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Discussion : Agence immobiliaire, estimation dégradations dépassant le montant de la caution aprés état des lieux

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    J'ai confié à une agence immobilière la gestion de la location d'un bien dont je suis propriétaire. A l'issue de l'état des lieux de sortie des locataires, l'entreprise spécialisée mandatée par l'agence a estimé le montant des réparations imputables au locataire à environ 1000 euros. D'autre part, le locataire devait encore 265 euros sur ses loyers. Le dépôt de garantie s'élevant à 590 euros, le locataire me doit encore 675 euros.
    Je voudrais savoir si l'agence immobilière, qui a géré ce bien tout au long du bail, est légalement tenue de contraindre le locataire à payer cette somme, ou au moins de le mettre en demeure. Car pour l'instant, elle ne fait rien et m'informe que je vais juste récupérer ma caution et que les locataires refuseront certainement de payer quoi que ce soit de plus.
    Merci pour vos réponses.
    Bonne soirée,
    Argame

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonsoir
    J'espère qu'il ne s'agit pas de la société de chiffrage réputée de F qui abuse sur les montants qui n'ont aucune validité !

    Tout dépend de de la comparaison entre les 2 EDL et la présence de dégradations
    Ensuite des devis ont-ils été fournis au locataire pour les réparations et justifier les réparations ?
    Puisque si ce n'est pas le cas les locataires auront raison !

    C'est par cela qu'il faut commencer , donc le demander par LRAR à votre mandataire et leur indiquer d'exiger le complément aux locataires sous xx jours par LRAR de mise en demeure car ils sont payés pour la gestion du logement, je suppose (voir votre contrat et ce qu'il prévoit) !

    S'ils ne font rien vérifiez les EDL et faites les devis, vous même et changez de mandataire !

    Vous devriez d'ailleurs vous déplacer et voir l'état du logement , s'il peut être reloué ou pas !
    Dernière modification par Marieke ; 21/03/2014 à 23h01.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Merci Marieke pour votre réponse!
    J'ai reçu le dernier rapport de gérance de l'agence, et constaté qu'il avaient facturé 370 euros de travaux au lieu des 1000 estimés. J'ai téléphoné à la gestionnaire qui m'a dit qu'en ajoutant les autres sommes dûes (loyer en retard), cela correspondait au montant de la caution. Drôle de façon de procéder...Je lui ai donc demandé de corriger cela, et de noter la somme effectivement dûe sur le rapport. Elle a accepté, ce qui fera au moins apparaître la dette. Mais manifestement, craignant sans doute la locataire qui l'insulterait et qu'elle qualifie de "barjot", je pense qu'elle comptait s'en tirer ainsi, c'est à dire en quelque sorte en favorisant la locataire à mes dépens, par crainte des conflits peut-être, par incompétence et manque de sérieux sûrement. Une fois que j'aurai reçu le corrigé, je pense qu'il faudra que je j'exige qu'elle mette en demeure la locataire, car pour aller au tribunal de proximité contre la locataire, j'aurai besoin de ces mises en demeure. Ce sont beaucoup de démarches pour une somme de 650 euros environ, je ne sais pas si cela vaut vraiment le coup. En tout cas l'appartement est maintenant en vente, et par l'intermédiaire de cette agence...A ce propos, je leur avais laissé l'exclusivité mais 3 mois sont passés, pensez-vous que je devrais mettre fin à cette exclusivité? A la décharge de l'agence, je dois dire que cet appartement se trouve dans un quartier qui s'est beaucoup dégradé ces dernières années, vraiment beaucoup, et que leur travail doit être compliqué, mais ce sont eux les professionnels, et c'est pour cela que j'ai fait appel à eux. Pour ce qui est du chiffrage des travaux par l'entreprise, je l'ai montré à un ami artisan du bâtiment qui me confirme que ce chiffrage est correct.
    Bonne journée, et encore merci!
    Argame

  4. #4
    Membre Junior

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    Bonjour Argame,

    Ce problème semble vous tenir éveillé(e)....n'y laissait pas votre santé , il y a toujours une solution ...
    conseillée par les grands "pros" qui vous ont déjà répondu comme Marieke,vous êtes en de bonnes mains!

