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Discussion : Création d'un fonds de réserve

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour à tous,
    Je viens de recevoir la convocation à notre prochaine AG.
    Une des résolutions stipule " décision relative à la création d'un fonds de réserve d'un montant de 18356 € représentant 1/6 du budget de fonctionnement du syndicat des copropriétaires ".
    L'AG décidant que cette réserve ne produira pas d'intérêts et que ce montant sera réajusté de telle manière qu'il représente en permanence 1/6 du budget de fonctionnement du syndicat des copro.
    Questions:
    - A quoi peut être destiné ce fonds ? La dépense actée, sera t'elle à régler tous les ans en appel de fonds sur les charges ?
    - Est ce une procédure habituelle ?
    Merci pour vos réponses, je suis un peu perdue car je viens juste d'acheter ce logement.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    A ma connaissance les fonds de réserve ne sont pas obligatoires, dans la loi du10 juillet 1965 seules figurent des provisions spéciales pour travaux....
    Cf extrait
    Article 18 ..
    Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
    - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
    - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
    - d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
    - d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
    - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi
    ..."

    La question a été débattue au Sénat, la voici :
    Question écrite n° 00533 de M. Jean-Pierre Sueur (Loiret - SOC)
    publiée dans le JO Sénat du 12/07/2012 - page 1552
    M. Jean-Pierre Sueur appelle l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur l'intérêt que pourrait présenter la création de fonds de travaux au sein des copropriétés. L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis oblige les syndics à soumettre au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun. Toutefois, en pratique, la constitution de ces provisions est rarement votée. Cette absence d'anticipation peut placer les copropriétés dans une situation financière difficile lorsque des travaux doivent être réalisés. Il pourrait, en conséquence, paraître opportun de rendre obligatoire la constitution de ces provisions, afin de protéger les copropriétaires, notamment ceux dont les revenus sont les plus modestes. Le montant de ces provisions - distinct des autres recettes de copropriété - serait alors être placé en compte séparé « sur livret ». Il lui demande quelle est sa position à ce sujet.


    Réponse du Ministère de l'égalité des territoires et du logement
    publiée dans le JO Sénat du 15/11/2012 - page 2603
    La constitution d'un fonds de travaux n'est actuellement pas obligatoire. L'article 18, alinéa 6, de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose seulement au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale lors de sa première désignation, et au moins tous les trois ans, la décision de constituer des provisions spéciales pour travaux. Ces provisions spéciales ne nécessitent ni un vote préalable de travaux, ni un plan pluriannuel de travaux. Elles servent à financer des travaux d'entretien et de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir. Dans la pratique, la décision de constituer des provisions spéciales pour travaux est rarement votée, par manque de moyens et aussi par crainte d'une mauvaise utilisation de l'argent disponible. Néanmoins, le Gouvernement n'est pas favorable à l'obligation de constitution d'un fonds de travaux sans vote préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. En effet, imposer la constitution de fonds de travaux sans décision de l'assemblée générale reviendrait à porter atteinte au droit des copropriétaires sur leur épargne et à leur liberté d'en disposer et de la placer comme bon leur semble. Au surplus, une telle mesure ne protégerait pas les copropriétaires, notamment ceux dont les revenus sont les plus modestes. Au contraire, il s'agirait pour eux d'une charge supplémentaire de nature à aggraver leur situation, en particulier dans la période de fragilité économique globale actuelle. En revanche, la constitution du fonds pourrait résulter soit d'une décision des copropriétaires qui souhaitent mobiliser leur épargne pour anticiper des travaux, soit constituer une modalité de financement de travaux préalablement votés par l'assemblée générale des copropriétaires. La décision d'instaurer un fonds de travaux permettant d'anticiper les travaux à venir pourrait être favorisée grâce à un encadrement garantissant une utilisation de ce dernier conforme à son objet. Il conviendrait notamment de limiter la durée du fonds et le montant des provisions afin de permettre une évaluation périodique et les ajustements nécessaires, de rendre impossible son utilisation à d'autres fins que des travaux, de rendre obligatoire le placement des sommes au profit du syndicat des copropriétaires, de prévoir que les sommes versées sur ce fonds sont des provisions acquises au lot et non des avances attachées aux copropriétaires. Ces propositions ont vocation à être approfondies et expertisées dans le cadre de la préparation de la loi-cadre sur l'urbanisme et le logement prévue pour le printemps prochain."


    Il se peut que cela ne soit pas un fond de réserve.. que ce soit un abus de langage.. et c'est peut être le vote de provisions spéciales tout simplement comme évoqué ci dessus.... dans ce cas voilà ce que disent les textes
    decret 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Article 35
    Le syndic peut exiger le versement :
    1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
    2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
    3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
    4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
    5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
    Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
    Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée

  3. #3
    Membre Cadet

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    Merci à vous, mais la fin de la réponse du Ministère m'interpelle : "prévoir que les sommes versées sur ce fonds sont des provisions acquises au lot et non des avances attachées aux copropriétaires".
    Pouvez vous m'expliquer la différence ?
    Merci

  4. #4
    Pilier Sénior

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    bjr

    c'est habituellement proposé dans les ordres du jour de l'AG, mais ce n'est pas une obligation (vous devez alors voter contre), du moins pas encore car je me rappelle une Proposition de la n ouvelle loi Dufflot proposant une telle réserve à constituer. Ca permet aux copro de "prévoir" des travaux à venir (pas plus de 3 ans) ou d'avoir un fond de roulement permettant de faire face á des factures à payer : il se peut aussi que votre copro soit sujette à des difficultés de tresorerie due à des copro qui ne payent pas leurs avances de Fonds trimestriels ; e`t là le syndic ne peut pas sortir d'argent pour payer les factures en Cours - ne pas oublier qu'il ne paye les factures qu'avec votre tresorerie (et pas la sienne).
    portez alors un regard attentif (dans les comptes Joints a la convocation) pour verifier si des gros impayés existent => dans ce cas, il vaut mieux inciter le syndic a se concentrer sur la recupération des impayés ...

    il vaudrait mieux attendre l'application de la nouvelle loi puisque celle ci prevoit que toute copro DOIT avoir un compte bancaire separé (et non pas comme maintenant où l'AG peut voter une Derogation de facon que les comptes de la copro (du syndicat) soit sur un compte appartenant au syndic : ce qui lui permet d'encaisser les interets en cas de Placement ...) - au moins alors, le syndicat de copro (cad vous tous) empocherez les intérêts .

    pour votre 2eme question: selon la Destination et la nature de l'avance (prov ou Avance), ces sommes sont remboursables ou non en cas de vente du logement par le copro.

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