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De L'aide Svp - Probele Avec Bail Verbal

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    7
    Bonjour à Tous,
    Je vous fais part de mon problème.

    Je réside dans un appartement depuis le mois de janvier 2000.
    Ce bail d'habitation nous a été consenti par les propriétaires en décembre 1999, à
    effet du 1er janvier 2000.
    En contrepartie de la jouissance de ces locaux et à titre de loyer, nous étions tenus de
    procéder au règlement des charges de copropriété et de la taxe foncière incombant aux propriétaires au titre de cet appartement et de ce parking.
    Nous avons parfaitement exécutés depuis la prise d'effet de ce bail, c'est-à-dire depuis
    plus de 6 ans et demi (Nous avons en notre possession tous les justificatifs de payements,
    Taxe foncière et charges de copropriété).
    Je connaissais très bien les propriétaires qui résidaient à l’étranger.
    Le propriétaire a décédé au mois de décembre 2000 et la propriétaire au mois
    de novembre 2004.
    Depuis le début du mois de juillet 2006, j’ai la visite d’un héritier indirecte.
    Il me demande des informations sur le bail et des loyers.
    Je lui est fourni les informations ci-dessus mais il ne croit pas.
    Nous l’avons sollicité pour l'établissement d'un contrat écrit en tant que de besoin, nous l’avons mis en demeure ce dernier de procéder à l'établissement d'un contrat écrit conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
    Nous avons reçu une réponse négative et il veut aller en justice.
    A ce jour nous n’avons jamais signé de bail écrit avec les propriétaires.

    Quels sont mes droits, merci d'avance pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 265
    Bonjour,

    Un bail verbal, dès lors qu'il a reçu exécution, est tout à fait valable.

    Article 1714

    "On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à colonat partiaire."




    Article 1715
    "Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.
    Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail."

    Article 1742
    "Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur."


    Article 3 alinéa 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989:
    "Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire."

    Mais, depuis la mort du bailleur, aucune nouvelle ?

    Cdt

    Anissa

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    7
    Bonjour Anissa,
    Merci pour ton aide, non depuis la mort du bailleur au mois de décembre 2000, son épouse est passé nous voir en France au mois de mars 2001, elle est resté chez nous pendant un mois et âpres elle est retourné chez elle à l'étranger. Depuis la mort de l'épouse au mois de décembre 2004, nous avons plus de nouvelle de personne jusqu'au mois de juillet 2006 nous avons la présence d'un héritier qui nous pose des questions.
    Quand même nous vivons dans un pays démocratique, chacun peut faire se qu'il veut, pendant 06 ans nous n’avions pas de problèmes et tout d'un coup nous avons des problèmes 06 ans après.
    A ton avis le locataire doit payer la taxe foncière.
    En plus la taxe d'habitation et a notre nom et nom pas au nom du bailleur.
    Merci pour ton aide.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    12 405
    La taxe foncière c'est au propriétaire de la payer sauf si dans le cas d'une location du genre de la vôtre il était convenu que ce soit le locataire qui la prenne en charge

    En tout état de cause le fait d'avoir les taxes d'habitations permettra de prouver votre bonne foi et donnera la date de départ de votre location, qui vu ce que vous en dites est encore valable 2 ans et demis.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 265
    Le locataire doit payer la taxe d'habitation et le propriétaire la taxe foncière. Vous pouvez exigez un bail écrit, le corollaire, c'est que tout rentrera dans la légalité, mais vous devrez payer un loyer ensuite. Mais vous demanderez aussi remboursement de ce que vous avez payé à la place du propriétaire. Il est possible qu'il vous soit demandé une indemnité d'occupation, mais j'en doute au vue des circonstances (puisque ce sera = indemnité d'occupation - charges - taxe foncière). Il ne peut pas vous expulser sans bonne raison, en tout état de cause, c'est à un juge de le décider.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    7
    Bonjour à Tous,
    Je vous remercie encore pour votre aide.
    Voici ci-dessous les informations que j’ai trouver d’autre site :

    SERVICE-PUBLIQUE.FR

    Quelle est la validité du bail verbal portant sur un logement nu ?

