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Discussion : Vente viager - Résolution - Redressement judiciaire

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,
    En parallèle de la dernière discussion ouverte par Messen concernant une résiliation de vente d'un viager, et en lisant l'intervention de Caepolla citant notamment la clause de résolution suivante:
    En outre, et par dérogation des dispositions de l'article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance, d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise à demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.
    (cette clause est complétée d'une autre mention selon laquelle les rentes déjà versées seraient conservées en cas de résolution), je souhaiterais avoir vos conseils et avis éclairés sur ce qui nous préoccupe.

    Mon père a vendu en viager un bien à une personne mi-2012. Cette personne est également gérante d'une SARL qui est en redressement judiciaire depuis fin 2013.
    Les rentes non versées depuis mi-2013 n'ont pas été déclarées (ni au mandataire, ni à l'administrateur judiciaires) car ce ne sont pas des dettes de la SARL.
    Sous peu, nous allons connaître les suites données à la période de redressement.
    Il y a quelques jours, ma mère (mon père étant décédé, elle est maintenant bénéficiaire des rentes) a écrit en RAR au débirentier en lui rappelant les rentes non réglées et en lui demandant de faire le nécessaire sous peu, avant de faire jouer la clause citée ci-dessus.
    Nos questions actuellement sont celles-ci:
    1/ malgré ce RAR (peut-être encore non réceptionné par le débirentier) peut-on refaire un RAR pour faire jouer pleinement la clause résolutoire (ce courrier aurait pour mention: Annule et remplace le courrier en RAR n° .... du ../03/2014)?
    2/ un commandement de payer est-il un simple courrier en RAR ou doit-on passer par un huissier?
    3/ le redressement en cours est-il un problème?

    Bref, comme vous le constaterez, nous sommes en plein brouillard. Notre notaire et l'expert-comptable nous invite à passer par huissier.

    Vous remerciant par avance vivement de conseils,

    Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Je ne saisis pas le lien juridique entre la vente en viager et la SARL.
    1/ pour le LRAR vous pouvez toujours envoyer une mise ne demeure
    2/ un commandement de payer est un acte d'huissier
    3/ le redressement n'est un problème qu'indirectement car il peut témoigner d'une situation personnelle précaire de la gérante

  3. #3
    Pilier Junior

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    Vous avez tout intérêt à faire le nécessaire sans plus traîner, par huissier.

    Le redressement de la SARL pourraît entraîner des conséquences facheuses. Si le débiteur, personne physique, se retrouve ensuite en procédure collective (parce qu'il est commerçant, par exemple, en plus de sa gérance), ou en surendettement (parce qu'il est à la rue avec sa société qui coule), la procédure collective ou le surendettement vont tout bloquer. Vous serez un créancier comme les autres. Et, je passe les nuances entre procédure collective et surendettement, mais, dans les deux cas, vous serez bloqués pour invoquer le jeu de la clause résolutoire.

    C'est-à-dire que vous avez beau avoir une clause résolutoire de plein droit, encore faut-il qu'un juge en constate l'effet pour que soit prononcée la résolution de la vente. La clause résolutoire de plein droit ne dispense pas de l'intervention du juge, elle a seulement pour effet de lier le juge, qui perd son pouvoir d'appréciation pour décider si oui, ou non, il doit prononcer la résolution. Mais, sans cette décision du juge, vous ne pouvez faire publier aux hypothèques le retour de l'immeuble dans le patrimoine du vendeur. Or, c'est cette action que la procédure collective ou le surendettement peuvent paralyser, puisque l'un et l'uatre ont pour effet de suspendre les poursuites contre le débiteur. On est dans un cas où on sait que le débiteur ne pourra plus payer tout le monde, donc la loi prend le relais pour tout mettre à plat et payer selon les priorités qu'elle prévoit. Et le créditrentier risque alors d'être sacrifié à ce moment là.
    Dernière modification par Caepolla ; 31/03/2014 à 17h17.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  4. #4
    Membre

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    Merci PierreJacques11 de cette première réponse.
    A Caepolla: merci également, mais ce que vous amenez est très angoissant. La SARL, gérée par le débirentier, est déjà en procédure collective (redressement judiciaire). Bien que le viager ait été signée par le gérant en nom propre et non pour le compte de la SARL, nous pourrions nous retrouver dans une mauvaise posture, c'est cela???

  5. #5
    Pilier Junior

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    Oui, c'est exactement ce que je dis. Si le redressement concerne la SARL, il ne va pas s'étendre au gérant. Mais, indirectement, ce redressement peut avoir des conséquences dramatiques néanmoins. Le vaiger reste quelque chose qui n'est pas sans danger. Et, malheureusement, le droit est ainsi fait que le créditrentier bienveillant, qui laisse passer du temps quand sa rente n'est pas payée, peut être sévèrement pénalisé.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  6. #6
    Membre

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    Bonjour, encore merci Caepolla de ces précisions (nos échanges s'étaient croisés) qui nous ont permis d'y voir plus clair. Nous avons d'ailleurs lancé, via huissier, un commandement de payer et le RJ est toujours en cours car prorogé. Donc nous croisons les doigts pour que 1/ cela se passe bien pour le crédirentier (notamment afin que cette situation n'ait pas de répercussion sur sa situation personnelle) ; 2/ l'action en résolution que nous allons par conséquent entamer aboutisse dans les meilleurs délais.

