Vos question à l'Avocat
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Différence cadastre, acte vente

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #37
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Je crains PASTINEL, que ce que vous dit le Géomètre est exact ..., il a du mesurer la façade perpendiculaire au chemin de votre propriété et a du constater que cela conrrespond bien à la largeur de terrain au cadastre.
    Faites rechercher l'ancien cadastre par votre Géomètre et qu'il le compare avec l'actuel, vous serez fixé, mais probablement désagréablement fixé. Les anciens numéros inversent peut etre la limite cadastrale entre un cote et l'autre du chemin et comme l'ancien cadastre fait foi par rapport au rescent ....
    Il n'est pas obligatoire que la servitude ait été créée pour désenclavement, dans ce cas même si aujourd'hui la parcelle d'à côté a un accès sur la voie publique, la servitude contractuelle peut demeurer.

    Concernant les paragraphes sur les servitudes dans l'acte, se sont des phrases que l'on retrouve dans tous les actes.

  2. #38
    Pilier Junior Avatar de Profil
    Ancienneté
    juin 2006
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    Bonsoir

    A l attention de Mitchou

    Votre raisonnement est juste, surface du terrain juste ok, mais alors pourquoi le notaire a t il dit à PASTINEL que la parcelle comprenait le chemin ??? C est une grave erreur de faire une telle déclaration pour un acheteur et encore bien plus grave erreur de ce même notaire de refuser d aider celui qui est dans le préjudice suite à une fausse information de sa part.
    Votre morale de l histoire est en effet la meilleure c est certain, mais bon quand on investit, l argent est compté parfois, outre le prix du bien acheté s il faut en plus payer d autres procédures pour faire vérifier si ce que disent les actes de ventes, les cadastres, les superficies, la facture s allonge .... et j entends souvent dire que la règle première est d abord de faire confiance à son notaire et non de faire vérifier si son travail est juste.
    Moi la morale que j en tire, c est que j ai été propriétaire en copropriété pendant 14 ans, j ai vendu et je ne repasserai jamais par là, la bétise des hommes j en ai soupé et quand je vois sur le site tous les soucis qu engendrent les mitoyennetés ou les servitudes, pas envie non plus d acquerir avec ce genre de contrainte sachant surtout qu en cas de litige les notaires démissionnent !

    Alors il me reste plus que le plateau du larzac pour inverstir ou trouver une ile comme Robinson Crusoé !

    Cordialement

  3. #39
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    Re Mitchou,
    C'est certain que le bornage peut faire la différence, quoique là, cela n'aurait pas changé la donne, le géomètre d'ailleurs me l'a confirmé et comment faire borner un terrain qui ne vous appartient pas ? Payer avant d'acheter à chaque fois ? On parle de maisons anciennes, faire borner à chaque fois que l'on a eu envie d'acheter me parait difficile à mettre en pratique.
    Il n'y a apparemment pas d'erreur sur le plan, il a juste été mal lu ou interprété, je ne sais, par le notaire qui déjà m'a affirmé que le chemin était à moi alors que trait est continu sur la parcelle du voisin, il aurait du me dire, non le chemin ne fait pas partie de votre parcelle et là d'ajouter en revanche la parcelle X est grévée d'une servitude de passage.
    Si le notaire vend une parcelle, il doit quand même s'assurer que c'est la bonne et non pas un morceau de celle du voisin, même si dans ce cas, c'est virtuel puisque ce n'est justement pas à moi. C'est là le repproche que je lui fais, pas de ne pas avoir mesuré, ce n'est pas son métier, mais en indiquant que le chemin ne faisait pas partie de ma propriété, il devenait évident que la servitude s'imposait ailleurs, donc sur ma parcelle comme indiqué sur l'acte.
    Le géomètre n'a fait que lire et vérifier, rien qu'à la lecture, le géomètre nous a indiqué que le chemin n'était pas à nous, ensuite la mesure n'a fait que confirmer ses dires.
    Nous aurions pu d'ailleurs nous même le voir mais à aucun moment nous n'avons fait le rapprochement entre la surface avec ou sans chemin et ne sachant pas lire un plan cadastral, on s'est contenté, à tort, des dires du notaires qui lui nous a dit que ce chemin faisait parti de la propriété sans aucun doute.

