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Discussion : Changement de syndic & date du contrat

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Nous sommes une petite copropriété et souhaitons changer de syndic. En Juillet 2013 nous avons voté le renouvellement du Syndic actuel pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014.

    La prochaine AG aura lieu en Juillet 2014. Si nous votons le non-renouvellement du syndic actuel et élisons un nouveau syndic, ce dernier prend-il ses fonctions à la date de l'AG ou doit-on attendre le 31 décembre 2014 pour effectuer la passation ? (et donc à ce moment là élire le nouveau syndic directement pour la période du 1er au 31 décembre 2015).

    Ca ne se passe pas pas bien du tout avec le syndic actuel et nous craignons les 6 mois de 'cohabitation' avant échéance du contrat..

    Merci.
    Julien

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Sauf motif concret, vous ne pourrez révoquer le syndic au 30 juin sans lui ouvrir droit à dommages et intérêts. Il me semble plus judicieux et moins risqué de procéder à l'échéance du mandat.

  3. #3
    Membre

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    Bonjour julien,

    Dans votre projet de changement de syndic, la date de fin de mandat de votre syndic actuel est importante (entre 1 et 3 ans maximum et de date à date entre AG).

    Dans l'hypothèse ou la fin de son mandat serait fixé en juillet 2014, il vous faut envoyer un projet de résolution de changement de syndic à votre syndic actuel (en courrier RAR le plus tôt possible) pour qu'il puisse le faire figurer à l'ordre du jour de l'AG de juillet 2014 (avec le devis d'un autre syndic).
    A l'issu du vote, si votre syndic actuel n'est pas réélu c'est votre nouveau syndic qui prendra ses fonctions et cela le jour même.

    Bonne journée,
    sophie

  4. #4
    Membre

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    Merci pour vos réponses.

    Le contrat est pour une durée de 1 an, la date de fin de mandat étant fixée au 31 décembre 2014. Est-il possible de faire élire en Juillet 2014 un nouveau syndic qui débuterait donc au 1er janvier 2015 ?
    Cela me parait risqué de continuer 6 mois avec un syndic qui, n'étant pas renouvelé, ne fera plus rien... Ou alors il faut ne pas voter le renouvellement du syndic actuel en Juillet et demander une AG extraordinaire en décembre ?

  5. #5
    Membre

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    En théorie, ce contrat de mandat de syndic est illégal mais vu que vous l'avez signé, il va falloir faire avec...
    Etant donné que le syndic débute son mandat le jour où il est désigné en AG, l'idéal serait donc d'élire un nouveau syndic à la prochaine AG (celle de juillet) et de lui confier le dossier concernant son confrère afin qu'il lui rappelle gentiment que ses procédés ne sont pas très "corrects" et que désormais c'est lui, qui, juridiquement et légalement administre et gére votre copropriété.

  6. #6
    Membre

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    Bonjour,

    Je me permets de relancer le sujet pour être certain de ne pas faire de bêtise...

    Après relecture des documents, j'ai constaté qu'en Juillet 2013 l'AG avait voté :
    - un mandat courant jusqu'à l'AG qui validera l'exercice comptable de 2014, soit au plus tard le 30/06/2015
    - un contrat de 1 an du 1er Janvier au 31 décembre 2014

    1ère question:
    Mon impression en consultant pas mal de sites et forums est que nous votons le mandat avec 1 année d'avance, ce qui me parait bizarre... Pour moi en Juillet 2013 nous aurions du statuer sur un mandat jusqu'à fin 2013 + 6 mois (soit le 30/06/2014) et un contrat du 1er janvier au 31 décembre 2013. Est ce que c'est cohérent ?

    2nde question :
    Du coup à la prochaine AG de Juin 2014, le syndic proposera :
    - un mandat courant jusqu'à l'AG qui validera l'exercice comptable de 2015, soit au plus tard le 30/06/2016
    - un contrat de 1 an du 1er Janvier au 31 décembre 2015
    Je ne vois donc rien qui s'opposerai au fait de proposer à cette AG un contrat et mandat d'un autre syndic courant sur cette même période. Ce qui veut dire que le syndic actuel devra assumer son mandat et contrat jusqu'à la fin d'année et que le nouveau Syndic prendra la suite au 1er janvier 2015. Qu'en pensez-vous?

    Encore merci pour vos réponses.
    Julien

  7. #7
    Pilier Sénior

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    bonjour

    Le contrat est pour une durée de 1 an, la date de fin de mandat étant fixée au 31 décembre 2014.

    Est-il possible de faire élire en Juillet 2014 un nouveau syndic qui débuterait donc au 1er janvier 2015 ?
    il faut distinguer l'année comptable (janvier a dec de chaque année) et le Mandat du syndic. il faut aussi savoir que legalement le syndic doit faire approuver les comptes annuels dans un delai Maximum de 6 mois apres la cloture des comptes . dans votre cas, l'AG doit donc se tenir avant fin juin de chaque année

    dès que le Mandat du syndic expire (Avec l'AG annuelle), il est soit renouvelé dans ses fonctions , soit remplacé par un autre syndic. par consequent il n'est pas possible de le laisser en fonction jusqu'en dec 2014.

    je lis que le Mandat du syndic va jusqu'en dec 2014 ??? comment pouvez vous avoir accepté cela ? un Mandat est annuel et en General, il va jusqu'a l'organisation de l'AG suivante (au cas ou Avec un pepin, un syndic ne serait pas en mesure de faire une AG dans les 6 mois de la cloture des comptes). car une fois le delai passé, y'a plus de syndic, plus de gestionnaire !!!

