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Validité d'un fermage ?
Discussion sur le thème : Propriétaire et Locataire

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    M.Y exploitait vraisemblablement depuis quelques années, en voisin, un terrain que M.X avait en fermage depuis "toujours".
    Mon père, héritier de ce terrain, est décédé depuis.
    Nous sommes 7 enfants en indivision avec ma mère (sans contrat marital) qui est
    usufruitière.

    A la mort de M.X, M.Y a demandé à ma mère de reprendre le fermage. Elle lui a donné son accord sans nous en parler; elle est donc la seule à avoir signé ce bail.

    Ce bail à ferme est-il valable ? Ne fallait-il pas la signature de chacun des indivis ?

    Elle a perçu 3 à 4 loyers, mais depuis, elle a fait l'objet d'une protection judiciaire (curatelle renforcée) dont je suis la curatrice.

    A quoi je m'expose si je continue de percevoir le fermage pour ma mère ?

    Certains des indivis seraient désireux de vendre ce terrain...

    Est-on lié avec M. Y. ? si oui, pour combien de temps ?

    Je vous remercie chaleureusement,

    marvid.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Votre mère étant usufruitière et sa mise sous curatelle étant postérieure à la signature du bail, elle avait parfaitement le droit de signer ce bail seule.
    Vous êtes coincé par ce bail au minimum 9 ans, voir plus car ce n'est pas facile d'empêcher la reconduction d'un bail de fermage. Je vous mets un peu de lecture à ce sujet:
    Les grands principes du statut du fermage - Chambre d'agriculture de Loir et Cher
    Vous ne percevez pas le fermage à la place de votre mère, vous en assurez la gestion, ce n'est pas la même chose.

    Une solution serait de proposer au fermier d'acheter le terrain... Après, je ne suis pas experte des curatelles mais il me semble qu'il vous faudra l'accord d'un juge.

    En espérant vous avoir aidé.

  3. #3
    Membre

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    Merci pour votre réponse très claire.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Si c'est un nouveau bail, l'accord du nu-propriétaire est en principe nécessaire, à la différence du simple renouvellement. Le bail est-il rédigé en la forme authentique (acte notarié) ou sous seing privé?

    Article 595 cc alinéa 4 : "L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte."

  5. #5
    Membre

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    Bonjour PierreJacques11,
    Je ne vous ai pas répondu plus tôt car je ne suis pas en mesure de donner des précisions sur ce bail : il n'a pas été fait devant notaire ce serait donc un sous-seing privé, s'il existe ?

    Je note l'Article 595 cc alinéa 4.

    Cependant votre réponse n'est-elle pas en contradiction avec celle de Tipule ?

    Je vous remercie.
    Marvid

  6. #6
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Je ne savais pas que l'accord du nu-propriétaire était indispensable (je découvre cet article et le note), donc, théoriquement vous pourriez attaqué la validité du bail.

    Mais je pense que dans la pratique, ce n'est pas évident que vous puissiez obtenir satisfaction, si l'agriculteur Y peut prouver qu'il exploitait dans les faits cette parcelle (par exemple si elle est inscrite dans son plan d'épandage), même si le fermage était au nom de X. Mais ça peut-être tenté.

    Comme il s'agit de terres agricoles, vous ne pourrez de toute façon les vendre qu'à un exploitant agricole et il serait prioritaire. Lui avez-vous proposé d'acheter la parcelle. Je ne connais pas votre région, mais par chez moi les exploitants préfèrent avoir des terrres en propriété qu'en fermage. Ca résoudrait votre problème.

    Note: il peut s'agir d'un bail oral. La perception du fermage le valide sans qu'il soit besoin d'avoir un écrit. C'est peut-être pour ça que vous n'en trouvez pas trace.

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