    Votre appartement est à ce jour en vente ,en exclusivité dans un quartier fortement dégradé et n'a pas trouvé preneur en trois mois?
    Posez vous les bonnes questions :
    - est il trop cher ... ? pour ce quartier ce qui explique un délai plus long de vente ( les acheteurs ne sont plus des pigeons... )
    - votre appartement fait il fuir les acheteurs par son état de dégradation ? Saleté? N'hésitez pas à poser ces questions à l'agence,(l'professionnel de l'immobilier) qui doit vous tenir informée des visites et des commentaires..des éventuels acheteurs.
    .
    Si aucune offre au bon prix , en trois mois, l'agence doit avoir une explication.
    Faire jouer la concurrence peut être une solution et relève de votre unique décision..." Les conseilleurs ne sont pas les payeurs ..."

    Bonne journée.
    Dernière modification par Jeannouk ; 28/03/2014 à 07h00.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    et pour la Restitution des sommes impayées, oui l'agence doit continuer ce pourquoi vous l'avez payé !
    peu Importe qui est ce locataire et comment il réagit mais elle doit envoyer mise en demeure par LRAR. elle doit avoir leurs nouvelles coordonnées ...
    trop facile de se débarrasser du paquet comme cela, mais helas ca se voit souvent de la part de ces soit-disant AI (helas car d'autres sont très serieux).

    pour le mandat de vente, il faut vous referer à ce que vous avez signé avec eux : un contrat d'exclusivité se signe pour 3 mois ...

    j'irai voir au moins (!) l'etat du logement afin de me rendre compte comment il est présenté aux visiteurs acheteurs. c'est le Minimum que vous puissiez faire.
    apres ne pas oublier qu'il vaut mieux signer le compromis en presence des acheteurs et via VOTRE notaire

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Il sera peut-être plus simple d'assigner l'agence pour le complément de travaux si le détail de la facturation est déjà parvenu au locataire...

  7. #7
    Pilier Sénior

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    encore faudrait il etre certains que l'EDL comporte bien la description des degradations - peut etre serait il judicieux de prendre avis aupres de l'ADIL de votre coin en leur montrant tous les documents.

  8. #8
    Membre Cadet

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    Merci pour votre réponse Jeannouk!
    Effectivement il m'arrive de me réveiller la nuit car cet appartement me cause bien du souci.
    Je l'ai acheté en 2005 dans le quartier où je vivais et travaillais, dans une résidence au début des quartier nord de Marseille. A l'époque, la résidence était tranquille, et le quartier aussi. Puis pour des raisons professionnelles je suis partie vivre en centre ville, et j'ai décidé de louer cet appartement pour laisser passer quelques années avant de le vendre. Entretemps, la situation s'est dégradée dans la résidence en particulier, incendie dans les garages, et, semble-t 'il, trafics divers et variés. Dans mon immeuble, les gens sont corrects et agréables. Mais la résidence appartient en grande partie à une société de HLM, et c'est là je pense, que j'ai fait une grosse erreur: ne jamais acheter dans une telle situation de copropriété. Aujourd'hui, je vends cet appartement bien moins que ce qu'il m'a coûté à l'époque. Je viens de baisser le prix aprés 3 mois infructueux. Pour ce qui est des dégradations, l'agence dit qu'à ce prix je ne dois rien dépenser pour faire des travaux. L'appartement est cependant à peu près correct (quelques dégradations et saletés dûes au dernier locataire), je l'avais refait entièrement dans un style moderne, sobre et clair. Il a de beaux volumes, il est bien exposé. Le problème c'est que les gens qui souhaitent acheter dans ce quartier ne répondent pas forcément aux critères des banques, voire ne sont pas solvables. D'où sans doute la difficulté de trouver un acheteur. Des visites, il y en a. Mais aucune n'a débouché pour l'instant.
    Je pense que je devrais faire jouer la concurrence, d'autant qu'avec cette agence qui gérait la location, il y a des complications concernant la facture des dégradations des dernier locataires. Bref, nous sommes à Marseille, c'est souvent difficile, dans certains quartiers plus encore...
    Je vais réfléchir encore un peu.
    Merci pour votre aide.
    Bonne soirée.



    ---------- Message ajouté à 19h43 ---------- Précédent message à 19h41 ----------

    Merci Golfy pour cette réponse!
    Effectivement, je pense que je vais suivre votre conseil et contacter l'ADIL. En tout cas l'EDL est bien fait, avec photos à l'appui, et chiffrage joint.
    Bonne soirée!



