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Discussion : Loi ALUR et plafonnement des loyers, à partir de quand ?

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Il se trouve que je suis en train de remettre en location un studio (à Paris), et que je m'interroge, par rapport à la loi ALUR qui vient d'être validée par le Conseil constitutionnel : mon nouveau bail, qui va être signé dans le mois qui vient, je pense, sera-t-il concerné par cette loi ?
    En fait, ma question est la suivante : à partir tombe-t-on sous le coup d'une loi : sa publication au JO ? ses décrets d'application ?
    Par exemple : la loi est publiée demain, et je signe mon bail la semaine prochaine, avant que soient publiés les décrets d'application. Le loyer stipulé dans le bail devra-t-il, lorsque le préfet publiera les loyers médians par quartier, s'aligner sur le loyer médian correspondant ?

    Je pose cette question parce que, en particulier, j'envisage de procéder à quelques menus travaux d'amélioration non obligatoires avant l'entrée du prochain locataire, et, donc, si je sais que mon loyer sera de toute façon baissé drastiquement dans quelques mois, eh bien... je m'abstiendrais bien de faire cette nouvelle dépense dans un studio que j'ai déjà rénové à grands frais, vu que ma rentabilité locative va devenir entre nulle et négative, je pense, au vu de ce que je trouve en ce moment comme échantillons de loyers médians (assez hallucinants, car par du tout en rapport avec le marché d'aujourd'hui, à mon sens), sur le site de l'OLAP (Observatoire des loyers parisiens, qui, d'ailleurs, donne des chiffres différents, pour une même zone, selon les pages qu'on consulte : ça commence bien !!!)

    Vos infos ou avis seront bienvenus, quel brouillard, en ce moment, pour les bailleurs "en zone tendue" !
    Dernière modification par Ilola ; 25/03/2014 à 00h23.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    A priori votre bail ne sera pas concerné jusqu'à son renouvellement puisque la plupart des dispositions de la loi ALUR concernant l'encadrement des loyers renvoient expressément à des décrets d'application et à la mise en place d'organes spécifiques créés par les collectivités compétentes.

  3. #3
    Membre Junior

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    Merci pour votre réponse.
    Je me demandais si, une fois la loi promulguée, je ne tombais pas sous le coup des décrets d'application, quels qu'en soient la date de publication...

    Savez-vous, aussi, si cette loi s'appliquera lors d'un renouvellement tacite du bail en cours, au bout des 3 premières années (bail classique 3-6-9), tant que celui-ci, donc, n'est pas modifié et que c'est le même locataire qui reste en place ?
    J'ai, là aussi, un doute, je ne parviens pas à trouver l'info précise à ce sujet... Or j'ai un autre bail, en cours, qui devrait se renouveler tacitement en 2015... et j'aimerais savoir ce qu'il en sera, pensant sérieusement, comme beaucoup d'autres petits bailleurs qui vont voir leurs finances sérieusement malmenées, à revendre le tout !

    Il n'est franchement pas simple, actuellement, de savoir ce qu'il convient de faire : vendre ou conserver, faire des travaux coûteux ou s'abstenir..., vu qu'on ne connaît pas, en fait, le montant de loyer médian qui nous sera imposé, et donc de combien la rentabilité locative sera réellement impactée... Quelle galère, cette politique "par étapes" et cette indécision permanente !

  4. #4
    Pilier Sénior

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    la loi a été votée le 31 janvier 2014 mais pas encore d'application : les decrets applicatifs ne sont pas sortis (et loin de l'etre pour certains).
    donc signez votre bail ...
    les observatoires des loyers annoncent que le plafonnement des loyers ne pourra se faire au plus tot que vers l'automne 2014 pour Paris et dans qq autres grandes agglo.

    Savez-vous, aussi, si cette loi s'appliquera lors d'un renouvellement tacite du bail en cours, au bout des 3 premières années (bail classique 3-6-9), tant que celui-ci, donc, n'est pas modifié et que c'est le même locataire qui reste en place ?
    d'apres ce qui est dit (je ne me suis pas encore vraiment penchée sur le texte de loi), un contrat de bail type (defini par decret) devra etre employé d'ici la fin du 1er semestre. mais Chose completement anormale, il est prévu que ce contrat type s'appliquera aux contrats en cours !!!

    je sens qu'on va bien s'amuser
    Dernière modification par Golfy ; 26/03/2014 à 18h16.

  5. #5
    Membre Junior

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    Aux contrats en cours ??? Alors, ça, je n'avais pas encore vu passer ÇA ! Sont-ils tombés sur la tête ? Un contrat, pour moi, c'est un contrat, et ça ne se retouche pas, non ? Ont-ils le droit d'imposer un truc pareil ???

