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Discussion : Fiscalité terrain à bâtir

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour, dans le contexte d'un divorce récent nous mettons en vente notre maison et un terrain à bâtir que nous venons juste de détacher. Je m'interroge sur la fiscalité liée à la vente de ce terrain, et dans ce contexte:
    - Ou en est-on sur la taxation de la plus value, pour un bien acheté il y a vingt ans. Les récentes dispositions (suppression de la dé-côte ancienneté de l'achat du bien) ont été annulées par le conseil d'état, vont-elles revenir et comment faut-il en tenir compte lors de la signature d'un compromis?

    - Comment la plus-value est-elle calculée? La valeur à l'achat du bien est-elle corrigée de l'évolution du coût de la vie, les travaux peuvent-ils être pris en compte?

    En fait la réponse à ces questions serviront pour décider si c'est vraiment intéressant de vendre séparément maison et terrain.
    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Pagalu Voir le message
    - Ou en est-on sur la taxation de la plus value, pour un bien acheté il y a vingt ans
    La plus-value doit être calculée en procédant d'abord à une estimation de la valeur de la partie du terrain concernée, au moment de l'acquisition de votre maison.

    A cette estimation vous pouvez ajouter un forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition.
    En déduisant la somme obtenue du prix de vente, vous obtiendrez la plus-value brute.

    A partir de là, un abattement de 36 % ((2% x 12) + (4% x 3)) pour durée de détention vous donnera la plus-value nette.

    Sur celle-ci sera calculée l'imposition afférente, soit 19% à titre d'IPV et 15,5 % pour les différents prélèvements sociaux.

  3. #3
    Membre Junior

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    merci pour cette réponse très détaillée. Sans utiliser la boule de cristal, la suppression de cet abattement peut-il revenir dans un délai court et la législation applicable est-elle celle en vigueur au moment de la signature du compromis ou celle en vigueur au moment de la vente définitive?
    Autre question, y-a-t-il une sorte de règle pour évaluer la valeur d'un terrain détaché quand il a été acquis rattaché à une maison?
    Bonne journée

  4. #4
    Pilier Junior

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    Bah, le changement, ça fait que deux années de suite qu'il est voté, et annulé par le Conseil constitutionnel.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Caepolla Voir le message
    Bah, le changement, ça fait que deux années de suite qu'il est voté, et annulé par le Conseil constitutionnel.
    Moi qui croyait que le changement,c'est maintenant !
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    Moi qui croyait que le changement,c'est maintenant !
    menteur !
    vous saviez pertinemment que ça n'est pas le cas

  7. #7
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Caepolla Voir le message
    Bah, le changement, ça fait que deux années de suite qu'il est voté, et annulé par le Conseil constitutionnel.

    Il faut donc miser sur l'immobilité à ce sujet.

    Quelqu'un aurait une réponse à ces deux questions:

    - la législation applicable est-elle celle en vigueur au moment de la signature du compromis ou celle en vigueur au moment de la vente définitive?

    - y-a-t-il une sorte de règle pour évaluer la valeur d'un terrain détaché quand il a été acquis rattaché à une maison?

    Bonne journée à tous

  8. #8
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Citation Envoyé par Pagalu Voir le message

    - y-a-t-il une sorte de règle pour évaluer la valeur d'un terrain détaché quand il a été acquis rattaché à une maison?
    La valeur du terrain à bâtir après division dépendra essentiellement des m² de SDP constructibles et des conditions de desserte...
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  9. #9
    Membre Junior

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    je parlais de la valeur à estimer pour vingt ans auparavant (le prix d'achat de la maison à cette époque étant connu, comment estime-on le prix du terrain seul), afin de calculer la plus value pour la vente du terrain détaché maintenant.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Il faut faire le même calcul, mais 20 ans auparavant...

  11. #11
    Membre Junior

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    merci, ça se corse. En pratique comment évaluer ça soi-même, un notaire est-il incontournable à ce stade?