    ---------- Message ajouté à 19h49 ---------- Précédent message à 19h43 ----------

    Merci pour cette suggestion Pierrejacques11 mais dans ce cas comment devrais-je procéder?
    Car effectivement je pense que les locataires n'ont pas reçu la facturation réelle, (que j'ai en ma possession car je l'ai exigée de l'agence à posteriori), à mon avis il ont dû recevoir l'espèce d'arrangement sous facturé qu'avait fait la gestionnaire pour être tranquille et ne pas s'exposer aux foudres des locataires. Je le reconnais,ce sont des gens mal élevés, irrespectueux, sans-gêne et très agressifs. Mais enfin, c'est l'agence qui les trouvés et leur a fait signer le bail.
    Bonne soirée.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    C'est la responsabilité contractuelle de l'agence gestionnaire que de facturer les dégradations apparues lors de l'EDL de sortie. Si elle ne les facture pas alors qu'elles relèvent bien des réparations locatives, il y a un manquement à ses obligations qui peut être condamné (tribunal de proximité).

  10. #10
    Membre Junior

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    J'ai connu le même souci que vous Argame . Un quartier sympa qui se dégrade ... Grenoble n'a rien à envier à Marseille!!!

    Aussi surprenant que cela paraisse , j'ai proposé mon appartement à un office de HLM ... Banco !!! À un prix correct car, comme vous ,j'étais résignée.
    Tentez de le proposer, cela peut les intéresser?

    À ce jour, les agençes travaillent en réseau (votre bien sera dans les fichiers d'une vingtaine d'agences ...) Ce qui crée l'émulation .

    Bon courage à vous
    Nous râlons .... contre les plus- values ... ! je pense que vous préféreriez en payer!!!
    Dormez quand même .
    Bien sincèrement à vous
    Dernière modification par Jeannouk ; 01/04/2014 à 19h19.

  11. #11
    Membre Cadet

    Infos >

    Merci Jeannouk!
    Vous avez proposé votre appartement à un office de HLM, pourriez-vous me dire comment vous avez procédé? C'est une possibilité que je ne n'avais pas envisagée, mais pourquoi pas?
    D'autre part, quand vous dites que les agences travaillent en réseau, parlez-vous des agences immobilières? Moi j'ai donné l'exclusivité à l'agence qui gérait la location du bien, suggérez-vous que je devrais mettre fin à cette exclusivité (nous arrivons au bout des 3 mois de contrat), ou bien voulez-vous dire que de toutes façons d'autres agence sont "sur le coup", étant en réseau avec la mienne?
    Vous avez raison, un peu de plus-value aurait été préférable, mais comme vous, je suis désormais résignée, tant pis pour mon apport personnel envolé en fumée presque intégralement, je veux juste me débarrasser de cet appartement, de tous les soucis qu'il me cause, et de ce qu'il me coûte malgré tout chaque mois car le loyer ne couvrait que le remboursement de l'emprunt, tandis que les charges de copro et la taxe foncière restaient à ma charge... Etre tranquille, enfin!...Et dormir sur mes 2 oreilles!
    Bonne journée Jeannouk!

  12. #12
    Membre Junior

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    Bonjour à vous,
    Comme vous avez raison Argame.... !" Dormir sur vos deux oreilles" et être tranquille! Vous avez omis dans la liste des obligations des " heureux propriétaires bailleurs " ... la boîte à outils !
    Pour mon cas personnel, j'ai tout simplement joint le syndic pour avoir les coordonnés de cet organisme HLM , service des ventes/achats.Pensez également à la Mairie de votre arrondissement qui peut se porter acquéreuse ou peut vous fournir le nom d'organismes intéressés.
    Pour les agences, il s'agit d'agences immobilières bien sur.
    Choisissez en une qui travaillent en réseau, ce qui n'a pas l'air d'être le cas de celle actuelle, qui vous a déjà créait beaucoup de souci.
    Essayez si vous le pouvez ( les conseilleurs ne sont pas les payeurs ... ) au terme de votre exclusivité , de vous investir dans cette vente ( ne serait ce qu'au téléphone) pour tester les appels ( annonce gratuite sur le net )
    Cela vous permettra de poser les bonnes questions aux acquéreurs et de connaître le marché ( qu'ont ils déjà visité ? Ont ils des difficultés pour leur crédit?)
    En un mot, faites vous , par vous même une opinion du marché immobilier sur votre terrain et si vous le pouvez faites visiter votre bien.
    En un mot, ne faites confiance qu'à vous-même .
    Bon courage
    Dernière modification par Jeannouk ; 02/04/2014 à 07h28.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Par contre ATTENTION : si le mandat d'exclusivité n'a pas été dénoncé, votre agence est encore en droit de toucher ses honoraires, MEME si c'est vous et vous seul qui trouvez votre acheteur !!!

    DONC dénoncez le mandat au plus vite via lettre RAR, vous avez certainement un préavis à respecter avant d'en être libéré !

    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  14. #14
    Membre Cadet

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    merci pour votre conseil!
    bonne soirée,
    argame

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