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Discussion : Refection de toiture suite à dégât des eaux et achat d'appartement

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je me permets d'ouvrir cette discussion car, j'ai besoin de vos conseils.

    Fin septembre 2013, j'acquière un appartement dans un immeuble en copropriété (4 appartements).
    Courant décembre 2013, la propriétaire occupante du dernier étage, m'informe qu'une ou plusieurs fuites dégradent les murs de son appartement et qu'il sera nécessaire, au vu des "conseils" et devis qu'elle a faire établir par un artisan, de procéder à la réfection totale de la toiture. Oh surprise
    Interpellé, je lui pose un certain nombre de questions et elle m'informe que ce ou ces fuites ont été constaté le 8 août 2013 et ont fait l'objet, quelques jours plus tard, d'une déclaration de dégâts des eaux auprès de son assurance et d'un signalement téléphonique auprès du président du syndic. Re oh surprise

    Depuis le 8 août 2013, il y a eu 4 interventions faites par 2 artisans couvreurs!
    Malgré ces 4 interventions qui ont toujours été effectué sur la même gargouille, les fuites perdurent en cas de pluie!

    Outre la nécessité de devoir, à priori, procéder à la réfection que cette toiture et de contracter malheureusement un nouvel emprunt, je me pose plusieurs questions quant aux responsabilités de chacun (président du syndic, ancienne propriétaire, artisans), parce que quand même!

    Sachant que j'ai signé l'acte de vente presque 2 mois après que le dégât des eaux ait eu lieu et qu'une déclaration de sinistre ait été effectué par le propriétaire victime, ai-je un moyen légal de me dédouaner de la charge financière que représente ces travaux?

    La responsabilité du président du syndic bénévole ne peut-elle être engagée sachant qu'après avoir été informé (certes par téléphone) du dégât des eaux,

    1- Il n'a prévenu aucun des 2 autres copropriétaires, dont sa soeur (la personne qui m'a vendu l'appartement)?
    2- Que par voie de conséquence, il n'a pas informé le notaire (et en avait il l'obligation en qualité de président de syndic) de ce dégât des eaux à priori anodin, ce qui m'aurait alerté et sans aucun doute évité d'acquérir cet appartement?
    3- Que s'en qu'il y ait eu d'assemblée générale, même extraordinaire, ce sont 4 réparations successives qui ont été effectuées?
    4- la responsabilité des artisans ayant effectué des mêmes réparations, au même endroit, ne peut elle être engagé (je pense à l'obligation de résultat, de moyen et de conseil etc...)?

    En dernier lieu, il est important de dire que ce président de syndic, (" auto re-éulu par tacite reconduction depuis au moins plus de 25 ans), gérait l'immeuble en "bon père de famille" (puisque l'immeuble était un immeuble familial avant que 2 des 4 appartements ne le fasse sortir du giron familial), ne disposait pas de carnet d'entretien de l'immeuble, n'avait pas ouvert de compte bancaire pour la copropriété, n'avait pas provoqué de réunions de copropriété depuis 2001 et cerise sur le gâteau , finançait de sa poche, tous les travaux avant de les répartir, en fin d'année, à l'ensemble des copropriétaires...

    Merci pour vos conseils et réactions

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bonsoir

    si DDE il y a eu, les dégats occasionés sont pris en Charge par celui qui a declaré ce DDE. par contre la reparations des degats sont tjs a charge des copropriétaires si la provenance vient d'une partie commune. Peut être qu'en aout , au moment de votre achat, le vendeur de votre logement (en toute bonne foi) n'etait pas au courant de ce qui se passait chez celui d'en haut ?

    vous parlez de president du syndic : cette fonction n'existe pas en copropriété.
    il y a un syndic - élu - qui gere la copro et il y a un president du Conseil syndical (CS), Organe qui controle la gestion du syndic.
    ce sont 2 personnes qui ont des missions differentes.

    ON peut toutefois faire remarquer que tout acheteur doit se renseigner pour connaitre l'etat de la toiture, de la chaudiere ... bref des équipements onéreux du batiment : un carnet d'entretien est fait à cet effet, il faut que tout acheteur le reclame et le consulte. s'il n'existe pas ... il faut se méfier et prendre des mesures en fonction (exemple : demander a son notaire de vous prevoir des clauses particulieres vous permettant de vous desenger de paiement de travaux eventuels).

