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Discussion : Changement de propriétaire et révision du loyer

  1. #26
    Membre Benjamin

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    Afin de clarifier mon propos, lorsque j'indique que l'analyse de l ADIL n'est pas fondée juridiquement, c'est pour souligner l'absence de toute référence à la loi ou à la jurisprudence (qui serait ici naissante).
    Je déduis de leur analyse qu'elle est fondée, sans qu'elle soit citée, sur l'article 2222 alinéa 2 du code civil, à savoir : "En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure."

    Pour résumer, il n'y a aujourd'hui AUCUNE position arrêtée sur la possibilité ou non de reprendre "rétroactivement" dans la modalité de calcul du nouveau loyer révisé un indice autre que celui de la dernière échéance annuelle de moins de 12 mois à la date de la notification de la demande.

    Le seul point qui ne semble souffrir d'aucune contestation a trait à l'application pour le futur des nouveaux loyers révisés et de l'impossibilité désormais de se prévaloir d'arriérés de loyers tacites quant à la non révision opérée ou insuffisamment.
    Dernière modification par Cpasmoi ; 16/06/2014 à 06h04.

  2. #27
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Cpasmoi Voir le message
    Le lien était cité dès le 1er post (c'est l'objet du thread)
    Non il s'agissait d' un autre lien service public sur la loi Alur et un lien ADIL sur la jurisprudence ancienne pour la révision du loyer depuis l'origine selon les bons indices


    Citation Envoyé par Cpasmoi Voir le message
    L'action en prescription ne concerne que les arriérés de loyers. Elle trouvait à s'appliquer AVANT la loi ALUR dans le cas d'un rappel de révision suite à révision tardive en sachant que le calcul en tant que tel n'était pas contraint par ce délai ce qui permettait au bailleur de prendre en compte l'indice de référence d'origine (à la souscription du bail). Or, cela est désormais encadré par l'article 17-1 de la loi ALUR.

    Concernant le délai de prescription de 5 ans, il ne trouve à s'appliquer que pour les arriérés qui existaient avant la loi ALUR. Aussi, un bailleur qui notifie actuellement sa demande en révision ne pourrait se prévaloir, au mieux, que du délai de prescription de 3 ans. Mais l'article 17-1 restreint davantage ce délai.

    Par ailleurs, je cite l'ADIL : "le paiement des différentiels d'une révision de loyer entre le 27 mars 2009 et le 26 mars 2014 doit être demandé avant le 26 mars 2015.".
    Cela serait dans tous les cas incorrect. En effet, tout dépendrait de la date de la notification du bailleur pour la demande en révision. Par exemple, si elle intervient le 31 décembre 2014, l'indice de référence (point de départ) ne pourrait pas correspondre à celui de l'échéance annuelle intervenue entre le 27 mars 2009 et le 30 décembre 2009 car elle serait frappée de prescription (> 5 ans).

    Selon moi, ils mélangent plusieurs notions qui ne se recoupent plus.
    Il ne faut pas mélanger la réclamation des différentiels de rappel d'indexation qui passe de 5 à 3 ans pour les percevoir (qui est bien une dette de loyer) et la révision annuelle maintenant encadrée par le 17-1 et qui est de 1 an
    Au fur et à mesure des années il ne sera plus possible de les réclamer compte tenu de l'article 17 -1 et évidemment pour les nouveaux baux c'est immédiat

    Je ne vois pas de différence entre les 2 liens à part que le 2ème est plus détaillé et précis

    ---------- Message ajouté à 07h44 ---------- Précédent message à 07h41 ----------

    Citation Envoyé par Cpasmoi Voir le message
    Afin de clarifier mon propos, lorsque j'indique que l'analyse de l ADIL n'est pas fondée juridiquement, c'est pour souligner l'absence de toute référence à la loi ou à la jurisprudence (qui serait ici naissante).
    Je déduis de leur analyse qu'elle est fondée, sans qu'elle soit citée, sur l'article 2222 alinéa 2 du code civil, à savoir : "En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure." .
    C'est en effet ce que j'indiquais avec le mode de calcul de la prescription abrégée de 2008
    Dernière modification par Marieke ; 16/06/2014 à 06h43.

