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Discussion : Viager et location

  1. #1
    Membre Exclu des Forums

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    Bonjour,
    Je suis locataire d'un appartement depuis 7 ans (bail renouvelé l'an dernier). Je compte en partir à la retraite donc dans 5 ans environ, mais en aucun cas avant ça.
    Mon propriétaire (75 ans) vient de m'annoncer qu'il vient de le mettre en viager.
    Compte tenu du bouquet et surtout de la rente mensuelle, je ne suis absolument pas intéressé, surtout que je connais bien les lieux, qu'il y a des travaux à effectuer et qu'il n'a jamais voulu les entreprendre.
    De ce fait, cet appartement risque donc d'être vendu à quelqu'un d'autre.
    Je ne connais rien au viager ...

    Est-ce que mon proprio actuel reste propriétaire ? Est-ce que cela modifie mon bail ? Est-ce que l'acquéreur du viager peut vouloir vivre ici et me faire dégager (avant ET après le décès du propriétaire actuel) ?
    Bref, quels sont mes risques ?

    D'autre part, le proprio me demande de faciliter la visite de son bien en acceptant des visites des lieux, j'en suis déjà à 5 demandes de RV depuis 2 jours ...
    Ai-je le droit de refuser ? Puis-je faire obstacle ou poser des conditions ? Demander une compensation financière ?

    Merci de vos réponses, si possible appuyées par des textes que je pourrais consulter.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bonjour,

    il va donc vendre son bien "occupé", ce qui veut dire que votre bail continue tel quel. si une nouvelle Periode de 3 ans a commencé l'an dernier, la prochaine echeance est donc dans 2 ans. pour la Reprise, il faut verifier si cette vente en viager va entrer dasn les nouvelles dispositions de la loi Duflot (ALUR) car dasn ce cas, si le bien est vendu dans la Periode de 2 ans avant l'echeance, l'acheteur doit attendre avant de recuperer son bien (si mes Souvenirs sont bons, c'est encore une Periode de 2 ans qui s'y ajoutent - mais ca demande verification !).

    a ce Sujet je vous invite a lire ce topo sur les modif toutes recentes de cette loi :
    LOI ALUR / Duflot : ce qui va changer

    que dit votre bail au Sujet des visites en cas de vente du bien ? normalement vous n'avez pas le droit de refuser mais le bailleur doit vous laisser une jouissance paisible des lieux ; cela veut dire que vous ne devez pas non plus etre envahi à tout Moment ; en fonction de ce qui est mentionné sur le bail, vous pourriez bloquer un samedi par exemple pour les visites ; compensation financiere : NON mais bon une vente en viager est particuliere donc ca peut prendre du temps.
    en tout cas, soyez clair : votre bail a recommencé l'an passé, et vous entendez bien rester jusqu'au bout (afin de ne pas laisser les acheteurs eventuels se faire d'illusion sur votre depart)

    ce serait bien que vous puissiez nous donner des Infos sur l'annonce qui est parue (ce seront des elements importants pour vous).

    la loi qui regit votre bail est celle mentionnée dans le lien : loi du 6 juillet 89, qui vient juste d'etre modifiée le 27 mars 2014. c'est pour cela que certains articles ne sont pas encore bien digérés.

