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Différence cadastre, acte vente

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #49
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Pour répondre à VEVELTE cette question sur la formulation des servitudes sur les actes notariés a déja été évoquée sur d'autres posts :
    Voir :http://www.jurisprudentes.org/bdd/fa...d_article=3085 j'en recite une partie....
    Comme dans la situation que vous exposez, on trouve souvent dans les actes de vente une clause selon laquelle "le vendeur déclare qu?à sa connaissance il n?existe aucune servitude et qu?il n?en a pas personnellement créée". Cette clause peut être lourde de conséquences pour le vendeur si ensuite des servitudes ou autres charges se révèlent. Il lui sera reproché alors un défaut d?information et éventuellement une fausse déclaration. S?il apparaît qu?il ne pouvait ignorer la servitude non déclarée le vendeur est alors tenu, à titre de sanction, de garantir l?acquéreur des servitudes apparentes. La jurisprudence sanctionne donc plus sévèrement la fausse information, révélatrice d?une "certaine" mauvaise foi, que l?absence d?information qui peut résulter d?une simple négligence (Cour de cassation, 3e chambre civ., 5 février 1974).

    La clause que vous citez et qui figure dans tous les formulaires notariaux actuels conduit au résultat inverse de celui recherché. Cherchant à exonérer le vendeur de sa garantie, elle l?aggrave en fait, lorsque la déclaration sur l?absence de charges ou de servitudes s?avère fausse.

    Le rôle du notaire, eu égard au devoir de conseil qui lui incombe, sera particulièrement important dans ce domaine (Cour d?appel d?Aix-en-Provence, 22 avril 1974). Le notaire doit, tant dans l?intérêt tant du vendeur que de l?acquéreur, s?attacher à vérifier qu?il n?existe pas des charges ou servitudes sujettes à déclaration, ignorées du vendeur - ou connues de lui mais qu?il chercherait à dissimuler -. La déclaration du vendeur n?a aucun effet exonératoire de la reponsabilité du notaire s?il apparaît que ce dernier avait les moyens d?en déceler l?inexactitude.

    Dans la situation que vous exposez, le notaire avait la possibilité de vérifier votre déclaration puisque vous écrivez que la servitude a été constituée lors de l?achat par votre père. Il lui suffisait de consulter l?acte d?acquisition, lequel a été transcrit au bureau des hypothèques.

    En conséquence, l?acquéreur dispose d?une action en nullité de la vente qui a de sérieuses chances d?aboutir s?il est à même de prouver que l?achat a été effectué avec l?intention d?agrandir la maison, agrandissement que la servitude non aedificandi interdit.

    L?acquéreur a aussi la possibilité d?engager votre responsabilité et celle du notaire, afin d?obtenir des dommages et intérêts à hauteur du préjudice qu?il subit.

    Il arrrive qu?une clause d?un contrat, apparemment claire et précise, ne corresponde à aucune volonté réelle et figure dans l?acte par inadvertance ou négligence : c?est le problème des clauses dites "de style". Ces clauses sont reproduites dans l?acte sans que les parties y aient prêté une réelle attention ou en aient compris le sens et qui n?a pas véritablement été voulu. Il en est ainsi, soit parce que l?acte a été rédigé par un tiers, notaire ou avocat, soit parce que les parties ont reproduit un acte ou copié un formulaire sans en examiner toutes les dispositions.

    La Cour de cassation pendant longtemps a affirmé que "toute clause d?un contrat quoiqu?usuelle ou de style n?en produit pas moins son effet normal" (3e chambre civ. 3 mai 1968, 8 juillet 197).

    Il en a été tiré la conséquence que les clauses de style s?imposaient aux contractants qui avait signé et qui étaient supposé les avoir lues.

    Cette jurisprudence est actuellement contredite. Vous trouverez sur ce site plusieurs décisions récentes tant de la Cour de cassation que de cours d?appel où la validité de la clause de style est relativisée ou même annihilée.

    Par ailleurs, il a toujours été considéré qu?une clause de style peut donner lieu à interprétation. Ce sera le cas si la clause en question est en contradiction avec une autre clause de la convention que le juge fera prévaloir si elle était présente à l?esprit des parties.


    Pour PASTINEL lisez ceci aussi et regardez les autres liens sur les servitudes du même site :
    http://www.jurisprudentes.org/bdd/fa...id_article=660
    http://www.jurisprudentes.org/bdd/fa...d_article=3202
    Dernière modification par Marieke ; 28/09/2006 à 16h11.