    Dans l'hypothèse ou la fin de son mandat serait fixé en juillet 2014, il vous faut envoyer un projet de résolution de changement de syndic à votre syndic actuel (en courrier RAR le plus tôt possible) pour qu'il puisse le faire figurer à l'ordre du jour de l'AG de juillet 2014 (avec le devis d'un autre syndic).
    A l'issu du vote, si votre syndic actuel n'est pas réélu c'est votre nouveau syndic qui prendra ses fonctions et cela le jour même.
    Sophie a tout a fait Raison. mais si votre AG doit etre avant fin juin 2014, vosu vous prenez un peu tard pour trouver un nouveau syndic ! il faut compter environ 6 mois pour faire un bon "travail de recherche" et de verifiaction (voir les autres CS s'ils sont Content de leur syndic par exemple) ... bref c'est un excercice qui doit etre fait serieusement et en prenant son temps.


    1ère question:
    Mon impression en consultant pas mal de sites et forums est que nous votons le mandat avec 1 année d'avance, ce qui me parait bizarre...
    Pour moi en Juillet 2013 nous aurions du statuer sur un mandat jusqu'à fin 2013 + 6 mois (soit le 30/06/2014) et un contrat du 1er janvier au 31 décembre 2013. Est ce que c'est cohérent ?
    votre Interpretation est la bonne
    je ne sais pas pourqoui votre CS (c'est le president du CS qui signe en General le Mandat du syndic) s'est laissé abusé de la sorte.


    2nde question :
    Du coup à la prochaine AG de Juin 2014, le syndic proposera :

    - un mandat courant jusqu'à l'AG qui validera l'exercice comptable de 2015, soit au plus tard le 30/06/2016

    - un contrat de 1 an du 1er Janvier au 31 décembre 2015

    Je ne vois donc rien qui s'opposerai au fait de proposer à cette AG un contrat et mandat d'un autre syndic courant sur cette même période. Ce qui veut dire que le syndic actuel devra assumer son mandat et contrat jusqu'à la fin d'année et que le nouveau Syndic prendra la suite au 1er janvier 2015. Qu'en pensez-vous?
    absolument : il faut que vous arretiez ce comptage que le syndic fait, et qui n'a rien a voir. son Mandat doit couvrir une année comptable + 6 mois pour la convocation et l'approbation des comptes.

    n'oulbiez pas que c'est VOUS, syndicat de copropriétés, qui decidez ! le syndic peut proposer, vous repondez NON a sa demande et exigez la modification de son Mandat.

    en l'occurence, mon avis est que vous etes bloqués pour 2014/2015 puisque vous avez elu ce syndic jusq'a fin dec 2014. si vous voulez changer avant la date de fin de Mandat, vous devrez surement payer des indemnités a ce syndic ... (revoir le Mandat que vous avez accepté l'an dernier);
    de plus le delai pour trouver un remplacement me parait trop juste pour faire un choix serieux basé sur des Evaluations d'autres copro, sur des discussions avec le Futur syndic ....
    il vaudrait mieux alors remettre les choses en Etat (voter un Mandat de ce syndic allant pour 2014, se terminant en juillet 2015), et là vous (le CS) vous mettez au travail pour lui trouver un remplacant.
    Dernière modification par Golfy ; 10/04/2014 à 18h33.

  8. #8
    Membre

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    Tout à fait d'accord avec Golfy, d'autant plus que les contrats de syndic sont bien de 1, 2 ou 3 ans, il vous faut mettre fin à cet abus manifeste et vous trouver un bon syndic.
    Sachez que si vous votez le non-renouvellement du contrat de mandat de votre syndic actuel en juillet (date de votre prochaine AG), ses fonctions cesseront immédiatement (disposition prévue dans la nouvelle loi ALUR) et cela même si son contrat est censé aller jusqu'au 31 décembre 2014.
    Sophie

    ---------- Message ajouté à 10h02 ---------- Précédent message à 09h48 ----------

    "il est à noter que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais (avec la loi ALUR) qu'en cas de désignation d'un nouveau syndic par l'AG avant le terme du mandat du précédent syndic, ce dernier est considéré comme révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic".

  9. #9
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    Vous faites l'AG en juillet ! attention il faut que la convocation soit expédiée en juin si non vous êtes sans syndic.
    ça peut être intéressant pour vous, pour changer de syndic, il faut s'y connaître un peu...
    Autre aspect: la loi ALUR n'est pas en vigueur et ne le sera que partiellement, les décrets d'application ne sont pas prêt de paraître...

  10. #10
    Membre

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    Bonjour et merci pour vos réponses,

    En fait j'avais déjà contacté et sélectionné un autre syndic mais j'avais toujours des doutes sérieux quand aux dates.
    Je vais essayer de le faire passer cette année, on verra si le Syndic actuel s'accroche et me dit que ça n'est pas possible je retenterai le coup dans un an...

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par pieton Voir le message
    Bonjour,
    Vous faites l'AG en juillet ! attention il faut que la convocation soit expédiée en juin si non vous êtes sans syndic.
    non, relisez ce qui est exposé au debut : le syndic a été elu jusqu'en decembre 2014.

    En Juillet 2013 nous avons voté le renouvellement du Syndic actuel pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014.
    il doit faire une AG effectivement en juillet 2014, mais s'il ne convoque pas les parties, il sera tjs syndic

  12. #12
    Membre

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    J'apporterai un bémol à ce qu'écrit Piéton: si effectivement certaines dispositions de la loi Alur ne sont applicables pour le moment (faute de décret d'application publiés ou parce que leur mise en vigueur est reportée en 2015, 2016 ou 2017) d'autres le sont immédiatement et la désignation d'un nouveau syndic en AG mettant fin aux fonctions du précédent en fait partie tout comme l'obligation d'être assuré en Responsabilité civile pour le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires qu'ils soient ou non occupants, la mise en concurrence des contrats de syndics ...bref la liste est quand même longue !

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