    Sachant que j'ai signé l'acte de vente presque 2 mois après que le dégât des eaux ait eu lieu et qu'une déclaration de sinistre ait été effectué par le propriétaire victime, ai-je un moyen légal de me dédouaner de la charge financière que représente ces travaux?
    imaginez une copro de 200 logements : croyez vous que tout DDE est communiqué aux 200 lots ? aucune Obligation legale pour un copropriétaire d'avertir les voisins. idem pour un syndic. En prenant connaissant d'un sinistre (tout copro devrait le lui signaler), il prend contact avec l'assurance de la copro (si cela peut venir d'uen partie commune) qui va diligenter une recherche de fuite, puis ensuite de prendre les decisions qui s'imposent : ou bien Reparation , ou bien demande de devis pour refection/remplacement de l'equipement commun abimé.

    il est important de dire que ce président de syndic, (" auto re-éulu par tacite reconduction depuis au moins plus de 25 ans),
    un syndic (employons les Bons termes) ne s'auto reelit pas : il propose le renouvellement de son Mandat en AG et les copro votent selon leurs tantiemes. s'il recoit la majorité des voix, il est réélu.
    remarque: quand on achète un bien immobilier en copropriété il faut TOUJOURS demander au moins les 3 derniers PV des AG precedentes afin de vous rendre compte des Budgets prevus, des procedures en Cours, des travaux votés ou refusés etc ...

    En dernier lieu, il est important de dire que ce président de syndic, (" auto re-éulu par tacite reconduction depuis au moins plus de 25 ans), gérait l'immeuble en "bon père de famille" (puisque l'immeuble était un immeuble familial avant que 2 des 4 appartements ne le fasse sortir du giron familial), ne disposait pas de carnet d'entretien de l'immeuble, n'avait pas ouvert de compte bancaire pour la copropriété, n'avait pas provoqué de réunions de copropriété depuis 2001 et cerise sur le gâteau , finançait de sa poche, tous les travaux avant de les répartir, en fin d'année, à l'ensemble des copropriétaires...
    maintenant il semble bien que des dysfontionnements sont presents dans votre copropriété. si il n'y a eu aucune reconduction de Mandat lors d'une AG annuelle, alors simple :
    vous n'avez pas de syndic ! personne ne peut donc reclamer le paiement d'appel de Fonds, encore moins le paiement de travaux qu'il aurait indument commandé. et surtout vous n'avez rien á payer.

    dans un tel cas, il faut saisir le president du TGI afin qu'il nomme un administrateur provisoire qui se chargera de remettre votrer copropriété sur les rails (legaux) selon la loi de 1965 et le decret de 1967

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je viens de prendre connaissance de votre réponse et vos en remercie.
    Au moins je suis fixé sur le fait que je doivent participer au financement de cette réfection de toiture.

    Vous faites bien de préciser qu'il n'y a pas de "président de syndic" mais un "syndic" tout court.
    Sur ce point la chose a été réglé puisqu'en en début d'année, suite à la 1ère assemblée générale depuis plus de 15 ans, le mandat de syndic a été reconduit et acté sur PV, le carnet d'entretien a été ouvert et un compte bancaire a été ouvert.

    Petit point particulier, même si vous faites bien de souligner qu'un syndic ne se ré-élit pas, dans la réalité c'est bien ce qui s'est passé jusqu'à ce que je mette les pieds dans le plat!
    Pour autant, le notaire (qui connaît très bien la situation) s'est bien adressé à ce syndic élu de façon non conforme à la loi, afin d'obtenir le "questionnaire syndic" (à défaut de PV d'AG)!

    En dernier lieu, concernant les travaux effectués à 4 reprises sur la gargouille et à quelques mois d'intervalle par 2 artisans, est-il normal qu'ils aient facturé leur travail?
    Leurs "responsabilités" en matière d'obligation de résultat, de moyen et/ou de conseil ne peut elle être engagée et à ce titre les "contraindre" à réaliser correctement l'intervention pour laquelle ils ont été mandaté? et si fuites il y a ailleurs, de procéder avec efficience à leur recherche et d'en informer le syndic avant toutes autres interventions?

    Merci pour votre réponse.

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