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Discussion : difference entre promesse de bail et réservation ?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,
    Je suis perdue au milieu de toutes ces notions de droit immobilier. Voilà j ai signé le 11 janvier dernier un " engagement de location" pour une maison d un loyer de 940 e.Contre tout espoir, quatre jours après j' apprends qu'un logement social m' a été attribué pour 400 e de moins ( très appréciable je ne gagne que 1600e). J en informe de suite l agent immobilier qui me dit qu'il va négocier avec la propriétaire. 7 jours après il me dit que c est bon, qu il a d autres locataires et donc qu il ne me prendra. qu une semaine de loyer. Il me rappelle deux semaines plus tard pour me dire que finalement ce sera 2 semaines de loyer car les locataires ont été refusés par la propriétaire. cette fois je lui indique que je ne suis pas d' accord et prends des renseignements. Mais là j ai tous les sons de cloches :
    1) mon assistance juridique qui me dit que promesse de bail vaut bail et que je dois les 940 e mais aussi 3 mois de loyer.
    2) une juriste de l' Adil qui me dit que ce qui a été signé,comme cane comporte pas de durer de bail, c est une simple réservation et c est illégal de m avoir fait payer. J ai demandé alors la restitution démon chèque à la propriétaire qui refuse.
    Que faire ? Qui de nous deux est dans l'illégalité ?
    Un grand merci d avance pour vos réponses.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Si c'est une réservation et un dépôt de chèque c'est illégal

    Article 22-2 Loi du 6 juillet 1989
    En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :
    -chèque de réservation de logement ;
    Si c'est un bail prenant effet plus tard là vous devez donner un préavis en effet

    Qu'avez vous signé exactement ?
    L'avez vous présenté à l'ADIL pour avis ou juste au téléphone
    Pouvez vous recopier le texte ?

    http://www.adil34.org/fileadmin/Site...MESSE_BAIL.pdf
    Dernière modification par Marieke ; 07/04/2014 à 23h32.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    bjr
    seul un bail vous donne droit sur un logement ;
    par ailleur meme si vous signez un Engagement de Location, le bailleur OU une agence ne peut pas vous demander le versement d'argent !!

    source: loi du 6 juillet 89 (pour le bailleur), ainsi que la loi HOGUET (pour l'agence).

    vous envoyez une mise en demeure (utilisez ces mots) par LRAR de vous rembourser le montant versé avant le ...... (8 jours) apres lesquels vous ferez valoir vos droits en justice.
    copie de la LRAR a la direction de la Repression des fraudes (DGCCRF) et vous mettez bien sur votre lettre que vous leur envoyez copie pour Information avant Depot de plainte.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Sauf si c'est une promesse de bail et le chéque une avance sur DG, des arrhes, acompte, clause pénale etc. Auquel cas c'est possible. Comme le dit Marieke, il faut nous recopier le texte c'est le seul moyen de savoir. Seul un chéque de réservation est interdit pas le reste. Donc il faut qualifier ce document.

    http://www.anil.org/analyses-et-comm...-elle-valable/

    En revanche ok pour l'agent immobilier. Il n'aurait rien dû encaisser.
    Dernière modification par Almas ; 08/04/2014 à 12h41.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Je lui ai écrit ce que m'avait dit l'Adil à savoir que je n'aurais dû rien verser avant signature du bail.
    Je vous joins l'engagement de location que j'ai signé (je me suis rétractée 4 jours après et n'ai donc pas signé de bail)
    Et j'ajoute la réponse de la propriétaire reçue aujourd'hui par AR me menaçant d'une mise en recouvrement. je ne cherche pas à me soustraire à mes obligations, si tout cela est légal, je paie, pas de souci.
    Merci par avance de vos réponse


