Vos question à l'Avocat
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Différence cadastre, acte vente

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    29
    Bonsoir,
    Qui peut me dire ou confirmer si le cadastre n'a vraiment pas de valeur juridique ? C'est bien juste pour le foncier et non pas pour déterminer les servitudes de passage ou autres ? Y-a-t-il un texte de loi sur ce sujet ?
    Et puis chose importante, j'ai une différence au niveau de mon acte de vente qui stipule que mon terrain est grévé d'une servitude de passage alors que sur le cadastre le passage de trois mètres, classique pour le passage, est attribué à mon voisin.
    Le notaire me dit que seul le cadastre est valable, alors que mes diverses recherches disent le contraire, que seul l'acte de vente notarié est valable, donc erreur de cadastre mais quoi faire ? Mon voisin me cherche des puces en m'interdisant le passage sur mon terrain qui n'a pas d'ouverture usuelle sur la voie publique, bien que donnant dessus mais pas de bateau et une cloture.
    Bref, encore quelque chose de compliqué et j'aurai besoin d'aide si possible pour y voir plus clair.
    Merci beaucoup si quelqu'un peu m'offrir ses connaissances.
    Pastinel.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    9 193
    Mon voisin me cherche des puces en m'interdisant le passage sur mon terrain qui n'a pas d'ouverture usuelle sur la voie publique, bien que donnant dessus mais pas de bateau et une cloture.
    J'avoue avoir un peu de mal à vous comprendre

    Les servitudes de passage sont enregistrées sur les actes notariés puis transmises au bureau des hypothèques pour être enregistrés sur le cadastre.
    Les informations portés sur le cadastre ont valeur de preuve ça ne sert pas que pour payer du foncier.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    29
    Bonsoir,

    Merci pour votre réponse.

    Pour ce qui est du cadastre il est différent de l'acte de vente sur lequel il est stipulé que mon terrain est grèvé d'une servitude de passage.
    Ce qui est d'ailleurs logique au vu du terrain qui est coupé en deux pour laisser le passage à une propriété totalement enclavée.
    Sur le dessin du cadastre il y a une ligne qui en revanche laisse à penser que c'est moi qui aurait le droit de passage, ce qui est illogique puisque c'est mon terrain, j'ai donc accès à la route. Je suppose qu'à une époque, il y a eu un trait de crayon en trop sur le cadastre.
    Les terrains ne sont pas bornés.

    Or, après renseignement auprès d'un géomètre expert et sur tout les sites de géomètres et autres que j'ai consulté sur le net, il est dit, je cite :
    "Les documents cadastraux sont des documents administratifs, élaborés pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus comme le fichier immobilier de valeur juridique, excepté le cas du livre foncier dans les départements d'Alsace-Moselle. Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C'est simplement un élément de présomption parmi d'autres."

    Comme cela ne peut être tenu pour acte de propriété, comme sur mon acte de propriété il y est dit que mon terrain m'appartient mais qu'il est grèvé d'une servitude de passage, je suppose encore une fois que c'est cet acte qui fait acte de preuve juridique et non pas le cadastre.

    J'ai fait appel à deux notaires pour l'instant pour faire une recherche de matrice cadastral ainsi qu'une recherche au regristre des hypothèques pour remonter la lignée et ainsi voir ou pas où et quand l'erreur à pu être commise. J'ai du mal tomber parce que à ce jour après deux ans, ils n'ont strictement rien fait.

    Aujourd'hui le voisin revendique ce bout de trois mètres sur cinq au milieu de mon terrain argumentant qu'il n'y a pas de servitude de passage au vu du cadastre. Je lui ai bien sur demandé de regarder son acte de vente, je suppose que cela doit être indiqué comme les tours d'échellage qui sont aussi notés sur le mien. Il veut cloturer le tout et fermer en bout.
    Dans ce cas, je ne pourrai plus avoir accès à mon bout de terrain, il n'y a pas de bateau routier comme il y en a un sur la servitude et pour rentrer mon véhicule, il me faudra faire une ouverture sur la route avec les frais que cela comporte. Bref, cela ne poserait pas problème si bien sur il n'y avait pas de servitude à la base mais justement j'ai acheté cette maison parce que le terrain en entier faisait partie de la propriété, ce que mon notaire, à l'époque m'avait indiqué clairement. Je pars du principe que les années passent et que petit village fini toujours par grandir, un jour la servitude peut s'éteindre, on peut rêver un peu

    Je le soupçone de vouloir louer une petite maison qui se trouve sur son terrain, lui doit avoir dans les 5OOO m, je n'ai que 200 m ... coupé en deux par trois mètres de route. Sachant qu'il ne peut louer si cette route ne lui appartient pas, je suppose qu'il essaie un passage en force, profitant de l'erreur cadastral. Il avait d'ailleurs voulu acheter mon bout de terrain, j'avais refusé, il n'avait pas aimé. Il a aussi essayé chez un autre voisin qui lui aussi a refusé et il n'avait pas aimé non plus, au dire de ce voisin avec qui j'ai des rapports courtois.

