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Discussion : Dépôt de garantie et autre compromis.

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Concerne des amis qui veulent acheter une maison . Je pense connaître la réponse mais je n'en suis pas certaine , ayant passé pas mal de temps à l'étranger me voilà de retour en France.

    Cet achat va s'effectuer sans clause d'obtention de prêt, est-il obligatoire de verser un dépôt de garantie lors du compromis d'achat et de quel ordre ? Existe t il un minimum?
    Ce minimum se calcule à partir du prix de vente hors frais d'agence ou pas?

    Le prix de cette maison agence comprise à la charge de l'acheteur est de 250000 euros dont 6700 euros de frais d'agence.

    Dernière question, faut-il obligatoirement avancer au notaire des frais de dossiers le jour du compromis ?

    merci d'avance

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Le dépôt de garantie est à la discrétion du vendeur, pas d’obligation en droit... mais le vendeur peut refuser de signer le compromis si l'acheteur ne peut pas, ou ne veut pas, le verser.
    La norme habituelle est 10%, cela peut être moins avec l'accord du vendeur.
    Le pourcentage s'applique sur le prix net vendeur, hors commission d'agence.

    Le notaire peut effectivement demander une provision de quelques centaines d'euros sur les frais d'acte, il s'agit bien d'une provision et non d'un forfait de frais de dossier.
    Cette provision devra être remboursée à l'acquéreur, si la vente ne se fait pas, pour les causes relevant de l'exercice du droit de rétractation ou d'une clause suspensive (non obtention de crédit par exemple)

    Pour un achat en cash il faut réellement être assuré à 100% d'avoir les fonds disponibles en temps utile, car le compromis engage définitivement l'acquéreur , le vendeur pouvant demander de forcer la vente, ou de récupérer le dépôt de garantie.
    Ceci n'est qu'un avis, mais en tant que vendeur je ne signerai pas un compromis sans demander un dépôt garantie, l'achat d'un bien est un acte important qui engage et se prépare car il suppose de pouvoir en assumer les aléas.
    Le compromis doit se faire chez le notaire, les AI ont rarement les compétences juridiques suffisantes pour éviter les écueils et en immobilier il sont nombreux.
    Dernière modification par Gennaker ; 19/03/2014 à 10h11.

  3. #3
    Membre Junior

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    Bonjour

    Merci pour votre rapide réponse, question supplémentaire


    L'acheteur doit-il connaître les différents diagnostics avant un compromis d'achat?

    En çe qui concerne la liste des meubles afin de réduire les frais de mutation, les vendeurs ont ils obligations de donner les factures au notaire?
    Dernière modification par Polette ; 19/03/2014 à 10h39.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Prévenez le notaire que vous souhaitez les avoir avant la signature, demandez lui de vous les faire parvenir par mail ainsi que le compromis par mail afin de pouvoir tout lire au calme. Vous pouvez ainsi noter toutes les questions, que leur lecture appelle,avant de signer.
    Pour les meubles la liste détaillée et une évaluation suffisent puisqu'il ne s'agit pas d'antiquités ...mais de meubles d'occasion.
    Le montant doit rester plausible, le notaire vous dira la somme globale acceptable pour cette maison.
    Pour abaisser les frais de mutation il est possible aussi de faire porter la commission par l'acheteur et non par le vendeur, à voir avec l'agence en amont, dans ce cas la commission n'est pas inclue dans le prix de vente sur le compromis, mais fait l'objet d'une clause à part.

  5. #5
    Membre Junior

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    Je reviens vers vous, ayant entendu dire que l'acheteur peut déduire en valeur mobilière jusqu'à 5% du prix de la valeur immobilière
    Exemple prix net vendeur 243300 euros déduction de 5% ce qui fait 12165 euros
    Votre avis .
    Avez vous connaissance d'un texte de l'administration fiscale à ce sujet?
    encore merci

    ---------- Message ajouté à 13h05 ---------- Précédent message à 13h03 ----------

    Mille excuses nous avons posté en même temps....

  6. #6
    Pilier Junior

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    Oui 5% c'est la norme, sans justificatifs le notaire vous conseillera certainement un peu moins, mais si vous prenez la commission à charge cela peut optimiser le résultat.

  7. #7
    Membre Junior

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    Ok , je ne trouve pas de texte de l'administration fiscale concernant cette déduction.
    Vais voir avec les acheteurs et surtout leur notaire.

  8. #8
    Pilier Junior

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    Prenez votre notaire c'est mieux, ils se partagent les émoluments, cela ne vous coute pas plus cher, et en cas de problème il représente vos intérêts ...qui ne sont pas forcement ceux du vendeur.

