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Discussion : révision des charges

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    Je loue depuis près de 6 ans un appartement 700 euros dont 20 euros de charges (indiqué tel quel sur le bail)

    Je paie mon loyer correctement sans aucun retard depuis toutes ces années, récupérant les quittances de loyer sur lesquelles figurent 680 de loyer et 20 euros de charges.

    J'ai aujourd'hui la stupeur de découvrir par mon propriétaire en LRAR que les charges locatives ne sont pas de 20 euros par mois mais approximativement de 110 euros depuis ces 5 dernières années. Mon propriétaire me réclame donc (bien évidemment à l'échéance du délai de prescription de 5 ans...) approximativement 5400 euros au titre de la régularisation des charges locatives et une augmentation du loyer de 90 euros au titre de la provision pour charges locatives.

    Quels recours puis je invoquer contre cette pratique scandaleuse? Mon propriétaire ne pouvait pas ignorer le montant des charges lors de la signature du bail puisqu'il à déjà loué cet appartement. Je me doutais bien que les charges étaient sous-évaluées mais je continuais à payer mon loyer depuis toutes ces années sans me poser de question car je recevais les quittances et n'avais pas reçu de demande de régularisation.

    Il est évident que je n'aurais pas accepté un logement aussi cher (13% de gap) si j'en était informé à la signature du bail (rendant de fait l'appartement bien plus cher que le prix du marché local)

    Puis je invoquer le fait qu'il ne m'a jamais informé préalablement du décompte des charges pour contester ou invalider le montant? le fait qu'il soit indiqué 20 euros de charges sur les quittances ne suffit t'il pas à invalider sa requête?
    Cette pratique manifestement mesquine est elle plaidable devant un tribunal?

    (PS: mon proprio souhaite vendre l'appartement, ce qui explique sans doute cette soudaine attitude, un appartement loué étant plus difficile à vendre)

    Merci par avance pour toute aide.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bonsoir

    vous payez une PROVISION de charges (c'est une Avance) de 20 euros ; vous ne payez pas "des charges".

    J'ai aujourd'hui la stupeur de découvrir par mon propriétaire en LRAR que les charges locatives ne sont pas de 20 euros par mois mais approximativement de 110 euros depuis ces 5 dernières années. Mon propriétaire me réclame donc (bien évidemment à l'échéance du délai de prescription de 5 ans...) approximativement 5400 euros au titre de la régularisation des charges locatives et une augmentation du loyer de 90 euros au titre de la provision pour charges locatives.
    helas ... vous pensez bien que 20 euros c'est rien du tout ; il fait donc la REGULARISATION ANNUELLE comme il doit le faire, et vous reclame la difference.
    il en a le droit selon le code civil. il a Sous-evalué les provisions de charges de facon à vous faire pyer un loyer (TTC) acceptable pour le coin mais en fait, les 20 euros d'avance ne correspondaient a rien : tout locataire doit bien demander a voir la regul de charges precedentes car c'est la seule facon de verifier que les proviisons demandées correspondent bien à 1/12 eme des charges locatives REELLES annuelles ...

    vous pouvez lui demander un echelonnement de paiement (par LRAR) en lui proposant un montant mensuel en plus de votre loyer - Attention toutefois à tenir compte des Charges REELLES pour les nouvelles provisions.

    PS: vous devez aussi faire verifier cette demande afin de voir si les charges reclamées sont bien locatives


    Je me doutais bien que les charges étaient sous-évaluées mais je continuais à payer mon loyer depuis toutes ces années sans me poser de question car je recevais les quittances et n'avais pas reçu de demande de régularisation.
    vous en avez maintenant la preuve ... ce n'etait pas forcément la meilleure Chose á faire

    Puis je invoquer le fait qu'il ne m'a jamais informé préalablement du décompte des charges pour contester ou invalider le montant? le fait qu'il soit indiqué 20 euros de charges sur les quittances ne suffit t'il pas à invalider sa requête?
    un juge vous repondra surement que VOUS pouviez aussi demander des explications - la quittance sert á justifier le paiement recu.

    aviez vous reclamé la regul de charges auparavant ? c'est important de le savoir - si NON helas vous n'avez pas BCP de recours.

