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Discussion : Quitter une copropriété

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour à tous


    Ma famille, propriétaire de 2 parcelles 99 et 100 appartenant à la même section cadastrale, a vendu les appartements de l’immeuble 1, et reste propriétaire du terrain attenant, en copropriété avec l’immeuble. (ce terrain est un lot privatif, numéroté, et associé à 580 dix millièmes de la copropriété).

    Quitter une copropriété-cadastre.jpg

    Dans ce terrain une courette de 20 m2 clôturée sert à déposer les poubelles. On y accède par une porte à l’arrière de l’immeuble.

    La courette et la porte ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété.
    Il s’agissait au départ d’une faveur accordée par mon grand père propriétaire aux locataires par. On pouvait y faire jouer les enfants et sécher le linge.
    Dans ce terrain, mon grand père a construit un hangar, un garage et un entrepôt, auxquels il accédait depuis la parcelle 99 ou il habitait.

    Aujourd'hui, ma famille souhaite quitter la copropriété, et les copropriétaires s’y opposent.

    Certains acceptent a condition qu’on leur donne la courette.
    D’autres veulent acheter le terrain entier.

    Ma famille est prête à céder aux pressions et je ne sais pas comment la convaincre de prendre le temps de réfléchir, quitte à continuer de payer des charges de syndic (250 euros par an).
    J’estime que si les rapports avec les copropriétaires se dégradent, on peut toujours condamner l’accès à la courette. Ai je raison ? Certains copropriétaires ne sont pas conscients du fait que la courette n’est pas une partie commune.

    Le plus sage, à mon avis, si la majorité de copropriétaires est d’accord, serait de vendre la courette de façon a couvrir les frais de géomètre et de modification de RC. Est ce une bonne solution ?
    L'idée étant de conserver le terrain pour le vendre avec la parcelle 99.

    Sinon est il envisageable de vendre la parcelle 99 avec le terrain de la parcelle 100 en copropriété ?

    Merci pour toutes les réponses que vous pourrez m’apporter.
    Dernière modification par smoug ; 22/03/2014 à 19h29.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour,
    Quelques premières réponses :

    il vous faut un accord à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l'article 28 de la loi de 65

    Dans la négociation, mettez vous à la place des questions que se poseront à juste titre les copropriétaires et, si j'étais à leur place, notamment les suivantes :

    1) Quelles conséquences pour la nouvelle copropriété réduite en terme de droits à construire au titre du POS ou PLU (l'immeuble deviendra t-il non règlementaire sur sa nouvelle unité foncière ? ce qui empêcherait toute évolution/surrélévation/extension ?...)

    2) En fonction des réponses à la question précédente, où tracer la limite future de manière à ce qu'un projet de construction éventuelle assis sur ce qui a été vendu et éventuellement remembré avec les parcelles avoisinnantes soit acceptable pour ma qualité de vie future ? que faudrait-il prévoir pour celle-ci ?: servitude de cour commune, zone non aedificandi ou non altius tollendi ...

    3) En fonction de ce que j'accepterais, évaluation des droits à construire transmis...
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Vous dites que la courette est un lot PRIVATIF
    jusqu'a present, l'usage qui en est fait est donc une simple tolerance a laquelle vous pouvez mettre fin a tout moment

    Vous pouvez donc parfaitement INTERDIRE a la copropriete d'acceder et d'utiliser votre courette puisque s'agisant d'une partie PRIVATIVE
    Vous pouvez meme cloturer cette courette a ras de la porte, en empechant ainsi aux coproprietaires d'y acceder

  4. #4
    Membre Cadet

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    Merci beaucoup pour vos réponses


    Je précise que la mairie possède la parcelle 101, et que les parcelles 99 et 100 sont en zone préemptable. Par ailleurs, le terrain n'est pas constructible d'après le POS actuel.

    D'après les conseils d'un agent immobilier, la valeur de la parcelle 99 est déterminée par la présence du terrain attenant sur la parcelle 100.
    Le but serait pour le futur acquéreur de construire sur la parcelle 99, et de garder le terrain de la parcelle 100 libre pour préserver l'espace réglementaire entre l'immeuble 1 et la nouvelle construction.