  3. #3
    Membre Exclu des Forums

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    Bonjour et merci de cette première réponse.
    N'étant pas juriste, le texte de la loi Duflot me semble parfois bien obscur et c'est bien pour cela que j'avais tenté de poser mes questions simplement.
    J'ai pour l'instant compris que je ne pouvais pas être viré de ce logement avant la fin du bail. Dans deux ans, donc, soit le propriétaire actuel est toujours vivant, soit il sera mort ..
    S'il est vivant, dans quelles conditions et pour quels motifs (vente ?) pourrait-il me demander de partir au lieu de reconduire le bail pour trois nouvelles années ?
    S'il est mort, ce sera donc l'acheteur en viager qui deviendra propriétaire à son décès et j'imagine que je devrais en avoir été informé le moment venu. Ce nouveau propriétaire étant soumis aux mêmes lois; il ne pourra donc me virer que dans les mêmes conditions que l'actuel.
    Ceci étant, d'ici deux ans, je serais étonné que mon proprio actuel soit mort car il aurait fait une fort mauvaise affaire, ce qui n'est pas précisément son genre ! D'autant qu'il n'a que 75 ans.
    Actuellement, le viager n'est pas signé et nous en sommes à la moitié du bail. Par conséquent, selon ce que vous dites, je serais "protégé" de toute expulsion pendant deux ans après la fin du bail ?

    Mon bail ne dit absolument rien au sujet des visites en cas de vente du bien. Je l'ai relu deux fois : rien.
    De même, je n'ai lu aucune annonce concernant ce bien, je ne sais pas s'il y en a eu une et je n'en ai d'ailleurs pas fait mention. Si jamais j'en en connaissance, je ne manquerai pas de la poster mais c'est peut-être encore trop tôt. Je poserai la question à la prochaine visite (demain ...).
    Par conséquent, mes questions restent toujours valables sur ma latitude vis à vis des visites qui sont pour le moment toutes échelonnées et pire encore puisque le RV de ce matin n'a pas été honoré par le visiteur accompagné de l'agent immobilier alors que j'étais revenu spécialement pour cela !!!

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour !
    Puisqu'il n'y a rien de précisé sur votre bail au sujet des visites en cas de vente, vous êtes libre d'accepter comme cela vous arrange.
    Inutile donc de revenir exprès comme aujourd'hui ! Vous donnez des dates et des heures qui vous conviennent et qui ne vous pose pas de contraintes.
    Ce sera à l'agent immo de s'adapter.
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  5. #5
    Pilier Junior

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    Après, il faudrait savoir si votre bailleur vend libre ou occupé.

    La plupart des acquéreurs potentiels peuvent être intéressés par l'idée de garder un locataire, en se disant que le loyer couvre une partie de la rente.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Mais dans le cas d'une vente en viager occupé par un locataire, ce n'est pas l'acheteur qui percevra le loyer mais bien le crédit-rentier : la rente sera un revenu supplémentaire en plus du loyer... sauf si effectivement le bailleur vend en viager libre et que l'acheteur reprend le bail à son nom... mais quel serait l'intérêt du bailleur si ce n'est demander une rente plus élevée pour compenser la perte de loyer : dans ce cas, autant vendre sans viager, au prix du marché.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Sauf s'il a une santé de fer !!!!
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ceci étant, d'ici deux ans, je serais étonné que mon proprio actuel soit mort car il aurait fait une fort mauvaise affaire, ce qui n'est pas précisément son genre ! D'autant qu'il n'a que 75 ans.
    Oh vous savez, même pour un bon négociateur et homme/femme d'affaires, ce sont des éléments qui ne dependent pas de la personne (helas) ...

  9. #9
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par Caepolla Voir le message
    La plupart des acquéreurs potentiels peuvent être intéressés par l'idée de garder un locataire, en se disant que le loyer couvre une partie de la rente.
    Alors là ...
    Je ne vois pas pourquoi je ne paierais plus mon loyer à l'actuel propriétaire ! Vous pensez qu'il va mourir juste après la signature du viager ?

