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remise des clefs non effectuée

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Mais gritche on n'est pas ici dans le cas d'une expulsion ou d'une résiliation de bail pour impayé, procédure qui permet au locataire de prendre toutes les dispositions et de bénéficiez des procédures de la loi. On est dans le cas d'un non renouvellement de bail simple, non contesté par le locataire (donc aucune procédure en cours), avec une absence le jour de l'edl dument signifié par le bailleur et le départ effectif du locataire. Le locataire est encore responsable du logement si le bailleur le poursuit et dans ce cas il ne peut entrer dans le logement. En revanche si le bailleur ne demande aucune indemnité cad qu'il considère que son locataire est "libéré" de son obligation malgré la non restitution des clés, il n'est point besoin d'ordonnance pour récupérer le logement enfin. Seul le bailleur dans ce cas a le pouvoir de "libérer" le locataire par le simple fait de le poursuivre ou non. A défaut, le contrat est terminé et il récupère son logement. Ce qui n'a rien a voir avec un locataire qui sans informer le bailleur partirait à la "cloche de bois". On n'est pas du tout dans le meme cas de figure. Toutes les jurisprudences citées (notamment celle de 94) font référence à des bailleurs poursuivant leur locataire et/ou a des locataires expulsés. En aucun cas à de simples non renouvellement de bail, non suivi d'une contestation du locataire, et validé par son départ effectif (départ + résiliation des compteurs).
    Citation Envoyé par Peggy06
    .je suis propriétaire d'une maison que j'ai loué meublée.
    l'échéance du bail prennait fin le 07/09, j'ai donc adressé a mes locataires un préavis il y a 6 mois , remis par un huissier de justice.
    le 29/08, je leur ai a nouveau adressé un courrier avec A/R pour fixer d'un rdv afin d'effectuer a la remise des clefs et un état des lieux contradictoire.ils ont reçu mon courrier mais n'y ont pas donné suite.
    ma question est celle çi, quel recours puis je avoir???
    je dois moi même emenager au plus vite ds ma maison, .
    les locataires sont partis en aout, ma maison est actuellement vide, sans eau ni electricité, les locataires les ayant fait couper.
    puis je aller ds ma maison avec un serrurier et un huissier, afin d'effectuer le constat de leur départ??et ainsi jouir de mon bien?
    merci de preter quelque attention a ma requéte

  2. #14
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Je vais essayer d'être plus clair mais en manque de café ça va être dur .

    Le point le plus important à mon avis est que c'est le départ ET la remise des clés entre les mains même du bailleur ou de son mandataire qui vaut libération effective des lieux.
    Si le locataire ne remet pas les clés, ou laisse les clés à la gardienne, dans la boîte aux lettres etc on reste juridiquement dans le cadre de l'occupant sans droit ni titre et il reste tenu des loyers/indemnités d'occupation jusqu'à la reprise suite au pv d'expulsion.

    tiré de mon encyclopédie :
    Il est acquis en jurisprudence que la restitution des lieux loués est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement le logement. Elle a lieu au moment où le bailleur est mis en demeure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire.
    dès lors qu'en l'espèce, les clés ont été remises au bailleur six jours après la fin du bail, alors que le locataire ne justifie pas que la non reprise des lieux à une date antérieure serait imputable au propriétaire et notamment que lui-même aurait sollicité en vain un rendez-vous plus rapide pour rendre les clés, il s'ensuit qu'il est redevable du paiement du loyer pour les six jours en cause (CA Versailles, 1re ch., 25 sept. 1998).

    autre exemple :
    Il n'appartient pas au bailleur de faire preuve de diligence pour récupérer les lieux. Tant que le locataire ne restitue pas les clés, il reste redevable d'une indemnité d'occupation (Pourvoi c/ CA Nancy, 2e ch., 6 mars 2003, Cass. 3e civ., 15 juin 2004)

    etc etc nombreuses autres jp

    donc ici, pas de restitution des clés = pas de libération effective des lieux.

    C'est vrai que c'est un peu ridicule puisque ce n'est ni dans l'intérêt du locataire qui est légalement toujours tenu par ses obligations locatives, ni dans l'intérêt du bailleur qui ne peut reprendre son bien.
    Peu importe que le congé émane du bailleur ou du locataire, sans remise des clés le locataire est toujours civilement tenu et surtout pénalement c'est toujours son domicile. Le risque de la violation de domicile existe toujours. Le bailleur peut prendre le risque s'il le veut mais pas l'huissier (pour qui en plus les sanctions pénales sont bien plus lourdes).