    Depuis le début, il a cherché n'importe quel prétexte pour faire des histoires. Ce que je ne comprends pas par ailleurs puisque l'état des lieux même fait que nous ne pouvons pas nous voir du tout de nos maisons et terrains. Je vous épargnerais ses frasques mais je vous assure que c'est du grand comique si bien sur cela n'allait pas, je le sens, finir en eau de boudin et certainement au tribunal. Je le pressentais depuis le début au vu de son attitude très aggressive mais comme il n'y avait pas matière, je me suis dit, encore à tort, qu'il n'y aurait pas de conflis possible.

    C'est donc par hasard, en relisant soigneusement le livre qui fait office d'acte de propriété, que j'ai vu que le cadastre présentait une anomalie, que n'a apparemment pas vu le notaire lors de la vente !!!
    J'y suis retournée mais ça ne l'a pas choqué, j'ai changé de notaire, il n'a pas su me conseiller non plus. Deux ans passent, négligeance quand tu nous tiens, et il faut vraiment que j'y vois plus clair et surtout que j'éclaircisse une bonne fois pour toute si oui ou non, on ne tiendra pas compte de mon acte de propriété au profit du cadastre ?
    Si je dois dès à présent engager une procédure quelconque parce qu'il compte débuter les travaux très rapidement ? Et si oui, de quel type ? Huissier, avocat, notaire, géomètre, l'un, l'autre, tous ?

    Merci sincèrement à toutes personnes qui pourraient m'offrir aide et connaissance à ce sujet, idem si quelqu'un connait une association dans le sud 77 vers laquelle me tourner. Bref, je suis preneuse de toutes idées, parce que je l'avoue, outre la perte du sommeil, je patauge dans la mélasse.

    Pastinel.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
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    4 321
    Bjr,

    A titre de simple participant,avez-vous eu une réponse précise de votre voisin concernant son acte de proprièté?
    Peut-il vous faire copie que de la page concernant ce passage ?

    S'il refuse,le maire peut-il calmer le "jeu" en allant le voir et discuter?
    Et voir....?

    Autre chose,vous parlez de route ;c'est bien cela? ce n-est pas un chemin communal? ou autre?(je pense uu terrain de votre voisin coupé en deux ainsi que la création du bateau)

  5. #5
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Le Notaire qui vous dit que seul le cadastre est valable, le dit dans le sens où aujourd'hui le cadastre est ainsi, peut être faut, mais ainsi. Le seul remède est de le faire rectifier.
    En aucun cas une servitude de passage est notée sur le cadastre: seul votre titre fait fois.
    Je vous confirme que le cadastre n'a aucune valeur juridique, seulement un début de présomption. En opposition à un titre il n'a aucune valeur.
    Dans votre cas filez vite voir un Géomètre Expert qui, au vu de votre titre, fera rectifier le cadastre sans problèmes.
    Concernant la matrice cadastrale, allez au Centre des Impots Fonciers dont dépend votre commune, cela coute 3 euros et vous l'aurez de suite.
    Concernant vos titres précédents, allez au bureau des hypothèques et vous aurez tous les documents que vous désirez.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    9 193
    Excellente reponse Mitchou.
    Vous semblez trés bien connaître ce domaine je me permets de vous poser une question sans ouvrir un autre post j'espère que Pastinel me pardonnera.
    Je suis dans le cas ou je ne possede pas d'acte pour un bien (bout de forêt) qu devrait me revenir. A la mort de mon père acte introuvable ...demarche aux hypotheques et malheureusement rien qui puisse permetre au notaire de pouvoir regler la succession pour ce bout de forêt. C'est un terrain que possedait mon père depuis plus de 50 ans il en avait vendu une bonne partie mais en avait gardé un peu. Mon père payait le foncier la matrice cadastrale mentionne qu'il etait bien le proprietaire mais le notaire n'a pas voulu l'inclure dans la succession faute d'acte.
    Je vous remercie par avance si vous avez des conseils à me formuler.

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    29
    Bonjour mitchou,
    Merci pour votre réponse.
    Non c'est une route départementale et oui au cadastre on voit une différence entre une servitude de passage, donc un terrain qui vous appartient en totalité et le même passage qui ne vous appartient pas.
    Sinon, on ne s'en serait pas rendu compte et il n'y aurait pas de problème.
    Le problème est justement là, ce chemin ne devrait pas cadastralement parlant, lui appartenir.
    Pastinel.
    -----
    Bonjour Velvette,
    Merci Heu non bien sur je n'ai pas de double ou autre de l'acte du voisin. Vu l'amabilité, je peux toujours attendre la moindre explication une éternité, enfin pas tant puisqu'il part du principe qu'il peut faire ce qu'il veut, les explications pourquoi faire ?
    Le maire ? J'ignorais que les maires pouvaient éventuellement intervenir dans les querelles de clochet, merci de l'info, je vais aller le voir. Ca me permettra de faire sa connaissance.
    Bonne journée !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 28/09/2006 à 13h03.