    A la différence du code civil, qui prévoit le bail fait sans écrit, la loi du 6 juillet 1989 réglementant les locations de logements nus à usage d'habitation ou à usage mixte impose l'établissement d'un contrat écrit.
    Cependant, malgré ce caractère obligatoire, la jurisprudence considère que le bail non écrit n'est pas nul dès lors qu'il reçoit exécution, c'est-à-dire lorsqu'il y a effectivement mise à disposition d'un logement en contrepartie d'un loyer.
    La forme verbale du bail devient problématique en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, car il faut pouvoir établir la preuve de son existence. Celle-ci peut être rapportée par tous moyens, par exemple la fourniture de documents attestant du versement d'un loyer ou des témoignages confirmant l'occupation effective des lieux.
    Lorsque son existence n'est pas contestée, le bail verbal se voit appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d'ordre public et s'imposent automatiquement :
    · la durée du contrat est de trois ans avec reconduction tacite (article 10) ;
    · les obligations respectives du propriétaire et du locataire sont celles des articles 6 et 7 de la loi ;
    · les modalités à suivre pour donner congé sont réglementées par l'article 15 ;
    · la possibilité d'augmenter le loyer est réglementée par l'article 17c.
    En revanche, les obligations énoncées comme facultatives par la loi, qui doivent faire l'objet de clauses expresses dans le contrat écrit pour pouvoir produire effet, ne peuvent pas être imposées par l'une des parties.
    Par exemple : la révision annuelle du loyer ne peut pas s'appliquer ; le dépôt de garantie ne peut être imposé ; la mise en oeuvre d'une clause résolutoire est impossible.

    Un accord peut être conclu entre propriétaire et locataire pour mettre en place de telles dispositions. Là encore, si cet accord n'est pas traduit par écrit, la difficulté sera de pouvoir le prouver.

    Bon à savoir : quoi qu'il en soit, l'intérêt du locataire comme celui du propriétaire reste d'établir un bail écrit précisant les rapports qui les lient. La loi du 6 juillet 1989 prévoit d'ailleurs que chacun puisse, à tout moment, exiger de l'autre une mise en conformité du bail, qui se traduit par la signature d'un contrat écrit









    Bail Verbal - Proposition de conversion d'un bail verbal en bail écrit.

    Ce modèle s'adresse aux propriétaires qui ont donné en bail verbal un local d'habitation et qui souhaitent proposer à leur locataire de signer un bail écrit.
    Le propriétaire a en effet intérêt à régulariser la situation puisque : la loi interdit l'indexation des loyers en cas de bail verbal- par ailleurs, des difficultés importantes peuvent être rencontrées pour la délivrance des congés en l'absence de date d'échéance clairement définie - enfin, si locataire ne règle plus ses loyers il est impossible de délivrer un commandement visant la clause résolutoire de plein droit puisque le bail est verbal.

    ANIL
    QUELS RISQUES COUREZ-VOUS EN L'ABSENCE DE BAIL ECRIT ?
    Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.
    Le propriétaire, comme le locataire, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.
    En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

    Le contrat doit il être écrit ?
    Le contrat de location, c'est-à-dire le bail, doit être établi par écrit. Toutefois, un bail verbal n'est pas nul, sachant que l'une des parties peut toujours exiger l'établissement d'un contrat écrit.
    Si vous êtes titulaire d'un bail uniquement verbal, le propriétaire ne peut vous réclamer d'augmentation de loyer annuelle, ni mettre en jeu une des clauses résolutoires autorisées par la loi. Il ne peut non plus exiger le versement d'un dépôt de garantie : mais il pourra le faire si vous demandez la rédaction d'un contrat écrit (ce qui est de toute façon préférable).
    Si le bail est établi par un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens), les frais sont partagés par moitié entre propriétaire et locataire ; il en est de même si c'est un notaire qui se charge de la rédaction.
    Donc pour résumer le loyer est basé sur le prix des charges et de la taxe foncière?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Citation Envoyé par Anissa
    Le locataire doit payer la taxe d'habitation et le propriétaire la taxe foncière.
    Cela dit, vous étiez "locataire à titre gracieux avec quand même un peu d'indemnité pour loyer à payer. C'était pas très réglo comme système mais qi vous demandez le remboursement de ces sommes, l'héritier va vous demander du rappel de loyer ou d'indemnité d'occupation...
    Vous pouvez exigez un bail écrit, le corollaire, c'est que tout rentrera dans la légalité, mais vous devrez payer un loyer ensuite.
    expliquez à l'héritier que c'est la leilleure issue pour lui et pour vous. Autant faire une croix sur le passé. Mais d'abord, assurez-vous qu'il est héritier. Demandez-lui un e attestation de propriété ou si la succession n'est pas finie dite que vous ne pouvez communiquer qu'avec le notaire. C'est la loi. D'ailleurs, le notaire aurait déjà dû prendre contact avec vous, mais, c'est vrai, sans bail écrit, il n'avait pas forcément connaissance de votre existance.