    Je suis bien d'accord et certains juges aussi, cette situation est grotesque et imposer la procédure d'expulsion au propriétaire et à "l'ex"-locataire, sa durée, son coût, est excessif alors que le locataire est parti, mais pas légalement...

    Dans 99% des cas le bailleur va reprendre et c'est bien ce que voulait le locataire. Mais la situation n'est pas juridiquement "carré" et un huissier ne peut pas intervenir dans ces circonstances en les connaissant. Faire un edl sans connaitre la situation peut arriver et arrive. Mais faire une ouverture forcée en tout cas est impossible car là on ne peut que comprendre la situation.

    Ai-je réussi à te convaincre ? Si non je file acheter du café

  3. #15
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Bonjour
    je suis très intéressée par ce post qui correspond mieux à ma demande.

    Mon fils propriétaire a loué dans un premier temps son studio à une locataire qui a signifié son congé par voie d'huissier pour le 30.12.minuit
    Dans une lettre AR reçu APRES edl celle ci l'informait que l'edl serait effectué le 27.12 par un huissier sans communiquer les coordonnées. Ce courrier ayant été présenté le 29.12 mon fils n'a donc pas pu y assister et pour cause...
    La locataire prétend avoir envoyé les clés par lettre LRAR. le 27.12.
    Hors le 3.01 mon fils reçoit bien une LRAR mais aucune clé à l'intérieur et le cachet (société) est daté du 30.12.

    Nous sommes actuellement en procédure pour loyers impayés, indemnités d'occupation et dégradations contre le garant, la locataire étant partie sans laisser d'adresse.
    Mon fils a récupéré son bien 1 mois après en faisant appel à un serrurier sur les conseils de l'avocate qui disait que le congé avait été signifié, qu'un EDL avait été effectué par huissier constatant que l'appartement était vide à la demande de la locataire et que celle-ci prétendait avoir envoyé les clés par LRAR.

    Même cas ou presque avec le locataire suivant qui était au courant du cas précédent.

    J'avais participé à un autre post ou je n'avais pas eu de réponse précise . Je cite :
    Citation:
    Posté par Agnes1
    L'envoi des clés par courrier ne vaut pas restitution même en A/R. La cour de cassation a été claire sur ce point. Donc pour l'instant vous n'avez légalement pas de clés, le logement n'a pas été rendu.



    Bonjour Agnès
    Comment peut on trouver cette décision de la Cour de Cassation ?
    Mon fils vient de vivre la même situation ormis le fait qu'il a donné son congé. Ce courrier ouvert par huissier ne contenait qu'une seule clé et prétendait que les autres étaient déposées dans la boite aux lettres de mon fils devant témoin LE LENDEMAIN. ce qui n'a jamais été le cas.
    L'huissier a constaté bcp de dégâts (serrure arrachée avec énorme trou dans la porte d'entrée) les flexibles arrivées d'eau arrachés etc... Sans compter que des meubles et autres avaient disparus ( location meublé).
    Merci de votre réponse.


    Compte tenu des réponses faites dans ce post peut on considérer dans les cas une violation de domicile?
    Peut on demander des indemnités d'occupation ( 1 mois dans le 1er cas)
    2 mois et demi dans le second cas où le studio n'a pu être reloué à cause de dégradations et mise hors normes, vol de meubles et autre... Que durant l'été il a été difficile de faire appel à un plombier etc....

    Merci de vos réponses
    Cordialement

  4. #16
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    http://www.anil.org/actualite/ha95/loyers_95.htm

    EXPULSION / ABANDON DU DOMICILE / PROCEDURE DE CONSTAT PAR HUISSIER (Rép. Min. Question N° : 57475 : JO AN du 6.9.05)

    Lorsqu'un locataire quitte les lieux clandestinement, sans payer les loyers dus, ni respecter un préavis, le propriétaire de l'immeuble doit, pour reprendre possession des lieux, respecter la procédure judiciaire et obtenir un titre exécutoire ordonnant l'expulsion.

    Les actes doivent être signifiés selon les règles du droit commun, mais ils peuvent être signifiés à domicile.

    En cas d'abandon manifeste, l'huissier peut procéder à l'ouverture des portes pour constater que la personne
    a quitté les lieux postérieurement à la signification du commandement prévu à l'article 61 (loi du 9.7.91 modifiée : art. 21-1).

    Il doit se faire assister du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service, ni du créancier, ni de l'huissier de justice.

    Dans ce cas, le bailleur est dispensé du délai d'attente de deux mois.

