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Discussion : Occupation sans droit ni titre après la résiliation d'un bail

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Je suis propriétaire d'un appartement loué à une personne qui, 10 mois après la résiliation du bail, reste dans les lieux et ne semble pas vouloir partir.

    Le 15 juin 2013 j'ai averti la locataire, par lettre recommandée avec AR que je ne renouvellerai pas son bail expirant le 31 décembre 2013, en raison de travaux importants de rénovation, de restructuration, et de réhabilitation incompatibles avec sa présence. Je précise, et cela aura son importance plus tard, que cette personne occupe depuis environ 40 ans ce logement que j'ai acheté, il y a 7 ans, et qu'elle s'est toujours opposée à ce que j'entreprenne des travaux. L'appartement est « dans son jus » et j'ai du faire le forcing pour lui imposer une mise en sécurité de l'installation électrique et le remplacement de 2 fenêtres lorsque la façade de l'immeuble a été rénovée. De plus, depuis que je la connais, elle me dit bientôt quitter le logement.

    Le 14 décembre 2013, je rappelle par courrier simple la résiliation du bail et l'obligation de quitter les lieux pour le 31 décembre. A défaut, je précise qu'elle serait occupante sans droit ni titre et redevable d'un indemnité d'occupation du montant actuel de son loyer ( 286€ ). Ceci jusqu'au printemps et qu'ensuite cette indemnité s'élèverait à 572€, conformément à la clause pénale inscrite au bail.

    Début février 2014, je reçois un courrier du service logement de la commune qui s'est rendu sur les lieux, à la demande de la locataire, pour constater le mauvais état de l'appartement (tapisserie, peinture, revêtement de sol, absence de chauffage etc...). Ce service me dit que j'aurais du faire les travaux et qu'il transmet le dossier à la préfecture. Concernant le chauffage, l'appartement est chauffé par un convecteur électrique dans la salle de bains et un convecteur à charbon appartenant à la locataire qui la fait retirer avant la visite.

    Face à la mauvaise foi de cette dernière, je me rapproche du Tribunal de proximité et dépose au greffe une demande d'injonction de faire afin de confirmer la résiliation du bail et le paiement d'une indemnité d'occupation maximale (572€). Le greffier rechigne à prendre ma demande en avançant qu'il faut passer par un huissier. Finalement, il prend mon dossier et 10 jours plus tard, je reçois un rejet du juge de proximité qui avance la nécessité d'un débat contradictoire et m'invite à saisir le Tribunal selon les voies de droit commun, à savoir par assignation via les services d'un huissier ou par déclaration au greffe du Tribunal.

    Le 27 février, je me rends donc au greffe du Tribunal d'instance avec un dossier de déclaration au greffe comportant la même demande que précédemment. Accueil plus que froid du greffier qui me demande si je fais exprès de ne pas comprendre qu'il me faut passer par un huissier et qui, face à mon insistance, me demande de quitter les lieux!

    Après cette déconvenue, j'envoie, le 1 mars, à ma locataire un courrier recommandé avec AR lui annonçant que je tenais à utiliser mon droit de visite du logement (puisque je ne parvenais jamais à la rencontrer) et l'informant que l'indemnité d'occupation sans titre serait de 572€ à partir du 1 avril 2014.

    N'ayant pas eu le versement attendu, je contacte la locataire qui me dit s'être rendue au service juridique municipal qui lui aurait dit que je n'avais pas le droit de lui réclamer cette somme et que c'était au juge de décider!

    Bref, je ne sais plus que faire. Je croyais pouvoir saisir directement le Tribunal d'instance sans engager des frais d'huissier et apparemment ce n'est pas possible.
    Que me conseillez-vous?
    Désolé de la longueur de ce post mais cela me paraît nécessaire pour présenter correctement la situation.
    Par avance merci de vos réponses.

  2. #2
    Membre Sénior

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    L'assignation ne peut être faite que par un huissier

    L'assignation est la procédure ordinaire de saisine du tribunal d'instance.
    Il s'agit d'un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur prévient son adversaire qu'une procédure judiciaire est ouverte contre lui.
    Saisine du tribunal d'instance (TI) - Service-public.fr

    De plus,
    je tenais à utiliser mon droit de visite du logement
    il n'est pas prévu de droit de visite pour le propriétaire

    je vous conseille de prendre votre mal en patience et vous préparer à avancer les frais d'huissier tout au long de la procédure...
    mes locataires sont sans droit ni titre depuis le 30 juin 2013 et toujours dans les lieux...

