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Discussion : SCI et SCI d'Attribution (SCIA). Peut-on TRANSFORMER une SCI en SCIA ?

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,
    Je suis associé dans une simple SCI.
    Chaque associé détient une part égale de capital social.
    Cette SCI est propriétaire d'un bien UNIQUE constitué par un seul terrain sur lequel sont édifiées des constructions (lui appartenant conformément à l'article 552 du Code Civil).
    Chaque associé à la jouissance privative et exclusive d'un lot qui lui a été affecté à la création de la société et tous les lots étant de surfaces différentes, chaque associé paie ses charges de fonctionnement proportionnellement à la surface du lot attribué par rapport à la surface totale du terrain de la SCI.
    Le terrain appartenant à la SCI n'est pas divisible.
    Certains associés se posent la question de savoir si on pourrait transformer cette SCI en SCIA (Société Civile Immobilière d'Attribution). Pour ma part, dans ce cas précis je ne pense pas que cela soit possible, puisque les lots ne peuvent être divisés.
    Quels textes peut-on on leur opposer pour leur démontrer que celà est impossible.
    Autre question : Peut-on par une AGE transformer une SCI "normale" en SCIA ? Ou bien doit-on dissoudre la première (SCI) pour pouvoir apporter le bien dans la seconde structure (SCIA) ?
    D'avance merci pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    c'est quoi l'objectif ?
    éviter la procédure de lotissement (déjà vu !) ?

  3. #3
    Membre Junior

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    le souhait des personnes qui diffusent dans la SCI actuelle ce que je considère comme étant une contrevérité souhaiteraient en réalité récupérer les lots dont ils n'ont actuellement que la jouissance privative et exclusive que leur attribue les statuts de la SCI. C'est pour cela qu'il parlent de SCIA....
    Il ne peut y avoir de lotissement car le terrain est en zone inconstructible (Très anciens cabanons en bord de mer) et seulement de 1.852 m2, avec sur cette surface et depuis très longtemps "un village de 25 maisons de pêcheurs" .
    Ma question principale est de savoir si par une AGE et une majorité des 2/3 des associés, on peut transformer la SCI actuelle, comme ils l'affirment en SCIA ?
    Les éléments que j'ai recueillis pour l'instant me laissent penser que cela est impossible et je voudrais en avoir confirmation.
    En effet si par manque de communication possible (pour ne pas dire par bétise) la dissolution de la SCI actuelle était demandée et votée (2/3) en vue de cet objectif non réaliste de transformation en SCIA, nous ne pourrions plus faire marche arrière une fois que la procédure aurait été lancée et tous les associés se retrouveraient alors dans le cadre d'une INDIVISION, avec toutes les difficultés que cet autre statut comporte.
    Je reste bien sûr à votre disposition pour vous fournir les éléments qui vous seraient nécessaires sur ce cas particulier, mais il me semble que peu importe le contexte spécifique de cette SCI, les questions posées restent valables en l'état où elle ont été posées. c'est le principe général qui m'interresse.
    je vous remercie pour votre aide.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Version courte : ça sent le projet de guignols, qui bricole son projet à partir de recherches sur Internet. Ca peut se comprendre pour des trucs sans valeur. Donc, tout dépend ce que vous appelez "maisons de pêcheur", savoir si ça tient plus de la vraie maison que de la paillotte toute pourrie. S'il y a des valeurs en jeu, le premier conseil juridicieux, ce serait quand même de prendre rendez-vous avec un juriste spécialisé.

    Version un peu moins courte :

    - une SCIA, déjà, ça ne sert déjà pas au projet décrit. C'est une société qui sert à faire construire un immeuble, par appel de fonds auprès des propriétaires. Pas à gérer des immeubles existants.

    - si les gens veulent partager, il suffit que tous se mettent d'accord pour dissoudre la SCI et partager les immeubles. Notaire obligatoire pour le partage d'immeubles. Mais la SCIA ne change rien en elle-même. Si les gens n'ont que de simples droits de jouissance, la SCIA ne leur donne aucune vocation à la propriété de ce dont ils n'ont que la jouissance. Il faut encore, en sus, modifier les statuts pour prévoir une vocation à se faire attribuer les lots en propriété. Et, de toute façon, SCI ou SCIA, il faut toujours en passer par un acte notarié pour que l'immeuble cesse d'appartenir à la société et revienne en propriété aux concernés.

    - normalement, sauf clause des statuts (il faut les relire), le passage de la SCI en une autre forme suppose l'unanimité. C'est normal, une SCIA est beaucoup plus lourd qu'une SCI. Notamment, parce que, comme je disais, la SCIA servant à financer une construction, elle peut faire des appels de fonds conséquents auprès de ses associés.

    - il faut faire très attention aux changements de société. Si le changement est considéré comme création d'une société nouvelle, la fiscalité va vous faire très mal : taxation des plus-values latentes des immeubles de la SCI, frais d'apport à la SCIA.

    Sinon, en pratique, je n'ai encore jamais vu un juriste transformer une SCI en SCIA. Ca me semble vraiment saugrenu.
    Dernière modification par Caepolla ; 30/04/2014 à 21h15.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  5. #5
    Pilier Sénior

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    même analyse avec un ajout : la SCIA est une structure compliquée, que... les juristes.... ne conseillent que pour des professionnels de l'immobilier particulièrement aguerris.
    ce n'est pas un outil à manier sans formation sérieuse : on y perd vite un doigt, un bras, ou la tête, alouette

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