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Si vous avez un notaire chargé de vos opérations, notamment la vente de votre maison (avec ou sans terrain), il est bien sûr préférable de voir directement avec lui, a fortiori si c'est lui qui avait acté l'acquisition à l'époque.

  13. #13
    Membre Junior

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    justement j'aurais voulu éviter de mettre un notaire dans la boucle avant de prendre la décision de vendre séparément maison et terrain, surtout qu'en général le notaire actant la vente est celui de l'acheteur.
    Dans votre hypothèse de calcul ( valeur du terrain à bâtir dépend essentiellement des m² de SDP constructibles et des conditions de desserte) ne rentrerait alors pas le prix d'achat de la maison à l'époque?

  14. #14
    Membre Junior

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    Bonjour Pagalu,

    Je suis dans le même cas que vous actuellement, sauf que le terrain+maison nous l'avons acquis en 2007 et revendu la maison en 2011. Aujourd'hui nous vendons le terrain et j'ai donc consulté le notaire concernant la plus-value. C'est à vous d'évaluer votre terrain au moment où vous avez acheté votre maison.
    Le notaire peut vous dire si c'est cohérent mais ce n'est pas lui qui fixe le prix. Il faut peut-être voir s'il n'existe pas des archives ou bien des personnes dans votre entourage qui aurait acheté un terrain à cette époque. Attention de ne pas sur-évaluer le prix 20 ans en arrière car les impôts peuvent vérifier et les montants peuvent vite devenir important.

  15. #15
    Membre Junior

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    Bonjour Capucine et merci pour cette info. Cela change la vision des choses, le calcul serait donc assez subjectif. La question reste de savoir si l'estimation est principalement liée 1) au prix d'achat de la maison à l'époque; ou 2) au prix de vente des terrains similaires à l'époque; ou 3) un peu des deux
    On peut arguer que le terrain alors avait plus de valeur que la maison (on avait en effet envisagé de démolir). La commune concernée est en effet recherchée et les terrains rares. Pas facile.

  16. #16
    Membre Junior

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    Vous pouvez évaluer vos impôts sur la plus-value sur le site vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10864.xhtml en remplissant l'imprimer que le notaire devra remplir lors de la vente

  17. #17
    Membre Junior

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    merci, je vais regarder ça de prés. Cela m'a déjà permis d'apprendre que la durée de détention pour l'exonération d'impôt sur le revenu était passée à 22 ans.

  18. #18
    Pilier Sénior

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    Pas pour les terrains à bâtir. C'est pour éviter ce genre d'erreur qu'un notaire vous serait utile.

  19. #19
    Membre Junior

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    Vous avez raison, et le forum aussi utile pour s'y préparer car j'ai observé (pour d'autres questions) que mieux on est préparé et mieux se fait l'échange avec le notaire.

  20. #20
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Pagalu Voir le message
    La question reste de savoir si l'estimation est principalement liée 1) au prix d'achat de la maison à l'époque; ou 2) au prix de vente des terrains similaires à l'époque; ou 3) un peu des deux
    On peut arguer que le terrain alors avait plus de valeur que la maison (on avait en effet envisagé de démolir). La commune concernée est en effet recherchée et les terrains rares. Pas facile.
    En gros, vous vous posez les questions que serait posé un promoteur. Si vous retrouvez les règles d'urba, les couts de construction et de démolition, et les prix du marché d'il y a vingt ans, vous pourrez en déduire des valeurs de terrain dans les deux hypothèses (démolition ou pas) ...C'est assez théorique mais peut constituer une première approche...
    Dernière modification par cirrus ; 21/03/2014 à 17h05.
    La curiosité bien placée est l'antichambre de la connaissance

  21. #21
    Membre Junior

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    là cela devient de l'archéologie ..... Une autre approche plus empirique serait d'estimer la valeur ancienne du terrain à une hauteur au-delà de laquelle le notaire ne voudra plus suivre.
    En tout cas merci de ces suggestions

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