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Achat - Contradiction entre le bien vendu, le cadastre et les parcelles indiquées sur le compromis
Discussion sur le thème : Propriétaire et Locataire

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Avant de vous présenter mon problème, je vous prie de bien vouloir m'excuser si ce message n'est pas à "sa place". Ceci étant mon premier message sur ce forum, merci de retransferrer mon message dans une section plus adaptée, si tel est le cas.

    En ce qui concerne mon problème, je suis actuellement en cours d'achat (compromis de vente signé) d'une maison de ville. Cette maison de ville était présentée sur l'annonce avec une dependance de 11m² ainsi qu'un jardin de 134m². Ayant eu sous les yeux le plan cadastral lors de la signature du compromis, je me suis aperçu que le plan cadastral ne correspondait pas aux parcelles que j'ai vu lors de ma visite. La maison et le terrain ne pose aucun problème, cependant, la dépendance de 11m², se situe sur une parcelle qui n'est pas celle décrite dans le compromis et qui appartient à un autre voisin. En effet, le compromis indique, en accord avec le plan cadastral, une depandance de 37m², qui est en réalité un garage mitoyen à la dépendance vendue et se trouvant bien sur la parcelle vendue. Ce garage est actuellement occupé par un voisin. Ayant averti le notaire de cette divergence, ce dernier m'a uniquement renvoyé une clause du compromis indiquant que j'achetais le bien tel qu'il est et que je ne pourrais faire aucun recours par la suite.

    Le notaire a-t-il fait son travail ? Doit-il m'apporter des éléments plus précis sur ces divergences ?
    Quel document fait foix en terme de propriété ?
    Si le garage me revient, quel recours ai-je afin de le récupérer ?

    En vous remerciant par avance pour les réponses que vous pourrez m'apporter afin de demeller ce sac de noeuds.

    Bien cordialement.

    Steven

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Citation Envoyé par SCI_LASS
    En ce qui concerne mon problème, je suis actuellement en cours d'achat (compromis de vente signé) d'une maison de ville. Cette maison de ville était présentée sur l'annonce avec une dependance de 11m² ainsi qu'un jardin de 134m².
    L'important est que cette dépendance figure bien sur le compromis, une simple annonce n'est pas contractuelle.

    La maison et le terrain ne pose aucun problème, cependant, la dépendance de 11m², se situe sur une parcelle qui n'est pas celle décrite dans le compromis et qui appartient à un autre voisin.
    En effet, le compromis indique, en accord avec le plan cadastral, une depandance de 37m², qui est en réalité un garage mitoyen à la dépendance vendue et se trouvant bien sur la parcelle vendue.
    Là ce n'est pas très clair, vous avez sur le compromis une maison avec garage mitoyen de 37 m2 OK, et la dépendance de 11m, elle y figure ou pas ? Lors des visites, vous l'avez tout de même bien visité cette annexe ?

    Ce garage est actuellement occupé par un voisin.
    Vous parlez bien du garage qui figure au compromis ? A quel titre est-il occupé?
    le vendeur a fait état d'un bail , ou a défaut qu'il serait libéré pour la vente ? Que vous a t-on dit lorsque vous constaté l'occupation lors de la visite ?

    Ayant averti le notaire de cette divergence,
    Vous n'êtes pas assez précis dans vos explications, et divergence n'est pas le mot adapté s'il y a réellement contradiction entre les lots décrits au compromis et leur consistance physique constatée sur les lieux.

    C'est le compromis que vous avez signé qui fait foi, pour autant qu'il ne soit pas entaché d'erreur sur les lots. Ce compromis à été signé chez un notaire ? Le votre ou celui des vendeurs ?

  3. #3
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par SCI_LASS
    Ayant eu sous les yeux le plan cadastral lors de la signature du compromis, je me suis aperçu que le plan cadastral ne correspondait pas aux parcelles que j'ai vu lors de ma visite.
    C'est à ce moment qu'il faut alerter le notaire du problème. En lui disant que ce qu'on vous vend ne correspond pas à ce que vous vouliez acheter. Et, ça, je ne comprends pas pourquoi l'acquéreur ne réagit pas quand on lui montre les plans, et que ça ne correspond pas à la réalité sur le terrain (que le notaire ne connaît pas forcément, n'étant pas tenu de visiter les lieux). Si on vous avait promis et fait visiter un chateau, et que, au moment du compromis, le notaire vous montre une cabane de jardin située dans une autre commune, vous auriez réagi, je pense, non ? Pourquoi ne l'avoir pas évoqué alors, sur le moment ?

