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Discussion : Servitude de cour commune

  1. #1
    Membre

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    Bonjour, Propriétaires d'une maison, nous avons le projet de réaliser une extension qui se trouverait quasiment en limite du terrain voisin. Or, le PLU entré en vigueur en 2013 ne prévoit plus de construction en limite de propriété, mais à 4m minimum de la limite séparative. Après renseignements et demandes, il semblerait que la seule solution réside dans l'établissement d'une servitude de cour commune avec nos voisins, ceux-ci étant d'accord. Le souci c'est que sur cette bande de terrain que nous souhaiterions passer en "cour commune" se trouve en partie une vieille grange inhabitée. La présence d'une partie de ce bâtiment pose t-elle un problème ? Et plus généralement une servitude de cour commune peut-elle comporter un bâtiment (entièrement ou une partie seulement) ou alors ne doit-elle porter que sur des terrains nus ? Merci.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    tout dépend de la finalité de la règle...
    s'agissant d'une question de distance des batiments entre eux, la présence de la grange est bloquante.

  3. #3
    Membre

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    Ah oui désolé, j'ai oublié de préciser que l'article 8 du PLU concernant "L'IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME ROPRIETE OU PLUSIEURS PROPRIETES LIEES PAR UN ACTE AUTHENTIQUE" est non réglementé.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    une servitude de cour commune de 4 mètres ou de 8 mètres ?

  5. #5
    Membre

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    Le PLU prévoit que "la distance d‘une construction au point le plus proche de la limite séparative ne doit pas être inférieure à 4m". Mon projet d'extension venant s'implanter le long de la limite de propriété voisine et sur 10m, j'ai donc besoin d'une servitude de cour commune sur une "bande" de 4m de profondeur sur 10m de longueur (incluant ainsi une partie de la grange voisine). Comme le PLU prévoit cette servitude ("Des dérogations aux dispositions de l’article 7 seront possibles par l’établissement conventionnel ou judiciaire d’une servitude de cours commune. Lorsqu’il existe une telle servitude, le recul sur le fond dominant se calcule par rapport à la limite opposée de la cours commune ; le recul sur le fond servant de calcul par rapport à la limite de la cour commune"), ceci me permettra donc "d'écarter" les règles de distance normalement applicables en repoussant cette limite séparative et ainsi construire mon bâtiment en limite de propriété.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    j'ai donc besoin d'une servitude de cour commune sur une "bande" de 4m de profondeur
    c'est une interprétation,

    cependant, l'objectif du PLU est soit de maintenir l'existant, soit que tout nouveau bâtiment se situe à 4 mètre de la limite, c'est à dire 8 mètres entre bâtiments . Si par une disposition civile , vous reculez la ''limite séparative, vous reculeriez d'autant le droit à construire de votre voisin,

    sauf si toutefois il est précisé dans le PLU quelle servitude de cour commune il est demandé, auquel cas, les conséquence de la présence d'un bâtiment dans l'assiette de cette cour commune devraient être examinées

  7. #7
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    Bonjour,
    Je reformule ma question et peaufine un peu :

    Nous souhaitons faire une extension en limite de propriété. Or, le PLU impose un recul de 4m entre toute construction et la limite de propriété.
    Donc :
    - La servitude de cour commune semble être la solution, nos voisins etant d'accord.
    - Une bande de 4m de profondeur sur la longueur de l'extension (soit 10m) serait suffisante.
    - Le PLU prévoit cette servitude dans l'art. 7 et n'impose aucune règle dans l'art. 8.
    Souci : une grange inhabitée se trouve sur le terrain voisin à 2m de la limite separative. Et donc, la "bande de 4m" constituant la cour commune comporterait donc une partie de la grange (2m).
    Questions :
    - la présence de cette "partie" de grange empêche t-elle la servitude ? Si tel est le cas, nous pourrions éventuellement inclure entièrement la grange dans la servitude.
    - quelle est alors la limite separative prise en compte pour le fond servant (terrain de nos voisins) : celle initiale (et donc sans changement pour eux par rapport au recul imposé de 4m) ou la nouvelle limite induite par cette servitude donc repoussée de 4m (ou plus si l'on inclut totalement la grange) et qui repousserait donc toute construction à 8m (ou plus) par rapport à la limite de propriété existante à ce jour ?
    - une telle servitude interdit-elle la rénovation de la grange ainsi que la creation d'ouvertures ?
    - dans le cas d'une servitude non altius tollendi, la construction d'une véranda par nos voisins dans cette bande ou en limite de bande serait-elle possible ?
    - l'eventuelle vente par nos voisins de leur propriété remettrait-elle en cause cette servitude ?
    - dans l'hypothèse où cette servitude empêcherait la rénovation de la grange ou une construction inférieure à la hauteur déterminée dans la convention, et après que nous ayons réalisé notre extension, serait-il possible de mettre fin à cette servitude avec nos voisins actuels ou avec les éventuels futurs voisins ?
    Voilà, cette fois je pense que c'est complet.
    Merci d'avance.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    bjr,

    je reformule ma réponse

    actuellement, le voisin peut construire à 4 mètre de votre propriété

    la cour commune est une obligation faite au propriétaire d'un fonds ( c'est à dire d'un terrain ) de laisser libre de toute construction de façon à laisser libre l'espace entre constructions voisines

    il s'agit bien de distance entre constructions voisines et non entre construction et limite de propriété
    dire que la servitude doit s'appliquer sur 4 mètres reviendrait à dire que votre permis n'est soumis qu'à simple accord de votre voisin pour votre projet sans aucune incidence sur ses droits à construire : ce ne serait donc pas une servitude de cour commune

    la servitude doit donc s'appliquer sur 8 mètres

    puisque le PLU autorise la préexistence d'un bâtiment dans les 2 marges d'isolation de 4 mètre ( la votre et celle du voisin, ) mais pas l'aggravation de la non conformité , la présence d'un bâtiment dans la marge de 8 mètre rend votre proposition juridiquement incertaine, voire non fondée

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