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Discussion : Bail commercial préféré par un nouveau locataire à un renouvellement du bail en cours.

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonsoir,
    Un repreneur,suite à une liquidation judiciaire,à qui l'ancien Locataire a cédé le droit au bail (bail commercial), ne désire pas renouveler le bail en cours dont l'échéance est dépassée depuis le 31.12.2011 - Il demande au bailleur de faire un nouveau bail. Dans ce cas,ce dernier a-t-il la possibilité de demander une réévaluation du montant du loyer qui se situe 20 à 25 % en-dessous des loyers commerciaux pratiqués dans le voisinage ?
    D'autre part, peut on réévaluer le montant d'un loyer sous-estimé à l'occasion du renouvellement d'un bail commercial ?
    En vous remerciant. Cordialement.

  2. #2
    Jinko
    Visiteur
    Il n'est pas interdit de mettre conventionnellement fin au bail en cours et de conclure un nouveau bail. En ce cas, tout est négociable, y compris le loyer.

    A l'occasion du renouvellement du bail, il n'est possible de réévaluer le montant du loyer au-delà de la hausse de l'indice de l'INSEE du coût de la construction que si cela se justifie par une évolution des facteurs locaux de commercialité, c'est à dire seulement lorsque l'environnement s'est modifié de façon significative. C'est la règle du plafonnement des baux commerciaux. Une procédure spéciale de réajustement du loyer à la suite de l'évolution des facteurs locaux de commercialité est prévue à cet effet dans le code de commerce.

    Toutefois, la règle du plafonnement ne s'applique pas aux baux d'une durée de plus de douze ans, auxquels sont assimilés les baux de neuf ans ayant atteint leur terme et reconduits tacitement.

    A mois que le locataire ait donné congé dans les formes (par acte extra-judiciaire) avec demande de renouvellement, ce qui aurait mis fin à la période de tacite reconduction, vous auriez intérêt à laisser courir jusqu'au 31 décembre 2014.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Merci de m'avoir déjà pas mal éclairé. J'aimerais que vous me confirmiez le petit § suivant :
    "Si le bail n'a pas été renouvelé il se poursuit d'une manière tacite. En clair le bailleur et le preneur peuvent dénoncer à tout moment sous préavis de 6 mois par huissier, après la fin initial du bail".
    Dans ce cas le bailleur peut il proposer à l'ancien locataire un nouveau bail avec un montant de loyer réévalué ?
    En vous remerciant. Cordialement.

  4. #4
    Jinko
    Visiteur
    On a toujours le droit de proposer tout ce qu'on veut et si l'autre partie est d'accord, c'est parfait. Mais si elle n'est pas d'accord, il peut être nécessaire de se plier aux dispositions du code de commerce.

    Le principe en matière de bail commercial est que le locataire a droit au renouvellement du bail ou à indemnisation si résiliation, et que le loyer est strictement encadré.

    Le bail dont la date d'expiration est dépassée se poursuit tacitement tant que le bailleur ou le preneur ne donne congé. Le congé ne peut prendre effet qu'après un préavis d'au moins six mois;
    La bailleur peut donner congé soit offre de renouvellement soit sans offre de renouvellement mais avec offre d'une indemnité d'éviction.
    Le locataire peut donner congé avec demande de renouvellement. S'il veut résilier le bail, il doit attendre la fin d'une période triennale.

    L'offre de renouvellement du bailleur doit mentionner le loyer, éventuellement réévalué. Mais l'évolution du loyer est plafonnée. Il n'y a que deux exceptions à la règle du plafonnement, celle de la modification des facteurs locaux de commercialité et celle de la durée du bail ayant atteint douze ans, à quoi on peut encore ajouter la modification du loyer consécutive à une déspécialisation du bail, ce qui pourrait être le cas, le repreneur souhaitant peut-être ne pas exercer exactement la même activité que l'ancien locataire.

    Le fait que le bail soit entré dans une période de prolongation tacite ne met pas fin à la règle du plafonnement.

    Vous avez en fait une alternative :
    - soit le bail est reconduit dans les mêmes termes sans possibilité de modifier le loyer, sauf exceptions déjà mentionnées,
    - soit vous vous entendez pour modifier les termes du bail, et là tout est négociable, y compris le loyer. Vous pouvez par exemple proposer une augmentation du loyer contre un élargissement du champ de l'activité autorisé.
    Dernière modification par Jinko ; 21/12/2013 à 00h42.

  5. #5
    Membre Cadet

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    Bonjour,j'espère que vous avez passé un "Joyeux Noël" et un grand merci pour les messages qui m'ont permis d'y voir plus clair. Si vous avez d'autres messages vous pouvez me les transmettre, ils permettront de confirmer tout ce que j'ai déjà appris. Merci et bonne fin d'année.

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