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Discussion : mise en location

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je viens vers vous avec quelques questions,
    Ma mère, en maison de retraite, est propriétaire d'une maison de famille construite dans les années 20.
    Elle a maintenant des difficultés à payer et on me conseille de louer cette maison, je n'y vois pas d'inconvénient sinon que la maison, est à mon sens, dans un état à la limite de l'insalubrité maman n'ayant pas les moyens de la faire remettre en état.
    Je m'explique, plusieurs cloisons sont couvertes de salpêtre, l'installation électrique est vieille d'au moins 20 ans, l'eau remonte par capillarité sur le mur extérieur etc ...
    Pour avoir des renseignements j'ai donc fait appel à l'agence immobilière qui gère déjà une location de ma mère : réponse : pas de soucis on peut louer en l'état !
    Alors je m'interroge, l'agence ne serait-elle pas seulement interressée par la gestion du bien et l'argent qu'elle peut gagner (la maison est dans le midi) ?
    Si nous mettons cette maison en location peut-on avoir des problèmes ? Sachant que moi je ne louerai pas un bien dans cet état
    A qui demander une expertise fiable ?
    Pour finir, la seule entrée de la maison appartient au voisin qui nous avez accordé un droit de passage mais celui-ci peut-il le refuser à des locataires à venir ?
    Merci d'avance pour vos réponses
    Dernière modification par junilau ; 06/04/2014 à 14h08.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Attention : une fois dans les lieux, un locataire pourrait contacer le service d'hygiène de la mairie afin de faire déclarer le logement indécent et mettre votre maman en demeure de faire effectuer les travaux nécessaires ; aussi longtemps que le logement ne serait pas remis en état, le locataire serait dispensé de payer son loyer. Si le logement était déclaré insalubre, les locataires pourrait exiger que votre mère les reloge dans les mêmes conditions (proximité, surface, loyer, ...).

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci pour votre réponse

    Selon l'agence elle n'est pas insalubre ! La dame qui est venue m'a même dit qu'elle en louait des pires !!!!!!Elle m'a même dit un petit coup de blanc et hop c'est reparti ! Pourtant le salpêtre est présent sur au moins 4 cloisons il y a même des dépots de poussière blanchâtre qui ce forme au sol, il y a une prise électrique prise dans le salpêtre (donc l'humidité) je ne sais vraiment pas comment faire et je ne veux pas qu'ensuite il y est des soucis car pour la remettre en état les travaux seront lourds , j'avais demandé à un maçon il m'avait dit qu'il fallait au moins casser le sol, creuser, mettre un film protecteur et ensuite couler une dalle sans parler de l'électricité qui à mon avis est à refaire mais pas selon l'agence.
    Qu'est-ce qu'un logement insalubre ? qu'elle en est la définition ? Qui peut visiter une maison et donner un avis objectif sans qu'il y ai l'appat du gain ? une employée d'agence immobilière a-t-elle les qualifications requises et si oui légalement est-ce valable ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    bonjour

    La dame qui est venue m'a même dit qu'elle en louait des pires !!!!!!
    quel commentaire qui reflète vraiment un manque de serieux. ce n'est pas parce qu'elle loue des taudis que vous devez faire de même.
    c'est le genre de commentaires de soit-disant pro qui louent n'importe quoi ! mais quand vous avez affaire à des locataires qui connaissent leurs droits, et ils sont de plus en plus nombreux, c'est lá que vous entrez dasn la spirale et en general ces pro ne vous soutiennent plus ! et je doute vraiment que ces personnes savent de quoi elles parlent -

    Si vous memes ne loueriez jamais une telle maison (!!! c'est un critere excellent) : abstenez vous de la mettre en Location : ce sera un nid à problèmes et je suppose que votre maman n'a pas besoin de cela. Un proprio doit pouvoir habiter dans un logement qu'il donne en location, et surtout être prêt á intervenir en cas de besoin aupres de ses locataires.