    Ajoutons que le voisin de l'époque pensait aussi que le chemin était la servitude, que l'ancien propriétaire de la maison nous l'a aussi indiqué, que d'autres "anciens" du village nous ont dit que jamais l'ancienne propriétaire n'avait voulu vendre le terrain et la servitude, alors nous pensions nous aussi que tout était clair à ce sujet.

    N'était-on pas en droit d'avoir un conseil juste ? Si, à partir du moment ou ce chemin qui d'évidence visuelle laisser supposer qu'il correspondait à la servitude, ne l'était pas, il s'imposait alors que la servitude correspondait à autre chose et là sauf l'écriture, rien ne l'indique. Cela doit quand même sauter aux yeux d'un pro, enfin je le suppose.

    Quand je vais sur un chantier faire mon travail, si je dois expertiser un mur, je ne me contente pas de jeter un oeil et de conclure "tout va bien", les conséquences peuvent être dramatiques pour les personnes aussi bien physiquement que financièrement. Je fais mon travail avec attention et déontologie, je prends le temps qu'il faut pour tout comprendre et d'expliquer ensuite clairement de quoi il s'agit afin de proposer des solutions aux personnes, c'est ce pourquoi je suis payée. C'est mon domaine de compétence, je suppose que je pouvais aussi attendre d'une personne dont c'est le métier de regarder d'un peu plus près et de ne pas me vendre ce qui n'est pas clairement indiqué sur l'acte.

    Mais, à l'avenir, c'est certain que je fais appel à un géomètre pour lire le cadastre avant la vente, que je demande un temps de réflexion ou autre possibilité pour éplucher l'acte et je ne signerai pas avant d'avoir essayé de tout faire au mieux. Et si cela est nécessaire, je fais borner le tout ensuite. Là, j'ai demandé au géomètre, il m'a dit, c'est inutile, quid ?
    Merci.

  4. #40
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    PASTINEL c'est vrai que le Notaire a un devoir de conseil qui fait défaut....
    Maintenant vous attendez les actes....et vous verrez...que cela ne vous empêche pas de dormir...il y a d'autres choses plus importantes dans la vie....
    MITCHOU a raison je me demande pourquoi les députés ont fait capoter la loi qui devait rendre obligatoires les bornages avant ventes ...on se retrouve dans des situations ubuesques ....avec des Notaires désinvoltes...en effet...
    N'y a t'il pas moyen de procéder à un échange de terrain pour faire coincider au moins le chemin et la servitude ?
    Ce serait une possibilité non ....si le géomètre pouvait servir de médiateur....

  5. #41
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    Merci mitchou, les paragraphes sont donc normaux.

    Et oui, il y a correspondance entre la surface indiquée et le cadastre sans le chemin, donc c'est bien mon terrain qui fait 90 m² sans le chemin, c'est bien clair à ce niveau.
    Vient alors la servitude qui est en place, comme le chemin ne fait pas parti du terrain et comme c'est ma parcelle qui fait 90 m² qui est grévée, c'est bien sur ce terrain que doit être pris les trois mètres pour la servitude.

    Le géomètre, sans le dire, refuse la recherche, il m'a dit de le faire.
    En revanche, il m'a quand même dit qu'en cas de besoin, je pouvais le contacter. Que faire quand tous les pros refusent de vous aider ? Faut bien, si je veux comprendre et surtout faire au mieux pour moi et même le voisin, je ne lui en veux pas, le faire moi-même.

