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Discussion : Fiscalité : emploi d'un associé pour la construction

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Nous construisons un immeuble , dans le cadre d' SCI montée à cet effet. Un ami comptable me fait savoir que, dans la SCI que nous avons créée avec mon compagnon, les charges sociales liées à son embauche en tant qu'entrepreneur salarié, et de moi-même en tant qu'agent administratif , ne peuvent être incluses dans les charges comptables. Et je suis gérante.
    En outre, nous avons embauché un manœuvre : celui-ci devrait avoir une fonction de gardien, par ex. pour que les charges et salaires puissent être aussi incluses dans les charges de fonctionnement.
    Cela m'étonne : si toutes ces personnes nous facturaient les travaux dans le cadre de leur entreprise, cela serait déductible ; mais si nous les employons, non. Qu'en est-il vraiment ?
    Merci de votre réponse.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Je suppose que votre SCI est à l'IR.
    Je pense que votre comptable est dans le vrai, il se base sur le CGI et sur la doctrine de l'administration fiscale.

    Ainsi, font partie des charges déductibles (article 31-I-1-e du CGI) :

    "Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles".

    Par rémunération du concierge il peut s'agir (RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Frais d'administration et gestion) :

    "- des rémunérations en espèces augmentées des charges fiscales et sociales qui s'y rapportent ;
    - des avantages en nature (électricité, eau, gaz, chauffage, et éventuellement valeur locative du logement lorsque cette valeur locative a été, par ailleurs, ajoutée aux recettes brutes)."

    Pour le reste (donc frais de concierge mis à part),

    "il s'agit de l'ensemble des rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion de l'immeuble. Tel est notamment le cas des frais suivants :
    - les rémunérations de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de biens auxquels a recours le propriétaire qui n'administre pas lui-même son bien ;
    - les sommes qu'un propriétaire verse à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles et diverses tâches administratives ou de secrétariat ;
    - les rémunérations des salariés dont l'activité concourt effectivement à l'acquisition et la conservation du revenu foncier. Il en est notamment ainsi des employés qui tiennent la comptabilité de l'immeuble ou, dans le cas des monuments historiques, qui en tiennent la billetterie ou en assurent la promotion ou la gestion ;
    - les commissions versées par un propriétaire à une agence de location (recherche d'un locataire et rédaction des contrats de location notamment)
    -- les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales (...)"

    "Les dépenses déductibles revêtent, notamment, la forme d'honoraires. Elles peuvent également comprendre les salaires ainsi que les charges sociales et fiscales qui s'y rattachent, à la condition que ces frais soient effectivement acquittés par le contribuable pour assurer la gestion de ses immeubles, qu'ils correspondent à un travail effectif, et qu'ils ne soient pas excessifs eu égard à l'importance du service rendu."

    Sont par contre exclues de la déductibilité :

    "(...)
    - les rémunérations allouées à l'associé-gérant d'une société immobilière. Il doit seulement en être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable entre les mains de chacun des membres de la société.(...)"

    Enfin, concernant le travail effectué par votre mari en tant qu'entrepreneur (en maçonnerie je suppose) :

    S'il réalise en tant que particulier les travaux : "Lorsque les travaux sont réalisés par le propriétaire lui-même seul le prix d'achat des matériaux est déductible. Le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte."
    S'il a recours à des salariés :
    "Les salaires payés à la personne chargée de la surveillance et de l'exécution des travaux d'entretien et de réparation ainsi qu'aux ouvriers placés sous ses ordres sont admis en déduction lorsqu'ils se rapportent à des dépenses elles-mêmes déductibles.
    Ainsi, un propriétaire qui emploie au mois ou à la journée un ouvrier pour réparer un immeuble donné en location peut déduire de son revenu brut foncier le salaire qu'il lui verse, dès lors que ce salaire correspond effectivement à des travaux de réparation ou d'entretien effectués sur un immeuble dont le revenu réel est pris en compte pour l'établissement de l'impôt sur le revenu."
    Il lui appartient de justifier par tous les moyens de preuve en sa possession de la nature et du montant des dépenses. Cette justification peut être apportée par la production des factures des matériaux et des reçus de cotisations établis par l'URSSAF au vu des bordereaux récapitulatifs de cotisations déposés par l'employeur et faisant apparaître son nom et son adresse, la désignation du ou des emplois déclarés, le montant total du coût salarial supporté, l'identité et l'adresse du ou des salariés employés ainsi que le montant des sommes versées à chacun d'eux, L'adresse de réalisation des travaux doit également être justifiée (RM Deprez n° 19832, JO AN du 28 décembre 1998, p. 7073).
    S'il effectue les travaux en tant qu'entrepreneur (c'est-à-dire sous couvert de son entreprise):
    "Sous réserve que les immeubles fassent effectivement partie du patrimoine privé de l'exploitant, les dépenses de matériaux et de main-d'œuvre exposées pour leur réparation doivent être distraites du compte de résultat à la clôture de chaque exercice et prises en compte pour la détermination du revenu net foncier du propriétaire."

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci pour vos réponses ; puis-je avoir des précisions :
    - le travail de construction (du bâtiment concerné dans la SCI) est-il considéré comme du travail de rénovation ?
    - l'associé peut-il être salarié ? pour ce travail ? en SCI soumise à l'I.R.? à l'I.S. ?

    Salutataions
    vertcheznous.blogspot.fr

  4. #4
    Pilier Sénior

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    A mon avis :
    - la construction n'est amortissable que via une SCI à l'IS;
    - l'associé peut-être salarié d'une SCI mais à l'IR la charge ne sera pas déductible.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Bonjour et merci pour vos réponses, le sujet est clair pour moi, mais soulève d'autres questions.
    Nous avons prévu que les associés occupent les logements construits (occupation en jouissance, non en propriété). En conséquence ils ne paient que les charges.
    Le fisc va-t-il accepter qu'une SCI à but commercial ne réalise pas de bénéfices ?
    Merci pour votre réponse

    Marie Labesse
    Un projet anti-spéculatif et solidaire : vertcheznous.blogspot.fr

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Tant que la gestion se fait dans les règles de l'art, le fisc n'a pas à accepter ou refuser qu'une société, fusse-t-elle civile ou commerciale, soit déficitaire ou excédentaire.
    Il convient néanmoins d'être au fait des implications comptables d'une SCI imposée à l'IS quant à l'imposition des plus-values en cas de revente.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Merci encore.
    Nous ne craignons pas les plus-value car les parts sociales sont très basses (2000 €), chaque associé disposant du même nombre de parts ; et l'argent est apporté sous forme d'un prêt dont le capital est indexé sur le coût de la construction, et l'intérêt c'est la jouissance de l'appartement.

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