    Je me permets de vous solliciter (j'espère être toujours dans le bon forum) au sujet de la réversibilité de la rente (au conjoint survivant, même si le bien appartenait en propre à mon père):
    Si je comprends bien le terme de réversibilité (le conjoint survivant, inscrit à l'acte de vente, continue à percevoir la rente, et ce, toute sa vie durant), quels sont ses droits en cas de défaut de paiement du débirentier?

    En l'espèce, l'inscription aux Hypothèques (inscription de privilège de vendeur avec réserve de l’action résolutoire art 2374 1er du CC au nom du crédirentier signataire) a bien été faite, l'acte de vente comporte bien une clause résolutoire dérogeant à l'article 1978 du CC (mais ça, vous le saviez déjà ;-)) ; mais l'acte de vente précise également que le décès du crédirentier (signataire) génèrera la radiation du privilège du vendeur (!!!).

    En résumé, les questions sont:
    * le conjoint survivant et son notaire ont-ils une action particulière à faire au niveau des hypothèques pour que le conjoint survivant ait les mêmes droits que le crédirentier signataire ?
    * La clause résolutoire dérogeant à l'article 1978 du CC est-elle indépendante du l'inscription aux hypothèques et le conjoint survivant peut-il la faire jouer au même titre que le crédirentier signataire?

    => Bref, le but étant de faire jouer la clause résolutoire contractuelle et non celle qui permettrait à un juge de "tergiverser" (excusez le terme qui ne se veut pas péjoratif, mais veut simplement mettre en avant le temps parfois très long que peut prendre toute décision de justice), quels sont vos conseils?

    Vous remerciant par avance, Cordialement
    Dernière modification par VALLAC ; 02/05/2014 à 16h38.

  7. #7
    Membre

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    Bonjour à Tous,

    En Mars, j'ai déjà eu l'occasion de poster une partie de notre problème de viager dont le débitrentier est aujourd'hui dans l'incapacité d'assurer le versement de la rente. Je remercie d'ailleurs tout particulièrement Caepolla et PierreJacques11 de leurs réponses, à cette époque.

    Aujourd'hui, nous avons un tout petit avancé quant à la clause résolutoire ainsi rédigée au contrat:

    En outre, et par dérogation des dispositions de l'article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance, d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise à demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.
    (cette clause est complétée d'une autre mention selon laquelle les rentes déjà versées seraient conservées en cas de résolution),

    puisque nous avons procédé au commandement de payer par voie d'huissier ; commandement qui s'est avéré infructueux. A ce propos, est-il normal que nous n'ayons pas de document de l'huissier constatant le défaut ou la carence du débitrentier??

    Maintenant, nous nous apprêtons à saisir le TGI pour qu'il constate la résolution de la vente (solution A).

    Un autre conseil, donné par avocat, nous enjoignait à procéder à la résolution devant notaire (solution B), mais notre notaire nous indique :

    j’ai calculé le coût de l’acte de résolution pour M. X (le débirentier) ; dans un tel cas, les droits de mutation sont à nouveau dus car l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une double mutation. C’est la conséquence d’une résolution de vente « amiable » c’est-à-dire par acte notarié, même si l’on expose qu’elle est due à une défaillance de paiement du débirentier. => coût pourle débirentier : env. 15 k€.

    En parallèle, nous découvrons une solution C: un constat de résolution notarial qui, par le passé, a été mis en oeuvre par un crédirentier (voir SVP sur legimobile.fr : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 septembre 2008, 07-11.528 ou sur onb-france.com : Constat de la résolution de la vente par procès-verbal notarié de défaut ((j'espère ici ne pas contrevenir aux règles du Forum, ou froisser certains d'entre vous)).

    Donc, pour terminer ce post un peu long, voici nos questions:
    * solution A: connaissez-vous le délai de décision des juges sur ce type d'affaire (constat)? Outre la copie exécutoire, le commandement de payer, quels sont les documents que nous devrions produire?
    * solution B: pensez-vous que ce soit la meilleure solution et seule solution devant notaire?
    * solution C (peut-être en réponse à la solution B): cette possibilité peut-elle découler de la clause résolutoire telle qu'inscrite au contrat de vente? est-elle, de votre point de vue, jouable?

    Nous vous remercions par avance de vos réponses, commentaires, sujétions. Il est à noter que nous sommes entourés d'un notaire et d'un avocat. Cependant, ce type de dossier ne coure pas les rues par chez nous et il s'avère que l'un comme l'autre n'ont visiblement pas tous les outils pour nous répondre.

    Bien cordialement.




  8. #8
    Pilier Sénior

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    bonjour
    je donne juste le lien du 1er fil en question : Vente viager - Résolution - Redressement judiciaire

    mais je demande au moderateur de fusionner les 2 fils, ce sera plus facile pour les repondants.

  9. #9
    Modérateur Communautaire

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    Bonjour
    Les 2 discussions ont été fusionnées.
    Bonne continuation sur Net-Iris

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