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Réservation VEFA, obligation de préférence, vente forcée
Discussion sur le thème : Travaux et Construction

  1. #1
    Membre Exclu des Forums

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    Bonjour,

    Lorsqu'un réservataire signe un contrat de réservation VEFA auprès d'un promoteur, le promoteur s'engage - s'il conclue la vente - à vendre au réservataire, et à personne d'autre.

    A quoi s'expose le promoteur si, malgré le contrat de réservation, il vend le bien à quelqu'un d'autre ?

    S'agit-il d'un contrat de préférence ? Peut-il y'avoir vente forcée ?

    Merci.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Vous avez déjà eu des réponses sur cet autre post http://forum-juridique.net-iris.fr/i...-bailleur.html

  3. #3
    Membre Exclu des Forums

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    Je relance le débat, sur cette question bien précise, car je ne trouve pas d'information sur le sujet sur le net, et la discussion sur l'autre fil faisait état de plusieurs avis, sans qu'aucun soit réellement convainquant.
    Comme si cette question n'avait pas de réponse, ou comme s'il y'avait un flou juridique.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Les réponses d'E Wormser semblaient cohérentes : vous chiffrez votre préjudice, vous vous armez de votre contrat et des articles du CCH et vous assignez le constructeur devant la juridiction civile compétente selon le montant.

  5. #5
    Membre Exclu des Forums

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    Bien sûr, j'ai bien compris que je pouvais demander des dommages et intérêts.
    Mais ma question porte sur la vente forcée. L'article 1184 du code civil parle bien des deux possibilités : vente forcée, ou bien dommages et intérêts.
    Pourquoi écarter la vente forcée ?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Personnellement je ne l'écarte pas, mais je n'ai ni jurisprudence ni texte clair à l'appui.

  7. #7
    Membre Exclu des Forums

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    Bonjour à tous,

    Je viens de remettre la main sur l'Article L261-15 du CCH.

    La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.

    Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

    Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

    Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article L. 312-16 du code de la consommation n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

    Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente.
    L'interprétation basique que je fais de ce texte, c'est que comme il existe un contrat de réservation signé entre moi et le constructeur, alors toute promesse d'achat ou de vente que pourrait faire ce constructeur à quelqu'un d'autre que moi serait nulle.

    Est-ce que mon interprétation est juste, ou bien est-elle trop triviale ?!

    Merci.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Non, à mon sens cela signifie que les parties impliquées dans le contrat préliminaire d'une VEFA ne peuvent déroger contractuellement aux règles énoncées.

  9. #9
    Membre Exclu des Forums

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    Pourtant, le contrat de réservation n'est pas une promesse de vente.
    C'est pour ça que je comprends qu'après que ce contrat de réservation ait été signé, alors toute autre promesse de vente serait nulle.

  10. #10
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par kem35_75
    Pourtant, le contrat de réservation n'est pas une promesse de vente.
    C'est pour ça que je comprends qu'après que ce contrat de réservation ait été signé, alors toute autre promesse de vente serait nulle.
    Je cherche désespérément le bouton "modifier", afin de supprimer le mot "autre" de mon message ci-dessus, sinon il n'a aucun sens.

    Rectification donc :
    Pourtant, le contrat de réservation n'est pas une promesse de vente.
    C'est pour ça que je comprends qu'après que ce contrat de réservation ait été signé, alors toute autre promesse de vente serait nulle.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Non, selon moi cela signifie seulement que le contrat de réservation est un avant contrat de vente dont les règles de fonctionnement sont dérogatoires au droit commun des contrats, en ce sens notamment que le promoteur garde la liberté de ne pas construire. Ce qu'il vous faudra essayer de démontrer, c'est que le promoteur est de mauvaise foi en menant à bien le projet sans tenir son engagement de vous réserver le bien (son axe de défense pourrait être que le non respect de cet engagement était nécessaire d'un point de vue commercial). Ce sera au juge de déterminer, dans un premier temps, si la mauvaise foi est caractérisée, et si la violation de l'obligation contractuelle de réservation peut se résoudre en vente forcée, dans un second temps.

  12. #12
    Membre Exclu des Forums

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    Ok merci pour cette réponse.
    Le langage juridique est très subtile (c'est d'ailleurs pour ça que je viens appeler à l'aide sur ce forum ).

    J'ai encore un doute : mon contrat de réservation a une date de fin de validité qui approche à grands pas. Quel pourrait être l'impact sur mon dossier ?

  13. #13
    Pilier Sénior

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    A mon sens aucun si le promoteur a déjà fait état de son souhait de ne pas donner suite au contrat préliminaire.

  14. #14
    Membre Exclu des Forums

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    Ok, merci, voilà qui est rassurant.

    Le promoteur m'avait fait part oralement début décembre du fait qu'il ne pourrait donner suite à ma réservation.
    Un mois et demi plus tard, après quelques relances de ma part, j'avais finalement reçu un courrier postal stipulant que le promoteur était "contraint de ne pas pouvoir donner suite à [ma] réservation", avec proposition de résiliation amiable m'invitant à me rabattre sur un autre logement du programme. Cet autre logement ne me convenait pas du tout, j'ai donc refusé la proposition dès le lendemain.

