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Discussion : Révision du loyer lors d’un renouvellement de bail

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Mon bailleur me propose un renouvellement de bail, qui doit intervenir fin juillet, avec une hausse de loyer significative, + 52 %... ouille ouille ouille ! Puis-je y échapper ?

    Je suis locataire à Paris, depuis 18 ans, et tous les ans, à date anniversaire, mon loyer est révisé. Mon bailleur, filiale de la [sté XXX], a des immeubles un peu partout. Sa demande de révision s’appuie sur 6 loyers référents, dont au moins trois références sortent de son portefeuille. Sachant que je suis entourée d’HLM, bien que mon immeuble soit copie conforme, ou d’immeubles haut de gamme, il m’est difficile de trouver à comparer dans mon quartier. .. En allant sur l’observatoire des loyers, je m’aperçois que je suis en effet sur la médiane minorée (moins 35 euros pour être précise) et que mon bailleur souhaite me passer en médiane quasi majorée (les références qu’il m’a présentées). Ai-je un recours possible?
    La nouvelle loi Duflot est-elle applicable dès à présent ? (merci Modérateur 09 et Cirrus pour votre post)

    Par avance, merci de votre aide
    Dernière modification par Modérateur 09 ; 04/04/2014 à 17h40.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bjr
    il faudrait relire attentivement les 2 liens de Cirrus quant aux Dates d'application (pas encore fait serieusement).

    sinon pour la petite histoire, si vous vous referez a l'actuelle loi de 89, le bailleur peut proposer un ajustement si loyer manifestement Sous-evalué (ce qui est surement le cas Avec une occupation de 18 ans). mais si on relit bien l'art 17, il est dit que le baileur doit

    • le faire au moins 6 mois avant la fin du bail,
    • et qu'il doit saisir la commission de conciliation si le locataire ne donne pas de reponse. (donc laissez couler ....)
    • par ailleurs votre loyer ne va pas augmenter de 56% : l'augmentation sera lissée sur 6 ans

    Je vous invite à lire la Loi sous sa nouvelle mouture que voici : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance



    Article 17-2 En savoir plus sur cet article...



    I. ― Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
    Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
    Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
    Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

    Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

    Lorsque le bailleur fait application du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
    La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
    En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20.
    A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
    Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
    Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

    La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

    II. ― Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
    Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.
    Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
    La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
    En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
    A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
    La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
    Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
    La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.


  3. #3
    Pilier Sénior

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    en effet, a quelle date avez vous recu la proposition de revision de loyer ?
    Et quelle est la date d'echeance de votre bail ?

  4. #4
    Membre Cadet

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    J'ai reçu la notification fin janvier pour un renouvellement de bail au 1er août... mon bailleur est dans les dates.

    En relisant mon bail, j'ai retrouvé une annexe qui précise que mon logement est de "catégorie intermédiaire" et qu'un accord a été signé avec le ministère de l'urbanisme et du logement pour plafonner les loyers, pendant ans. En cherchant sur le Net, je me suis aperçue que mon bailleur construit son parc avec l'argent des contribuables et des fonds publics, puis quelques années après, il déconventionne.
    En 18 ans, j'ai tout de même subit 65 % de hausse de loyer... venir d'un seul coup de demander 52 % en plus, même étalé, je ne pourrai pas assumer.

    La loi Duflot précise Art 17. 2 :" La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer."
    Il n'y a pas de références majorées et minorées sur leur proposition de nouveau bail... est-ce que cela pourrait suffire à la nullité de leur demande?

  5. #5
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par cécile111 Voir le message
    J'ai reçu la notification fin janvier pour un renouvellement de bail au 1er août... mon bailleur est dans les dates.

    En relisant mon bail, j'ai retrouvé une annexe qui précise que mon logement est de "catégorie intermédiaire" et qu'un accord a été signé avec le ministère de l'urbanisme et du logement pour plafonner les loyers, pendant ans. En cherchant sur le Net, je me suis aperçue que mon bailleur construit son parc avec l'argent des contribuables et des fonds publics, puis quelques années après, il déconventionne.
    En 18 ans, j'ai tout de même subit 65 % de hausse de loyer... venir d'un seul coup de demander 52 % en plus, même étalé, je ne pourrai pas assumer.