  3. #3
    Membre Cadet

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    Je suis d'accord. L'assignation ne se fait que par voie d'huissier.
    Ce qui me surprend, c'est que le juge me réponde qu'il faut agir soit par assignation (huissier), soit par déclaration au greffe du Tribunal
    et que dans ce dernier cas on me renvoie à l'huissier.
    Pour le droit à visite annuelle afin de vérifier l'état d'entretien du logement, je ne pense pas que ce soit illégal si la clause est stipulée dans le bail.
    Et je ne pense pas non plus qu'il s'agisse d'une clause abusive.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Pour le droit à visite annuelle afin de vérifier l'état d'entretien du logement, je ne pense pas que ce soit illégal si la clause est stipulée dans le bail.
    Et je ne pense pas non plus qu'il s'agisse d'une clause abusive.
    meme si c'est stipulé sur le bail, cette clause est abusive. je parle bien du droit de Visite annuel , qui est une rumeur. par contre le bailleur peut visiter les lieux quand il s'agit de faire des travaux.
    j'ai l'impression que vous agissez sans vous renseigner totalement sur les modalités et les termes à employer. c'est dommage puisque au depart, votre Intention est de bien faire.

    pourquoi etes vous si reticent(e) a contacter un huissier ?

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Sodap Voir le message
    Pour le droit à visite annuelle afin de vérifier l'état d'entretien du logement, je ne pense pas que ce soit illégal si la clause est stipulée dans le bail.
    Et je ne pense pas non plus qu'il s'agisse d'une clause abusive.
    Faut pas croire ! Faut être sur !

    le droit de visite est très encadré par : Le locataire est-il tenu d'accorder un droit de visite à son propriétaire ? - Service-public.fr
    Dans votre cas, vous pouvez en bénéficier, mais la présence d'une telle clause dans le bail reste illégale si vous sortez du cadre.
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonsoir
    Prenez un Avocat de toute urgence !
    Le motif de travaux importants n'est pas un motif pour mettre fin à un bail !
    Les 3 sont: reprise, vente ou motif sérieux et légitime (impayés ou locataire qui détruit le logement , pas la vétusté des lieux !)

    Vous allez vous retrouver avec une procédure pour logement indécent voir insalubre en plus , le chauffage doit être fourni !
    Avez vous des LRAR prouvant les demandes répétées de travaux et les preuves de refus ? (porte non ouverte aux artisans par exemple)
    là le motif séreux et légitime pouvait être invoqué

    Quel âge a cette locataire ?
    Vous parlez de 40 ans de bail , les juges ne vont pas aimer du tout !
    J'espère que ce n'est pas un bail sous loi 48 !
    Vous deviez peut être prévoir de la reloger pendant les travaux !
    Dernière modification par Marieke ; 07/04/2014 à 23h07.

  7. #7
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Merci d'avoir corrigé mon erreur pour la visite annuelle.

    Concernant l'huissier, je suis réticent à le contacter et à engager des frais, si je peux avoir le même résultat gratuitement en procédant
    par une déclaration au greffe, comme stipulé dans la réponse du juge.
    A ce sujet, j'aimerais avoir votre avis. C'est en ce sens que je demandais vos conseils.

    La réalisation de travaux importants et de restructuration des lieux constitue un motif légitime et sérieux pour ne pas renouveler le bail.
    Par ailleurs, comme je l'ai signalé, aucun travaux d'entretien n'a été réalisé par la locataire dans cet appartement qu'elle occupe depuis
    37 ans. Concernant le chauffage, le logement était loué, à l'origine sans (excepté dans la salle de bains), et le locataire avait installé
    un convecteur charbon, qu'elle a fait évacuer avant d'appeler les services municipaux.
    Je veux bien croire que cette pratique n'ait plus lieu aujourd'hui, mais à l'époque cela devait se faire. Mes beaux parents louaient une maison
    sans chauffage et ils avaient installé un convecteur à gaz qui était le seul chauffage de la maison.

