?
    la passation du DG entre le vendeur d'un bien et l'acheteur se fait en général au moment de la signature de l'acte. c'est donc le nouveau bailleur qui doit avoir récupéré votre DG. sinon, íl faudra vous retourner contre votre 1er bailleur.

    S'il faut changer de DG, alors absolument aucune raison de rester dans la même agence immobilière. N'y a t il pas un cadre légal dans le cas d'une vente ?
    ???? non vous n'avez aucune raison de rester avec cette agence: vous n'avez pas de contrat avecelle.
    le bail a été signé peut-etre avec un représentant de cette agence, mais c'est au nom du bailleur qu'elle agissait !
    vous me semblez confondre les principes de mandat de gestion et mandat de vente. En tant que locataire, vous n'etes absolument pas concerné.

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    21
    Golfy, merci de vos réponses qui m'aident beaucoup.

    En ce qui concerne le bailleur, dans notre cas, le bailleur est bien l'agence, je viens de vérifier sur les papiers que nous avions rempli pour le DG Solendi.

    Par contre, je viens de vérifier le courrier 'à la loupe'.
    Notre bail finissait fin février 2007, or si la lettre que nous avons reçu hier rappelle bien le cadre légal avec un r+ar 'au moins 6 mois avant' et une date de congé au 27 février 2007, elle est hors des délais puisqu'entre septembre 2006 et février 2007, cela fait 5 mois et non 6.
    Quelles sont les conséquences ?

    Je me suis mal exprimée pour ce qui concerne le DG et le fait de rester dans la même agence. Nous n'avons certes pas de contrat avec elle mais comme pour moi c'est elle qui avait le DG, rester dans la même agence nous permettait de ne pas tout refaire, et de payer 'seulement' le mois d'avance, le démenagement, et éventuellement les frais d'agence.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    En ce qui concerne le bailleur, dans notre cas, le bailleur est bien l'agence, je viens de vérifier sur les papiers que nous avions rempli pour le DG Solendi.
    est-ce l'agence qui possède cet appart ???? car si ce n'est que le mandataire, le nom du bailleur DOIT figurer sur le contrat de bail.

    voir art 3 de la loi de 89 qui dit en substance:
    Article 3

    Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 art. 22 II (JORF 9 juin 2005).



    Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
    - le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
    - la date de prise d'effet et la durée ;
    - la consistance et la destination de la chose louée ;
    - la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;
    - le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
    - le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
    ......
    si doute sur identité réelle du propriétaire officiel de l'appart, demandez au cadastre: vous aurez le nom et l'adresse du proprio officiel


    Par contre, je viens de vérifier le courrier 'à la loupe'.
    Notre bail finissait fin février 2007, or si la lettre que nous avons reçu hier rappelle bien le cadre légal avec un r+ar 'au moins 6 mois avant' et une date de congé au 27 février 2007, elle est hors des délais puisqu'entre septembre 2006 et février 2007, cela fait 5 mois et non 6.
    Quelles sont les conséquences ?
    c'est la date de réception du courrier AR qui fait foi.
    si votre bail se finit le 27/2/07, vous devriez avoir recu cette AR AVANT le 27 aout 2006 pour que ce congé soit valable.
    si recu après: ce congé n'est pas valable et votre contrat se reconduit automatiquement pour un autre terme

    pour le DG: c'est Noooooooooooooooooooooooo n !!!!! inutile d'essayer de ré-expliquer: j'ai bien compris, mais ca n'a rien à voir .... à moins que cette agence (et sous quel nom de bailleur: SCI ou Mr XYZ, c/o agence ... ????) est RÉELLEMENT proprio de ce logement (revoir 1ere réponse a propos du cadastre).

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    21
    Citation Envoyé par Golfy
    c'est la date de réception du courrier AR qui fait foi.
    si votre bail se finit le 27/2/07, vous devriez avoir recu cette AR AVANT le 27 aout 2006 pour que ce congé soit valable.
    si recu après: ce congé n'est pas valable et votre contrat se reconduit automatiquement pour un autre terme
    Est ce à dire que nous sommes renouvellées pour 3 ans ????

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    exactement !!!
    ca veut aussi dire que le bailleur peut vendre ce logement mais .... occupé, avec vous dedans et votre contrat de bail ne changera pas !

    vérifiez bien les dates quand même pour être sûre de votre coup mais j'ai du mal à comprendre des bailleurs (ET surtout agences) qui laissent passer ce genre de délais.