  3. #28
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Il ne faut pas mélanger la réclamation des différentiels de rappel d'indexation qui passe de 5 à 3 ans pour les percevoir (qui est bien une dette de loyer) et la révision annuelle maintenant encadrée par le 17-1 et qui est de 1 an
    Au fur et à mesure des années il ne sera plus possible de les réclamer compte tenu de l'article 17 -1 et évidemment pour les nouveaux baux c'est immédiat
    Je ne suis pas certain de bien comprendre votre point de vue. Donc, vous considérez que les différentiels de rappel d'indexation antérieurs à la loi ALUR sont encore récupérables (conformément à l'article 2222 du C.Civil) ?
    Si tel est le cas, c'est inexact. L'article 17-1 est applicable à tous les baux. Depuis la promulgation de la loi ALUR, le nouveau loyer ne peut plus être révisé de manière rétroactive. Les arriérés consécutifs aux rappels d'indexation antérieurs à la loi ALUR ne peuvent plus être réclamés (sauf s'ils ont été notifiés avant la promulgation de la loi).
    Le point d'achoppement concerne le mode de calcul de la révision pour le nouveau loyer majoré dans l'hypothèse où le loyer n'a pas été révisé depuis l'origine ou insuffisamment. La jurisprudence était constante sur le fait de pouvoir recalculer le loyer en tenant compte de l'indice depuis la souscription du bail. Or, ce point est désormais remis en cause par l'article 7 (7-1 pour être précis) et l'article 17-1. La prescription de 5 ans qui existait ne trouve pas lieu à s'appliquer puisqu'elle ne concernait pas le mode de calcul en tant que tel mais les arriérés sur rappels de loyers non révisés (ou insuffisamment).

    ci-après l'analyse de l'ADIL (numéro spécial de mars 2014) :

    "Application des dispositions de la loi ALUR dans le temps
    Les contrats de location vide conclus après l’entrée en vigueur de la loi ALUR sont soumis à l’ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve des décrets d’application).
    Les contrats de location vide en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR restent soumis au dispositif légal antérieur (ALUR : art. 14). Toutefois, la loi précise que sont immédiatement applicables à ces contrats les dispositions, telles que modifiées, relatives aux obligations du locataire (loi du 6.7.89 : art. 7), à la vente à la découpe (loi du 6.7.89 : art. 11-1), à la révision du loyer en cours de bail (loi du 6.7.89 : art. 17-1), à la non-décence (loi du 6.7.89 : art. 20-1), à la quittance (loi du 6.7.89 : art. 21) et aux charges récupérables (loi du 6.7.89 : art. 23). Les règles de prescriptions nouvelles (ALUR : art. 1, I, 11° / loi du 6.7.89 : art. 7-1) s’appliquent selon le droit commun (Code civil : art. 2222)."

    "Révision du loyer en cours de bail
    (ALUR : art. 6, I, 3° / loi du 6.7.89 : art. 17-1)
    La révision du loyer en cours de bail continue d’être soumise à la présence d’une clause au contrat de bail, selon les modalités du régime actuel. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an à compter de la date à laquelle il a la possibilité de le faire, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ; la révision n’est donc pas rétroactive. La loi précise que le bailleur - qui aurait omis de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet - est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l'année écoulée. Ce dispositif est immédiatement applicable aux baux en cours."

    + la documentation administrative :

    "Révision de loyer
    Toute révision annuelle de loyer peut être opérée dans le délai d'un an suivant la date de révision du bail.

    Exemple : si un bail doit être révisé le 13 juin 2014, le bailleur peut le faire jusqu'au 13 juin 2015.

    Au-delà de ce délai d'1 an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le bailleur.

    À savoir : la révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement mais seulement à la date de la demande."
    Dernière modification par Cpasmoi ; 16/06/2014 à 20h04.

  4. #29
    Pilier Sénior

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    Je ne fais que citer le lien ADIL :
    le paiement des différentiels d'une révision de loyer entre le 27 mars 2009 et le 26 mars 2014 doit être demandé avant le 26 mars 2015.
    et apparemment c'est appliqué voir ce post :
    La Loi ALUR et la révision du loyer
    L'intervenant a eu recours à 2 juristes
    Dernière modification par Marieke ; 16/06/2014 à 21h36.

  5. #30
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Je ne fais que citer le lien ADIL :


    et apparemment c'est appliqué voir ce post :
    La Loi ALUR et la révision du loyer
    L'intervenant a eu recours à 2 juristes
    Oui et... ? Ce n'est certainement pas une preuve irréfutable d un point de vue juridique. ?? De mon côté je cite également l ADIL et leur position n est pas claire. Sur d autres forum spécialisés en immobilier la non rétroactivité de la révision fait consensus.
    Il serait intéressant de confronter nos points de vue sur le droit.

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