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Litige sur congé pour vente
Discussion sur le thème : Propriétaire et Locataire

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour à tous et longue vie au forum !
    Je suis locataire depuis 20 ans d'un appartement qui a été vendu au 1er Mars.
    Donc vendu occupé avec tout l'immeuble, je n'ai pas eu de droit de préemption (normal).
    J'ai rencontré le nouveau propriétaire, déjà informé par l'ancien et le notaire des conditions de mon bail. J'ai un bail de 6 ans renouvelable par tacite reconduction. L'échéance à venir est au 1er Janvier 2018 (2012/2018). Ce nouveau propriétaire m'informe qu'il a acheté pour revendre à la découpe un immeuble préalablement vidé de ses occupants et qu'il ne tiendra pas compte de la durée de mon bail mais d'une durée de 3 ans. Logique avec cela, il m'a donc fait signifier par huissier ce jour un congé pour vente avec proposition de rachat sans laquelle je dois vider les lieux au 31/12/2014.
    Je ne peux pas racheter mais je souhaite rester dans les lieux car mon immeuble est sous le coup d'une DUP/Travaux et si je reste 3 ans de plus, je pourrait être relogé par l'initiateur des travaux (une SEM) probablement dans de bonnes conditions.
    Serez vous d'accord avec moi, Mrs, pour dire que son congé n'est pas valable ?
    Même si on dit un bail 3/6/9, l'article 10 de la loi 89-462 dit bien : une durée "au moins égale à 3 ans", ce qui entraîne par conséquent, la possibilité d'une durée supplémentaire.
    Qu'en pensez vous et comment, à votre avis, dois-je réagir ?
    Mrs les forumeurs, à vos neurones et merci d'avance !

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Même si à l'origine c'était un bail de 6 ans , le renouvellement est de 3 ans pour une personne physique et uniquement de 6 pour une personne morale donc si le propriétaire est bien une personne physique c'est normal
    Voir cette discussion :
    durée d'un bail reconduit tacitement

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Si je comprends bien :
    votre bail a donc ete reconduit en 2012 pour 6 ans avec l'ancien proprietaire
    votre logement a ete vendu en cours de bail, en 2014 avec transfert du bail en cours a l'acquereur
    c'est a partir de 2018 que la reconduction sera de 3 ans ...

    vous pouvez donc contester le congé recu, en faisant valoir que l'echeance de votre bail est en 2018 et pas en 2015 !
    Faites une LRAR a votre nouveau proprietaire en l'informant que la prochaine echeance de votre bail etant en 2018, vous ne quitterez pas le logement en decembre 2014...

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Vero1901
    Si je comprends bien :
    votre bail a donc ete reconduit en 2012 pour 6 ans avec l'ancien proprietaire
    votre logement a ete vendu en cours de bail, en 2014 avec transfert du bail en cours a l'acquereur
    c'est a partir de 2018 que la reconduction sera de 3 ans ...

    Je pense que vous pouvez donc contester le congé recu, en faisant valoir que l'echeance de votre bail est en 2018 et pas en 2015 !
    Ben non sauf si précisé que le renouvellement a été de 6 ans en 2012 !
    Sinon c'est de 3 en 3 (cas courant)

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Marieke :
    la, j'avoue que j'ai un doute
    je suis partie sur le principe que le vendeur etait une personne morale... d'ou ma reponse

    il serait bon que Bonnono nous donne plus de precision sur le statut de son precedent bailleur...

  6. #6
    Membre Junior

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    Merci a tout les deux d'être si réactif sur mon problème.
    je vais d'abord préciser les faits.
    Je suis locataire depuis 1993 avec un 3/6/9 classique.
    En 2000, mon proprio le transforme en bail de 6 ans (c’était pour embêter sa femme alors qu'il était gérant de l'indivision, en cours de divorce).
    En 2000, je me marie et part vivre chez mon épouse et obtient le transfert du bail au profit de mon fils pour 6 ans.
    2006 : je suis séparé et le bail m'est recédé aux mêmes conditions (6 ans).
    En 2012, reconduction tacite. C'est celle-ci que le nouveau proprio considère comme une reconduction pour 3 ans seulement.
    S'il dit vrai, et Marièke semble le rejoindre dans son analyse, sur quel textes et quels raisonnements juridiques précis cela s'appuie-t'il, s'il vous plait, mes amis ?
    Encore merci

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Toutes les 2

    Sur l'Article 10 vous n'avez pas lu le lien du post 2 ?

    Article 10 Loi du 6 juillet 1989

    Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 100

    Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

    Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

    En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

    En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.

    A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat.

  8. #8
    Membre Junior

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    J'avais bien lu, Marieke, mais je voulais votre confirmation car je ne suis pas juriste et vous, comme Vero1901, êtes un peu des références pour moi.
    Si je comprends bien, je n'ai plus qu'a partir comme un chien dans quelques mois, après avoir versé quasiment le prix de l'appart en loyer !
    J'ai repéré un certain nombre de vices de forme dans la signification de l'huissier (dates non conformes, mention d'avenant inexistants).
    Dans quelle mesure ces anomalies peuvent-elles affecter la légalité de la signification ?
    J'aurais besoin de gagner au moins 2 années pour ne pas me retrouver dans une situation très très difficile (voir + haut).
    Qui ne tente rien n'a rien !