    Depuis le 10 presque 4 mois maintenant, je me retrouve engagé avec cette réservation que j'ai signée, mais dont je sais qu'elle n'ira pas au bout. J'ai un prêt immobilier sur le dos, et une caution qui est mise sous séquestre.
    Le problème est que je me retrouve bloqué, sans possibilité de m'engager ailleurs.
    Tout ceci m'empêche de dormir la nuit, je ne le cache pas...

    Question : le promoteur semble faire durer les choses, mais est-ce que cette situation est normale ? Peut-être veut-il me pousser à bout ?

    A noter : Je fais le forcing depuis 10 jours pour obtenir réparation de mon préjudice, le promoteur m'a fait une offre orale qui me semble basse et ne pas correspondre au préjudice que j'ai réellement subi.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    C'est parce que l'issue juridique est incertaine que le promoteur vous fait une proposition de dédommagement. Mais l'incertitude peut donner également lieu à une décision qui ne vous sera pas favorable (ou moins favorable que vous ne le souhaiteriez), car le promoteur tentera de démontrer le cas échéant qu'il n'a pas abusé de la loi de mauvaise foi mais qu'au contraire il a utilisé la protection qu'elle lui offrait à des fins de viabilité économique du projet.
    Dans ce sens, si j'étais vous j'essaierais d'aller au bout de la transaction et de passer à autre chose.

  16. #16
    Membre Exclu des Forums

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    Ok, message bien reçu.

    Mais puisque le promoteur m'a annoncé il y'a 4 mois qu'il était contraint d'annuler la réservation, comment se fait-il que 4 mois plus tard ce ne soit toujours pas fait ? Comment est-ce possible de justifier ce long délai de son point de vue (j'ai beau chercher, je ne vois pas).
    Et surtout, est-ce légal d'annoncer une résiliation, mais de ne pas le faire ?

    Merci

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Comment était rédigé son courrier? Que prévoit le contrat en ce qui concerne l'annulation? Il est probable qu'il considère que ce courrier annule la réservation et que la résiliation qu'il a évoquée n'est qu'une transaction.

  18. #18
    Membre Exclu des Forums

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    Mmmmhhhh mais oui c'est bien sûr, vous devez avoir raison...
    Il aurait donc 3 mois pour me restituer mon chèque de caution... Je peux donc peut-être me servir de ce courrier pour annuler mon prêt immobilier en cours. A étudier.

    Ce courrier était un courrier simple (pas en A/R). J'imagine qu'une annulation de réservation doit respecter un certain formalisme ?

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Mais au lieu de poser toutes ces questions sur un forum, les avez-vous posées directement au promoteur ? Lui seul est en mesure de vous répondre...

  20. #20
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par Yooyoo
    Mais au lieu de poser toutes ces questions sur un forum, les avez-vous posées directement au promoteur ? Lui seul est en mesure de vous répondre...
    Vous voulez que je demande au promoteur si je suis en droit d'exiger des dommages et intérêts, et si je peux exiger une vente forcée ?

  21. #21
    Pilier Sénior

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    Non mais simplement pourquoi il ne vous a pas remboursé 4 mois après votre annulation de cette réservation..

  22. #22
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par Yooyoo
    Non mais simplement pourquoi il ne vous a pas remboursé 4 mois après votre annulation de cette réservation..
    Pourquoi je ne lui ai pas demandé pourquoi il ne m'a pas remboursé ?!

    Vous devez bien vous imaginer que depuis 4 mois je fais tout pour que la situation se débloque, pour obtenir remboursement de ma caution, et pour obtenir réparation de mon préjudice...!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!

    (je me suis demandé si votre question était sérieuse...)

  23. #23
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par kem35_75
    Ce courrier était un courrier simple (pas en A/R). J'imagine qu'une annulation de réservation doit respecter un certain formalisme ?
    Je n'ai rien trouvé dans la loi quant à un éventuel formalisme à respecter.

    Par contre si j'étais vous je consulterais rapidement un avocat spécialiste afin d'avoir son avis sur une possible vente forcée ou a minima son aide pour obtenir un dédommagement qui vous satisfasse.

  24. #24
    Membre Exclu des Forums

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    Bonjour,

    J'avais anticipé votre conseil, j'ai effectivement consulté un avocat ce matin. A vrai dire il n'a pas pu me dire grand chose de plus que ce qu'on s'était dit sur ce forum.
    Cependant, une heure après que j'ai quitté le cabinet, je recevais un coup de fil du promoteur qui me faisait une proposition (orale) de dédommagement, me convenant parfaitement.

    Affaire close, à priori.

    Un grand merci pour tous vos conseils constructifs et avisés, qui m'ont permis de négocier avec succès.
    Un merci tout particulier pour "Pierrejacques11", pour sa patience et sa gentillesse

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