    J'ai peut-être une hypothèse pour la servitude, elle expliquerait peut-être le pourquoi d'un chemin + servitude, cela correspond à 6 m.
    Si on considère qu'avant, c'était un agriculteur et ensuite un maçon qui étaient propriétaire de cette maison, on peut légitimement penser qu'il fallait bien six mètres pour passer les engins.
    Ensuite, la maison est vendue, un batiment est construit en limite de propriété, cachant en partie la servitude, la réduisant à deux mètres. La propriétaire d'alors clot son terrain et pose une cloture ne laissant que 3 m, ce qu'elle suppose justement être la servitude et ensuite l'ancien propriétaire de ma maison lui, pose sa cloture sur le petit terrain, finissant ainsi à enterrer la servitude qui ne sert plus à rien de toute façon. Les années passent et tout le monde pense que la servitude est ce chemin, qui fait attention aux détails ?

    Cela me parait être une possibilité du pourquoi d'une servitude en sus d'un chemin.
    En revanche, est-il possible que la servitude s'éteigne de plein droit par non utilisation durant trente ans ? Apparemment cela serait le cas depuis 1974 mais cela court-il malgrès le changement de propriétaire ou bien à partir du dernier donc le mien ? Là j'ai vraiment besoin d'un avocat.

    En l'état, ce qui m'interesse maintenant, c'est de ne plus avoir cette servitude, le chemin qu'importe de toute façon sous servitude il ne me servait à rien dans l'absolue. Adieu les projets de garage mais au moins se débarasser de cette servitude qui est inutile au vu de l'état des lieux. Enfin ça c'est du blabla, entre ce qui peut être et ce qui est ou sera, maintenant, je ne me fie plus à rien.
    Merci
    -----
    Marie
    En effet, j'y pense, une grotte en plein montagne sur plusieurs hectares
    Ainsi, on pourra éventuellement céder du terrain sans se sentir à l'étroit malgrès tout.
    C'est quand même triste d'en arriver là sans l'avoir cherché. Je n'ai rien demandé au voisin, ni rien revendiqué et je pensais, à tort que ce chemin était à moi. C'est sur que si lui pense le contraire, il doit penser que je suis un peu dans les carottes. Surtout qu'il a raison !
    -----
    Bonsoir marieke,
    Hélas non, pas de possibilité de changement de place ou autre parce que justement il y a un batiment perpendiculaire au chemin et à la servitude sur tout mon terrain en limite de propriété, il n'y a donc que 5 mètres de libre, le chemin qui fait bien trois mètres et deux mètres sur mon terrain et impraticable en l'état, il y a de arbres de part et d'autre et l'entrée de la maison du nouveau batiment, alors à moins de longer les murs avec la voiture, de tout démolir, ça me parait pas trop pratique. Il manque donc un mètre à la servitude et non pas par ma faute mais par la faute du batiment construit.
    Et puis là pour tout dire, conséder trois mètres sur ce terrain, là vraiment ça me fait mal puisque c'est vraiment inutile pour la personne et comme elle en usera quand elle le saura, ça sera quand même un abus de loi.
    Cette personne à plus de 5OOO m² de terrain, je n'ai que 19O m² coupé par le chemin et maintenant la servitude. Je me fiche qu'elle ait toute la terre, ça ne m'en donnera pas plus , ce n'est pas l'envie qui dicte ma phrase mais simplement que c'est un abus d'utiliser une servitude parce qu'elle existe alors qu'elle n'est pas obligatoire et surtout certainement inconnue.
    Et dire que les notaires on fait une campagne d'info, stipulant qu'ils étaient là pour le conseil aussi. Bon, on ne peut pas revenir sur "l'erreur", c'est fait mais la situation n'est pas évidente à accepter.
    C'est sur qu'il y a plus important mais un bien immobilier c'est aussi l'investissement d'une vie et aussi l'assurance de tranquilité, enfin c'est comme ça que je le voyais. J'ai choisi la campagne pour ça. J'ai choisi ma maison pour ça, pas de vis à vis, déjà construit autour, bref, on pense et on se trompe et ça ça passe moins bien et le stress est important.
    Heureusement que ce type de forum existe, au moins on a des avis extérieurs, un regard différent, des explications qu'on ne peut obtenir sans cela.
    Merci.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 28/09/2006 à 13h00.