    Qu'est-ce qu'un logement insalubre ? qu'elle en est la définition ? Qui peut visiter une maison et donner un avis objectif sans qu'il y ai l'appat du gain ? une employée d'agence immobilière a-t-elle les qualifications requises et si oui légalement est-ce valable ?
    seul le bailleur est responsable même s'il delègue la gestion à un mandataire.

    avant de parler d'insalubrité, regardons ce que doit être déjà un logement "decent".
    il doit correspondre aux critères de la decence tels que definis dans le decret donné dans le lien: Logement vide du secteur privé : mise à disposition d'un logement décent - Service-public.fr

    un document plus accessible que la loi : http://www2.logement.gouv.fr/publi/l...logtdecent.pdf

    par ailleurs je suppose que vous avez entendu parler de la loi dite Duflot (ou loi ALUR) qui vient juste d'etre promulguée : de nombreux articles de la loi du 6 juillet 89 sont remaniés et donnent encore plus (!!!) de protection aux locataires .... vous avez des elements explicites sur ce lien : LOI ALUR / Duflot : ce qui va changer

    vous parlez de salpêtre et d'installation electrique un peu ancienne; elle ne doit pas etre dangereuse (voir le decret logmeent decent) mais doit au moins pour votre securité et celles des locataires etre équipée de disjoncteurs differentiels ; il vaudrait mieux vous fier à la Visite d'un electricien professionel plutot qu'a une personne travaillant pour une agence immobiliere certains AI sont serieux mais bon, on voit beaucoup plus de personnes non qualifiées dans ce metier (faites un tour sur ce forum pour vous en rendre compte).

    donc si vous voulez louer, faites le tour de facon tres critique; demandez à des amis s'ils voudraient louer ce bien pour eux ou leurs enfants, à quel Prix (ca aussi c'est une autre histoire) , lisez un peu ce à quoi vous oblige cette loi de 89 nouvelle, et prenez votre décision. demandez aussi a un artisan à combien se monterait la remise en Etat. en l'occurence vu le peu de profesionnalisme de la personne en question, j'eviterai une agence ! mais c'est un sentiment tout à fait personnel qui n'engage que moi. une Expertise fiable pourrait etre demandée à un architecte ou à d'autres AI du coin.

    Ne pas oulbier les diagnostics obligatoires à fournir avant de signer le bail : http://forum-juridique.net-iris.fr/v...-immeuble.html

    en l'occurence, la question à se poser est de voir si vous desirez vraiment garder cette maison (qui s'abime si non habitée) - Ne serait il pas plus opportun de vendre ce bien ? ne vous precipitez pas tête baissée, reflechissez aux conséquences et opportunités, louer c'est bien quand on sait à quoi on s'attend et si on a les reins solides pour procéder à des travaux.
    par ailleurs, la Location entraine aussi le paiement d'impots sur le revenu ... à ne pas oublier même si votre maman a une petite Retraite. et là les calculs dvoinet etre faits avant !
    Dernière modification par Golfy ; 06/04/2014 à 15h31.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Golfy merci pour cette réponse complete et détaillée je lis :

    Je me doute bien qu'il y a soucis, je lis dans un des liens que vous m'avez passé : assurer le clos et le couvert du locataire et être protégé des eaux de ruissellement et des infiltrations, des infiltrations il y en a devant, car il n'y a pas de chape, c'est une maison en mache-fer les carrelages sont surement posés à même la terre

    comporter des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, l'electricité n'a pas été revue depuis au moins 15 ans (si ce n'est plus) donc je doute qu'elle soit aux normes

    Vendre la maison, non, c'est le pére de mon arriere grand pére qui l'a construite, nous y avons tous passé notre enfance sentimentalement ce serait compliqué et je me dis qu'un jour ....................

    Je vais me remettre en relation avec la tutrice de maman qui veut absolument louer ce bien pour recuperer un peu d'argent parce que mon frere ne veut pas participer aux frais de la maison de retraite et que ce ne serai pas "juste" selon la tutrice que je soit seule à payer alors qu'il y a cette maison qui peut être louée (on marche sur la tête)

    Bref je ne sais pas comment je vais faire pour faire entendre raison à cette dame têtue et bornée, mais je pense que nous allons au devant de gros soucis si elle s'entête sur cette voie caillouteuse, de toute façon, je vous tiendrai au courant de l'évolution des choses car je pense que d'autres personnes peuvent être prises dans cette spirale, il n'y a pas que des proprios pourris et heureusement, quand maman avait toute sa lucidité elle avait refusé de la relouer car elle la trouvait déjà en trop mauvais état et c'etait il y a 10 ans

  6. #6
    Pilier Sénior

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    l'electricité ne doit pas etre aux "normes" car sinon c'set tout a refaire pour BCP de logements. non les normes actuelles sont demandées en cas de refection complete de l'installation (ou logements neufs). ce qu'on demande aux logements anciens, c'set que l'installation ne soit pas dangereuse.
    par contre infiltrations, remontées capillaires etc .... c'est le probléme !