  2. #50
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    29
    Bonjour Marie,
    Oui, c'est exactement ça, la servitude ne sert à rien dans la pratique puisqu'il a son chemin qui lui appartient.
    Seulement le géomètre m'a bien dit que même s'il a une sortie, ça ne change rien à la servitude en place, qu'il peut la revendiquer.
    Je lui ai bien dit que je trouvais ça absurde et illogique. C'est là qu'il m'a dit de ne pas chercher de logique, qu'il ne pouvait y en avoir en matière de loi. Il y a une servitude point ! En revanche il m'a dit que je pouvais essayer de la faire disparaitre mais que si le voisin ne l'acceptait pas, il faudrait aller en justice et que c'est la loterie.
    Je vous remercie pour les sites, je vais voir tout ça, c'est trés sympa de votre part.

    Marieke, bonjour
    Ce que vous dites est interessant, je suis allée voir déjà sur cette page pour l'uscupation. Déjà la servitude n'est plus utilisée au moins depuis la construction du batiment, et certainement avant au vu du terrain.
    Ensuite le batiment en limite de propriété empêche la plein jouissance de la servitude puisqu'il manque un mètre et qu'en ce moment il y a même des arbres pour le reste. Il faut que je prenne des photos d'ailleurs. Ensuite mon terrain est clot par une cloture, servitude comprise. Je suppose que ça peut éventuellement faire preuve qu'elle ne servait plus depuis des lustres, vu la taille des arbres déjà.
    En revanche, si le voisin veut ce passage, là je suppose que ça se complique puisqu'il en a légalement le droit. Et il voudra ce droit puisqu'il veut louer le fameux batiment, anciennement deux garages réabilités en maison d'habitation. Pour lui ça serait pratique d'avoir un passage plus important, locataire et propriétaire. C'est ce qui me chagrine.
    Qu'elle dommage que je ne l'ai pas su avant, j'aurais certainement pu voir avec l'ancien propriétaire comment faire disparaitre cette servitude.
    En revanche les liens aménent d'autres questions, puisque la servitude n'est plus en place sur le terrain, arbres, clotures, batiment, si on veut que la servitude soit de trois mètres, il faut détruire le batiment, ce n'est pas moi qui ai réduit la servitude mais le tributaire de la servitude.
    Et la déplacer est impossible en l'état, je n'aurais plus de terrain du tout puisqu'il faudrait donner une bande de trois mètres le long du batiment, faire un L pour aller à la route, ce qui ne serait plus le chemin le plus court d'une part et que grevé de trois mètres d'une côté et trois mètres de l'autre, ça fait l'équivalent de deux chemins en plus du premier, il me resterait un timbre poste !

    Velvete
    Oui, je vais voir du côté des connaissances, merci pour l'idée.

    Bonne soirée à toutes et tous !

  3. #51
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bonjour Marieke,

    Je vous remercie beaucoup du mal que vous vous êts donné por répondre à ce souçi commun avec Pastinel.

    Cela est très interessant et en même temps montre l'ignorance des acquéreurs -ainsi que des vendeurs d'ailleurs- à la lecture d'un acte de vente(en particulier).
    Sans mettre en cause l'honnêteté(de la majorité ) des notaires,il s'avère que très souvent ceux-ci "nous" laissent dans l'ignorance.Je n'ai pas la qualité de savoir les raisons mais je peux en deviner certaines.
    Le problème c'est que nous leur faisons une confiance"aveugle";commen t faire autrement?.

    Il y a plusieurs années j'ai eu un problème de servitude de passage,à cause du notaire qui n'a pas voulu admettre ses fautes(je ne dis pas erreurs).Je sais donc ce que sont le stress la peur,la haine,la colère,l'abattement etc..
    Plus haut,je donne mon opinion sur les notaires qu'à la lecture de tous les problèmes des participants à ce forum ,bien entendu.
    Je dois néanmoins reconnaître qu'il doit bien avoir des ventes ou autres sans problèmes(Vous ne seriez pas assez nombreux pour nous aider...).

    Je vous renouvelle mes remerciements.
    Cdt

  4. #52
    Pilier Junior Avatar de Profil
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 353
    Bonjour Pastinel

    J ai trouvé ce lien sur ce forum

    [Edit de l'Equipe de Modération]
    Suppression du lien, assimilé à de la publicité
    [/edit]


    qui sait, cela peut être utile

    Bien cordialement
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 02/10/2006 à 13h29.