  6. #42
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Citation Envoyé par Pastinel
    Mais, à l'avenir, c'est certain que je fais appel à un géomètre pour lire le cadastre avant la vente, que je demande un temps de réflexion ou autre possibilité pour éplucher l'acte et je ne signerai pas avant d'avoir essayé de tout faire au mieux. Et si cela est nécessaire, je fais borner le tout ensuite. Là, j'ai demandé au géomètre, il m'a dit, c'est inutile, quid ?
    Merci.
    Dans votre cas le bornage ne solutionnerait rien effectivement mais un simple déplacement sur les lieux et le Géomètre vous aurait alerté au moment de la vente.
    Cela dit vous affirmer que le chemin faisait parti de la vente alors que le Notaire n'a jamais du mettre les pieds sur le terrain, c'est gonflé. Mais quoi faire contre lui?
    -----
    Citation Envoyé par Pastinel
    Le géomètre, sans le dire, refuse la recherche, il m'a dit de le faire.
    En revanche, il m'a quand même dit qu'en cas de besoin, je pouvais le contacter. Que faire quand tous les pros refusent de vous aider ? Faut bien, si je veux comprendre et surtout faire au mieux pour moi et même le voisin, je ne lui en veux pas, le faire moi-même.
    Et oui .... ce sont des affaires qu'ils n'aiment pas trop pour la simple raison que le travail est lourd en recherche et que les honoraires sont difficiles à justifier. Recherchez les papiers nécessaires et retournez le voir avec le tout, il analysera.
    Bon courage
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 28/09/2006 à 13h01.

  7. #43
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
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    4 321
    Bonjour Pastinel,

    Lors de votre intervention du 27-09 à 14h30,(aux paragraphes 6-7-8-9-)vous citez 2 paragraphes existants sur votre acte de proprièté et vous posez la question s'ils sont toujours présents(sur l'ensemble des autres actes de propriété,je suppose).
    Sauf erreur de ma part,vous n'avez pas eu de rèponse.
    Dans votre cas,il semble qu'il y ait effectivement une contradiction avec l'existence d'une servitude.(titre)

    Avez-vous demandé à votre notaire ce que cela veut dire?

    Sur mon acte de proprièté, c'est pareil( de mémoire).

    Autre chose.pour la servitude ,elle concerne les fonds et pas les personnes .donc,il peut y avoir plusieurs propriètaires diffèrents à mon humble avis.

    Cdt

  8. #44
    Pilier Junior Avatar de Profil
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 353
    Que faire quand tous les pros refusent de vous aider ?

    D autant plus que nous n avons aucune crédibilité en cas de litige devant un juge sans l avis d un pro (faut juste sortir le carnet de chèque, pourtant il parait que la justice est gratuite !)


    J'ai peut-être une hypothèse pour la servitude, elle expliquerait peut-être le pourquoi d'un chemin + servitude, cela correspond à 6 m.
    Si on considère qu'avant, c'était un agriculteur et ensuite un maçon qui étaient propriétaire de cette maison, on peut légitimement penser qu'il fallait bien six mètres pour passer les engins.

    Votre raisonnement est tout à fait plausible surtout pour l agriculteur, pour une moissonneuse batteuse en effet il faut bien au dela de 3 m pour circuler, si plus d agriculteur en effet la servitude ne sert plus à rien.


    Ensuite, la maison est vendue, un batiment est construit en limite de propriété, cachant en partie la servitude, la réduisant à deux mètres.

    La je suis étonnée qu un permis de construire est été delivré pour une construction qui vient grever une servitude ? Je ne suis pas spécialiste de l urbanisme mais je me souviens que là ou j habitais en copropriété, sur le terrain il y avait une servitude de canalisation (tout à l égout) et la Mairie était catégorique, aucune construction sur une bande de 6 mètres autour des canalisations. Aussi je me demande comment le Maire a t il délivré un permis de construire sans tenir compte de la serviture ??? surtout qu il s agit d une servitude de passage !


    En revanche, est-il possible que la servitude s'éteigne de plein droit par non utilisation durant trente ans ? Apparemment cela serait le cas depuis 1974 mais cela court-il malgrès le changement de propriétaire ou bien à partir du dernier donc le mien ? Là j'ai vraiment besoin d'un avocat.

