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Discussion : Etancheite des balcons-terrasses

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,
    je suis confronté au problème suivant : Copropriétaire d'un studio dans un immeuble de 9 étages comportant de grandes terrasses à jouissance privative aux premier , dernier et avant dernier étages, le syndic sur l'instigation des titulaires de ces jouissances privatives entend mutualiser sur tous les copropriétaires ( 50 ) le coût de réfection de l'étanchéité des 6 terrasses alors qu'au réglement de copropriété il est à la charge de ceux qui en ont la jouissance exclusive.
    L' AG est prévue pour le 28 AVRIL et dans l'ordre du jour il écrit le projet de résolution suivant: " les terrasses des étages supérieurs, la toiture et les terrasses du 1° étage , les menues réparations et l'entretien du dallage seront à la charge des copropriétaires en ayant la jouissance exclusive.
    Les grosses réparations ( sol, murs, et gros oeuvre ) seront comprises dans les charges communes supportées par l'ensemble des copropriétaires " Décision de l'Assemblée ( sans qu'il précise la règle de majorité)
    alors que le réglement de copropriété stipule:
    " En ce qui concerne les terrasses des étages supérieurs,la toiture et les terrasses du premier étage, les menues réparations et l'étanchéité seront à la charge des copropriétairesen ayant la jouissance exclusive.Les grosses réparations ( sols, murs et gros oeuvre en général) seront comprises dans les charges communes supportées par l'ensemble des copropriétaires. "
    la subtilité du syndic est de changer le terme " étanchéité" par le terme " entretien du dallage " ce qui n'a rien à voir;
    les travaux d'étanchéité sont justement à réaliser prochainement et par ce stratagème le coût sera mutualisé sur tous.
    S'agit-il comme il le prétend d'un modificatif du réglement de copropriété ( avec une certaine règle de majorité que j'ignore et qu'il n'indique pas dans son projet de résolution ) ou comme je le pense d'une modification de répartition des charges ( puisque si les millièmes ne changent pas, les assiettes de calculs ne sont plus les mêmes et se traduisent par un alourdissement des charges de certains) avec la règle de l'unanimité.
    Pourriez-vous m'éclairer ?
    MERCI d"avance
    BOBBYSS

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bonjour,

    Cela sera discuté en A.G. et vous pourrez contester si vous n'êtes pas d'accord. Toutefois, le R.C. est un peu contradictoire car la réfection de l'étanchéité d'une terrasse constitue de gros travaux ; de plus, lorsqu'il y a un problème d'étanchéité, ce ne sont pas les propriétaires qui ont la jouissance de la terrasse qui sont génés, mais ceux qui sont en dessous qui subissent des infiltrations : pour ces copropriétaires, c'est un problème de toiture...
    S'il est décidé que toute la réfection des terrasses doit être uniquement à la charge des copropriétaires qui en ont la jouissance, il devrait y avoir que ces propriétaires qui votent pour la résolution : il n'est pas normal que 50 copropriétaires votent pour une résolution visant à imposer des charges à 6 copropriétaires...

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Pour moi ce n'est ni l'un ni l'autre mais plutot simplement une resolution contraire au reglement de copropriété.

    Quoi faire:
    - Le jour de l'AG prendre la parole en refusant de voter la resolution en l'état puisque non conforme avec le reglement de copropriété. Menacer de faire annuler la decision via une procedure au tribunal.
    - Apres selon ce qui est finalement voté et du cout (de la résolution et des frais relatifs à une eventuelle procedure) contester la decision de l'AG ou non.

  4. #4
    Membre Junior

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    merci Capc pour votre point de vue.
    Vous écrivez " et du cout (de la résolution ......"
    qu'entendez vous par cout de la résolution ? ( si c'est les travaux que vous évoquez , ce sont des sommes importantes ( toute l'étanchéité des terrasses )
    Je suis d'accord sur le fait que ce n'est pas conforme ou contraire au réglement de copropriété .Mais justement ils ( syndic, condeil syndical, attributaires de jouissance des terrasses) veulent modifier ce réglement pour que ce ne soit plus contraire .
    Quelle est la règle de majorité dans ce cas ? je prétend que c'est l'unanimité car ça entraîne une MODIFICATION DANS LA REPARTITION DES CHARGES, et eux projettent je crois la majorité absolue, ou des 2/3
    Dernière modification par BOBBYSS ; 04/04/2014 à 10h37.

  5. #5
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Je sens que je vais vous décevoir, mais votre Syndic à raison.
    La loi prévoit que les terrasses couvrant un lot sont considérées comme gros-œuvre donc parties communes, votre RC, même non remis en conformité selon la loi SRU, précise d'ailleurs que les grosses réparations seront à charges de tous les copropriétaires.
    Donc je confirme que l’étanchéité d'une toiture terrasse est une dépense commune à tous les copropriétaires.