    Pour mémoire, à côté de ce dispositif particulier à la procédure d'expulsion, la loi autorise sous conditions, un huissier de justice à pénétrer dans un logement avec un serrurier (loi du 9.7.91 : art. 20 et 21). Ainsi à l'expiration d'un délai de huit jours à compter d'un commandement de payer signifié par un huissier de justice et resté sans effet, celui-ci peut, sur justification du titre exécutoire, pénétrer dans un lieu servant à l'habitation et, le cas échéant, faire procéder à l'ouverture des portes et des meubles ; par exemple, dans le but de dresser un inventaire des biens saisissables à l'occasion d'une saisie vente. En l'absence de l'occupant du local ou si ce dernier en refuse l'accès, l'huissier de justice chargé de l'exécution ne peut y pénétrer qu'en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service, ni du créancier, ni de l'huissier de justice chargé de l'exécution. Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l'ouverture des meubles.


    Texte de la QUESTION :
    M. Philippe Folliot souhaite appeler l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur les délais de constatation de l'abandon du logement par son locataire. Lorsqu'un locataire quitte son appartenant sans payer les derniers loyers dus ni respecter le délai de préavis, le propriétaire de l'immeuble doit, pour reprendre possession des lieux, respecter la procédure du droit commun de l'expulsion. Si les délais de cette procédure sont justifiés par la volonté de protection du locataire expulsé, ils ne sont pour les cas de l'espèce aucunement justifiés. Ils empêchent au propriétaire de relouer son immeuble et ainsi bride la mobilisation du parc locatif privé pourtant indispensable. Il demande donc au gouvernement s'il ne pourrait pas envisager de mettre en place une procédure plus rapide en cas de départ volontaire du locataire qu'il serait aisé de faire constater par huissier après enquête auprès de différents organismes ou prestataires comme la CAF, l'# Fournisseur en énergie #, ou France Télécom.

    Texte de la REPONSE :
    Le droit très protecteur du domicile en tant que lieu privé affirme que sa violation constitue un délit. C'est ainsi que, lorsque le bailleur souhaite reprendre le logement alors même que le locataire l'a quitté clandestinement et sans préavis, il est tenu de respecter la procédure judiciaire, en obtenant du tribunal un titre exécutoire ordonnant l'expulsion et en faisant signifier par l'huissier un commandement de quitter les lieux au locataire. Ces actes doivent être signifiés selon les règles de droit commun, c'est-à-dire à la personne expulsée ; mais ils peuvent être signifiés à domicile ou être réputés signifiés à domicile si personne ne veut les recevoir car il n'y a plus personne habitant le domicile. Dans certains cas, la procédure peut toutefois être facilitée et ses délais raccourcis. En effet, l'article 21-1 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution permet, dans l'hypothèse où l'huissier de justice relève des critères objectifs d'abandon de logement, que la pénétration dans les lieux se fasse sans le concours de la force publique, mais en présence de l'une des personnes énuméré es par ce texte, à savoir soit le maire de la commune, un conseiller ou un fonctionnaire municipal délégué par le maire, une autorité de police ou de gendarmerie ou à défaut deux témoins majeurs, afin de constater que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les locaux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux. De plus, le bailleur est dispensé du délai d'attente des deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux pour faire procéder à l'expulsion. Par ailleurs, la Cour de cassation a admis une expulsion réalisée en période de trêve hivernale dès lors que l'huissier avait caractérisé l'état d'abandon des lieux par son occupant (Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 novembre 1991).
    Dernière modification par Denis_63 ; 19/09/2006 à 20h38.

  5. #17
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Gritche_fr
    Ai-je réussi à te convaincre ? Si non je file acheter du café
    Files vite en acheter ! Je suis d'accord avec toi sur tous les plans, si ce n'est encore une fois, que dans tous les cas évoqués, il s'agit d'un départ du locataire. Je ne suis donc pas d'accord avec la non distinction du congé par le bailleur ou le locataire. Elle a au contraire son importance. Si le locataire donne son congé, le bailleur a tous les droits, la loi et les jurisprudences sont là, pour le faire payer, mais en contrepartie ne pas pouvoir récupérer son logement sans une procédure appropriée.
    Si le propriétaire donne le congé, cela est différent.
    *Soit le locataire reste, et dans ce cas, le bailleur doit respecter une procédure.
    *Soit le locataire part, ne remet pas les clés et là effectivment (bien que cela soit malhonnete) le bailleur a des chances (je dis a des chances car aucune jurisprudence ne traite de cette situation précise), de pouvoir le faire payer en tant qu'occupant sans droit ni titre. en contrepartie il ne récupère pas son logement sans une procédure.
    *Soit le locataire part et le bailleur choisit de ne pas poursuivre, et dans ce cas c'est lui, le bailleur, qui choisit de considérer le départ comme la libération des lieux. Cela n'est valable, qu'à la condition que le locataire n'est en aucun cas engager une procédure pour remettre en cause le congé. C'est ici le cas. Toutes les jurisprudences citées ainsi que la loi, ne traitent que en gros de deux situations : le bailleur poursuit, ou le locataire reste en tant qu'occupant sans droit ni titres.
    Dommage, je n'ai pas le temps en ce moment, mais j'aurai bien "farfouinner"' pour trouver une jurisprudence s'y rapportant.