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Hank HOLLER Voir le message
    Alors là ...
    Je ne vois pas pourquoi je ne paierais plus mon loyer à l'actuel propriétaire ! Vous pensez qu'il va mourir juste après la signature du viager ?
    Parce que " Caepolla" part du principe que c'est l'acheteur qui touchera le loyer et non pas le bénéficiaire du viager.
    En fait, il faut simplement continuer à payer votre loyer à celui à qui vous aviez l’habitude de le payer, et d'attendre qu'il vous dise de payer à quelqu'un d'autre, si cela devait être le cas. (tout dépens de ce qu'ils ont convenu ensemble)
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  11. #11
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Citation Envoyé par Dompp Voir le message
    Parce que " Caepolla" part du principe que c'est l'acheteur qui touchera le loyer et non pas le bénéficiaire du viager.
    En fait, il faut simplement continuer à payer votre loyer à celui à qui vous aviez l’habitude de le payer, et d'attendre qu'il vous dise de payer à quelqu'un d'autre, si cela devait être le cas. (tout dépens de ce qu'ils ont convenu ensemble)
    Mais dans ce cas, puisque l'acquéreur semble pouvoir toucher le loyer à la place du crédit-rentier, si je me portais acquéreur du bien, je pourrais ne pas devoir additionner mon loyer et la rente ???

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Hank HOLLER Voir le message
    Mais dans ce cas, puisque l'acquéreur semble pouvoir toucher le loyer à la place du crédit-rentier, si je me portais acquéreur du bien, je pourrais ne pas devoir additionner mon loyer et la rente ???
    Cela me parait trop beau pour être bon.
    Vérifiez auprès du crédit rentier si c'est lui qui touche les loyers !!!
    Si non, vous avez raison ! l'opération vous sera favorable.
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  13. #13
    Membre Exclu des Forums

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    Comme convenu, voici le texte de l'annonce parue concernant ce viager et que je viens de demander à l'agence en charge de la vente. Merci de m'en expliquer les termes complexes comme "viager libre ...", etc.

    VIAGER LIBRE PAR PERCEPTION DE LOYER appartement loué 770€ C.C. jusqu'en septembre 2016, HOMME 76 ANS, vous achetez ce bien sur une valeur vénale de 190 000€ qui se décompose en un bouquet de 78 000€ et d'une rente mensuelle de 1000€. Investissement très rentable. 2 pièces env. 67m2 habitable situé au 2ème étage avec ascenseur , composé d'une entrée , grand séjour donnant sur balcon , chambre et son grand balcon , coin cuisine aménagée , salle de bains et WC indépendant. Les charges comprennent eaux chaudes et froides ainsi que le chauffage.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    viager libre veut dire qu'il ne vit pas dans le logement.
    VIAGER LIBRE PAR PERCEPTION DE LOYER = logement loué a un locataire.
    le vendeur (creditrentier) va recevoir le Bouquet de 78.000 € et 1.000 € par mois jusqu'a son décès peu Importe que son logement soit loué ou occupé par une autre personne.
    l'acheteur (debitrentier) percevra les loyers du locataire tous les mois jusqu'a la fin du bail. il pourra donner congé pour habiter le logement selon les formes de la loi regissant le bail.

    c'est souvent le cas dans un achat viager libre: le debitrentier peut directement le louer à un locataire.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le bien est donc vendu en viager libre : dès la vente, vous paierez votre loyer au nouveau propriétaire qui lui paiera la rente au crédit-rentier. Toutefois, si l'acheteur souhaite occuper lui-même ce logement, il pourra vous donner congé six mois avant l'échéance du bail.

    Si vous disposez des fonds nécessaires pour payer le bouquet et si vous avez la capacité financière vous permettant de payer 1000 €/mois (au lieu de 770 € actuellement), vous pouvez effectivement vous porter acquéreur de ce bien en viager.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    je rajoute qu'il serait bon que vous regardiez si votre logemetn vaut vraiment 190.000 euros (Internet, agence du coin etc ...)
    voir aussi la hauteur des charges de copropriété : en Effet en tant que proprio, il y a en plus des charges dites "locatvies", des charges qui restent a payer par le proprio (ag, syndic, assurance batiment, procedures, tous les travaux et grosses reparations) ... ca peut plomber un Budget.