    Ensuite vient le problème du carrelage.
    Les produits utilisés maintenant (feuilles bitumée collées à chaud) proscrivent la pose de carrelage collé directement dessus et elles ne peuvent rester à nu si usage permanent de la terrasse, il faut donc les protéger par des dalles sur plots.

    Le deal est que pour s'assurer que les choses soient bien faites selon les DTU et que la décennale fonctionne il faut avoir la maitrise de l’étanchéité de A à Z. C'est pourquoi maintenant les travaux d’étanchéité des toitures terrasses sont entendus comme comprenant la couche étanche + la protection, s'il y a usage privatif, et sont pris en charge par tous les copropriétaires. L'étanchéité aura une durée bien supérieure et pourra être partiellement réparée, sans tout refaire, si nécessaire. Au final tout le monde y gagne.

  6. #6
    Membre Junior

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    Merci Gennaker pour ces explications trés détaillées qui paraissent logiques, sauf pour les dalles sur plots qui devraient de mon point de vue relever du privatif.
    S'ils veulent modifier le RC quelle serait la règle de majorité ?

  7. #7
    Pilier Junior

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    Il n'y pas à modifier votre RC, la loi SRU avait demandé le toilettage des RC ancien et avait prévu un délai pendant lequel le coût de cette
    adaptation à la loi était forfaitaire. Malheureusement beaucoup n'ont pas saisis cette occasion. Il n'était pas question de modifier mais d'enlever ce qui était obsolète ou en contradiction avec la loi.
    Vous pouvez parfaitement conserver votre RC en l'état en sachant simplement que compte tenu du fait que qu'une toiture terrasse est légalement considérée comme partie commune et que les matériaux d'aujourd'hui ne sont plus ceux d'avant... il suffit de s'adapter.

    Pour les dalles sur plot, c'est un produit technique dont l’esthétique est souvent boudée, rien ne garanti, si vous laissez leur pose à la discrétion du copropriétaire, qu'il ne mettra autre chose en douce, au détriment de l'étanchéité.

    En fait il faut raisonner en terme de toiture et non de terrasse, trouveriez vous normal que les tuiles d'un toit soient à la seule charge du dernier étage, et que la copro ne prenne en charge que la charpente ?

  8. #8
    Himawari
    Visiteur
    Citation Envoyé par Gennaker Voir le message
    Donc je confirme que l’étanchéité d'une toiture terrasse est une dépense commune à tous les copropriétaires.
    Pas forcément. Dans la plus part du temps, l'usage est privatif, l’étanchéité commune, sauf si le règlement de copro prévoit que l’étanchéité relève du copropriétaire usagé.

    Les dispositions du règlement prévaudront : s’il prévoit de manière claire et explicite que gros œuvre et étanchéité sont parties privatives, les charges correspondantes incomberont alors au propriétaire de la terrasse (cass. civ. 3e du 10.10.1990, n° 89-11.852).

    REPUBLIQUE FRANCAISE

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


    LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mme A..., née Nicole, Jacqueline C..., demeurant "La Marguerite", Port de Billy, quai 10-117 à Paris 16e,
    en cassation d'un arrêt rendu le 24 novembre 1988 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre, section B), au profit de :
    1°) Le syndicat des copropriétaires du 15, square de l'avenue Foch à Paris 16e, dont le siège est ..., pris en la personne de son syndic, la société de gérance de Passy, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
    2°) L'institut primal Européen, dont le siège est ...,
    défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 1990, où étaient présents :
    M. Senselme, président, M. Chevreau, rapporteur, MM. Z..., Cathala, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme B..., M. X..., Mlle Fossereau, conseillers, Mme Y..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme A... et de Me Le Griel, avocat du syndicat des copropriétaires du 15, square de l'avenue Foch, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Sur le moyen unique, ci-après annexé :
    Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires était revenue sur une précédente délibération, la cour d'appel a fait une exacte application des stipulations du règlement de copropriété dont la nullité n'était pas invoquée, en mettant à la charge de Mme A... la réfection de l'étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance exclusive ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :
    REJETTE le pourvoi ;

  9. #9
    Membre Junior

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    merci OxY69 pour cette jurisprudence trés importante mais vous écrivez " s’il prévoit de manière claire et explicite que gros œuvre et étanchéité ..... "etc...
    or dans mon cas d'espèce le réglement de copropriété ne dit pas que gros oeuvre et étanchéité sont à la charge des titulaires de jouissance exclusive mais que le gros oeuvre des terrasses est à la charge de tous et l'étanchéité à la charge de ceux qui en ont la jouissance.
    Toute l'astuce de mes contradicteurs est justement de dire que gros oeuvre et étanchéité vont de pair et que l'étanchéité concerne le gros oeuvre .