    J ai trouvé ce lien, peut être que vous y puiserez des info pratiques pour continuer à chercher une solution. Sauf mauvaise compréhension de ma part , j ai cru comprendre que le voisin avait son chemin pour accéder chez lui donc il n est pas enclavé donc la servitude ne sert à rien !

    http://www.jurisprudentes.org/bdd/fa...d_article=1709


    On voit dans vos écrits que c est le bon sens qui vous inspire et surtout la recherche d une solution sans pour autant nuire à quiconque aussi je vous encourage dans votre recherche car je serais à votre place je réagirais comme vous, apprendre que le chemin ne fait pas partie de votre parcelle c est déjà une bonne claque mais en plus être grévée d une servitude qui ne sert plus à rien, j avoue que c est la goutte qui fait déborder le vase.

    Cordialement

  9. #45
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    29
    Bonjour mitchou,
    Oui, que faire ? Attaquer mais quelles preuves ? Le notaire lui-même ne pourrait dire ce qu'il a dit ce jour là, les dossiers pour lui ne sont rien que des numéros. De plus s'il suffisait de dire "untel a dit ça" pour que cela soit vrai, ça se saurait et à près tout, c'est bien comme ça sauf bien sur quand il serait bien que cela soit le contraire parce qu'une faute grave à mon avis a été commise, morale avant tout.
    Difficile à justifier des honoraires de recherche ? Je trouve ça un peu fort quand même, un barème suffit en fonction des recherches et avec le net pour les imprimés, ça ne coute qu'une feuille et deux minutes, ce que j'ai fait Le géomètre que je suis allée voir avait l'air très compétent mais lorsque j'ai vu son installation informatique, ça m'a fait bondir, il a un vieux truc d'au moins une bonne dizaine d'année avec une imprimante de la taille d'un tank et format A4. Mais je le comprends, au vu des piles de dossier qu'il a, il faut bien avoir des priorités. C'est juste dommage pour les pauvres novices que nous sommes. On aimerait pouvoir se reposer sur des compétences sérieuses.
    J'ai hate d'être à vendredi pour le bureau des hypothèques, je ne peux pour des raisons de travail y aller avant. Je suppose être profesionnelle et mes problèmes passent après mes clients.
    Ca ne changera rien, j'en suis presque convaincu mais au moins j'aurais l'historique de la maison et je comprendrais un peu mieux les choses. J'ai déjà une hypothèse qui me parait tenir la route.

    Si vous le permettez, je l'expose en essayant d'être concise.

    Nous sommes dans une région rurale, c'est un fait. La maison du voisin donne sur un grand champ et est enclavée par rapport à la route.
    Un jour le propriétaire achète le chemin ou bien il a toujours eu (je penche pour ça) mais qu'importe il fait parti de la propriété. Ce chemin fait trois mètres.
    En revanche, il veut acheter plus mais comme on me l'a dit ici, la personne à toujours refusée de vendre son petit potager.
    Alors comme il est agriculteur il demande une servitude sur le potager de trois mètres pour passer les engins agricoles. La servitude est bien sur octroyée. On se retrouve bien avec un chemin qui appartient à une propriété et une servitude qui appartient à l'autre pour avoir de quoi passer avec les engins, là c'est logique.

    Ensuite il y a eu un maçon, la servitude est donc encore en place, lui aussi a besoin de passer des engins.

    C'est par la suite que cela devient interessant comment avec le bouche à oreille et la négligeance on en arrive à ma situation.

    Un autre propriétaire achète la maison, il n'est plus agriclteur ou maçon ou autres et n'a donc pas besoin d'engin. Pour des raisons pratiques, que l'on peut comprendre, il n'utilise plus 6 Mètres de terrain. Petit à petit, la zone non utilisée se remplie d'herbe. On commence à oublier.

