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Révision de loyer sur 5 ans

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    20
    Bonjour,

    Mon frère loue un petit appartement à un monsieur depuis 1992 soit 14 ans!Il n' a jamais augmenté le loyer pendant tout ce temps car son locataire avait quelques problèmes financiers.
    A présent son locataire a un emploi stable et mon frère voudrait donc augmenter le loyer en révisant sur 5 ans.(le locataire est informé)

    Le loyer de base est actuellement de 338,78euros mais nous avons remarqué que le mode de révision a changé depuis 2006.

    Et nous souhaiterions savoir comment faire pour calculer cette révision de loyer.
    Avons nous l'obigation de l'informer par recommandé, nous voulions juste faire un avenant.

    Merci pour votre aide

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 709
    Il y a une procédure à appliquer ...le bail prévoyait -il une indexation au départ qui n'a pas été faite annuellement et vous parlez de rattrapage sur 5 ans...il faut que l'indexation soit prévue au bail...
    Pour vous aider ce lien : http://www.pap.fr/calculs/insee/revision-de-loyer.asp vous entrez vos chiffres et la date anniversaire annuelle du bail... .... cela vous donnera le calcul cumulatif....et le montant final...

    Ou voulez vous revoir le loyer sous évalué les 2 procédures sont différentes...

    L'AUGMENTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL
    Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
    La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Bien que le bailleur ne soit pas tenu d'adresser un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire.

    L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (loi du 26 juillet 2005).
    L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

    Exemple : un loyer fixé le 1.1.2006 à 700 euros hors charges, s'établit au 1.1.2007, à :

    700 ? x indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2006
    indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2005

    L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE et au journal officiel.

    Ce mode de révision des loyers s'applique à tous les baux à compter du 1er janvier 2006, même si les contrats, signés avant cette date, ne sont pas modifiés.
    Dans le cas d'un bail signé avant le 1er janvier 2006, la valeur de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du coût de la construction est remplacée par l'indice de référence des loyers.

    Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

    En revanche, si votre bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises, ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances.

    Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire sont convenus, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

    Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions (voir " la fin du bail " et ci-dessous).

    LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL AVEC UN NOUVEAU LOYER

    Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

    Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers :
    six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants
    trois références dans les autres zones géographiques.

    Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

    Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

    Chaque référence doit mentionner :
    le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement
    la présence éventuelle d'un ascenseur
    la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
    l'existence d'annexes éventuelles
    son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage
    la période de construction de l'immeuble
    l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
    le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé.

    Comment s'applique l'augmentation du nouveau loyer ?

    Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer : l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou par sixième sur six ans, si le propriétaire est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice de référence des loyers.

    Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.

    Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.
    Dernière modification par Marieke ; 18/09/2006 à 11h49.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    Je vous remercie pour votre réponse.
    Effectivement depuis le début, la révision annuelle n'a pas été faite.Et c'est ce que nous souhaitons faire.

    je vous cite un extrait

    'REVISION: indice du cout de la construction publiée par l'INSEE dernier connu à cejour:

    - indice du 1er trimestre 1992
    - Valeur de l'indice : 1006 l'augmentation aura lieu le 1er septembre de chaque année.

    le bail n'a connu aucun avenant depuis 1992, il se reconduit de manière tacite.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 709
    Vous avez fait le calcul cela donne :
    01/09/2002 le loyer est de 338,78 Euros l'indice 1108,5 devient indice 1145,75 et le loyer passe à 350,16 Euros
    soit 11,38 Euros (3,36%) de plus par mois x12 =136,56 euros de rappel pour 2001-2002

    01/09/2003 le loyer de 350,16 Euros devient 358,19 indice 1172 soit 8,02 Euros (2,29%) de plus /mois soit en réalité 11,38 +8,02 soit 19,4 x12 =232,80 Euros de rappel car le loyer est resté fixe...

    01/09/2004 le loyer de 358,19 Euros devient 370,11 Euros indice 1211 soit 11,92 Euros (3,33%) de plus en réalité 31.32 de plus soit 375,84 Euros de rappel

    01/09/2005 le loyer de 370,11 Euros devient 387,98 Euros indice 1269,5 soit 17,88 Euros (4,83%)de plus en réalité 49,2 de plus soit 590,40 Euros de rappel

    01/09/2006 le loyer de 387,98 Euros devient 397,52 Euros indice IRL 102,1 devient 104,61 soit 9,54 Euros (2,46%) en réalité 58,74 Euros de plus donc pour ce mois ci

    Il doit vous donner : 1394,34 Euros de rappel....j'espère que vous lui donnerez le temps de règler cette somme .....
    Dernière modification par Marieke ; 18/09/2006 à 18h52.

  5. #5
    Membre Cadet
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    septembre 2006
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    En fait nous voulons juste que le nouveau loyer soit de 397,52 euros désormais mais nous n'avons pas l'intention de réclamer les sommes non perçues, pouvons nous faire cela?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Bien sûr et c'est tout à votre honneur vous indexez le loyer sans rappel des sommes dues ...
    Vous faites tout de même le décompte des calculs avec indice ....
    Vous lui adressez une LRAR dont vous gardez une copie (pour avoir une trace) disant que le nouveau loyer sera de 397,52 Euros à compter du 1ier Septembre (réclamez tout de même pour ce mois là la différence, de façon à bien prendre en compte la date anniversaire ) et que vous l'exonérez des sommes dues à titre de rappel....indiquées sur le décompte joint....

  7. #7
    Membre Cadet
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    septembre 2006
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    vous allez nous trouver vraiment cool mais pour temporiser cette augmentation nous voulons faire l'avenant en date du 1er septembre 2006 mais avec un début de loyer à 397e qu'à partir du 1er janvier 2007.

    Nous pouvons le faire, nous avons décidé d'augmenter le loyer car cela aurait du etre fait mais nous ne voulons pas non plus l'écraser avec ce loyer dès septembre.
    -----
    Pardon pouvons nous le faire: faire un avenant au 1er septembre qui débute au 1er janvier 2007?

    Merci pour vos précieux conseils
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 05/10/2006 à 09h02.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
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    juin 2005
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    Sachant que nous sommes le 19 septembre, vous pouvez toujours le lui proposer mais vous êtes en retard

  9. #9
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2006
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    bah oui mais le temps de lui en parler et de trouver ce formidable forum! zou le temps file, donc je peux lui fair un avenant en date du 22 septembre mais qui débute le 1er janvier 2007, c'est cela j'ai bien compris

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Non YEUSE ils sont dans leur droit c'est une révision légale de loyer...il n'y a pas d'avenant à faire au bail ....il s'agit d'un bail qui n'a jamais été réévalué .....si bien sûr il était bien précisé sur le bail révisable à date anniversaire indice INSEE vous n'avez rien à faire seulement signaler l'augmentation ...et donner le détail....

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
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    Je disais ça car plus haut il est dit

    l'augmentation aura lieu le 1er septembre de chaque année
    et comme on était le 19 pour moi c'était déjà trop tard, le mois étant entamé

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    Citation Envoyé par Yeuse
    Je disais ça car plus haut il est dit

    et comme on était le 19 pour moi c'était déjà trop tard, le mois étant entamé
    Oui rappel en Octobre ...c'est évident....

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