    lisez ceci : Les charges locatives .... appartements NON meublés.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Un grand merci pour votre réponse.

    hélas ... vous pensez bien que 20 euros c'est rien du tout ; il fait donc la REGULARISATION ANNUELLE comme il doit le faire, et vous reclame la difference.
    il en a le droit selon le code civil. il a Sous-evalué les provisions de charges de facon à vous faire pyer un loyer (TTC) acceptable pour le coin mais en fait, les 20 euros d'avance ne correspondaient a rien : tout locataire doit bien demander a voir la regul de charges precedentes car c'est la seule facon de verifier que les proviisons demandées correspondent bien à 1/12 eme des charges locatives REELLES annuelles ...
    Quel locataire prend réellement la peine de demander la regul des charges précédentes? Je me contentais de payer. Et vous imaginez demander cette régul avant même de signer le bail, un bon moyen d'être écarté, le propriétaire privilégiant un locataire moins procédurier et potentiellement casse-noix.
    Il ne pouvait pas ignorer le montant réel des charges et il est évident que j'aurais quitté cette appartement si j'avais été informé du montant réel de ces charges par une quelconque notification. Pourquoi demander une provision si faible, c'est vicieux dans le but de majorer le loyer a postériori.
    Si les charges représentent par exemple 21% du prix d'un loyer mais que le propriétaire stipule dans son bail qu'elles n'en représentent que 1%, c'est un moyen facile pour le propriétaire de se faire 20% a tous les coups.

    vous pouvez lui demander un echelonnement de paiement (par LRAR) en lui proposant un montant mensuel en plus de votre loyer - Attention toutefois à tenir compte des Charges REELLES pour les nouvelles provisions.
    un échelonnement à 20 ans c'est possible? je ne vois pas comment je vais sortir ces 5400 euros.

    PS: vous devez aussi faire verifier cette demande afin de voir si les charges reclamées sont bien locatives
    à la lecture de votre lien, pratiquement la totalité des charges incombe au locataire.

    aviez vous reclamé la regul de charges auparavant ? c'est important de le savoir - si NON helas vous n'avez pas BCP de recours.
    Non, je n'étais même pas au fait qu'il y avait une régul de charges, me contentant de penser que la provision était suffisante.

    Sérieusement, la loi est ce qu'elle est mais ma situation ne pourrait t'elle pas être assimilée à du dol? il y a un rapport de 1 à 5 entre l'appel de provisions et les charges réellement constatées, le fait que le propriétaire ne se manifeste pas pendant tout ce temps mais uniquement à l'échéance de la prescription des 5 ans n'aidant pas. De plus, le propriétaire connaissait les charges réelles lors de la signature du bail, pourquoi n'a t'il pas provisionné le montant exact si le caractère malhonnête n'est pas présent?

  4. #4
    Membre

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    Bonjour,
    Je suis dans une résidence neuve et à mon entrée dans le logement, la régie a sous estimé mes charges locatives, à savoir dans une résidence neuve sur ste foy les lyon au 1% logement pour un F3 de 70 m² à 800 € (dont 85 € de charges par mois).
    En fin d'année, elle m'a indiqué devoir procéder à une régule en passant mes charges à 125 € (au lieu de 85€).
    J'ai malheureusement du payer après avoir demandé des explications à la régie, mais cette pratique est devenue habituelle par l'ensemble des régies qui sous évalue les charges locatives à l'entrée, leur permettant de louer plus chère et de demander au locataire sans rien risquer une régule de ces charges en fin d'année.
    C'est de l'arnaque en bonne et due forme !!