    Un autre propriétaire arrive. Là je suppose que la première erreur au niveau de la lecture de l'acte se produit. On voit un chemin et on a une servitude. Réunir les deux est une évidence, on ne se pose pas de question, la servitude est assimilée au chemin en place. La personne construit alors un batiment en limite de propriété et comme il ignore la servitude il construit un peu sur cette dernière, un mètre. L'ancienne propriétaire de notre maison tombe malade, elle part en maison de retraite la maison n'est plus habitée. Le propriétaire du viager décide de poser une cloture sur le potager. Là, il ne fait pas attention ou bien si mais on lui accorde le bénéfice du doute, il pose la cloture le long du chemin et absorbe la servitude dans le potager.

    Les années passent, 10 environ et une autre propriétaire arrive, et moi.
    On discute et il est établie aussi que le chemin est la servitude, tout le monde le pense.

    On voit alors que tout est assez simple, comme il n'y a jamais eu de problème entre les voisins, petit à petit cette servitude n'a plus servie, elle était illogique au vu du terrain et à la lecture de l'acte personne n'a pensé qu'elle pouvait être ailleurs que sur le chemin, notaires compris. Pour le voir il fallait simplement prendre la mesure du potager et qui l'aurait fait ?

    De même pourquoi vouloir fermer le chemin ? Il fait à peine 1O mètres de long et il est déjà clot de part et d'autre par mes terrains, enfin, c'est un droit et je le respecte.

    La morale de l'histoire c'est qu'en pensant être dans mon droit, à savoir que le chemin était à moi et qu'il était la servitude, j'ai déterré un vieux truc que tout le monde même le voisin ignorait et qu'à l'arrivée, non seulement le chemin n'est pas à moi mais en plus mon potager est grevé d'une servitude. Si je n'étais pas concernée, je pourrais presque en rire.

    Je vais donc faire des recherches pour voir si mon hypothèse tient la route et plutôt me focaliser sur la servitude et trouver comme l'éteindre.
    Merci.

  10. #46
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    29
    Bonjour velvete,
    Et bien je voudrais bien demander au notaire mais je n'en ai plus. Et pour en trouver un ça commence à se compliquer, j'ai fait tout ceux de ma région et à chaque fois la même chose, ils s'en fichent comme le lapin devant un steak.
    Je précise que aucun n'a vu le problème. Tous ont dit le chemin est normalement la servitude mais le chemin n'est pas à vous, il y a un problème au cadastre ou quelque part. C'est un comble non ? Et bien sur aucune solution proposée sauf de faire des recherches. Certains ont acceptés, mais jamais rien fait, d'autres ont refusé tout net.
    Mais c'est vrai que ça me chiffonne et que j'aimerai comprendre ces deux paragraphes. J'espère que l'avocat lui saura de quoi il retourne.
    Selon l'acte il n'y a qu'un terrain pour la servitude et sur cette parcelle seul mon voisin en est propriétaire. Et lui aussi il va bien découvrir ce que j'ai découvert, ce n'est qu'une question de temps.
    Merci.

  11. #47
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    Bojour PASTINEL ....j'ai eu aussi une idée sur quelquechose, si MITCHOU passe il dira ce qu'il en pense.....lui ou un juriste...
    Si l'assiette de la servitude correspond au chemin depuis des lustres et qu'en plus il y a eu construction d'un batiment ce qui est contraire en effet à l'usage d'une servitude.....n'y a t'il pas la possibilité d'invoquer l'usucapion pour cette bande de terrain de façon à faire "coller" la servitude et le chemin ?
    http://www.onb-france.com/constructa...a&id_art=28989
    Dernière modification par Marieke ; 28/09/2006 à 15h52.

  12. #48
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bjr Pastinel,

    C'est regrettable que vous n'ayez pas pu avoir une réponse (à ces 2 paragraphes) par les intervenants,cela aurait peut-être fait la pige aux pros.
    Une proposition un peu tirée par les cheveux:n'avez -vous quelqu'un de votre connaissance qui pourrait poser cette question( des 2 paragraphes )à un notaire de sa connaissance?;;;sans payer,cela va sans dire...
    Pour ce qui me concerne ,dans plusieurs semaines je rencontrerai "ma" notaire.Je lui poserai la question.
    Cdt

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