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Citation Envoyé par Pastinel
    Bonjour mitchou,
    Merci pour votre réponse.
    Non c'est une route départementale et oui au cadastre on voit une différence entre une servitude de passage, donc un terrain qui vous appartient en totalité et le même passage qui ne vous appartient pas.
    Sinon, on ne s'en serait pas rendu compte et il n'y aurait pas de problème.
    Le problème est justement là, ce chemin ne devrait pas cadastralement parlant, lui appartenir.
    Pastinel.
    Vous confondez, je maintiens que les servitudes de passage ne figurent pas sur le plan cadastral.
    Vous me parlez là d'une limite de propriété (trait plein) qui se situe d'un côté ou de l'autre d'un chemin (tiret&#233.
    Le tireté est un élément topographique, le trait plein est un élément fiscal.
    Certes le chemin (en tant que chemin physique et non servitude) en question figure au cadastre chez votre voisin, cela ne prouve en rien qu'il en est propriétaire puisque vous êtes titré, et cela ne prouve en rien non plus que ce chemin soit l'assiette d'une quelconque servitude de passage.
    Comme dit plus haut, avec votre titre, un Géomètre Expert fera modifier le Cadastre, par la voie amiable ou judiciaire.

  9. #9
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    29
    Bonsoir,
    Merci à nouveau
    Je n'ai pas dit que l'on voyait la servitude au cadastre, j'ai dit que sur l'acte de propriété il y avait la notification de la servitude mais que le cadastre était différent. Que cet état sur le cadastre fait qu'il n'y a pas de servitude, implicitement. Et pire, le bout de terrain serait à lui au vu de la topographie.
    Bref, si on regarde le cadastre le passage est à mon voisin au vue des traits. Si on lit mon acte de propriété, je suis propriétaire du terrain en entier et le terrain est grevé d'une servitude. Parce que il est évident que rien n'est indiqué sur le cadastre, je parlais d'une situation implicite.
    Je viens de contacter un géomètre expert, il ne peut modifier comme ça le cadastre, c'est impossible puisqu'il y a des contradictions aussi bien entre le cadastre et l'acte mais surtout parce qu'il ignore ce qu'il y a sur ceux du voisin. Il va déjà venir faire une approche sur le terrain, faire une visite au cadastre.
    Merci pour vos réponses, ça fait toujours une vue différente.
    Bonne soirée !

  10. #10
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Citation Envoyé par Pastinel
    Je viens de contacter un géomètre expert, il ne peut modifier comme ça le cadastre, c'est impossible puisqu'il y a des contradictions aussi bien entre le cadastre et l'acte mais surtout parce qu'il ignore ce qu'il y a sur ceux du voisin. Il va déjà venir faire une approche sur le terrain, faire une visite au cadastre.
    Merci pour vos réponses, ça fait toujours une vue différente.
    Bonne soirée !
    Vous n'allez pas échapper à un bornage contradictoire qui aboutira à la modification du cadastre, ne vous inquiétez pas cela est fréquent.

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    29
    Bonsoir,
    Merci, j'espère que cela sera si simple et que bientôt tout cela ne sera qu'une simple annecdote.
    Je fais beaucoup de recherche, je compte trouver, si possible, le moment où l'erreur à été commise. Le notaire ne sachant pas le faire, j'en ai assez de perdre mon temps avec des incompétents dont c'est le métier. Bien sur ça risque de ne pas le faire, ce n'est pas mon métier
    Je n'ai pas de nouvelles du voisin, ça ne me dit rien qui vaille, il devait en plus effectuer des travaux chez moi, sur son pignon, je lui ai demandé de faire une lettre de demande de travaux dans les règles, il n'a pas aimé, c'est pourtant normal. Je pense qu'il fait faire les travaux "au noir" et que la lettre, il n'aime pas trop pour cela. Et dire que tout ça seulement pour trois mètres sur 12 qui ne lui appartiennent pas, ça fait peur quelque part.
    En tous les cas, merci à tous pour vos réponses et n'hésitez pas à me donner des pistes.
    Merci, bonne soirée !

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    77
    bonjour,

    Vous pouvez vous rendre au service des hypothèques et demander une copie de l'acte de proprièté de votre voisin, moyenant 15 Euros environ.
    ainsi vous verrez ce qu'il est indiqué sur son titre au niveau de la servitude.

    Pistache.

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