    Au sujet du bail, lorsque j'ai acheté le bien il y a 7 ans, j'ai reçu du notaire les anciens baux de cette personne mais concernant un autre appartement
    du même immeuble qu'elle avait occupé quelques années auparavant avant de louer cet appartement ci.
    Bref, en l'absence de bail écrit et pour régulariser les choses, j'ai proposé à la locataire d'en signer un, avec les mêmes conditions de loyer (aujourd'hui 286€ pour 55m² en centre ville).

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Sodap Voir le message
    Je suis d'accord. L'assignation ne se fait que par voie d'huissier.
    Ce qui me surprend, c'est que le juge me réponde qu'il faut agir soit par assignation (huissier), soit par déclaration au greffe du Tribunal
    et que dans ce dernier cas on me renvoie à l'huissier.
    A priori ok avec vous, que ce soit devant le TP ou le TI, la déclaration au greffe doit être suffisante pour les litiges ne dépassant pas 4000 euros.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Sodap Voir le message
    La réalisation de travaux importants et de restructuration des lieux constitue un motif légitime et sérieux pour ne pas renouveler le bail.
    A condition que l'immeuble s'écroule ou les planchers là oui !
    Si ce sont juste des travaux de rénovation (non faits pendant les 37 ans) qui ne nécessitent pas le départ de la locataire, vous n'obtiendrez pas devant les juges la validation du congé
    Refaire une SDB ne nécessite pas le départ du locataire par exemple
    A votre place je prendrais bien conseil au vu de son refus de quitter les lieux et de la non décence voire insalubrité , etc .. !

    Citation Envoyé par Sodap Voir le message
    Par ailleurs, comme je l'ai signalé, aucun travaux d'entretien n'a été réalisé par la locataire dans cet appartement qu'elle occupe depuis
    37 ans.
    Ce n'est pas au locataire d'entretenir sauf pour les petites réparations d'entretien locatif mais au propriétaire pour les gros travaux (Articles 6 et 7 de la Loi du 6 juillet 1989)

    Citation Envoyé par Sodap Voir le message
    Concernant le chauffage, le logement était loué, à l'origine sans (excepté dans la salle de bains), et le locataire avait installé
    un convecteur charbon, qu'elle a fait évacuer avant d'appeler les services municipaux.
    Pouvez vous le prouver ?

    Citation Envoyé par Sodap Voir le message
    Je veux bien croire que cette pratique n'ait plus lieu aujourd'hui, mais à l'époque cela devait se faire. Mes beaux parents louaient une maison
    sans chauffage et ils avaient installé un convecteur à gaz qui était le seul chauffage de la maison.
    Si c'est un accord mais sinon le logement n'est pas décent , les lois ont évolué sur les critères de décence et heureusement !

    Citation Envoyé par Sodap Voir le message
    Au sujet du bail, lorsque j'ai acheté le bien il y a 7 ans, j'ai reçu du notaire les anciens baux de cette personne mais concernant un autre appartement
    du même immeuble qu'elle avait occupé quelques années auparavant avant de louer cet appartement ci.
    Quand a t-elle aménagé dans celui là avec exactitude pour la validité du congé ?
    Pas de trace ? (date d'abonnements)
    Ce Notaire semble bien léger ainsi que le vendeur !

    Citation Envoyé par Sodap Voir le message
    Bref, en l'absence de bail écrit et pour régulariser les choses, j'ai proposé à la locataire d'en signer un, avec les mêmes conditions de loyer (aujourd'hui 286€ pour 55m² en centre ville).
    Et elle l'a signé ? Ou pas ?

    J'ai cru comprendre que vous rachetiez des logements pour les retaper , il faut être vigilant quand il s'agit de logement occupés surtout depuis longtemps par des personnes âgées sinon vous allez vous retrouver dans la panade , croyant avoir fait une bonne affaire
    Dernière modification par Marieke ; 09/04/2014 à 04h42.