    Pour Denis63 toutes les références que vous donnez se rapportent, encore une fois à l'abandon des lieux par le locataire, "clandestinement", "'sans payer " "sans respecter le préavis". Or on n'est nullement dans ce cas de figure, puisque, là, le locataire a fait l'objet d'un non renouvellement de bail. Le bail (contrat) est terminé par un préavis dument donné par le propriétaire et non contesté par le locataire. Il n'y a plus de contrat et plus de locataire. C'est complètement différent.
    Dernière modification par Agnes1 ; 20/09/2006 à 16h57.

  6. #18
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Je file en acheter, je ne suis toujours pas d'accord et surtout sans restitution des clés dans les formes on se retrouve toujours avec la probleme de la violation de domicile.
    Je chercherai des Jp dans mes ouvrages spécialisés dès que le café est là

    Bon, après lecture d'un chapitre qui semble exhaustif sur le sujet précis de la non restitution des clés dans les formes, à aucun moment on ne fait de différence selon la fin du bail, congé bailleur ou congé preneur etc
    je ne vois toujours pas où, comment, pourquoi, tu en vois une.

    pour
    *Soit le locataire part, ne remet pas les clés et là effectivment (bien que cela soit malhonnete) le bailleur a des chances (je dis a des chances car aucune jurisprudence ne traite de cette situation précise), de pouvoir le faire payer en tant qu'occupant sans droit ni titre. en contrepartie il ne récupère pas son logement sans une procédure.
    là j'en ai, par exemple :
    Cour d'appel
    PARIS
    Chambre 6 section B


    9 Octobre 1997

    KRAINSKI
    CAILLET
    Contentieux Judiciaire


    Numéro JurisData : 1997-022737


    Abstract
    Bail d'habitation, manquement du preneur à ses obligations, restitution tardive des lieux loués, départ des lieux à la suite du congé notifié par le bailleur, restitution des clés lors du départ des lieux (non), dépôt des clés dans la boîte aux lettres, élément inopérant, absence d'accord des parties sur le dépôt des clés dans la boîte aux lettres, information du bailleur du dépôt des clés dans la boîte aux lettres sans incidence, nécessité d'une restitution des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire, effet, obligation du preneur de paiement des loyers et indemnité d'occupation exigibles jusqu'à la date de remise des clés à l'huissier, réformation.

    Résumé
    Le preneur, qui soutient avoir déménagé avant la date d'effet du congé a l'obligation de procéder à la remise des clés à la date de son départ des lieux; cette restitution doit être opérée entre les mains du bailleur, ou de son mandataire; le locataire peut les adresser au bailleur ou à son mandataire par lettre recommandée. En ne produisant que ses propres lettres par lesquelles il informait les bailleurs du dépôt des clés dans la boîte aux lettres, il ne prouve pas l'existence d'un accord sur ce mode de remise; en conséquence, le preneur reste tenu des loyers et indemnités d'occupation exigibles juqu'à la date de remise des clés à l'huissier.

    Pour le reste, je doute de trouver autre chose mais je vais encore chercher. Mais bon... entrer dans des lieux dont l'occupant n'a pas volontairement rendu les clés est un faible risque puisque le locataire préfèrera cela plutot que de payer une indemnité d'occupation. Mais légalement je ne trouve pas comment on peut se couvrir de la violation de domicile au cas où on tombe sur un locataire vicieux (ce qui arrive de temps en temps...)

    Dernière modification par Gritche_fr ; 20/09/2006 à 18h42.

  7. #19
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    59
    Citation Envoyé par Gritche_fr
    Numéro JurisData : 1997-022737

    Résumé
    cette restitution doit être opérée entre les mains du bailleur, ou de son mandataire; le locataire peut les adresser au bailleur ou à son mandataire par lettre recommandée. En ne produisant que ses propres lettres par lesquelles il informait les bailleurs du dépôt des clés dans la boîte aux lettres, il ne prouve pas l'existence d'un accord sur ce mode de remise; en conséquence, le preneur reste tenu des loyers et indemnités d'occupation exigibles juqu'à la date de remise des clés à l'huissier.