    Engagement de location

    Entre les soussignées
    Mme (la propriétaire)
    Et
    Moi

    Il a été arrêté et convenu c qui suit : le locataire loue maison (adresse)… à compter du 15 février 2014 aux conditions suivantes en chiffres et en lettres : loyer 900e charges : 40 e total 940e.
    Le locataire déclare verser ce jour les sommes suivantes :
    - 450 e représentant la moitié des honoraires de négociation et TVA 19,60% qui restera acquise à l’agence immobilière à titre d’indemnité en cas de désistement de sa part intervenat après ratification des présentes par le propriétaire. (il est ajouté à la main par l’agent immo : à la signature du bail)
    - La somme de 940 e correspondant à un mois de loyer qui restera acquise au propriétaire en cas de désistement du locataire à titre de dédommagmeent.
    - Il s’engage en outre à verser à la signature du bail une somme correspondant au dépôt de garantie d’un mois net de charges soit 900 e.

    L’état des lieux sera établi contradictoirement directement entre le propriétaire et le locataire. (Il a ajouté à la main : bail rédigé par notaire, frais partagés entre locataire et propriétaire).
    Le locataire s’engage à faire assurer les lieux loués par une compagnie d’assurance solvable et à présenter une police d’assurances en cours de validité au jour de la signature du bail.

    La signature du bail est prévue le (il est écrit janvier 20014 sans jour) au plus tard sans que ladite signature puisse être considérée comme une condition suspensive.
    Sous réserve de l’accord du bailleur qui a vérifié avec X immobilier les critères de solvabilité du locataire présenté et dégage X immo de toute responsabilité.
    Et moi j’ai signé « Bon pour engagment de signature, Mme X »

    Voici le courrier que j’ai reçu de la propriétaire aujourd’hui avec accusé de réception :
    Je vous informe être en pleine connaissance de l’article 22-2, loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010-article 41, ne permettant pas à un bailleur de réclamer un chèque de réservation de logement. J’attire votre attention qu’il s’agit ici d’un ACTE D’ENGAGEMENT DE LOCATION, signé par les deux parties.
    Sur un point juridique, ce documetn représente une promesse synallagmatique. Elle est constitué de l’engagement fait par une aprtie à l’autre qui l’accepte de lui donner à bail, tel bien à compter de telle date, moyennant tel prix. Elle engage les deux parties et crée des obligations réciproques. Dans ce cas, le document précontractuel prend la forme d’un véritable contrat (Cass. 3eme civ.20/05/1992 : juris-data n°1992-001825) par lequel le preneur s’engage à prendre bail et le bailleur s’oblige à louer. Cette promesse vaut bail dès lors que les éléments nécessaires , notamment la durée du contrat et le prix de location sont déterminés (c ass 3e civ.29/10/1970 :JCP G 1970IV ,297). N’ayant pas eu de locataire avant le 15 mars 2014, au vu de la loi, vous m’êtes redevable de ces 940 e au titre de lalocation. J’ai eu la sympathie de ne vous réclamer que 50% de ce dû que vous réfutez me devoir.

    Cette situation perdurant depuis février, je vous laisse 5 jours ouvrés à réception de ce courrier pour me verser la somme de 470 e. passé ce délai, j’encaisserai votre chèque sans autre contrepartie et engagerait une procédure de recouvrement forcé si celui-ci n’était pas honoré.
    Dernière modification par Modérateur 09 ; 08/04/2014 à 16h24. Motif: mise en place des balises de citation

  6. #6
    Genjirō
    Visiteur
    Bonjour Lilith,

    Je remarque que :

