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Discussion : bail meublé, dégats des eaux et autres problèmes

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour

    Je vis en location sous un bail meublé depuis plus de 3ans. La relation avec le propriétaire se passait bien, mais s'est détériorée récemment suite à un dégat des eaux. Il n'y a rien de grave mais j'apprécierais de connaitre votre avis sur la situation suivante, il y a plusieurs points :
    le contrat de location est meublé mais l'appartement ne l'est absolument pas. J'ai payé la totalité des frais d'agence (environ 7800euros, le loyer il y a 3ans s'élevait à 5000euros par mois). Je me souviens avoir lu à l'époque que dans ce cas, un juge ordonnait au propriétaire de rembourser au locataire la moitié des frais d'agence, comme s'il s'agissait d'un bail de location vide, où le propriétaire et le locataire doivent partager les frais d'agence.
    Est ce toujours le cas, et le fait que les frais d'agence aient été réglé voilà plus de 3 ans pose t-il problème ?
    Le propriétaire a d’abord augmenté le montant du loyer aux taux de l’Insee conformément aux conditions du bail mais pas cette année ni je pense l’année dernière (comme indiqué précédemment nous nous entendions plutôt bien) Peux il demander cette augmentation rétroactivement ?
    Je ne reçois en général aucune quittance de loyer, je dois les réclamer et en reçois une ou un lot environ une fois par an. Est-ce un problème ? pour qui ?
    Il y eu récemment un dégat des eaux, ayant abimé une chambre et une salle de bain, un faux plafond dans la salle de bain est détruit et les murs sont en mauvais état, le plombier a aussi détruit une partier du mur de la salle de bain pour parer au plus pressé, laissant un fort aspect insalubre (je l’ai aussi mentionné par email et noté que ma fille a souffert d’allergie dans cette chambre)dont la copropriété est responsable. Le propriétaire s’est engagé à faire les travaux (entre autres par email) avant de se faire rembourser par l’assurance ou le syndic. Il s’est aussi engagé, toujours en laissant une trace écrite par email à faire rénover une chambre de l’appartement, dont la peinture s’écaille, même si je ne suis pas du tout sur qu’il y soit obligé.
    Avant de partir à l’étranger pour plusieurs mois, il nous a demandé de trouver une entreprise pour effectuer les travaux, nous lui avons fait parvenir plusieurs devis mais il n’a pas semblé décidé à s’engager pour les travaux, bien que l’entreprise lui ait renvoyé tous documents qu’il ait réclamé (principalement le contrat d’assurance de l’entreprise ), les travaux sont prévus pendant les vacances de Paques. Au même moment il m’a demandé par email de remplacer un chèque de caution de un an, expiré, , non encaissé par un nouveau chèque de 1 mois, qu’il a encaissé tout de suite. Je n’ai toujours aucun reçu ni quittance de loyer ni réçu pour la caution et il n’a jamais été question de chèque de caution de 1 mois. Jusqu’à présent je lui laissait des chèques de 6 mois jusqu’à un an de loyer qu’il gardait en garantie mais n’encaissait pas
    Le fait qu’il ait encaissé ce chèque mais toujours pas envoyé d’acompte pour les travaux m’a contrarié et j’ai estimé que ce chèque servait de loyer pour le loyer du fin février. Il m’a encore assuré que les travaux allaient être effectués en Avril mais il a finalement envoyé un email à l’entreprise comme quoi il confirmerait les travaux si je payais les loyer de février et de Mars à venir (payable fin Mars). Il propose aussi un échelonnement des paiements à l’entreprise qui ne correspond pas à ce que l’entreprise demande et il n’est pas du tout sur que l’entreprise soit toujours disponible début Avril si elle reçoit le premier acompte fin Mars.
    A priori je ne ne suis pas opposé à laisser un mois de caution mais n’ai plus que peu de confiance au propriétaire et j’imagine qu’il en pense de même à mon sujet. Les travaux se montent à 3200 ou 3500euros, je pourrais aussi en avancer la somme, ce qui est l’option qui me plait le plus, et les déduire du prochain loyer. Si ne nous entendons pas je ne compte pas payer le loyer pour continuer à vivre dans un appartement en tel état. Et si les travaux ne sont pas effectués pendant les vacances d’Avril nous ne’aurons plus la possibilité de libérer l’appartement pour effectuer des travaux jusqu’à cet été.

