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Discussion : Sous loué un bail agricole

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je suis depuis 6 mois propriétaire d'un hectare de pré où je mets ma jument.
    Je dois pour accéder à mon pré traverser un autre pré mais j'ai un droit de passage, donc pas de soucis.
    Par contre ce pré est loué par une personne qui a un bail , qui me propose de sous louer le terrain mais refuse de me donner le nom du propriétaire pour que j'évalue la somme qu'il me demande.
    De plus il me dit qu'il a un droit de préemption sur l'achat de ce terrain quand il sera à vendre (car le proprio parle de vendre) et veut me le vendre après (avec sa marge confortable nécessairement), je préférerais l'acheter avant lui. Comment dois je procéder ?
    Merci pour vos réponses

  2. #2
    Pilier Junior

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    Si votre droit de passage a été crée avant la conclusion de son bail, il doit respecter votre passage. Vous n'avez rien à acheter ou à louer, ni à lui, ni au proprio (et pour connaître ce dernier, il n'y a qu'à interroger le cadastre).
    Par contre, en cas de vente, c'est effectivement le fermier qui est prioritaire. Sauf que, s'il préempte, ce n'est pas pour faire une plus-value au passage. Il doit exploiter pendant 9 ans, après sa préemption, avant de revendre, sauf à engager sa responsabilité envers l'acquéreur qu'il a évincé.
    Enfin, en principe, une sous-location de bail rural est interdite.
    Dernière modification par Caepolla ; 09/04/2014 à 16h48.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Ah c'est bizarre ? car le pré n°1 que j'ai acheté je l'ai acheté à ce Monsieur D. Monsieur D avait acheté le pré n°1 et me l'a revendu cela ne faisait pas 9 ans qu'il l'avait, et Monsieur D qui a le bail sur le pré n°2 veut l'acheter et me le revendre. Les notaires ne sont ils pas au courant de tout cela ? Si je signe un contrat de location du pré avec Monsieur D comme il me le propose sans que le propio soit au courant, est ce que cela peut rendre le bail de Monsieur D caduque et me permettre d'acheter le pré n°2 sans risque de préemption de Monsieur D ? Le pré n° 2 fais 1 hectare comme le mien et Monsieur D met un cheval dedans ce n'est pas un agriculteur, par conte il a acheté d'autres prés un peu partout.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    si le locataire en titre n'est pas agriculteur, il n'est pas titulaire d'un bail agricole, mais simplement titulaire d'un bail d'un terrain agricole, bail soumis au code civil
    la nuance est d'importance, car dans le cadre d'un bail soumis au code civil, le locataire ne beneficie pas d'un droit de preemption

    et pour connaitre le nom du proprietaire, il suffit que vous alliez a la mairie :
    renseignez vous sur le numero parcellaire du terrain qui vous interesse et, avec ce renseignement, la mairie (ou le centre des impots) pourra vous communiquer les noms et coordonnées du proprietaire actuel
    Dernière modification par Vero1901 ; 09/04/2014 à 21h21.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Oh merci pour ces infos c'est super . J'ai croisé Monsieur D ce matin alors que j'allais nourrir ma jument et j'ai conversé un peu avec lui et j'ai appris que ce Monsieur a un travail et à côté il dit être exploitant agricole car il s'est inscrit comme étant éleveur de chevaux. Reste maintenant à savoir quel bail il a, si c'est un bail agricole ou un bail pour terrain agricole, je vais essayer de joindre le propriétaire, j'ai eu les infos à la mairie et j'ai son nom, cette personne Monsieur R habite dans un autre département . Je compte vraiment sur l'achat de cette parcelle, ma jument étant aveugle il me faut un autre cheval pour faire le guide et avec un hectare je ne peux pas avoir deux chevaux. Monsieur D acceptait de laisser les deux prés ouverts pour que ma jument soit avec sa jument mais il l'enlève régulièrement la remet avec des poneys et cela perturbe beaucoup ma jument d'être une fois seule et des fois avec d'autres équidés, il change d'avis sans arrêt. Aujourd'hui il me propose de fermer mon pré pour qu'il fasse les foins dedans et me demande de laisser seule ma jument dans son pré à lui. Quand j'ai dit non il m'a dit "bon ben j'enlève ma jument quand même", il me fais une sorte de chantage et cela ne me plait pas du tout