    La loi Duflot précise Art 17. 2 :" La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer."
    Il n'y a pas de références majorées et minorées sur leur proposition de nouveau bail... est-ce que cela pourrait suffire à la nullité de leur demande?
    Vous avez dit qu'il a fourni des références de loyers pour des logements comparables , c'est cela qu'il faut vérifier, la Loi DUFLOT n'était pas entrée en vigueur au moment du courrier :
    Il s'agissait alors de respecter les 2 Articles le 17c et le 19

    Article 17 c :
    Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

    Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

    Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

    La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

    En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

    A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

    La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

    Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

    La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.

    Article 19

    Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 188 JORF 14 décembre 2000
    Abrogé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

    Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

    Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

    Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
    Vous pouvez faire comme l'indique GOLFY , la sourde oreille et cela passera en Commission !
    Dernière modification par Marieke ; 03/04/2014 à 13h47.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Vous pouvez faire comme l'indique GOLFY , la sourde oreille et cela passera en Commission !
    c'est le meilleur Conseil a suivre.

    par ailleurs je repete que meme si Augmentation il y a , elle ne sera jamais de 52% puisqu'elle doit etre lissée sur plusieurs années ! ne paniquez pas.

  7. #7
    Membre Cadet

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    Merci de vos réponses.

    C'est vrai que je panique un peu, car dans le même temps, je viens d'être licenciée économique ;-(
    C'est vrai que cette augmentation va être lissée, mais représente tout de même, 9,6 % dès le mois d’août et c'est sans compter l'indexation qui viendra s'y ajouter... et les charges de l'immeubles qui elles aussi sont revalorisées ... et à chaque date anniversaire, rebelote !

    Je suis votre conseil, je fais la sourde oreille.

    Cependant est-il possible de présenter d'autres références, que celles de mon bailleur, à la Commission ? Et si oui, sous quelle forme les présenter ?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Vous essayez de trouver des petites annonces de logements équivalents au vôtre remis en location ces derniers temps (petites annonces sur le web, les gratuits , agences)
    Si vous habitez là depuis 18 ans vous connaissez peut être des habitants du quartier qui pourraient attester aussi de leur loyer ou vous indiquer des logements reloués ces derniers temps

  9. #9
    Membre Cadet

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    Merci Marieke,

    Je viens d'en trouver sur le web, je les garde précieusement.
    Ceux que je connais dans le quartier, résident dans des immeubles de standing ou en hlm... je ne peux pas comparer, sinon qu'on me réclame le loyer d'un immeuble de standing dans un quartier plus chouette, ce que je peux démontrer.

    Le fait d'avoir ouvert ce post me fait bouger. j'ai eu la chance de croiser ma nouvelle voisine, qui habite depuis peu l'exact réplique de mon appartement, Je lui ai parlé du souci que je rencontrait avec le bailleur et lui ai annoncé ses prétentions, elle a lever les yeux au ciel en me disant que ce n'était pas possible, du grand n'importe quoi ! Cette personne habite mon groupe d'immeubles depuis le début et le connais bien. La première info que j'ai eu, c'est qu'il pratique des prix complètement disparates, avec des 2 pièces souvent plus chers qu'un 3 pièces ou quasi le m^me prix. Elle ne m'a pas communiqué le prix de son loyer, normal nous ne nous connaissons pas. Du coup, est-ce qu'investiguer dans mon propre immeuble pourrait-être un plus ?

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Elle ne m'a pas communiqué le prix de son loyer, normal nous ne nous connaissons pas.
    bizarre qu'est ce que cela changerait ? vous la verriez differemment si elle payait plus ou moins ? c'est typico francais ca
    mais comme quoi, il suffit de parler pour avoir des info -
    tenez nous au courant (moi, je laisserai courrir, il devra prendre contact Avec la commission de conciliation).

  11. #11
    Membre Cadet

    Infos >

    Oui c'est "typico Français" ça et je le sais ;-) Les Français n'aiment pas parler sous, ce qui est débile... Avec une réponse je la verrais en alliée !
    Je pense que, comme c'est un organisme de l'Etat, ça aboutira en commission... mais peut-être que je me trompe. Je vous tiendrais au courant.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il doit aussi y avoir des représentants des locataires non si organisme de l'Etat voyez aussi de ce côté
    En effet parlez en autour de vous car les autres locataires seront aussi concernés un jour ou l'autre !

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