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Achat maison et situation familiale "compliquée"
Discussion sur le thème : Propriétaire et Locataire

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je pose d'abord ma situation familiale ; j'ai 45 ans, je vis en conccubinage (sans contrat de mariage ni pacs) avec ma compagne agée de 40 ans ; nous sommes en location actuellement ; j'ai eu, d'une première union (non marié, ni pacsé) un enfant aujourd'hui agé de 22 ans ; ma compagne n'a pas eu d'enfant précédemment ; nous n'avons pas d'enfant ensemble.

    Nous comptons tous les deux acheter une maison ; notre notaire nous a dis que, si je venais a mourir le premier, mon fils pouvait exiger de récupérer ma part de la maison, et obliger ainsi ma compagne a vendre et se retrouver a la rue . Y a t-il un moyen de la protéger de cela, sachant que, si a terme mon fils doit bien sur hériter de la maison, je souhaite que ce soit après le décès de nous deux (en d'autres termes, je souhaite que, si je pars le premier, ma compagne continue de vivre de son plein droit dans la maison et qu'a la mort de celle ci, seulement, mon fils hérite du bien) ? Comment faire ?

    D'avance, merci,

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Le plus est simple est de vous marier et de faire devant notaire une donation au dernier vivant.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Nous avons pensé effectivement au mariage ; mais, selon notre notaire, cela n'empecherait pas mon fils de réclamer ma part de la maison à ma femme (si mariés) ! Qu'en est il vraiment ? Elle nous a précisé que la seule façon de procéder était de déshériter mon fils, ce qui n'est pas mon intention . Je veux juste faire respecter un ordre de priorité : ma compagne d'abord, mon fils après.

    Merci,

  4. #4
    Pilier Junior

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    Impossible de déshériter totalement un descendant en droit français.

    Avec la solution que j'évoque, votre future épouse pourra conserver la totalité de l'usufruit du bien. Votre fils n'en sera que le nu-propriétaire.

    Traduction : votre future épouse pourra rester dans le logement.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    En fait dans tous les cas (concubins, partenaires, conjoints), il est possible de faire un testament léguant l'usufruit au survivant (dans le dernier cas, quand la loi n'a pas prévu l'usufruit).

    Fiscalement, le concubin survivant est soumis actuellement à des droits de succession élevés (60%) tandis que le partenaire ou le conjoint survivant sont exonérés de droits de succession.

    Mais surtout, seul le conjoint survivant possède une meilleure protection concernant l'usufruit légué par testament, parce qu'il procède d'articles spécifiques du code civil (article 1094-1), qui dérogent donc aux articles généraux.
    Pour un concubin ou un partenaire, si la valeur de l'usufruit dépasse la quotité disponible, l'héritier peut abandonner la quotité disponible en échange de l'usufruit (article 917).
    Et en tout état de cause, la réserve devant être reçue libre de charge (article 912), l'usufruit légué peut être restreint à ne s'exercer que sur la quotité disponible, dans les cas où le 917 ne pourrait trouver application.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Merci pour vos réponses . En langage "non spécialiste", je crois comprendre qu'il est plus sur, et fiscalement plus intéressant d’être mariés pour bénéficier de droits de succession faibles voire inexistants ; j'en conclu qu'il nous faut dans l'idéal nous marier , faire une donation au dernier vivant, et un testament pour ma part disant que je lègue ma part de la maison a ma femme (future) puis a la mort de celle ci a mon fils .

    J'ai part contre plus de mal a décrypter les deux dernieres phrases ("pour un concubin ou un partenaire, ... ").

    Merci,

  7. #7
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par pascal_
    j'en conclu qu'il nous faut dans l'idéal nous marier , faire une donation au dernier vivant, et un testament pour ma part disant que je lègue ma part de la maison a ma femme (future) puis a la mort de celle ci a mon fils .
    Pas besoin de testament, la donation contient déjà les dispositions.

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Merci. Une autre question (toujours sur ce sujet, bien sur) : le mariage doit il avoir lieu avant l'achat, ou peut il être postérieur a l'achat (pour que ma compagne-future épouse soit protégée) ?

  9. #9
    Pilier Sénior

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    bjr,
    pour que le bien soit un bien de la communauté (et non un bien en indivision), il est préférable d'acheter le bien une fois marié.
    cdt

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par pascal_
    Bonjour,

    Je pose d'abord ma situation familiale ; j'ai 45 ans, je vis en concubinage (sans contrat de mariage ni pacs) avec ma compagne agée de 40 ans ; nous sommes en location actuellement ; j'ai eu, d'une première union (non marié, ni pacsé) un enfant aujourd'hui agé de 22 ans ; ma compagne n'a pas eu d'enfant précédemment ; nous n'avons pas d'enfant ensemble.

    Nous comptons tous les deux acheter une maison ; notre notaire nous a dis que, si je venais a mourir le premier, mon fils pouvait exiger de récupérer ma part de la maison, et obliger ainsi ma compagne a vendre et se retrouver a la rue . Y a t-il un moyen de la protéger de cela, sachant que, si a terme mon fils doit bien sur hériter de la maison, je souhaite que ce soit après le décès de nous deux (en d'autres termes, je souhaite que, si je pars le premier, ma compagne continue de vivre de son plein droit dans la maison et qu'a la mort de celle ci, seulement, mon fils hérite du bien) ? Comment faire ?

    D'avance, merci,
    Deux éléments qui, me semble-t-il, n'ont pas été évoqués :

    - si vous vous mariez, quel que soit le régime choisi et même en l'absence de dispositions testamentaires, votre épouse bénéficiera de la possibilité après votre décès de disposer d'un droit d'usage viager du logement (article 764 du code civil : "sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l'article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l'époque du décès, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu'à son décès, un droit d'habitation et un droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant").

    -si vous ne souhaitez pas du tout vous marier ni vous pacser et éviter la fiscalité liée aux mutations à titre gratuit entre concubins, vous pouvez étudier avec votre notaire et un avocat le démembrement croisé des parts de SCI qui, si vous veniez à décéder préalablement à votre concubine, conduirait celle-ci à obtenir la pleine propriété de 50 % des parts de la SCI et l'usufruit de 50 % des parts restantes dont la nue-propriété reviendrait à votre fils. Votre concubine conserverait la possibilité de racheter cette nue-propriété à votre fils.

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