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Discussion : Charges non inscrites au moment de la signature de la vente

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Nous avons vendu notre appartement environ il y a un an. Le syndic a appelé des charges à mon acquéreur 3 mois après la vente concernant des travaux qui ont été jugé d'entretien par le syndic et qui ne figure pas au dernier PV d'AG. Le nouvel acquéreur ne veut pas régler ces travaux, ce que je comprends dans un sens mais le syndic n'a jamais indiqué au notaire au moment de la vente qu'il y aurait d'autres charges à venir sauf que ces travaux auraient du être à mon humble avis qu'il soit indiqué au moment de la vente. Nous avions pris contact par la suite avec le syndic nous indiquant qu'il y avait pas d'erreur de leur part et c'était le nouveau propriétaire qui devait régler, donc acte, nous en sommes restés là.

    Sauf que nous avons reçu de la part de l'ex propriétaire un recommandé nous réclamant cette somme avec un courrier du syndic indiquant que les travaux étaient suite un dégâts des eaux et que en clair c'était à nous de régler.

    Ce qui me dérange dans tout ça, c'est que le notaire a validé la vente, le syndic a adressé un appel de fond au nouveau propriétaire et que nous c'est un particulier qui nous réclame l'argent.

    Y a t il une procédure spécifique à faire car même si nous devons payer, nous ne voulons pas verser directement la somme à notre acheteur.

    Merci de votre aide par avance.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bonjour

    de 2 choses l'une:

    1) ou bien ces travaux d'entretien font partie du Budget previsionnel et là le proprio paye sa Quote part trimestrielle, (tjs la meme)
    2) ou bien ces travaux ont été votés en AG , Avec des Dates d'appel de Fonds et lá l'acheteur est donc obligé de payer s'il est proprio au Moment de l'exigibilité du paiement (art 6-2, decret de 67)

    si ces travaux n'ont pas été votés, là il y a problème de la part du syndic. il faut donc savoir quels types de travaux sont demandés : sont ils urgents ? cad qu'ils sont necessaires pour sauvegarder l'immeuble et là le syndic peut prendre les mesures qui s'imposent puis convoquer une AG pour valider les travaux a posteriori.

    par contre si pas urgent , alors il ne peut pas.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Nous avons relu les PV, il n'y a rien d'indiquer dans votre 1 ou 2.

    Cela avait été dit verbalement. Pour le caractère urgent, les travaux ont mis 6 mois pour l'isolation et réparation de la fuite d'eau. (Effectué avant la vente) et l'embellissement a été réalisé après la vente.

    Nous avons une grosse impression que le propriétaire actuel a réglé le syndic et que il ne pouvait plus nous réclamer d'argent et donc avouait qu'ils avaient fauté, ils font une attestation qui permettent à notre acquéreur de nous réclamer l'argent et le cas échéant de nous attaquer si nous réglons pas assez vite.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Le pbl c'est que les copro n'ont pas à payer si les travaux n'ont pas été votés. je doute que cette Reparation de fuite mette le batiment en péril.
    donc normalement ni vous, ni l'acheteur, ni les autres n'ont à payer ces travaux qui n'ont pas été votés.

  5. #5
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Nous avons vendu notre appartement environ il y a un an. Le syndic a appelé des charges à mon acquéreur 3 mois après la vente concernant des travaux qui ont été jugé d'entretien par le syndic et qui ne figure pas au dernier PV d'AG.
    C'est l'art. 6-2 du décret du 17 mars 1966 qui prévoit la répartition lors d'une mutation, vous pouvez vous en tenir à ce texte sans chercher à qui revient la responsabilité la mise en œuvre des travaux, Syndic, CS ou autre, puisque l'appel en est fait après la mutation et que ces travaux n'ont pas été votés lors de l'AG précédente.
    Art. 6-2
    "A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
    1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
    2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
    3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."

    S'il s'agit de réparations faites dans l'urgence, par exemple fuite de canalisation survenue entre le compromis et la signature et que l'appel en a été fait après la signature, c'est à bien l'acquéreur de payer.

    L'état daté était peut être déjà envoyé au notaire ou simplement le Syndic n'avait pas reçu la facture. Si lors de l'approbation des comptes le solde s'était avéré positif, votre acquéreur aurait empoché le crédit porté a son compte sans état d’âme...

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Après le problème, c'est que toute façon on était tous d'accord pour la réparation et la peinture par la suite sauf que nous avons vendu entre temps, il y avait eu un devis d'effectué mais comme on était une petite copro, cela a pas été mis aux différents PV.