    si vous voulez avoir des munitions pour la tutrice, faites faire des devis de remise en Etat (pbl de cette humidité, l'electricité, rafraichissement des murs etc ...) , et venez aussi Avec des comparatifs de Locations semblables (pour le loyer a demander). la dessus tjs considerer les impots fonciers et faites une Simulation pour les revenus /impots de votre maman. sans oublier CSG et CRDS qui s'appliquent aux revenus fonciers.

    et heureusement, quand maman avait toute sa lucidité elle avait refusé de la relouer car elle la trouvait déjà en trop mauvais état et c'etait il y a 10 ans
    eh oui c'est tout dire

    c'est le genre de cadeau empoisonné ces maisons de famille : on y tient par valeur sentimentale mais bon, c'est une grosse épine dans le pied (qui deviendra la votre). et plus vous attendez, plus elle se delabre, et moins elle vaut de l'argent

    bon Courage a vous car ce n'est pas une Situation facile ; au fait est ce que la tutrice s'occupera des pbl Avec les locataires (pbl eventuels ?) car non seulement ces agences ne sont pas toutes des pro et là bjr les problemes, mais ce sont des honoriares d'environ 10% environ des encaissements qui s'envolent

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Je pense recontacter l'agent de tutelle demain et voir si j'arrive à lui faire entendre raison, elle a déjà payer des travaux de deterioration de l'autre maison en location, alors que les dégats etaient imputables au locataire qui stockait des affaires sur le toit de la maison d'où evidemment infiltration d'eau et tout le tralala, et elle a payé , avec l'argent de ma mere, un toit neuf à ce monsieur bref l'affaire s'annonce longue et compliquée
    Merci encore pour vos réponses, vous m'êtes d'un grand secours, je vous tiens au courant

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je reviens vers vous car j'ai un autre soucis au sujet de cette maison, je m'explique :
    La maison n'a pas d'entrée propre, il faut en effet passer par un "couloir" qui appartient au voisin et qui nous en laisse l'usage car nous le connaissons depuis longtemps, mais si la maison venait à être louée ou si lui venait à vendre, pourrai-t-il refuser le passage ?
    Il faut savoir que la maison n'a pas de porte d'entrée mais que ses murs au nord donnent sur la rue, donc qu'il y a possibilité d'ouvrir une porte d'entrée propre à l'habitation.

    J'ai eu la tutrice qui s'entête à vouloir louer en l'état, je ne sais pas comment faire un veritable cauchemard
    Dernière modification par junilau ; 08/04/2014 à 14h22.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    comment est ce possible d epasser par la maison d'un autre ? ou bien c'etait un batiment qui a été divisé par la Suite ? il doit y avoir un droit de passage alors - pouvez vous preciser ?


    J'ai eu la tutrice qui s'entête à vouloir louer en l'état, je ne sais pas comment faire un veritable cauchemard
    saisissez le juge des tutelles en exposant le probléme de l'etat de la maison (detaillé bien sur), des devis pour la remettre en Etat, du possible loyer en l'etat (et le gros risque de devoir faire des travaux a breve echeance demandés par un locataire qui sera dans les lieux et fera en sorte de faire declarer la maison insalubre de facon à y habiter sans plus payer de loyer).

    bien sur tout depend de l'etat de la maison mais si vous avez des gros doutes, alors n'hesitez pas à contacter le juge.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Merci Golfy
    En fait c'est compliqué, au départ il y avait un grand terrain qui faisait la longueur d'un entre deux rues, l'entrée de cette maison ce trouvait dans la rue en face, puis ma mére à construit sa maison sur la moitié du terrain, il y a 10 ans la maison a été vendue, et le voisin a accepté que nous passions par ce "couloir" d'entrée qui est a lui, en fait le couloir sépare sa maison de la notre il n'est pas dans son habitation ! Je me suis mal exprimée, on ne passe pas chez le voisin, juste dans le passage de son entrée à lui.
    Je parle de couloir parce qu'il s'agit d'un passage entre les 2 maisons pas de passage dans une maison.
    Pour que la maison ai son entrée il faut percer un mur qui donne sur la rue de derriére, ce qui peut ce faire je pense.
    Entendons nous bien, le voisin ne me pose aucun problème, mais je crains que si des gens aménagent et lui cause des nuisances il soit en mesure d'interdire l'accés et nous dans l'obligation de percer une porte.
    Il s'agit d'un accord tacite pas de papiers signés, rien, des rapports de bon voisinage et des gens qui ce sont connus gamins (il a les clés de notre maison, pour vous dire)
    Il y a un droit de passage obligatoire pour une maison enclavée mais avec 3 murs donnant sur une rue peut-on parler d'enclavement.
    Je veux surtout le savoir pour exposer le problème à la tutrice

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