  5. #5
    Pilier Sénior

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    C'est de l'arnaque en bonne et due forme !!
    vous pouvez toutefois demander des explications ! et pour les residences neuves, il est difficile d'évaluer les charges reelles !


    oleane_f : vous pouvez lui envoyer une LRAR en precisant que c'etait manifestement Sous-evalué, que vous ne pouvez pas payer et que vous contactez la commission departementale de conciliation afin de protester contre cette maniere de faire totalement inacceptable.

    ca vous laissera un peu de temps .... mais bon, commencez par mettre de coté car vous pourriez Avec un peu de Chance vous voir reduire le montant à payer ! la nouvelle loi Duflot (ALUR) protegeant (encore plus !) les locataires, ne permet plus qu'un retour sur 3 ans ... ca pourrait etre un Argument a presenter.

    je vais encore repéter qu'il faut TOUJOURS poser les bonnes questions et demander des informations precises avant de vous embarquer dans un contrat. qui peut penser que 20 euros de charges sont süffisantes a l'heure actuelle ???

    ceci dit je ne defends aucunement le bailleur qui Trompe ses locataires ! c'est aussi inacceptable
    Dernière modification par Golfy ; 03/04/2014 à 14h51.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Merci pour votre retour,

    Je me suis entouré d'un avocat qui m'indique la même chose, la demande a selon lui peu de chance d'aboutir dans le sens ou l'écart entre les provisions et les charges réelles est de 500% et que la demande n'intervient qu'au terme de l'échéance de la rétroactivité sans demande de régularisation entre temps.

    Apparemment, la rétroactivité s'applique de droit lorsque le différentiel entre les provisions et les charges n'est pas excessif mais dans mon cas c'est plus proche du dol et donc à l’appréciation du juge.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    je vous conseillerai de tenter le Tribunal ou la commission de conciliation; ca vaut le coup pour ce montant ! vous n'avez pas Grand Chose à perdre bien au contraire.

  8. #8
    Membre Benjamin

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    C'est clairement ce que m'a dit mon avocat.
    Non seulement le montant est conséquent mais c'est aussi une question de principe de ne pas se laisser abuser.
    Il est vrai que depuis le temps qu'on entend que la loi est en faveur de certains locataires peu scrupuleux qu'on s'imagine mal que certains propriétaires puissent user d'artifices aussi mesquins et obtenir facilement gain de cause devant une juridiction...
    Est ce lui qui doit saisir le tribunal ou moi ?(pour le moment, je n'ai reçu qu'une Lettre avec AR)

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Est ce lui qui doit saisir le tribunal ou moi ?(pour le moment, je n'ai reçu qu'une Lettre avec AR)
    qui lui ? votre avocat ou le bailleur ?

    si c'est vous qui contestez, c'est vous qui devez assigner. maintenant si vous ne payez pas, il va bien declencher les procedures mais ca voudrait dire huissier et frais supplementaires, qui vous meneront dans une spirale dont il est difficile de sortir et qui procure plus de stress.

    mieux vaut alors que vous assigniez le bailleur (mais puisque vous avez un avocat, laissez le faire).

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Merci pour l'info. Je parlais de mon bailleur.

    A partir du moment ou je paie mon loyer correctement et puisque je conteste le reliquat que je n'ai pas l'intention de payer sans décision de justice, je ne pensais pas devoir assigner mon bailleur au tribunal. Et un huissier ne devrait pas pouvoir me saisir sans décision de justice à partir du moment ou je conteste, non? et les frais de l'huissier ne devraient pas m’être imputés si mon bailleur est débouté?

  11. #11
    Pilier Sénior

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    c'est pour cela que
    1) vous devez contester par LRAR au plus vite
    2) saisir la commission de conciliation (pour commencer)
    3) en fonction de sa reponse (le bailleur peut ne pas se deplacer a la convocation), vous aurez encore plus d'atouts face a un juge ...

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Merci.

    La contestation LRAR est déjà faite, c'est dans ce cadre que l'avocat m'a aidé. Nous avons convenu qu'il assurerai ma défense si le bailleur saisissais les tribunaux mais je n'en suis pas là.
    Je souhaite saisir la commission si j'ai un injonction de payer pas avant : je ne sais pas si c'est juste une tentative d'intimidation de mon bailleur puisqu'il souhaite que je quitte l'appartement pour le vendre, je préférerais donc être dans la défensive plutôt que dans l'attaque juridique (il a une revendication que je conteste, pourquoi devrais-je attaquer en premier?)

    Vous m'avez fait peur avec l'huissier, je viens de vérifier et il semble qu'une décision de justice est nécessaire pour rendre le titre de créance exécutoire

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