    Cela dit, pardon, je reprécise ma question : la loi est promulguée demain, et je signe le bail après-demain, donc après que la loi a été publiée au JO, mais avant la sortie des décrets d'application. Mon bail, alors, sera-t-il soumis au plafonnement, quand les décrets sortiront ? Ou est-ce que je pourrai considérer que, comme le bail aura été signé avant les décrets, il n'est pas concerné ? Qu'est-ce qui prime : la promulgation de la loi, ou les décrets ?
    Cela parce que j'envisageais de procéder à quelques petites améliorations, entre les deux locataires, et... si c'est pour voir mes loyers quasi coupés en deux à la rentrée prochaine, eh bien... je vais peut-être y renoncer...

    Et j'en ajoute une, pardon : si j'ai bien compris, le loyer médian + 20 % constituera un plafond obligatoire, mais : est-ce qu'on pourra risquer d'attendre que le locataire porte plainte pour non-respect, ou est-ce qu'on peut être sanctionné même si le locataire accepte, lui, et ne cherche pas à faire baisser en justice ?

    Bon, ça me tarabuste, car j'ai investi des dernières années dans des studios situés dans des quartiers "populaires" ou ex-populaires de Paris, et y ai fait réaliser des travaux de rénovation top, ce qui fait qu'ils se louent aujourd'hui très bien, mais relativement cher, quoique aux prix du marché : je n'ai pas honte du montant du loyer, et mes locataires me confirment qu'ils sont à un prix correct pour ce qu'ils y trouvent.
    Cela dit : je reloue actuellement un petit studio, tout confort, état neuf et bien rénové, soit aux dernières normes, fonctionnel, design, et tout et tout, au loyer actuel de 605 € depuis plus d'un an, et... selon l'Observatoire des loyers parisiens, eh bien... il paraît que le "loyer médian" actuel (non, pas de 1970) pour ce studio-là serait de... 323 €, plus 20 % si je plafonne, ça fait 387 € !!!!!!!!!!!
    J'hallucine... J'appelle ça un racket d'Etat, là...
    Dernière modification par Ilola ; 26/03/2014 à 18h41.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    rectification : desolée je parlais du 31 janvier mais la loi a été adoptée le 20 fevrier 2014.

    nous sommes tous comme vous Ilola, et oui absolument d'accord: on marche sur la tête ! pour les contrats en Cours, c'est ce que dit un magasine specialisé bien informé.
    meme le president de la FNAIM pense que ce n'est pas une bonne mesure. ON pallie au manque de logement en tapant sur les proprios (corrects) au lieu de bâtir. et bien sur les malhonnêtes auront tjs une Porte de sortie et feront tout pour continuer leur racket à des Prix insensés et surtout dans des conditions déplorables.
    le pbl est : si vous ne relouez pas, allez vous revendre et payée une super taxe sur la plus value ? Avec les frais de notaire plus élevés ?

    selon l'Observatoire des loyers parisiens, eh bien... il paraît que le "loyer médian" actuel (non, pas de 1970) pour ce studio-là serait de... 323 €, plus 20 % si je plafonne, ça fait 387€ !!!!!!!!!!!
    puis-je vous demander où vous avez trouvé ces montants ?

    bon d'un autre coté, vu la déculottée que le Gouvernement vient de se prendre en pleine face, il paraitrait que notre cher président aurait "entendu" les francais ... entre nous il est grand temps qu'il se fasse appareiller.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message

    d'apres ce qui est dit (je ne me suis pas encore vraiment penchée sur le texte de loi), un contrat de bail type (defini par decret) devra etre employé d'ici la fin du 1er semestre. mais Chose completement anormale, il est prévu que ce contrat type s'appliquera aux contrats en cours !!!

    je sens qu'on va bien s'amuser
    "Article 14

    Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
    Toutefois, pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la présente loi :
    1° Les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ;
    2° L'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l'entrée en vigueur de la présente loi.
    Pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables."

  8. #8
    Membre Junior

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    PARIS 20eme pour 1 pièce Loyer au m² hors charges Loyer mensuel pour 14 m²
    Médiane minorée 15,8 €/m² 221 €
    Médiane 22,6 €/m² 316 €
    Médiane majorée 27,1 €/m² 379 €

    Ça se trouve sur le site de l'OLAP, Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne : Loyers Médians | Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP)
    En fait, j'avais cité de mémoire, ce n'est donc pas 323 €, le "loyer médian", mais... 316 € !! et Pas 387 €, le loyer maxi, mais 379 € !
    Inutile de dire que j'ai testé : sur les sites d'annonces immobilières, quand j'ai tapé voilà quelques jours une recherche de studio à ce prix-là, eh bien la recherche m'a rapporté zéro annonce, pour tout Paris... évidemment.
    On va donc forcer les bailleurs d'aujourd'hui à louer à des tarifs datant de 20 ans au moins, à mon avis, et, surtout, à des tarifs qui ne correspondent plus du tout à des biens achetés ou rénovés récemment.