    Ce que je ne comprends pas actuellement, c'est pourquoi le syndic fait une attestation comme quoi nous étions au courant des travaux et que l'assurance ne prendrait pas en charge la totalité et qu'il faudra payer le solde mais en même temps, il n'indique rien sur notre solde auprès du notaire, pas d'appel de charge à venir et que c'est limite nous qu'on accuse de pas vouloir régler les travaux et d'être les voleurs.

    Cette attestation a t elle vraiment une valeur juridique ?

    Sur l'appel de fonds que j'ai entre les mains,
    Charges exceptionnelles : CH communes générales Période Juillet 2013 avec le montant que je dois.
    en commentaire c'est indiqué :
    APF Exceptionnel concernant la construction d'un faux plafond et mise en peinture des murs du passage déduction faite de remboursement d'assurance de 487 euros.

  7. #7
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par vincedreams Voir le message
    Sur l'appel de fonds que j'ai entre les mains,
    Charges exceptionnelles : CH communes générales Période Juillet 2013 avec le montant que je dois.
    Vous confirmez bien que cet appel ne vous pas été adressé avant la vente ?

    en commentaire c'est indiqué : APF Exceptionnel concernant la construction d'un faux plafond et mise en peinture des murs du passage déduction faite de remboursement d'assurance de 487 euros.
    De ceci on peut supposer que la réfection des dégâts se monte aux 485 euros payés par l'assurance et que le reste des travaux auraient du être votés en AG car sans urgence, ni obligation, le faux plafond c'est un must que l'assurance n'a pas pris en compte.

    L'attestation prouve juste la faute du Syndic. Il tente se sortir du mauvais pas où il s'est mis, mais en droit :
    Travaux non voté en AG = pas opposable aux copropriétaires.
    Appel émis après la vente = à charge du copro en titre selon l'art.6-2.

    Vous faites une LRAR au Syndic en lui rappelant que :
    1) les appels de fonds doivent se faire avant de réaliser les travaux.
    2) qu' à défaut d'avoir appelé les fonds en juillet, il était de sa responsabilité de prévoir une provision sur l'état daté.
    Que par conséquent vous entendez vous prévaloir de l'art. 6-2 du décret du 17 mars 1966 qui prévoit que :
    2 :Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

    Vous en faites copie à l'acheteur afin qu'il soit informé et qu'il comprenne qu'il n'a pas de voie de recours.
    Dernière modification par Gennaker ; 03/04/2014 à 12h00.

  8. #8
    Membre Benjamin

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    L'appel de fond a été effectué au mois de juillet 2013 au nom de notre acquéreur.

    Je vous mets le détail de l'attestation du syndic.

    Nous soussigné xxxxx, attestons que les travaux de réfection du porche ont été décidé collégialement lors de l'AG du 17/03/2012, sans que la question ne soit inscrite à l'ordre du jour de l'AG, mais dans le cadre de l'entretien du bâtiment, à la demande des copropriétaires présents.

    Ces travaux devaient être réalisés en même temps que la réfection du porche du plafond dudit porche, endommagé lors des fortes gelées de février 2012.

    Ces travaux de réfection de la peinture du porche ne devaient en aucun cas être pris en charge par l'assurance de la copropriété.

    Ceci a été évoqué lors de l'AG du 22/03/2013 devant tous les copropriétaires, ainsi que la date de réalisation, à savoir au printemps 2013.

    Chaque copropriétaire était au courant du montant de ces travaux."

    Sachant que le devis était signé en 2012, nous pensons que nous pouvons être attaqué la dessus par l'acquéreur et comme nous savons qu'elle a complètement allumée, nous pensons qu'elle en est capable même pour 450 euros de travaux.

    Qu'en pensez vous ?

    Nous avons rendez vous avec notre notaire la semaine prochaine.

  9. #9
    Pilier Junior

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    Quelle est la date de signature de l'acte ?

  10. #10
    Membre Benjamin

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    L'acte de vente est du 7 mai 2013.

  11. #11
    Pilier Junior

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    Je récapitule :

    AG 22.03.2012 : On en discute mais cela n'apparait pas dans l'ordre du jour, donc légalement impossibilité de voter ces travaux. Cela reste un projet à concrétiser lors de la prochaine AG.

    Devis signé en 2012 : 1 ère faute du Syndic, on ne signe pas un devis non voté, ni sans que le délai de recours de 2 mois soit purgé.