    Car, le problème, une fois la promesse signée, notaire et vendeur peuvent bien dire que votre accord porte strictement sur la chose décrite à la promesse.
    S'il y a eu une annonce antérieure, avec une chose différente, le vendeur pourrait bien vous rétorquer que, entre l'annonce et la promesse, votre négociation a fait que votre accord n'a porté que sur la chose mentionnée à la promesse, excluant le surplus. Il n'est pas impossible, sur la base de l'annonce, d'essayer de prouver que votre accord portait sur plus de choses que ce qu'il y a de mentionné dans la promesse, et que cette annonce était mensongère, le voisin sachant probablement qu'il n'est pas propriétaire du truc en question (ayant dû empiéter chez autrui). Mais ça reste compliqué à prouver, et le jeu n'en vaut probablement pas la chandelle.

    Quand au notaire, dans un cas comme ça, aucun recours : c'est malheureusement vous qui êtes en tort de ne pas réagir quand il vous explique et vous montre les biens vendus (ce n'est pas un jugement moral, mais, comme je disais, le notaire n'a pas de devoir d'investigation alors que vous lui avez validé, avec le vendeur, l'étendue des biens vendus). Son rôle est d'assurer l'efficacité juridique de la vente, et de vérifier notamment la propriété du vendeur. Mais il n'est pas tort si l'acquéreur lui confirme que la chose qu'on lui vend est bien la chose qu'il souhaite acquérir.

    Solution pratique simple : si vous êtes encore dans le délai de rétractation, et que la situation ne vous plaît pas ou plus, usez de votre droit de rétractation. Et renégociez la chose prévue avec votre vendeur (à supposer qu'il en soit propriétaire et qu'il puisse vous la vendre). Avec le risque qu'il vende à un tiers, certes. Mais bon, mieux vaut éviter de faire affaire avec des escrocs : si la personne a cherché à vous avoir sur une dépendance, combien d'autres problèmes potentiels a la maison et qu'il vous a cachés ?

    La question de la location, cependant, est un problème différent. Et je n'ai pas compris ce qui est loué, si c'est la partie sur votre parcelle, ou si c'est la partie mitoyenne de l'autre côté. Si c'est votre garage qui est loué, il faut préciser ce fait à la promesse (c'est le vendeur qui le déclare, le notaire ne pouvant le savoir faute de publicité organisée des locations). Si on vous l'a indiqué, à la promesse, comme libre d'occupation, le vendeur doit vous obtenir la résiliation pour le jour de la vente, ainsi que la libération des lieux. Aucune clause d'achat en l'état ne peut vous priver de ce point.

  4. #4
    Membre

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    Bonjour Messieurs et merci d avoir répondu au message de Steven. Je suis sa mère et reprend la main sur le sujet.
    En fait nous avons visité, dans un premier temps une maison mitoyenne 52 m2(lot n°1°), un appenti de 11m2 (lot n°2) et un terrain au bout d'une allée indivis de 134m2 (lot n°3).
    Lors du compromis, le notaire a fait signé à mon fils l'acte de vente sur lequel apparaissait ces trois lots à la différence que le lot n° 2 n'était pas de 11m2 mais de 37 m2.
    Mon fils a donc vérifier entre le plan cadastral et Google et il s'est avèré que le garage existant et accolé à l'annexe de 11m2 était entre le terrain que nous achetons et celui du voisin et que l annexe de 11m2, elle , a été rajoutée et n apparait pas sur les plans cadastraux.
    J ai demandé à un géometre d'aller sur les lieu, juste pour un visu, et il apparait que le cadastre et la réalité sont incohérents. L'ensemble des bâtiments et terrains ont été vendus, préalablement, à l amiable, à partir d'un terrain de famille semble t il et c'est devenu très complèxe.
    Etant à distance, j ai expédié, pour ma part, un mail au notaire après avoir eu les hypothèque du 79 en lui stipulant que j attendais des compléments d'informations quant aux différents propriétaires et contenances de terrains. Je lui ai expédié copie du compte rendu du géometre ainsi qu'a notre notaire (nous avons pris les deux: vendeur-acheteur).

    Le seul retour que j ai, à ce jour, du notaire est que je ne peux rien dire tant qu'il n y a pas 20% de contenance en moins et que nous savons qu'il n y a pas de bornage.
    Je trouve incroyable que l'on soit obligé de faire des pieds et des mains pour savoir ce que nous achetons de façon cohérente. Il me semble, par ailleurs, qu'à partir du moment où le notaire est au courant, son rôle est bien de nous fournir des éléments complémentaires à notre demande et tangibles, non?!

    Nous allons régler une partie foncière dont nous n avons pas la jouissance et jouir d'un tiers d'occupation d'un autre bien qui ne nous appartient pas....

    Vous remerciant, par avance, pour vos conseils,

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