    Est il possible de proposer de quitter la copropriété en promettant de ne pas construire sur ce terrain ?

    Merci de votre aide

  5. #5
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par smoug Voir le message
    Merci beaucoup pour vos réponses


    Je précise que la mairie possède la parcelle 101, et que les parcelles 99 et 100 sont en zone préemptable.
    A quel titre ? (quelle en serait la motivation ?)

    Citation Envoyé par smoug Voir le message
    Par ailleurs, le terrain n'est pas constructible d'après le POS actuel.
    Mais plus exactement ? Si vous parlez d'une nouvelle construction, il faut aussi vous poser la question d'une évolution de l'immeuble 1 et les POS/PLU peuvent changer...

    Citation Envoyé par smoug Voir le message
    D'après les conseils d'un agent immobilier, la valeur de la parcelle 99 est déterminée par la présence du terrain attenant sur la parcelle 100.
    Ben oui, c'est ce que je soupçonnais. Ce qui prouve que les propriétaires indivis de la copro ont une bonne raison de négocier.

    Citation Envoyé par smoug Voir le message
    Le but serait pour le futur acquéreur de construire sur la parcelle 99, et de garder le terrain de la parcelle 100 libre pour préserver l'espace réglementaire entre l'immeuble 1 et la nouvelle construction.

    Est il possible de proposer de quitter la copropriété en promettant de ne pas construire sur ce terrain ?
    Bien sûr. Il vous est tout à fait possible de proposer l'inscription d'une servitude nonaedificandi sur une emprise à négocier/définir dont le fonds dominant serait la nouvelle parcelle de l'immeuble 1
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  6. #6
    Membre Cadet

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    Bonjour et merci de votre aide

    A quel titre, je l'ignore, ma famille me dit que c'est en zone préemptable depuis 30 ans, mais à chaque vente d'appartement la mairie renonce à son droit de préemption. Elle a juste fait l'acquisition de la parcelle 101 il y a 10 ans.

    Je comprends tout à fait leurs craintes, je me mets à leur place.
    Merci pour la précision de votre réponse, cela va pouvoir nous éclairer !

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par smoug Voir le message
    [Sinon est il envisageable de vendre la parcelle 99 avec le terrain de la parcelle 100 en copropriété ?
    en effet, ce serait la solution la plus simple ... et la plus rapide :
    vous vendez la parcelle 99 en pleine propriete, et le lot 100 (c'est a dire le terrain qui lui, est un lot a usage privatif de la copropriete )
    Et les autres coproprietaires n'auraient ainsi rien a dire
    Dernière modification par Vero1901 ; 25/03/2014 à 05h52.

  8. #8
    Pilier Junior

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    Oui, Vero, mais j'ai plutôt l'impression que les acquéreurs potentiels achèteraient pour faire un projet nécessitant la division de la copro sur la parcelle 100 et le remembrement d'avec 99 pour être sur une seule unité foncière, d'après ce que nous a indiqué smoug en post 4 :

    Citation Envoyé par smoug Voir le message

    D'après les conseils d'un agent immobilier, la valeur de la parcelle 99 est déterminée par la présence du terrain attenant sur la parcelle 100.
    Le but serait pour le futur acquéreur de construire sur la parcelle 99, et de garder le terrain de la parcelle 100 libre pour préserver l'espace réglementaire entre l'immeuble 1 et la nouvelle construction.
    Et si c'est bien cela, ce que vous préconisez ne fait que reporter le problème sur l'acquéreur (le lot de smoug sur la parcelle 100 n'est probablement pas le terrain).

    (.../...lot privatif, numéroté, et associé à 580 dix millièmes de la copropriété.../...)

    Cette solution est bien sûr possible mais peut refroidir sans doute certains "clients" potentiels...

    Smoug, il faudrait que nous en disiez plus sur un projet éventuel :

    quand vous dites : "garder le terrain de la parcelle 100 libre pour préserver l'espace réglementaire entre l'immeuble 1 et la nouvelle construction" y at-il déjà eu une véritable étude de faisabilité basée sur les règles d'urba ? (notamment règles d'implantation et de hauteur en limites séparatives ou/et en vis à vis sur une même terrain, règles d'emprises au sol et d'espaces libres...). Quel est "l'espace règlementaire" dont vous parlez ?


