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Discussion : Construction sur terrain partiellement en propriété et garantie bancaire

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Mon épouse et moi faisons donation à notre fils, marié, d'un terrain de 1500 m2, attenant à notre propriété de 8300 m2, pour qu'il y construise sa maison d'habitation. Nous sommes dans une zone du POS à 5000 m2. Il demandera un PC, avec notre accord, sur 5000 m2 constitués par son terrain de 1500 m2 et 3500 m2 pris artificiellement sur nos 8030m2, sachant que nous restons propriétaires de ces 3500 m2. La mairie est d'accord sur ce principe. Notre fils devra emprunter pour construire. Les revenus du couple font qu'ils ne devraient pas avoir de difficultés à emprunter, mais la question de la garantie semble problématique puisqu'il faudrait qu'elle porte sur les 5.000 m2. Les banques risquent de refuser. Nous sommes prêts à être caution solidaire s'il le faut mais ne souhaitons pas hypothéquer notre propriété.
    Quelles solutions verriez vous ?
    merci d'avance pour vos conseils

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bjr,
    je suis surpris que la mairie soit d'accord pour que vous contourniez les règles d'urbanisme qu'elle a mis en place.
    la garantie ne peut s'appliquer que sur ce qui appartient à votre fils mais si vous apportez votre garantie il ne devrait pas y avoir de problème.
    si votre fils a des problèmes, caution ou hypothèque, il vous faudra payer.
    cdt

  3. #3
    Pilier Sénior

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    J'ai du mal à saisir le montage. Si un urbaniste connaît...

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Le POS exige 5000 m2 pour construire. Notre fils n'a - par la donation que nous lui consentons - que 1500 m2 en pleine propriété. Nous détachons 3500 m2 pour qu'il puisse déposer une demande de PC sur 5000 m2, mais nous demeurons propriétaires de ces 3500 m2. Sa construction se fera bien sûr sur la partie de ces 5000 m2 dont il est propriétaire (donc exclusivement sur ses 1500 m2).
    Rien d'illégal à cela en matière d'urbanisme local selon nos renseignements.
    La question est celle de la demande de prêt: les banques accepteront elles de limiter leur prise d'hypothèque (ou la caution si notre fils opte pour une société de caution) sur ses seuls 1500 m2 ainsi que sur la future construction, alors que la demande de P.C porte forcément sur 5000 m2 ?
    Nous sommes prêts à nous porter caution mais ne souhaitons pas voir hypothéquer notre propriété (dont les 3500 m2 font partie)
    Merci

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Si je le retranscris différemment :
    -vous divisez votre parcelle en trois (1500, 3500 et 4800), vous en gardez deux (3500 et 4800) et votre fils construit sur la troisième que vous lui donnez (1500).
    -quand il dépose le permis, il englobe la parcelle de 1500 dont il est propriétaire et celle de vos deux parcelles qui n'est pas construite (3500) pour atteindre 5000 m2.
    -Vous vous demandez ce qui va se passer quand la banque découvrira qu'elle ne peut pas prendre une hypothèque sur la parcelle qui n'appartient pas à votre fils.
    Dernière modification par Pierrejacques11 ; 30/03/2014 à 22h14.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    C'est presque ça. Nous avons une propriété de 8000 m2 + un terrain attenant de 1500 m2 que nous donnons à notre fils. Il nous reste donc 8000. Nous l'autorisons à déposer un PC sur 5000 (ses 1500 plus 3500 pris sur nos 8000 mais dont nous restons propriétaires).
    Pour le reste, oui, nous nous demandons si une banque acceptera de n'hypothéquer que ses 1500 plus sa future construction, alors que, pour déposer une demande de P.C il faut le faire sur 5000 m2. Il est bien entendu que la construction se réalisera physiquement sur ses 1500 m2.
    Merci pour votre avis

  7. #7
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Citation Envoyé par Durugne Voir le message
    Le POS exige 5000 m2 pour construire.
    D'après ce que je lis, cette disposition du POS n'est plus opposable à l'occasion d'un PC depuis la promulgation de la loi ALUR .

    (l'Art 157 de cette loi re-rédige le L. 123-1-5 du CU, et le 12°) de celui-ci dans sa rédaction antérieure n'est pas repris.)
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  8. #8
    Pilier Sénior

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    attention, PLU, pas SCOT

  9. #9
    Membre Benjamin

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    "PLU, pas SCOT": pourriez-vous décrypter svp, je ne comprends pas ?

    Dans notre commune il n'y a pas encore de PLU mais un POS, qui définit des surfaces minimales pour construire selon les secteurs. Dans le nôtre: la surface minimale est de 5.000 m2

    Serait-ce à présent devenu illégal ?

    Notre fils pourrait-il déposer une demande de PC sur son seul terrain de 1500 m2 (ce qui réglerait son problème d'hypothèque) sans que la mairie ne lui objecte qu'il serait inférieur aux 5.000 m2 prévus au POS ?

    Merci

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Comme vous ne relevez pas d'un PLU mais d'un POS cette récente disposition ne vous est pas applicable.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    oui, erreur de ma part, PLU pas POS

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Ma question demeure donc inchangée pour ce qui concerne la solution envisageable au regard d'une demande de prêt et de la garantie bancaire (propriété de 1500 m2 et demande de PC sur 5000).
    Merci en tout cas pour vos analyses.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    c'est à négocier avec la banque qui risque de reculer devant cette procédure au fort relent de fraude.

  14. #14
    Pilier Junior

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    Tout dépend où sera la maison.

    Si la maison est exclusivement sur la partie de terrain donnée, la banque s'en fichera probablement, en se contentant d'une garantie sur le terrain et la maison.

    En revanche, si la maison est sur le surplus, ou à cheval, il est évident que ça posera souci, puisque le fils va construire en partie chez autrui.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  15. #15
    Membre Benjamin

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    je ne comprends pas cette suspicion de fraude, alors que telle n'est pas notre intention.Il faut 5000 m2 exempts de construction pour déposer un PC dans notre zone, et ce sera bien le cas. Ensuite la construction sera érigée sur le seul terrain donné (1500 m2), le reste (3500 m2) m2 restera en l'état, non construits.
    Cette façon de procéder est courante dans notre commune, n'est pas du tout considérée comme frauduleuse et ne soulève pas d'objection du service de l'urbanisme.

    Merci pour vos avis.

  16. #16
    Pilier Sénior

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    bjr,
    si ce n'est pas de la fraude c'est quand même un moyen de contourner les règles d'urbanisme comme le fait la copropriété horizontale.
    cdt

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