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Je ne suis pas juriste , j'ai juste une expérience un peu longue maintenant sur ce forum par plaisir et envie d'apprendre
    Si vous avez des doutes sur le formalisme , il faut voir un Avocat avec vos documents

  10. #10
    Pilier Sénior

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    En 2000, mon proprio le transforme en bail de 6 ans (c’était pour embêter sa femme alors qu'il était gérant de l'indivision, en cours de divorce).

    En 2000, je me marie et part vivre chez mon épouse et obtient le transfert du bail au profit de mon fils pour 6 ans.

    2006 : je suis séparé et le bail m'est recédé aux mêmes conditions (6 ans).
    tout cela est bien écrit ?

    car même si le renouvellement repart pour 3 ans, comme le stipule l'article donné, si le bailleur s'est engagé par ecrit a renouveller pour une durée plus longue, je pense alors qu'il y a matière à jugement.

  11. #11
    Membre Junior

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    Merci à tout les deux !
    J’apprécie votre remarque, Golfy ! Hélas, la cession de bail de 2006 indique bien une durée initiale de 6 ans
    mais reste taisante sur la reconduction. Mais le point soulevé est intéressant. Je vois une contradiction entre le droit civil,
    le bail est un contrat et ce qui n'est pas exprimé ne devrait pas avoir d'existence et la loi de 89 (code de la construction et de l'habitat) qui est d'ordre public
    et qui nous dit : la reconduction tacite est de 3 ans. Pourquoi n'est elle pas reconduction à l'identique, ce qui serait plus logique ?
    N'y aurait-il pas matière à dépôt d'une QPC ?
    D'autre part, mon nouveau proprio me fait une signification de congé pour vente (valant donc offre de rachat, avec un prix défini) alors qu'il a acheté
    un immeuble, donc vendable uniquement en bloc et ne l'a pas fait encore divisé (c'est mentionné dans la signification d'huissier).
    Peut-on vraiment considérer cette offre de rachat comme sérieuse ?
    Je vous rappelle que j'ai besoin à tout prix d'aller en justice (bien sur sur des contentieux véritables)
    car normalement, la rénovation inclut relogement des personnes impactées.
    Ce pourquoi ce nouveau proprio, qui n'est que l'homme de paille du véritable investisseur, vide l'immeuble avant le début des travaux
    soit avec de l'argent (indemnités d'éviction) soit avec des congés pour vente (il suffit de 3 années pour vider un immeuble et cela ne coute rien puisque la surcote de l'immeuble vide rembourse largement les frais. L'aménageur public qui serait obligé d'intervenir s'il y avait une contrainte de déménagement pour travaux, laisse faire, car cela l'arrange.
    En effet, dans ce cas,les relogements sont à ses frais.
    Merci à tous de m'aider !
    longue vie au Forum !

  12. #12
    Membre Junior

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    Je réponds au 1er message de Vero 1901 :
    Mon 1er proprio avait un statut de marchand de bien et le second est en fait une société "de circonstance " crée 3 jours avant la vente.
    Est-ce bon pour moi ?

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Il faut savoir si c'est un bailleur "personne morale " là oui ce serait 6 ans

  14. #14
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour Marieke "fidèle au poste" !
    Sur la notification envoyé par le notaire chez moi en LRAR, il y a écrit : vendeur (ex-proprio) sans profession, acheteur Société X représentée par son gérant Y.
    Je récapitule : 2006/2012 :cession de bail de 6 ans (mentionnée dans la cession, "toutes autres mentions étant identiques). 2012 à aujourd'hui : reconduction tacite, changement de proprio, vente en début d'année, congé immédiat pour revendre à data de fin 2014.
    Voila l'équation à résoudre !
    Merci de votre aide !

  15. #15
    Membre Junior

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    Je dois ajouter aussi que l'ancien propriétaire (propriétaire-bailleur de son métier à l'époque du de la reconduction du bail -2012-) était en indivision avec son ex-femme. Le partage n'est pas encore advenu même si le divorce est prononcé. D'après le papier du notaire, la vente à été effectuée au profit des deux. Ce couple ne constitue t-il pas une "personne morale" au sens du droit ?
    La personne morale de droit privé à but lucratif a pour objectif de faire des bénéfices. Il s’agit notamment des sociétés (Société Anonyme, Société à Responsabilité Limitée, Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée…).

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Non même un Administrateur de biens peut être personne physique ou morale et vous dites vous même que le bail de 6 ans a été fait pour enquiquiner son ex
    On ne peut pas vous dire, voyez leur statut avec le Notaire chargé de la vente
    Je suppose tout de même que le congé a été donné dans les règles et avec toutes les précautions

  17. #17
    Membre Junior

    Infos >

    La notification que le notaire m'a envoyé mentionne : vendeurs : Mr. X et Mme Y, divorcés. Mais au moment de la reconduction, je ne sais pas.
    Je doute que le notaire de mon proprio veuille m'instruire sur le sujet.
    Quant à savoir si "le congé a été donné dans les règles", c'est précisément ce que j'examine en ce moment avec votre aide
    en passant en revue toutes les possibilités de nullité !