    1°) les honoraires de négociation ne peuvent être versés à l'agence que lors de la signature du bail et non avant
    2°) que ce ne sont même pas les honoraires de négociation que vous devez à l'agence mais les seuls honoraires relatifs à la rédaction du bail
    3°) que la TVA indiquée est fausse : elle est de 20 % depuis le 1er janvier 2014 (et non 19,6 %)
    4°) la somme que l'on vous réclame est clairement (me semble-t-il !) un dédit à verser en contrepartie de votre faculté de rétractation mais que, dans cette promesse de bail, vous ne bénéficiez d'aucun délai de dédit, ce qui est contraire aux dispositions indiquées par le lien fourni par Almas, je cite : " La faculté de dédit doit être cantonnée dans un certain délai. En matière de vente, la jurisprudence admet que le dédit n’est exigible que si l‘échéance est dépassée et si le cocontractant défaillant a été mis en demeure." ... si l'on admet qu'en location, vous bénéficiez des mêmes dispositions qu'en vente, alors vous auriez dû bénéficier d'un délai de rétractation, et une fois passé ce délai seulement, devoir verser la somme prévue.

    En tout cas, ce ne sont pas des arrhes, puisqu'on vous aurez alors réclamé deux fois le même montant.

    S'il s'agit d'une promesse synallagmatique, il me semble que les devoirs et obligations sont légèrement bancals : on prévoit ce que vous devrez en cas de désistement, mais on ne prévoit pas ce que le propriétaire devrait si c'est lui qui se désiste.

    S'il s'agit d'une promesse unilatérale, vous devez un congé et un préavis de trois mois, mais cela n'est aucunement prévu par cette promesse !

    Conclusion : très mal rédigé, ce document !
    Dernière modification par Genjirō ; 08/04/2014 à 16h47.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Merci Valconseil.

    Que me conseillez vous ? Mon notaire dit comme vous que ce document est très mal fichu mais me dit soit vous payez et c'est le prix de la tranquillité, soit vous allez voir un avocat qui trouvera de quoi attaquer ce document mais ça va vous coûter des frais d'avocat. J'avoue que je ne sais plus quoi faire.
    Du côté de l'Adil, on me dit que tout cela est hors la loi depuis la loi Alur de Duflot, mais celle-ci n'a pas encore été promulguée si j'ai bien compris.

  8. #8
    Pilier Junior

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    Ca se plaide des deux côtés.

    Essayez de transiger à 50%. Si ça passe pas, vous pouvez tenter le tribunal.

    Vous pouvez également contacter un avocat via le site net-iris pour avis rapide. L'adil ne fait pas tout le temps foi.

  9. #9
    Genjirō
    Visiteur
    et vous pouvez récupérer les frais payés à l'agence ...

    La Loi ALUR a bien été publiée mais certaines dispositions ne sont pas applicables dès maintenant : d'abord, certaines ne sont valables que pour les baux signés à partir du 27 mars 2014, ensuite d'autres sont en attente d'un décret d'application ... Je ne sais à quelles dispositions l'ADIL faisait référence ...
    Dernière modification par Genjirō ; 08/04/2014 à 19h10.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    ce "contrat" a t il ete signé par le bailleur ?
    par l'agence, mandataire du baileur ?

    Car, sinon, vous SEUL etiez engagé et pas le bailleur
    Or, tant que ce dernier ne vous a pas notifié son acceptation, vous pouviez vous dedire sans penalités, tout comme le bailleur pouvait refuser votre candidature sans indemnité de sa part...

  11. #11
    Membre Benjamin

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    J ai signé le document puis la propriétaire l' a signé quelques jours après. Pour les 50%, c'est déjà ce qu'elle propose mais je voulais juste savoir si ce que j'ai signé était légal ou pas. Si c est légal je paie sans sourciller, si ça ne l'est pas, hors de question que je paie, même 50 % soit tout de même 470e. J avoue j en fais une question de principe, je déteste avoir le sentiment de me faire berner. Oui bonne idée pour la question à l'avocat en ligne je vais regarder ça.Jeudi j ai un nouveau rdv à l' Adil qui maintient que faute de durée de bail stipulée sur le document,celui ci n est pas un engagement de location. Mais bon, ont ils raison ? Mystère !