  10. #10
    Himawari
    Visiteur
    Tout est dans la lecture du RC et dans son interprétation, je voulais juste préciser qu'il n'est pas impossible que l’étanchéité relève du copro usagé.

  11. #11
    Pilier Junior

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    Le gros œuvre peut, assez rarement d'ailleurs, être à la charge d'un copropriétaire, mais cela est subordonné à des lots totalement privatifs, ce qui correspond à la JP d'OxY69 : "si le RC prévoit de manière claire et explicite que gros œuvre et étanchéité sont parties privatives" mais c'est une possibilité qui peut dépendre d'un configuration de construction particulière.

    or dans mon cas d'espèce le règlement de copropriété ne dit pas que gros œuvre et étanchéité sont à la charge des titulaires de jouissance exclusive mais que le gros œuvre des terrasses est à la charge de tous et l'étanchéité à la charge de ceux qui en ont la jouissance.
    Votre RC reconnaît donc sans équivoque le statut des terrasses, il s'agit bien d'un droit d'usage privatif sur parties communes puisqu'il fait la différence de répartition entre les menues réparations d'usage et ce qui concerne le gros œuvre. L'étanchéité assure la conservation du bâtiment et entre dans les charges générales imputables à tous les copropriétaires, il y a donc contradiction lorsqu'il reporte l’étanchéité aux seuls bénéficiaires des terrasses.
    Le Syndic propose de corriger cette anomalie, il s'agit d'une mise en conformité avec la loi de 1965...mais qui effectivement reportera le coût sur l'ensemble des copropriétaires comme prévu à l'art. 10. Cet article est d'ordre public.

    Une question importante, ces terrasses, sont elles à ciel ouvert, faisant office de toit pour les pièces fermées des lots inférieurs, où s'agit t-il de balcons ou loggias couverts, les uns au dessous des autres ?
    Dernière modification par Gennaker ; 05/04/2014 à 16h17.

  12. #12
    Membre Junior

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    Elles sont à ciel ouvert.
    je comprends l'argumentation mais je pensais que le règlement de copropriété avait valeur de Constitution dont le syndic est le gardien et qu'il était applicable en dehors de toute interprétation , chaque terme ayant une signification propre.

  13. #13
    Pilier Junior

    Infos >

    A ciel ouvert ok, avec pièces de vie en dessous ? Quel type d'étanchéité et quel revêtement actuellement ?

    je pensais que le règlement de copropriété avait valeur de Constitution dont le syndic est le gardien et qu'il était applicable en dehors de toute interprétation , chaque terme ayant une signification propre.
    Oui, il fait règle, comme tout contrat.... pour autant que ce ne soit pas en contradiction avec les textes de loi.
    La loi du régime de la copropriété à évolué depuis sa création en 1965, et la rédaction des RC est parfois ou mal formulée, ou floue, c'est pourquoi la loi SRU du 13 décembre 2000 avait prévu, dans son art.44, la possibilité à la majorité de l'art. 24, la remise en conformité avec les textes législatifs...qui ont encore évolués depuis

    Dans le cas ou sous une terrasse se trouve les pièces privatives d'un tiers, il s'agit bien d'une toiture indissociable de la copropriété. On comprend, dès lors, que la préservation du clôt de ce lot privatif ne peut rester à la discrétion d'un seul copropriétaire, alors que des problèmes d'infiltrations mettrait en cause la responsabilité du SDC et non celle du bénéficiaire de la terrasse.
    Dernière modification par Gennaker ; 05/04/2014 à 18h14.

  14. #14
    Membre Junior

    Infos >

    Merci Gennaker,
    il y a bien sous les terrasses des piéces de vie privatives .
    QUant au type d'étanchéité je l'ignore , c'est l'étanchéité d'origine qui doit donc avoir entre 30 et 50 ans et qui n'a sans doute rien à voir avec les procédés modernes actuels.
    Le revêtement actuel c'est je crois du caillebotis en bois exotique imputrescible. sous toutes réserves.

  15. #15
    Pilier Junior

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    Les caillebotis sont compatibles avec ce type d'étanchéité, donc il faut demander au syndic qu'ils prévoit que lors du chantier ils soient réutilisés sur la prochaine étanchéité. Comme la modification met leur entretien à charge des concernés, vous n'auriez que la pose de la couche étanche à charge du SDC.
    N’hésitez pas à poser des questions lors de l'AG ce qui vous permettra de voter en toute connaissance de cause.

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