    Il ne peut pas vous expulser sans bonne raison, en tout état de cause, c'est à un juge de le décider.
    Et oui, si vous aviez un bail écrit, le nouveau propriétaire pourrait use de sa faculté de résiliation. Sans bail écruit, pas de repère pour actionner une résiliation à l'initiative du propriétaire donc il n'y a que le juge pour vous contraindre à quitter les lieux. Sans le juge, la seule chose que vouspouvez faire, c'est créer un bail maintenant. Le plus dur sera sans doute de vous entendre sur le montant du loyer.

    Enfait, actuellement, vous n'êtes pas titulaire d'un bail oral mais occupant de bonne foi. pareil, sauf que "occupant de bonne foi, ça vous légitime dans le fait que vous ne payiez pas de véritable loyer.

    C'est du moins ce que j'ai compris de mes diverses lectures sur les baux.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Citation Envoyé par Anissa
    Le locataire doit payer la taxe d'habitation et le propriétaire la taxe foncière.
    Cela dit, vous étiez "locataire à titre gracieux avec quand même un peu d'indemnité pour loyer à payer. C'était pas très réglo comme système mais qi vous demandez le remboursement de ces sommes, l'héritier va vous demander du rappel de loyer ou d'indemnité d'occupation...
    Vous pouvez exigez un bail écrit, le corollaire, c'est que tout rentrera dans la légalité, mais vous devrez payer un loyer ensuite.
    expliquez à l'héritier que c'est la leilleure issue pour lui et pour vous. Autant faire une croix sur le passé. Mais d'abord, assurez-vous qu'il est héritier. Demandez-lui un e attestation de propriété ou si la succession n'est pas finie dite que vous ne pouvez communiquer qu'avec le notaire. C'est la loi. D'ailleurs, le notaire aurait déjà dû prendre contact avec vous, mais, c'est vrai, sans bail écrit, il n'avait pas forcément connaissance de votre existance.

    Il ne peut pas vous expulser sans bonne raison, en tout état de cause, c'est à un juge de le décider.
    Et oui, si vous aviez un bail écrit, le nouveau propriétaire pourrait use de sa faculté de résiliation. Sans bail écruit, pas de repère pour actionner une résiliation à l'initiative du propriétaire donc il n'y a que le juge pour vous contraindre à quitter les lieux. Sans le juge, la seule chose que vouspouvez faire, c'est créer un bail maintenant. Le plus dur sera sans doute de vous entendre sur le montant du loyer.

    Enfait, actuellement, vous n'êtes pas titulaire d'un bail oral mais occupant de bonne foi. pareil, sauf que "occupant de bonne foi, ça vous légitime dans le fait que vous ne payiez pas de véritable loyer.

    C'est du moins ce que j'ai compris de mes diverses lectures sur les baux.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    7
    Bonjour à Tous.

    Encore Merci pour votre aide.
    Je te remercie Fredval pour ta réponse à ma question.
    Voici actuellement le montant de loyer que je paye par mois en charge et taxe foncière + ou - 450€
    Le prix du loyer étant le montant des charges et de la taxe foncière.
    Nous sommes libres de choisir le prix du loyer et la base du loyer.
    Le propriétaire ne désirais pas signer de bail et je le connaisser très bien.

    J’ai un avocat qui s’occupe du dossier, mais je désirais avoir d’autre avis de professionnel.
    Au début du mois d’aout 2006 nous lui avons demandez de nous fournir les éléments ci-dessous:
    Pour l’héritier :
    - Pour me permettre d'apprécier le bien-fondé des demandes de votre mandant, je vous prie
    de m'adresser tout justificatif établissant sa qualité d'ayant droit de M……………
    - Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il
    appartient à votre mandant de faire connaître son domicile.
    Vous voudrez bien également me fixer sur ce point.
    A ce jour toujours pas de réponse de l’héritier.

    Pour le bail :
    En conséquence, sous réserve de la réalité de la qualité d'ayant droit invoquée par votre
    mandant, mes clients demandent et, en tant que de besoin, mettent en demeure ce dernier de
    procéder à l'établissement d'un contrat écrit conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet
    1989 précitée.
    A ce jour toujours pas de réponse de l’héritier.

    L’héritier a gros soucis car il doit signer un bail avec un loyer de + ou – 500€.
    Nous n’allons point signer un nouveau bail car il nous reste encore plus de deux ans sur le bail. Une sommes de + ou – 450€ par mois n’a rien de gratuit. Je suis dans ce logement ni a titre gratuit, ni occupant de bonne foi. Peut être que mon avocat se trompe.

    Encore Merci de votre aide si précieuse.

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