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Bonnono
    La notification que le notaire m'a envoyé mentionne : vendeurs : Mr. X et Mme Y, divorcés. Mais au moment de la reconduction, je ne sais pas.
    Je doute que le notaire de mon proprio veuille m'instruire sur le sujet.
    Quant à savoir si "le congé a été donné dans les règles", c'est précisément ce que j'examine en ce moment avec votre aide
    en passant en revue toutes les possibilités de nullité !
    Oui mais sans ces éléments essentiels on tourne en rond

  19. #19
    Membre Junior

    Infos >

    Marieke,
    J'ai joint mon ex-proprio. Au moment de la reconduction en 2012, il était : personne physique. C'est donc cuit sur ce sujet !
    J'en profite pour rafraîchir une question contenue dans mon post 11: Un propriétaire peut-il faire une offre de vente dans le cadre d'un congé pour vente alors qu'il n'a pas encore divisé son immeuble ,
    De plus, je me suis renseigné sur la cote dans mon quartier. Son prix est outrageusement gonflé (entre 25 et 33% trop cher. N'y a t-il pas matière à contentieux ?
    Merci encore !

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Bonnono

    J'en profite pour rafraîchir une question contenue dans mon post 11: Un propriétaire peut-il faire une offre de vente dans le cadre d'un congé pour vente alors qu'il n'a pas encore divisé son immeuble ,
    oui a partir du Moment où il vous vend bien le lot que vous occupez et que vous louez.
    la Division peut se faire ultérieurement, entre le compromis et la vente finale.

    mais j'avais compris que votre bailleur vend l'immeuble en bloc , tout entier ?
    combien de logements au total ?


    De plus, je me suis renseigné sur la cote dans mon quartier. Son prix est outrageusement gonflé (entre 25 et 33% trop cher. N'y a t-il pas matière à contentieux ?
    Merci encore !
    il y a effectivement jurisprudence sur le cas de Prix de vente trop elevé. mais si jamais il y a negociation Avec un Futur acheteur, le notaire doit vous refaire une Proposition car vous avez priorité d'achat.
    mais si qq'un achète plus cher (l'acheteur est prêt a payer le Prix), rien n'oblige le vendeur a vendre au Prix du marché.

  21. #21
    Membre Junior

    Infos >

    Merci Golfy !
    1/ Non, le nouveau proprio a acheté en bloc et revends à la découpe, appart par appart. Il devrait faire la culbute à la fin de l'opération !
    -8 logements au total-
    2/ je comprend la logique mais si j'ai 2 mois pour décider d'acheter avec une surcote de 33%, je suis mal !
    Merci encore !

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Mais puisque vous dites que ce bien est vendu occupé, vous n'avez aucun droit de préemption ; si le bien est surcôté, c'est le problème de l'acheteur mais pas le vôtre.

    De plus, si l'immeuble est vendu 33% au-dessus du prix du marché, je vois mal comment l'acheteur pourrait faire la culbute lors de la vente à la découpe

  23. #23
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour Yooyoo et merci d'être là.Vous n'avez pas bien remonté le fil !
    1/ L'immeuble a été acheté occupé puis aussitôt remis à la vente après envoi de congés pour vendre.
    C'est à ce stade que je bénéficie d'un droit de préemption, Art 10- L7513-51, d'ailleurs reconnu par le vendeur dans son congé.
    Tout le propos de ce fil est d'examiner s'il n'y a pas eu "congé frauduleux ou non-conforme. Si le bien a été sur-évalué pour me faire renoncé, il y a des jurisprudences
    mais je dois attendre qu'une vente réelle se prépare à un prix inférieur à la proposition que j'ai reçu.
    Normalement, la notaire est tenue de m'aviser mais je serais déjà hors des murs , ce que je souhaite éviter.
    2/ Il y a une décote importante dans le centre des grandes villes entre le bien vide ou occupé. Cela va jusqu'à 40%.
    Je dispose de 2 informations : le prix d'achat de l'immeuble dans son ensemble et le prix de revente (surcoté à 33% environ) de 2 des appartements d'un immeuble qui en compte 8.
    La vente de ces deux appartements rembourse les deux tiers de l'achat initial (dans tout achat en gros et revente au détail, il y a bénéfice).
    Si je supprime l'exagération (volontaire à mon avis) dans les offres de reprises, on est à : 2 logements remboursent 50% du prix du bien.
    Donc 4 remboursent 100% et avec 8 on arrive à 200%. On est bien dans la culbute !

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    votre bail ayant été reconduit en 2012, de toute façon, vous êtes là jusqu'en 2015 ! ça vous laisse une année pour voir venir

  25. #25
    Membre Junior

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    La précision 1/0/2012 et donc 31/12/2014 vous permettra de comprendre que l'urgence existe, Rac8.
    Il n'est pas si évident de se reloger en centre-ville, quand on est petit retraité !
    En tout cas, merci de prêter attention à, moi !

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