    Bonsoir Gritche
    Je n'arrive toujours pas à y voir clair. ..
    Agnès prétend que l'envoi des clés par # Service de courrier # n'est pas valable et dans votre post il est noté que le locataire peut les adresser à son Bailleur ou à son mandataire par lettre recommandée.

    Me concernant dans le 1er cas, la LRAR ne contenait aucune clé.

    Dans le second cas la lettre a été ouverte par l'huissier et ne contenait qu'une seule clé. Les autres seraient soit disant remise dans la boite aux lettres

    Dans les deux cas il s'agit d'un congé donné par le locataire avec le préavis respecté. Sauf qu'ils étaient tous les deux de mauvaise foi car n'ont pas voulu faire d'état des lieux soit en notre présence soit avec l'huissier à cause de dégradations et n'ont donc pas restitué l'ensemble des clés.
    Il a fallu changer les serrures dans les deux cas.

    Merci Gritche de votre réponse.

  8. #20
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Gritche_fr
    ............en conséquence, le preneur reste tenu des loyers et indemnités d'occupation exigibles juqu'à la date de remise des clés à l'huissier.
    Pour le reste, je doute de trouver autre chose mais je vais encore chercher.
    Je vois la différence au "reste tenu". Dans le cas présent comme dans cette jurisprudence, c'est bien le bailleur qui décide ou non de poursuivre le locataire. Celui ci "reste tenu" parce que le bailleur décide bien de faire valoir ce droit a perception des loyers faute de rendu de clés. A partir du moment ou le bailleur abandonne ce droit, il reprend le logement. Le locataire n'étant plus considéré comme "redevable" par le bailleur, il n'a ni droits ni "devoirs" sur le logement.
    Mais si tu peux chercher c'est bien, j'avoue que je dispose de peu de temps et que une réponse ferme serait bien intéressante.
    Je te prépare un thermos !

  9. #21
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Laure913
    Je n'arrive toujours pas à y voir clair. ..
    Agnès prétend que l'envoi des clés par # Service de courrier # n'est pas valable et dans votre post il est noté que le locataire peut les adresser à son Bailleur ou à son mandataire par lettre recommandée.
    ..
    relisez toutes les jurisprudences que denis63 a donné sur ce même post, vous verrez que dans tous les cas la remise par # Service de courrier #, par A/R ne vaut pas restitution. Seul le dépot entre les mains du bailleur de son mandataire ou de l'huissier chargé de l'edl (il est ds ce cas mandataire du bailleur) vaut restitution.
    Relisez bien l'exemple que Gritche vous donne, il dit exactement le contraire de ce que vous avez compris. J'avoue que ce n'est pas forcément simple.

    Citation Envoyé par Gritche_fr
    Le preneur, qui soutient avoir déménagé avant la date d'effet du congé a l'obligation de procéder à la remise des clés à la date de son départ des lieux; cette restitution doit être opérée entre les mains du bailleur, ou de son mandataire; le locataire peut les adresser au bailleur ou à son mandataire par lettre recommandée. En ne produisant que ses propres lettres par lesquelles il informait les bailleurs du dépôt des clés dans la boîte aux lettres, il ne prouve pas l'existence d'un accord sur ce mode de remise; en conséquence, le preneur reste tenu des loyers et indemnités d'occupation exigibles juqu'à la date de remise des clés à l'huissier.
    En clair : faute d'un accord écrit du bailleur pour une remise en A/R ou par huissier, il n'y a pas de remise.

    Ps je préfère vous répondre ici plutot qu'en mp. Ainsi, les avis s'échangent et vous n'avez pas qu'un seul élément d'appréciation. Attention le cas initial n'a rien a voir avec le votre meme si'l semble similaire.

  10. #22
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    59
    Merci Agnès de m'avoir répondu et pour cette précision.

    Je sais que mon cas n'est pas similaire puisqu'il s'agit pour ma part d'un congé donné par le locataire.

    La différence avec le congé donné par le Bailleur c'est que le locataire n'est redevable du loyer QUE pour le temps où il l'a occupé et je peux comprendre qu'il y ait plus d'abus dans ce sens.

    Dans un sens comme dans un autre, un locataire qui n'a rien à se reprocher n'agit pas de la sorte.

    Ce que je déduis de ce post c'est qu'un contrat de location ne prend véritablement fin que lors de la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire ( huissier, avocat, cabinet de gestion, agent immobilier )
    Merci encore.

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