  9. #9
    Membre Junior

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    L'acheteur à le droit de prendre son notaire pour le compromis?

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Polette Voir le message
    L'acheteur à le droit de prendre son notaire pour le compromis?
    bien evidemment !!! le compromis est a la limite, le document le plus important en cas d'achat - d'où les precautions à prendre en amont. Pour les diag, si pas Dispo pour la signature du compromis, demandez a VOTRE notaire de rediger une clause suspensive vous protégeant en cas de diag negatifs ! c'est une precaution.

    quant aux 5% des meubles, on utilise ce mode de calcul pour les estimations de successions et en cas de calcul de la plus-value.

  11. #11
    Membre Junior

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    Pour les 5% ça tient aussi la route dans mon cas ?
    Je ne trouve aucun texte de l'AF qui en parle.....

  12. #12
    Pilier Sénior

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    C'est en référence à ces articles du Code des Impôts et la notion de meubles meublants du code Civil
    :
    PAT - ISF - Assiette - Bases légales d'évaluation des biens
    Forfait 5%

    Article 534 Code Civil

    Créé par Loi 1804-01-25 promulguée le 4 février 1804

    Les mots "meubles meublants" ne comprennent que les meubles destinés à l'usage et à l'ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature.

    Les tableaux et les statues qui font partie du meuble d'un appartement y sont aussi compris, mais non les collections de tableaux qui peuvent être dans les galeries ou pièces particulières.

    Il en est de même des porcelaines : celles seulement qui font partie de la décoration d'un appartement sont comprises sous la dénomination de "meubles meublants".
    Article 764 Code général des impôts

    Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 32 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

    I. Pour la liquidation des droits de mutation par décès, la valeur de la propriété des biens meubles est déterminée, sauf preuve contraire :

    1° Par le prix exprimé dans les actes de vente, lorsque cette vente a lieu publiquement dans les deux années du décès ;

    2° A défaut d'actes de vente, par l'estimation contenue dans les inventaires, s'il en est dressé dans les formes prescrites par l'article 789 du code civil, et dans les cinq années du décès, pour les meubles meublants, et par l'estimation contenue dans les inventaires et autres actes, s'il en est passé, dans le même délai, pour les autres biens meubles, sauf les dispositions du II ;

    3° A défaut des bases d'évaluation établies aux 1° et 2°, par la déclaration détaillée et estimative des parties; toutefois, pour les meubles meublants, et sans que l'administration ait à en justifier l'existence, la valeur imposable ne peut être inférieure à 5 % de l'ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession, la preuve contraire étant aussi réservée.

    II. En ce qui concerne les bijoux, pierreries, objets d'art ou de collection, la valeur imposable ne peut, sous réserve de ce qui est dit au I, être inférieure à l'évaluation faite dans les contrats ou conventions d'assurances contre le vol ou contre l'incendie en cours au jour du décès et conclus par le défunt, son conjoint ou ses auteurs, moins de dix ans avant l'ouverture de la succession, sauf preuve contraire.

    S'il existe plusieurs polices susceptibles d'être retenues, la valeur imposable est égale à la moyenne des évaluations figurant dans ces polices.

    III. Les dispositions du présent article ne sont applicables ni aux créances, ni aux rentes, actions, obligations, effets publics et autres biens meubles dont la valeur et le mode d'évaluation sont déterminés par des dispositions spéciales.
    Dernière modification par Marieke ; 19/03/2014 à 14h54.

  13. #13
    Membre Junior

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    Un grand merci pour ces précisions .

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Polette Voir le message
    Dernière question, faut-il obligatoirement avancer au notaire des frais de dossiers le jour du compromis ?
    oui, article 6 du décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires :

    "Avant de procéder à la signature des actes dont ils sont chargés, les notaires doivent réclamer la consignation d'une somme suffisante pour le paiement des frais, droits, déboursés et émoluments."

    ---------- Message ajouté à 23h14 ---------- Précédent message à 23h03 ----------

    Citation Envoyé par Polette Voir le message
    En çe qui concerne la liste des meubles afin de réduire les frais de mutation, les vendeurs ont ils obligations de donner les factures au notaire?
    Article 735 CGI :

    "Lorsqu'un acte translatif de propriété ou d'usufruit comprend des meubles et des immeubles, le droit d'enregistrement est perçu sur la totalité du prix au taux réglé pour les immeubles, à moins qu'il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers, et qu'ils ne soient désignés et estimés, article par article, dans le contrat."
    cf le BOI correspondant (chapitre II B notamment) ENR - Mutations à titre onéreux d'immeubles autres que les échanges-Principes de taxation-Assiette des droits-Vente simultanée de meubles et d'immeubles

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