  5. #53
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    29
    Bonsoir à tous

    Suite de la saga, on va finir par réecrire Dallas si ça continu.
    Je suis allée au bureau des hypothèques aujourd'hui. J'ai fais la demande pour avoir l'acte de propriété du voisin. Cela me semble de première importance pour voir ce que lui il a sur cette servitude au niveau de son acte.
    Ensuite, je suis allée au bureau du cadastre. J'ai donc demandé ce que signifiait les pointillés sur la parcelle du voisin. Ces pointillés correspondent à l'ancienne parcelle d'origine, la mienne qui a été coupé a un moment donnée. Normalement ils ne devraient plus être là.
    Ensuite, nous somme remontés jusqu'au cadastre napoléonien, il y a toujours eu ce chemin privé, faudrait remonter plus haut pour voir quand il a été institué mais cela prouve que depuis au moins 100 ans ce chemin existe et est privé, il n'y a donc pas eu d'enclavement. Ensuite mon terrain a toujours été cloturé, la présence de la cloture est sur tous les cadatres et non mitoyenne, un trait plein sur le périmètre avec un rond intérieur dirigé vers mon terrain. Il semblerait donc que nulle part on trouve une existence "foncière", je ne sais pas comment l'exprimer, de ce passage. Je sais que la servitude n'a pas à apparaitre sur le cadastre mais en l'occurence le monsieur à ce bureau m'a quand même dit que lorsqu'une servitude est bien en place depuis belle lurette et de taille suffisante, on la matérialise par des pointillés derrière les traits de propriété, quid ?
    Ceci étant au cadastre on ne voit rien, on m'a aussi dit que c'était le fouilli mon cadastre, les changements de propriétaire, les regroupements de parcelles ont été très nombreux et que ce n'est pas bien clair. Eux même ont eu du mal à bien comprendre à qui appartenait quoi.
    J'ai les copis des cadastres. J'ai aussi fait des photos de mon terrain, cloture, la mienne ouverte sur le chemin et non sur la route, arbres gênants l'usage de la servitude, cloture complète de la servitude, bref, tout ce qui peut prouver que cette servitude n'est pas utilisé depuis des années. Je suis dans cette maison depuis 1998 et les arbres étaient déjà assez grands à l'époque. Ce sont des thuyas, aujourd'hui environ 5 m mais ils ont été étêtés en 2OOO par l'ancienne propriétaire. Il me semble difficile de déterminer l'âge de ces arbres mais au moins 2O ans ne me parait pas impossible. Au pire je peux demander à l'ancienne propriétaire si possible.
    J'aimerai, maintenant que le chemin est bien acquis au voisin, me débarasser de cette servitude, une prescription trentenaire pourquoi pas ?
    Ou autre si vous avez une idée. Au moins je pourrais déjà proposé du concrêt à l'avocat.
    Si sur l'acte de vente du voisin, il n'y a rien au sujet de cette servitude, savez-vous comment cela peut se passer ? Doit-on dans ce cas rechercher l'origine, ce que je ferai dans tous les cas de toute façon ?
    Et est-ce possible d'invoquer cet état de non précision sur son acte ?
    J'avoue que je suis de plus en plus désapointée au fur et à mesure de mes recherches. On dirait que rien ne tourne rond même au sein du cadastre. En revanche, eux sont très sympathiques.
    Dois-je retourner chez le géomètre avec les anciens cadastres ? Je suppose que cela ne servirait à rien non ?
    Bon j'arrête mes questions avant d'avoir la tête dans les chaussettes.
    Je vous remercie tous de l'aide que vous m'apportez, c'est vraiment sympathique d'avoir des personnes avec qui en discuter. J'ai beaucoup appris, vos liens sont interessants.

    Marie, je compte bien adhérer à une assoc maintenant, ne serait-ce que pour les aider.

    Marieke, velvete, oui et c'est bien pire que ça ! La dame du bureau des hypothèques ainsi que le cadastre, lorsque je leur ai dit "un problème de servitude" ont dit Oh ! ba si vous saviez, nous n'avons pratiquement que ça ici et lorsque j'ai expliqué l'origine du problème via notaire re Oh oui c'est toujours le cas ! C'est dire l'ampleur du problème et je me demande aussi pourquoi les notaires ne désirent pas faire autrement, ne serait-ce que ceux qui font leur travail. Oui, j'avais toute confiance, pourquoi ne l'aurais-je pas eu ? Ce n'est pas moi qui suis notaire, je ne peux donc pas avoir les compétences pour comprendre un acte. J'ai vu sur les liens que vous m'avez proposé combien il faudrait faire une refonte des actes et beaucoup de notaires le pensent, pourquoi ne sont-ils pas plus présents à se manifester ? Des actes plus clairs feraient des vendeurs et des acheteurs plus impliqués dans les ventes/achats. Comment peut-on accepter les copiés collés de clauses de styles, enfin je crois que c'est le terme mais pas sur ? J'ai lu la jurisprudence, j'ai lu tous les problèmes que les gens ont sur ce forum et un peu partout sur le net, je dois dire que ça fait peur ! Comment est-il possible que les notaires et les acteurs sur ce terrain ne le voient pas ? Ca devrait quand même les faire réfléchir devant l'ampleur des conséquences que cela implique pour les acheteurs/vendeurs. J'avoue ne pas comprendre.
    A bientôt !

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