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    21
    Citation Envoyé par Golfy
    exactement !!!
    ca veut aussi dire que le bailleur peut vendre ce logement mais .... occupé, avec vous dedans et votre contrat de bail ne changera pas !
    C'est la nouvelle du jour !! Merci beaucoup pour cette fantastique nouvelle
    On repart donc dans les memes conditions que depuis février 2006. Vu le proprio arriviste que nous avons, ça va être la fête avec l'agence. Je me marre...

    Citation Envoyé par Golfy
    vérifiez bien les dates quand même pour être sûre de votre coup mais j'ai du mal à comprendre des bailleurs (ET surtout agences) qui laissent passer ce genre de délais.
    Je revérifie mais c'est vrai que fin aout l'agence tournait au ralenti, ils ont du zapper la date.
    Après énième vérification, nous allons adresser un r+ar à l'agence immobilière leur signifiant leur boulette. Je n'ai pas trouvé de textes dans ce sens sur internet, auriez vous la grande gentillesse (je sais j'abuse) de m'indiquer ceux à citer impérativement ?

    woohoooo

    edit : je pense avoir trouvé :

    "Article 10 Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 14 I, II (JORF 24 juillet 1994).
    Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

    Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

    En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

    En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17."
    Dernière modification par Oracle78 ; 23/09/2006 à 14h31.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    On repart donc dans les memes conditions que depuis février 2006.

    ?????

    c'est un bail de 1 an ???

    bail logement non meublé ? ou meublé ????

    vous disiez pourtant ....
    En février 2004 nous avons emmenagé dans cette maison inoccupée depuis un an, elle était en vente avec le hangar
    enlevez moi un doute SVP !

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    21
    Bonjour !

    Je reviens vous voir après quelques péripéties.
    Nous avons vérifié et revérifié et effectivement le congé a été donné avec un mois de retard.
    Nous avons donc envoyé une lettre AR à l'agence immobilière leur rappelant les termes de la loi lundi dernier. Ils l'ont eu mercredi mais pas de nouvelles.
    Par contre lorsque vendredi soir nous sommes rentrées le proprio avait bloqué la porte du garage avec eux de ses camions (il est entrepreneur BTP).
    Ma mère l'a appelé et il l'a copieusement insulté au téléphone, criant que nous refusions de quitter le pavillon, et que nous ne voulions pas qu'il vende. D'après ce que nous avons compris, l'agence lui a raconté des cracks sans mettre en avant leur bêtise. Bref, nous avons rendez-vous ce soir à l'agence immobilière à 17h30. J'apprécie beaucoup d'avoir du nous les contacter parce que le proprio nous a pris à partie. Un peu d'éducation de leur part aurait voulu que ce soit eux qui nous contactent.

    D'où ma question du jour.
    L'ancien propriétaire nous avait laissé l'utilisation d'un garage sur le côté depuis bientôt un an. Sur le bail il est bien indiqué que nous disposons d'une place de parking à l'arrière de la maison pour garer une voiture. Or la dite place est devant le dit garage.
    Comme nous avons eu la jouissance de ce garage pendant presque un an, je crois avoir lu quelque part (mais impossible de retrouver cette page dans celles visitées) que nous pouvons en garder la jouissance au bout d'un certain temps. Est ce exact ? Surtout que depuis le mois de février qu'il est devenu notre nouveau proprio, il n'a jamais rien dit par rapport à l'utilisation de ce garage. Par ailleurs, vu qu'il stocke 4 camions en permanence, notre voiture à la place dite serait plus une gêne qu'autre chose, surtout quand ces gars reculent dans l'allée sans regarder et avec le portable à l'oreille !!

    Quelqu'un aurait il/elle la gentillesse de me répondre avant 17h svp ? Histoire que si ce 'détail' vient sur le tapis, nous puissions savoir quoi leur répondre. Merci !

    Et puis l'agence ça va être 'simple' : soit vous nous trouvez qq'chose d'équivalent, sans nous demander de payer les frais d'agence ni le déménagement, soit on reste comme nous en avons le droit jusqu'en 2010 et le proprio vous enlève le mandat de vente et vous colle un procès aux fesses pour responsabilité contractuelle !!
    Vous croyez qu'ils vont y voir leur intérêt ??

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