  17. #17
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Si je me porte acquéreur, je paie le bouquet cash puis 1000€ par mois A LA PLACE de mon loyer actuel, plus toutes les charges (que je connais depuis longtemps car j'en ai communication chaque année par le proprio) au lieu des seules locatives.
    Si je ne me porte pas acquéreur, je vais devoir payer mon loyer au crédirentier au lieu de le régler au proprio actuel. Toutefois, je cours le risque de devoir dégager par le simple effet de son bon-vouloir ?

  18. #18
    Pilier Sénior

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    Vous avez bien compris la situation, si ce n'est que "le bon vouloir" est uniquement à l'échéance du bail.

  19. #19
    Membre Exclu des Forums

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    Je préfèrerais ne pas devoir acheter ce bien. Le prix est convenable mais je connais les lieux ... et la copro ...
    Existe-t-il un moyen quelconque qui m'assurerait que le crédirentier ne me fera pas dégager contre ma volonté ? Ai-je des outils pour lutter ?

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Hank HOLLER Voir le message
    Existe-t-il un moyen quelconque qui m'assurerait que le crédirentier ne me fera pas dégager contre ma volonté ? Ai-je des outils pour lutter ?
    Oui, vous avez le statut de locataire et le bailleur (quelqu'il soit) ne peut pas vous faire partir avant la fin du bail, en vous prévenant au moins six mois avant la fin de celui-ci par LRAR pour motif qu'il veut y habiter lui même.
    Vous êtes donc tranquille pendant encore deux ans.
    A savoir ! une fois que le bailleur vous aura notifié votre congé en respectant le formalisme , vous n'aurez plus de préavis à respecter et vous pourrez partir très rapidement, ce qui permet de saisir une bonne opportunité locative sans avoir deux loyers à payer.
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Aucun moyen de le savoir : si le débirentier achète le bien pour réaliser un placement, vous pourrez rester dans les lieux, en revanche s'il achète pour occuper le bien, sauf si le congé n'est pas donné en respectant strictement la loi, vous n'aurez aucun recours.

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Attention toutefois : la loi ALUR donne de nouvelles (!) protections au locataire en cas d'achat pour se loger. si mes Souvenirs sont Bons et si j'ai bien compris, il y Aura un delai de 2 ans supplementaire apres le congé pour que le locataire parte. ce qui vous ferait encore 2 ans de bail + 2 ans de delai soit 4 ans. d'ici là BCP de Chose peuvent arriver dans votre vie.

  23. #23
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    Attention toutefois : la loi ALUR donne de nouvelles (!) protections au locataire en cas d'achat pour se loger. si mes Souvenirs sont Bons et si j'ai bien compris, il y Aura un delai de 2 ans supplementaire apres le congé pour que le locataire parte. ce qui vous ferait encore 2 ans de bail + 2 ans de delai soit 4 ans. d'ici là BCP de Chose peuvent arriver dans votre vie.
    Ce serait intéressant, en effet. Auriez-vous des références, que je puisse avoir confirmation, svp ?
    La loi elle-même, j'ai déjà tenté sa lecture ... un truc plus simple pour un non-juriste m'arrangerait !

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    on peut pas non plus tout faire - lisez ceci ... LOI ALUR / Duflot : ce qui va changer

  25. #25
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Je lis ceci à l'article 15 paragraphe 1 :

    "Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans."
    Je suis actuellement dans ce cas du premier renouvellement du bail, lequel a été réalisé en date du 1er octobre 2013. Si mon bailleur me donne congé dans les formes légalement prévues, il s'agira certainement d'un congé pour vente. Le terme de mon bail actuellement renouvelé aura lieu le 30 septembre 2016, donc dans plus de deux ans.

    La vente en viager n'a pas été faite pour le moment.
    Ai-je raison de penser que si elle se fait avant le 1er octobre prochain, je risque de devoir éventuellement partir au 30 septembre 2016 mais si elle se fait après le 1er octobre prochain, je ne devrais
    éventuellement partir que le 30 septembre 2018 ?

    Dernière modification par Modérateur 09 ; 20/04/2014 à 19h05. Motif: modif police et couleur. Mettre plutot balises de citation

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