    A la relecture des premiers articles de la loi de juillet 65, je reviens sur le sujet : il faudrait quand même vérifier ce qui a été mis dans le règlement de copropriété sur la propriété du sol...Pour moi le sol d'une copro est toujours commun et propriété indivise de tous les copros mais il y a peut être des exceptions. Ceci dit, si le lot des parents de smoug ne comprend pas une quote part de parties communes et correspond à la propriété du sol, ce n'est en réalité pas, pour moi, une vraie copro au sens de la loi de 65...
    Dernière modification par cirrus ; 25/03/2014 à 08h48. Motif: précisions suite à doutes...
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  9. #9
    Membre Cadet

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    D’abord, un grand merci pour votre aide et votre réactivité !


    Citation Envoyé par cirrus Voir le message

    (le lot de smoug sur la parcelle 100 n'est probablement pas le terrain).

    (.../...lot privatif, numéroté, et associé à 580 dix millièmes de la copropriété.../...) .
    C'est à dire ? Le lot concerné comprend le terrain et les batiments (c'est à dire toute la parcelle moins l'immeuble)

    Il n’est pas exclu de vendre chaque bien séparément, selon les estimations qui seront faites par les agents immobiliers :

    Parcelle 99
    L’immeuble 2 ( 3 appartements de 50m2 )
    Une petite maison de plain pied (55m2) accollée à l’immeuble 2, avec un jardin de 50m2.(non précisée sur le schéma, dernier tiers du rectangle Immeuble 2)
    La maison (100m2)
    Le garage 2

    Parcelle 100
    Le terrain comprenant le garage 1, un entrepot et un hangar.



    Quand je parle d’espace réglementaire, c’est juste une supposition :
    je pars du principe que la distance actuelle de 10m entre l’immeuble 1 et l’entrepot ne peut pas etre diminuée. Je me trompe surement et le POS peut changer (actuellement le terrain est non constructible)

    Il n’y a pas eu d’étude de faisabilité réalisée, c’est sûrement la chose à faire.

    J’attends une photocopie du RC pour le relire en détail. Dans mon souvenir, au moment de la liste des lots privatifs, il est précisé quelque chose comme “chaque lot qui suit est privatif est la propriété exclusive de son propriétaire…”
    La liste des parties privatives comprend les appartements, les caves et le terrain numérotés, et associés à des 10 millièmes de la coproriété.Le lot du terrain comprend donc une quote-part des parties communes.

    Dès que j’ai le RC je vérifie ce qui est dit sur la propriété du sol.

    Quand vous dites que le sol d’une copro est toujours commun :
    je pensais que cela valait dans le silence du RC sur la question de l’appartenance du terrain, ou dans le cas ou le terrain est une partie commune décrite comme telle.
    Mais dans notre cas c’est une partie privative numérotée, et aucun accès à ce terrain n’est mentionné dans le RC (pas de porte).

    Merci à tous
    Dernière modification par smoug ; 25/03/2014 à 17h08.

  10. #10
    Pilier Junior

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    Il y a bien des parties communes...

    Il faut impérativement que vous lisiez dans le RC la définition de ces parties communes et si celles-ci comprennent le sol de toute la parcelle (ce qui est en général le cas)

    Car si les parties privatives sont bien propriété de chaque copropriétaire, les parties communes sont en indivision entre tous les copropriétaires ou seulement plusieurs copropriétaires (pour les parties communes spéciales)


    De plus si rien n'est précisé dans le RC, le sol est réputé partie commune (c'est à dire en indivision) :


    Art 3 de la loi de 65 :

    Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
    Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

    - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
    .../...
    Ce qui veut dire que, pour en déduire que le "terrain" emprise du lot de vos parents serait partie privative et propriété exclusive, il doit être expressément exclu des parties communes et figurer dans la description du dit lot.

    Normalement, dans un RC bien fait, la limite des parties privatives s'arrête ou commence celle des parties communes (et lycée de versailles...)
    Dernière modification par cirrus ; 25/03/2014 à 18h45.
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  11. #11
    Membre Cadet

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    Bonjour et merci
    J'attends d'avoir le RC pour en savoir plus .
    A bientot

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