    En résumé les questions sont :
    -Un juge ordonnerait il au propriétaire de rembourser la moitié des frais d’agence 3ans et demi après la signature du bail, le bail étant meublé mais l’appartement étant dans les faits loué vide ?
    - le propriétaire peut-il réclamer rétroactivement l’augmentation du loyer au taux de l’Insee ?
    -que penser du manque de quittance de loyer, ou de formalités pour le chèque de Caution réclamé et encaissé ?
    - puis je le forcer à effectuer les travaux, ou les effectuer personnellement et me faire rembourser par la suite, des dédommagements sont y possible si les travaux ne sont pas effectués ?
    -si j’engage une procédure, dois je payer les loyers le temps qu’un décision soit rendue ?

    Vous remerciant par avance pour toute information
    Luis

  2. #2
    Membre Junior

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    Bonsoir

    ce post s'étant rapidement retrouvé relégué à la troisième page sans réponse, je me permets de reposter les questions principales, même un réponse partielle pourrait m'être utile :


    -Un juge ordonnerait il au propriétaire de rembourser la moitié des frais d’agence 3ans et demi après la signature du bail, le bail étant meublé mais l’appartement étant dans les faits loué vide ?
    - le propriétaire peut-il réclamer rétroactivement l’augmentation du loyer au taux de l’Insee ?
    -que penser du manque de quittance de loyer, ou de formalités ni de reçu pour le chèque de Caution réclamé et encaissé ?
    - puis je forcer le propriétaire à effectuer les travaux auxquels il s'est engagé, ou les effectuer personnellement et me faire rembourser par la suite, des dédommagements sont y possible si les travaux ne sont pas effectués ?
    -si j’engage une procédure, dois je payer les loyers le temps qu’un décision soit rendue ?

    Vous remerciant par avance pour toute information

  3. #3
    Pilier Sénior

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    - vous pouvez toujours saisir le juge d'instance territorialement compétent pour demander la requalification du bail et le remboursement des frais indûment versés au regard de la loi de 89;
    - le propriétaire dispose de 5 ans pour réclamer les loyers non réajustés si l'indexation est prévue au bail;
    - si le bail est requalifié en bail vide, le montant du dépôt de garantie, encaissable, ne peut excéder un mois de loyer ; les quittances doivent vous être délivrées sur simple demande de votre part;
    - seul le juge éventuellement saisi pourra forcer le propriétaire à effectuer ces travaux et vous octroyer des dommages intérêts ; ne communiquez avec votre propriétaire qu'en LRAR sur ce sujet, et si vous estimez que le logement est insalubre, faites venir les services d'hygiène de votre municipalité qui établiront un constat qui vous sera utile si vous souhaitez quitter les lieux sans préavis et/ou si vous sollicitez des dommages et intérêts par la suite;
    - vous êtes redevable de l'intégralité des loyers pour autant qu'une décision ne vous en a pas encore dispensé.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    je vois que vous parlez d'indexation INSEE. un bail meublé (comme non meublé) ne peut être indéxé que sur l'IRL. il faut donc reclamer si jamais il a utilisé un autre indice.

    pour le reste je rejoins pierrejacques11

  5. #5
    Membre Junior

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    Bonjour

    Merci PierreJacques et Golfy pour vos réponses.
    Il se peut que le loyer ait été indexé sur l'Irl plutôt que l'Insee, je dois vérifier.le loyer n'a pas été augmenté depuis 2 ans même si je pense que le propriétaire va demander de rattraper la différénce.
    Par ailleurs j'ai déja saisi le tribunal d'instance pour obtenir un commandement de payer, c'était un processus simple et de mémoire j'ai obtenu les documents à l'accueil du tribunal. Mais comment saisit on le tribunal d'instance au sujet de la requalification du bail en bail vide ? Faut il mandater un avocat ?

    Merci encore pour ces informations.