  10. #10
    Membre Cadet

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    Bonjour Marieke,

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    A condition que l'immeuble s'écroule ou les planchers là oui !
    Si ce sont juste des travaux de rénovation (non faits pendant les 37 ans) qui ne nécessitent pas le départ de la locataire, vous n'obtiendrez pas devant les juges la validation du congé
    Refaire une SDB ne nécessite pas le départ du locataire par exemple
    Les travaux à réaliser sont:
    - abaissement de tous les plafonds + isolation
    - doublage des murs
    - redistribution des pièces (salle de bains cuisine WC)
    - Toute l'électricité à refaire + chauffage
    - VMC

    A votre place je prendrais bien conseil au vu de son refus de quitter les lieux et de la non décence voire insalubrité , etc .. !
    La locataire ne refuse pas de quitter les lieux, du moins elle ne le formule pas, au contraire!. Dans mon message, j'écris qu'elle semble ne pas vouloir partir car
    cela fait 7 ans qu'elle me dit qu'elle est sur le point de déménager et aucun passage à l'acte. Il y a 3 ans elle m'a même demandé de lui "faire un papier" lui demandant de quitter les lieux, pour qu'elle puisse être prioritaire dans sa demande de logement social. Je lui ai alors expliqué que je n'avais pas le droit de rédiger un tel document.
    Aujourd'hui, elle ne me dit pas refuser de partir mais attendre un logement!...La connaissant, cela peut durer encore quelques années.

    Ce n'est pas au locataire d'entretenir sauf pour les petites réparations d'entretien locatif mais au propriétaire pour les gros travaux (Articles 6 et 7 de la Loi du 6 juillet 1989)
    Quand je parle de travaux d'entretien, je pense à la tapisserie, aux peintures pas aux gros travaux bien sûr.
    Rien ne semble avoir été fait depuis son entrée dans les lieux. Par exemple, il y a eu des dégâts au plafond suite à une fuite d'eau de l'appartement du dessus.
    Eh bien, rien n'a été fait. Tout est resté en l'état, elle ne sait pas occupée de faire jouer son assurance.
    Certains carreaux de fenêtres sont fissurés ou cassés, certains joints de mastic absents. Là encore, tout reste en l'état. Pour donner une idée de la situation, une épaisse couche de poussière
    recouvre la plus grande partie de l'appartement. Cette personne collecte des objets ou des vêtements et les stocke chez elle dans des empilements de cartons qui gênent les déplacements.

    le locataire avait installé un convecteur charbon, qu'elle a fait évacuer avant d'appeler les services municipaux.
    C'est la locataire elle même qui me l'a dit. Une voisine, présente lors de l'enlèvement, me l'a confirmé.

    Quand a t-elle aménagé dans celui là avec exactitude pour la validité du congé ?
    Pas de trace ? (date d'abonnements)
    Ce Notaire semble bien léger ainsi que le vendeur !
    Je n'ai pas de date précise. Ni la locataire ni le notaire n'ont pu me le dire. Je me suis rapproché dernièrement du cabinet notarial pour avoir
    ces informations. Ils n'en ont aucune idée avançant le fait que le notaire ne s'était pas occupé du bail, alors qu'il s'occupait pourtant de la gestion locative pour le compte de la SCI vendeuse.
    J'ai alors demandé les coordonnées de SCI. Aucune suite!

    Et elle l'a signé ? Ou pas ?

    J'ai cru comprendre que vous rachetiez des logements pour les retaper , il faut être vigilant quand il s'agit de logement occupés surtout depuis longtemps par des personnes âgées sinon vous allez vous retrouver dans la panade , croyant avoir fait une bonne affaire
    Oui la locataire a signé le bail que je lui proposé.
    Non, je ne rachète pas des logements pour les retaper.
    J'ai eu l'occasion d'acheter un petit immeuble de 3 logements. Au fur et à mesure du départ des locataires, je refait à neuf les logements pour les doter du confort actuel et les mettre aux normes (électricité, isolation...). Je devance les éventuelles remarques et précise avoir les compétences pour ces travaux. Je ne "bricole" pas.
    J'y mets autant de soin que si je devais vivre dans ces logements. Dans le même esprit, j'ai refait toute la façade pour agrémenter son aspect. J'ai posé des interphones etc..
    Bref, ceci pour dire que je ne suis pas un "marchand de sommeil" comme j'ai l'impression d'être considéré parfois comme lorsque je reçois des courriers de la mairie.
    Je ne suis pas le "méchant" bailleur contre la "gentille" locataire.
    Dernière modification par Sodap ; 09/04/2014 à 08h51.

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