    AG 22.03.2013 : 2ème faute du Syndic, il aurait du faire entériner le devis pour se couvrir. Vous confirmez que la résolution pour régulariser les travaux ne parait pas à l'OJ de cette AG ?

    Vente le 7.05. 2013 rien dans l'état daté: 3/ oubli du Syndic

    L'appel a été envoyé en Aout 2013 à vos acheteurs, on est d'accord.?

    Conclusion : on en revient à l'analyse faite par Golfy # 4 (si vous confirmez les deux interrogation) aucune trace de l'accord du SDC pour ces travaux donc pas opposables aux copropriétaires.

    Par ailleurs le décret est clair : ce n'est pas parce que des travaux sont votés qu'ils sont à charges du vendeur. C'est l'appel de ces travaux qui détermine qui paiera. L'appel ayant été fait après la vente suite à des manquement graves du Syndic dans sa gestion, vous n'êtes tenu à rien.
    Que le Syndic assume ses erreurs.

    Vos acheteurs se retournent contre le Syndic s'ils le veulent, mais il n'ont aucun moyen juridique pour vous attaquer. Et entre nous, l'attestation d'un Syndic ne respectant pas la loi de 65, devant le juge, ça fait désordre.

  12. #12
    Membre Benjamin

    Infos >

    nous avons relu les deux PV d'AG, ce n'est pas indiqué.

    Après, je préfère indiquer que nous étions d'accord verbalement, je sais que cela n'a aucune valeur juridique mais le syndic avait indiqué que les travaux étaient passé dans le cadre du budget de l'entretien, chose pas vraiment vérifiable.

    Oui, l'état est daté période de juillet 2013 payable au 1er août 2013, nous en avons une copie de la part de notre acquéreur.

    Donc en clair, on est sensé rien devoir mais que fait on par rapport à notre folle furieuse, une fois que les courriers seront envoyés, je ne veux certes pas payer si je ne dois rien mais j'ai pas envie d'être envahi par cette personne par la suite.

    Nous voyons donc notre notaire demain, on va voir ce qu'il en ressort.

    Il me semble que notre acquéreur ait réglé cette somme et que le syndic s'est débarrassé du soi disant problème et sait très bien qu'elle n'a pas réellement moyen de nous attaquer.

  13. #13
    Pilier Junior

    Infos >

    mais le syndic avait indiqué que les travaux étaient passé dans le cadre du budget de l'entretien, chose pas vraiment vérifiable.
    Si, et la vérification va faire apparaître ceci : cette somme doit alors être incorporée dans le budget 2013 voté, ce qui allait l'étaler sur le fractionnement trimestriel, ou semestriel, prévu pour le paiement de vos charge.
    Ce n'est pas interdit par la loi pour des menus travaux d'entretien ou de réparation, par contre il n'est pas, dans ce cas, possible de faire un appel spécifique pour ces travaux, puisque tout appel hors budget doit avoir été voté.
    Par conséquent, si passé dans le cadre du budget, vous n'êtes redevable que des appels dont l'exigibilité précédait la date de cession, c'est à dire le 5 mai.
    De fait, si c'était , comme le prétend votre syndic, inclus dans le budget, l'accord verbal des copropriétaires n'a même plus à être évoqué, il a été voté et vous avez réglé vos appels de charges en toute bonne foi.

    Donc en clair, on est sensé rien devoir mais que fait on par rapport à notre folle furieuse
    Si elle persiste, vous portez plainte pour harcèlement.
    Dernière modification par Gennaker ; 09/04/2014 à 08h22.

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Nous avons donc vu notre notaire et là il a été un peu effaré de voir l'attestation que le syndic avait fait au nouveau propriétaire.
    il nous a confirmé le syndic en remplissant le questionnaire atteste qu'il n'y a rien à appeler par la suite.

    Donc, nous allons prendre rendez vous avec un avocat afin de pouvoir rédiger correctement nos réponses au syndic et à notre acquéreur. Le notaire a gardé une copie des courriers qui nous a été envoyé et il veut qu'on le mettre en copie.

    Nous espérons simplement qu'il n y aura pas de complication par la suite.

  15. #15
    Pilier Junior

    Infos >

    Il n'y a pas matière à ce qu'il y en ait, la rédaction de l'art.6-2 ne prête pas à confusion.
    Si vous avez une assistance juridique c'est le moment de vous en servir.

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