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonsoir
    Dans la mesure où promesse de bail signée des 2 parties vaut bail (arrêt cité) et qu'il n'y a pas de délai de rétractation pour un bail ...je crois que c'est cuit
    Prenez conseil d'un Avocat tout de même

  13. #13
    Membre Benjamin

    Infos >

    Oui c'est ce que je vais faire. Merci Marieke

  14. #14
    Membre Sénior

    Infos >

    Ce qui confirme que l'ADIL se trompe .

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Oui l'Adil se trompe mais il y a plusieurs incohérences que j'ai pointée dans ce courrier que je m'apprête à lui adresser. Pourriez vous me dire ce que vous en pensez :

    Roubaix, le 8 avril 2014

    Madame,

    J’ai bien reçu votre recommandé et vous indique à nouveau que le document signé en date du 11 janvier 2014 ne saurait être une promesse de bail puisque n’y figure pas –entre autres- la durée du dit bail (loi du 2-1 -70) et vous rappelle les termes de la loi (source Agence nationale pour l’information sur le logement) : « En principe un logement d'habitation peut faire l'objet d'une promesse, soit de prendre, soit de donner, en location. Cette promesse de bail peut être unilatérale ou synallagmatique. Cette légalité de principe ne doit pas faire oublier les conditions de validité nécessaires à ce type de contrat. Pour être valable, il convient que les éléments essentiels du contrat soient fixés, détermination de la chose louée, prix du loyer, durée du bail... »
    Par conséquent, comme mentionné dans un précédent courrier, ce document s’apparente à un bon de réservation et non pas à une promesse de bail. Par ailleurs, vous me parlez d’engagement synallagmatique. Or le document comporte les engagements du locataire en cas de rétractation mais non pas ceux du propriétaire, il n’y a donc pas engagement synallagmatique. Enfin, la faculté de dédit doit être cantonnée dans un certain délai (loi du 6.7.89 : art. 22-2 modifié par la loi Dalo du 5.3.07). Là aussi, rien sur le document de l’agence X.
    Je vous envoie donc le chèque réclamé de 470 euros puisque la procédure veut que j’attende encaissement de celui-ci avant de pouvoir faire valoir mes droits en justice. Sachez donc qu’à partir du moment où vous l’aurez encaissé, vous recevrez courrier de mon avocat.
    Est ce que d'après vous ces arguments sont plaidables ?
    merci d'avance

  16. #16
    Membre Sénior

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    Pour valider le bail ,il fallait remplir immédiatement ce dernier ....

    La lettre d'engagement est une façon de présenter le chèque avec une qualification différente :comme une indemnité en cas de désistement et non pas comme une réservation interdite par la législation....

    Reste que cela parait un tour de magie qui peut ne pas convaincre !

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    pourqoui lui envoyer un nouveau cheque alors qu'il en a un en main ??? vous voulez qu'il encaisse les 2 vous reclamez le retour de votre chèque ... mais vous ne lui envoyez aucun autre cheque SVP

    Je vous envoie donc le chèque réclamé de 470 euros puisque la procédure veut que j’attende encaissement de celui-ci avant de pouvoir faire valoir mes droits en justice. Sachez donc qu’à partir du moment où vous l’aurez encaissé, vous recevrez courrier de mon avocat.

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    bah j'ai fait opposition au 1er chèque sur conseil de mon notaire.
    Je pense y aller au bluff en fait, j'envoie le chèque pour acheter ma tranquillité mais je la menace d'aller au trib pour qu'elle hésite à l'encaisser. Bon c'est un peu tiré par les cheveux mon raisonnement, mais vraiment l'idée de me faire avoir... ça ne passe pas mais je n'ai pas envie de me retrouver dans de longues procédures

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par lilith285 Voir le message
    bah j'ai fait opposition au 1er chèque sur conseil de mon notaire.
    oh là là Chose a ne pas faire !!! surtout pas ! comprend pas que votre notaire vous donne ce Conseil qui peut vous couter tres cher

    lisez ceci : Annulation volontaire d'un ou plusieurs chèques : l'opposition - Service-public.fr

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