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    si le locataire en titre n'est pas agriculteur, il n'est pas titulaire d'un bail agricole, mais simplement titulaire d'un bail d'un terrain agricole, bail soumis au code civil
    la nuance est d'importance, car dans le cadre d'un bail soumis au code civil, le locataire ne beneficie pas d'un droit de preemption
    Bonjour Vero,
    auriez vous plus de précisions, car il me semble que pour un bail "soumis au code civil" le locataire reste quand même prioritaire sur l'achat du bien non ? (du moment qu'il accepte le prix demandé)
    Dernière modification par beuneut ; 10/04/2014 à 11h39.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  7. #7
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    auriez vous plus de précisions, car il me semble que pour un bail "soumis au code civil" le locataire reste quand même prioritaire sur l'achat du bien non ? (du moment qu'il accepte le prix demandé)
    Le Code civil loi ne prévoit rien de tel, pour les baux de droit commun qui ne relèvent que du Code civil. Aucune priorité et aucune obligation de proposer au locataire d'acquérir. Sauf si le bail conclu entre les parties avait expressément prévu un pacte de préférence, mais c'est rare en pratique. La seule conséquence que prévoit le Code civil, c'est que le nouvel acquéreur doit poursuivre le bail conclu par son vendeur.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Mais pour les baux ruraux, le métier du pétitionnaire ne rentre en aucuns cas en ligne de compte il me semble. seul peut être lié l'activité (à caractère agricole)
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  9. #9
    Pilier Junior

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    Je réagissais juste au fait que :
    - bail droit commun du Code civil, pas de droit de préemption,
    - bail rural, droit de préemption.

    Après, effectivement, le message de Vero1901 est inexact. Il n'y a pas besoin d'être un agriculteur pour être titulaire d'un bail rural. Les trois critères cumulatifs sont : contrat onéreux, d'un bien à vocation agricole, en vue d'une exploitation agricole. En d'autres termes, même si l'activité agricole est secondaire pour celui qui l'exerce, et qu'il n'est pas agriculteur, son bail relève néanmoins du bail rural. Il existe une jurisprudence constante sur ce point.

    Néanmoins, je ne suis pas sûr que ça change vraiment la donne en l'espèce, car, il n'est pas certain, avec ce qu'on nous dit sur le fil, que la parcelle du voisin soit vraiment soumise au bail rural. En effet, coller son cheval personnel dans un champ n'est pas une activité agricole. Au sens de la loi (art. L. 311-1 Code rural), pour les chevaux, ne sont activités agricoles que les "activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation". Le reste est donc en dehors. Et encore, le changement de loi a été fait en 2005, ce qui laisse nombre de baux antérieurs en dehors du fermage.
    Dernière modification par Caepolla ; 10/04/2014 à 15h10.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Vous êtes vraiment super, merci pour toutes ces infos .
    J'ai eu Monsieur R au téléphone (un monsieur retraité super sympa) et au secours conversation très gênante Monsieur R a perdu sa maman fin février qui était, elle, propriétaire. Sa maman n'avait jamais envisager de vendre mais lui par contre n'y voit pas d'inconvénient et sera d'accord pour faire affaire avec nous Youhou !!!! Il ne voit pas où se trouve le pré (il habite un autre département) mais va se renseigner auprès de son notaire pour savoir si il y a bien un bail et de quel genre. Les baux sont ils signés obligatoirement chez un notaire ? Il me dit s'inquiéter du fait qu'il aurait certainement des "évictions" (je n'ai pas bien compris le mot) à régler. Y en t-il dans les deux cas de baux ? Est ce que son notaire va pouvoir lui donner toutes les informations que vous m'avez transmises ?

  11. #11
    Membre Cadet

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    Juste pour information.

    Si le bail est un bail rural, le locataire ne peut pas vous sous louer au risque de faire résilier son bail.(article L411-35 du code rural)

    Dans le cas ou le bail est résilié, le ferminer n'a effectivement plus droit de préemption.
    Il faut quand même vérifier les seuils de préemption de la SAFER dans votre département, ils ont, eux, le droit de préempter la vente tout comme la commune.

    Si vous aviez un status d'exploitant agricole, ce serait plus simple. Plus de préemption SAFER et vous pourrier acheter le pré et effectuer une reprise pour exploitation en fin de bail.

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    Bon ben toujours au point mort Monsieur R ne retrouve pas le bail et ne sait donc pas de quel genre il s'agit.
    Est ce qu'un bail qu'il soit agricole ou sur terrain agricole doit être signé devant un notaire ?

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