    Même en louant aujourd'hui au loyer médian + 20 %, 379 €, pour un studio certes petit, mais à l'état neuf et avec tout le confort, salle d'eau carrelée avec WC suspendu, accessoires posés, grande fenêtre double vitrage plein sud, kitchenette sur mesure, des prises partout, porte blindée, etc., c'est franchement scandaleux, quand, à chaque relocation, je loue ce studio chaque fois à la première personne qui visite – et pourtant, je demande un niveau de revenus impliquant que cette personne pourrait sans problème trouver ailleurs, et que chaque fois, quand je vérifie qu'elle a bien pris conscience du niveau un peu élevé du loyer (605 €), elle me rétorque : "Oui, oui, mais c'est justifié, ça me plaît, si vous saviez ce que j'ai vu avant !!!!!"
    Eh oui : nombreux sont les locataires qui préfèrent payer un peu plus, mais avoir un logement un peu sympa... et on va les en priver, dorénavant, car, à 316 € le studio, c'est sûr que les bailleurs ne se précipiteront pas pour remettre leur bien au goût du jour et que les investisseurs futurs investiront, pour le locatif, prioritairement dans les biens les plus nuls et les moins chers : vasistas plein nord, vis-à-vis bien proche, WC sur le palier, sanitaires d'un autre âge, et barbouille blanche aux murs, avec 2 prises murales en tout et pour tout, si possible sans la terre derrière la prise, et un compteur électrique en Bakélite des années 30 : pourquoi payer plus pour mieux, quand on ne peut pas louer plus cher ?

    Ce que je prévois, c'est que ceux qui voudront mieux deviendront propriétaires occupants, et... que, ainsi, être "locataire" va finir par devenir synonyme de "trop pauvre pour pouvoir acheter", en gros : ceux-ci devront donc se contenter des logements bas de gamme et jamais rénovés, "réservés" au locatif... "De toute façon, tout se loue, à Paris, vous savez !" ne cessent de seriner d'ailleurs les agents immobiliers : ça sera fatalement encore plus le cas, vu que le choix sera encore plus restreint ![COLOR="Silver"]
    Dernière modification par Ilola ; 26/03/2014 à 21h44.

  9. #9
    Pilier Sénior

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  10. #10
    Membre Junior

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    Merci pour l'info, PierreJacques 11, mais je n'ai pas encore trouvé le texte de la "présente loi", ce n'est pas faute de l'avoir cherché : pourriez-vous nous dire où on peut la lire ?

    ---------- Message ajouté à 22h47 ---------- Précédent message à 22h46 ----------

    Merci, Vanille, nos messages se sont croisés, désolée ! Je cours voir... le désastre :-)

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Peut-être plus facile à "digérer" que ce que j'ai envoyé hier soir : Loi Alur : ce qui change maintenant - Actualités - Service-public.fr

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Voir aussi Publication de la loi ALUR : ce qui va changer | Net-iris 2014

    Si, après tout ça, vous osez dire qu'on ne s'occupe pas de vous... c'est que vous êtes un ingrat.

  13. #13
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    La version consolidée de la loi de 89 modifiée par ALUR n’est pas encore en ligne sur Legifrance ce qui est un peu embêtant car oblige à naviguer en permanence entre les deux lois si on veut comprendre les changements.

    De plus, même quand ce sera fait, il ne sera pas facile d’appréhender la totalité des modifs car, pour certains articles qui ont été complètement « refaits », certaines dispositions anciennes maintenues sont passées dans d’autres articles…

    Pour y voir un peu plus clair, j’ai rédigé un document – ci-joint en deux parties pour des questions de taille de fichier- reprenant l’ancienne loi de 89 en faisant apparaître en rouge ce qui a été modifié par ALUR. (en bleu pour les modifs suite à la décision du Conseil Constitutionnel car j’avais commencé ce travail sur la base de la « petite loi » soumise au CC).

    Cela permet de mettre en évidence toutes les évolutions pour ceux qui connaissaient bien la loi de 89. Et cela permettra de mieux appréhender, à la lecture de l’article 14 de la loi ALUR, cité ci-dessus par Pierre Jacques, ce qui est applicable aux contrats en cours ou pas en attendant certains décrets d’application…

    Je la partage ici en espérant que cela soit utile à certains…

    modifs sur loi de 89 partie 1 jusqu'à art 17.doc

    modifs sur loi de 89 partie 2 après art 17.doc
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  14. #14
    Membre Junior

    Infos >

    Merci beaucoup, Cirrus ! Effectivement, j'avais commencé à comparer, mais... quel boulot ! Et... pas de chance, je dois justement relouer JUSTE en ce moment, alors... j'ai bien du mal à savoir ce que je dois changer dans mon bail pour rester à peu près dans les clous, vos docs sont très bienvenus :-)

  15. #15
    Modérateur Communautaire

    Infos >

    Bonjour Cirrus et surtout merci pour votre travail de recherche et ce partage. Merci aussi à Vanille pour ces liens si réguliers.

    je vais d'ailleurs avec votre autorisation, mettre ces elements en post-it (haut de page du forum) afin que tout le monde puisse en profiter facilement.

    bonne fin de dimanche a vous deux !

  16. #16
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Modérateur 09 Voir le message
    je vais d'ailleurs avec votre autorisation,
    Bien sûr, pas de problème au contraire...
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

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