    Luis

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Oui il faut saisir le tribunal d'Instance pour la requalification en bail vide pas besoin d'Avocat mais conseillé et assignation du propriétaire par Huissier surtout si "fuyant"

    Faites aussi passer les Services d'Hygiène de la Mairie pour l'obligation de travaux

    Pour les frais d'Agence tout dépend à quoi correspond la somme versée que ce soit pour un vide ou un meublé les frais sont équivalents à un mois de loyer en gros, est ce le cas ?
    Ensuite vous avez bien versé un Dépôt de garantie à cette Agence ceci étant noté sur le bail non ?
    Dernière modification par Marieke ; 02/04/2014 à 12h55.

  7. #7
    Membre Junior

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    Merci Marieke pour votre réponse rapide

    Les frais d'agence se sont montés à 7800euros, il est noté sur la facture de l'agence que j'ai payé la totalité des frais, alors qu'ils doivent être partagés entre le locataire et le propriétaire pour une location vide.
    Quant au dépôt de garantie, j'ai d'abord réglé 1an de loyer d'avance et laissé au propriétaire un chèque de caution de 6mois qu'il n'avait pas encaissé. Je lui ai ensuite renouvelé le chèque à plusieurs reprises jusqu'à ce qu'il me demande récemment un chèque de caution d'un mois qu'il a encaissé.
    L'appartement était vide et nous avons trouvé à l'époque cette solution pour remédier à mes justification de revenu insuffisante pour un loyer mensuel de 5000euros. Les frais d'agence à ma charge ont été augmenté suite à la rédaction du bail meublé (par rapport à l’annonce d'origine, pour un appartement vide

    Je vais sans doute réclamer au propriétaire la requalification du bail et prendrai un avocat si nous ne trouvons pas de compromis.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Vous vous trompez dans vos chiffres non ?
    C'est 780 e de frais d'Agence et 550 e de loyer ?
    Reprenez le bail pour vérifier comment se décomposent ces frais il doit y avoir les frais d'agence et la rédaction du bail
    Ne pas oublier que les honoraires sont libres et 780 ne peut pas représenter la totalité des frais qui tournerait autour de 1100 e

    Par ailleurs ce sont 2 choses différentes un dépôt de garantie d'un mois pour un logement vide qu'il est en droit d'encaisser et une caution bancaire (de 6 mois) si vous n'avez pas de garant ou des revenus suffisants

    Il n'a pas demandé 2 mois de DG comme pour un meublé et il n'y a pas d'inventaire sur quoi peut-il se baser pour dire que c'est un meublé ??
    Je ne suis pas sure que cela vaille le coup d'aller au Tribunal
    Dernière modification par Marieke ; 02/04/2014 à 13h39.

  9. #9
    Membre Junior

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    Pas d'erreur dans les chiffres, il s'agit de 7800 et 5000 euros,et le loyer a un peu augmenté depuis, en fait je me servirais volontiers des 3900 euros correspondant à la moitié des frais d'agence pour régler les frais d'avocats si la situation ne s'arrange pas, mais j'aimerais autant trouver un compromis avec le propriétaire.
    Dernière modification par Luisparis ; 02/04/2014 à 13h41.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Luisparis Voir le message
    Pas d'erreur dans les chiffres, il s'agit de 7800 et 5000 euros,et le loyer a un peu augmenté depuis, en fait je me servirais volontiers des 3900 euros correspondant à la moitié des frais d'agence pour régler les frais d'avocats si la situation ne s'arrange pas, mais j'aimerais autant trouver un compromis avec le propriétaire.
    Vous avez un loyer de 5000 e mensuel ?? (ce n'est pas fréquent d'où ma demande)
    et un logement indécent pour ce prix ??
    Dernière modification par Marieke ; 02/04/2014 à 13h44.

  11. #11
    Membre Junior

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    Effectivement... et je suis plutôt contrarié depuis ce dégat des eaux (qui a touché une chambre et salle d'eau). Sinon le prix du loyer n'a rien de d'outrancier par rapport à l'appartement.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Luisparis Voir le message
    Effectivement... et je suis plutôt contrarié depuis ce dégat des eaux (qui a touché une chambre et salle d'eau). Sinon le prix du loyer n'a rien de d'outrancier par rapport à l'appartement.
    Qu'attendez vous pour mettre en demeure le propriétaire d'effectuer les travaux qui s'imposent sous quinzaine ??

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